不同类型和性质的房产抵押规定
房产抵押典当合同空白
房产抵押合同房第号甲方：地址：电话：邮编：乙方（当户）：地址：邮编：联系电话：传真：第一条总则为确保甲、乙双方签订《当票》（编号：）、房第号《房产抵押合同》（下称主合同）的履行，乙方自愿以其合法拥有的房产作为当物抵押给甲方，作为典当借款的担保，以担保债务按期清偿。
根据《物权法》、《担保法》、《典当管理办法》等有关法律法规，经双方平等、自愿、友好协商，同意订立本合同，以资共同遵照履行。
第二条抵押物状况1、抵押物（当物）名称：座落在（四至范围）：的房屋所有权及其土地使用权（下称抵押物），其房产证号：、国有土地使用权证号：。
2、所有权人：。
3、房屋所处地段级别：。
4、建筑面积：，房龄：。
5、房屋用途：，土地性质：。
6、房屋结构（类型）：。
7、抵押物估价：根据抵押物的市场流通行情，甲、乙双方一致同意对本合同抵押物估价确认为人民币百拾万元，抵押率(折当率)为％。
8、该房产抵押其占地的土地使用权一并抵押。
抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附和物、混合物、加工物和孳息。
第三条被抵押担保的债权1、本合同抵押担保的主债权种类及数额与主合同（含续当当票）项下借款种类及数额相同。
借款数额（借款本金，即当金）：人民币百拾万元整，月综合费率：％，月利率：％。
2、主债务履行期限（借款期限、当期）：年月日至年月日止。
借款本金清偿日或者甲方宣布债务提前到期之日均为债务履行期限届满之日。
3、借款期内及借款期限届满后5日内，经甲、乙双方协商同意可以续当，届时双方另行签署《续当凭证》，《续当凭证》上确定的借款终止日为本合同的借款终止日，本合同约定的事项在续当期间继续有效。
如需重新办理房产抵押登记的，乙方应按照甲方要求办理相关登记手续。
4、实际借款期限(当期)、金额、费率以双方签署的当票或者其续当当票为准。
第四条抵押担保范围及期限甲方按照乙方的《划款通知书》将当金划转到乙方账户或者乙方指定的账户。
帐户：利息及月综合费交付方式。
在建工程抵押权人与商品房买受人的利益冲突及处理
在建工程抵押权人与商品房买受人的利益冲突及处理提要：本人从在建工程抵押权人与商品房买受人现实利益冲突入手，分析在建工程抵押的性质、特点以及其与房屋抵押权登记之间的衔接，并归纳总结了实务中对该类冲突处理原则及方法。
关键词：在建工程；抵押；商品房买受人；房地产在建工程抵押是指房屋建设过程中的权利人在房屋建设期间，将在建的房屋和土地使用权设定抵押，作为银行收回贷款履行担保的行为。
①作为一种新型的担保方式，在建工程抵押一方面能够有效地促进房地产开发行业资金的融通，有利于房地产业的健康发展，另一方面由于在建工程抵押本身的特性，加之我国登记制度的不健全，滋生了在建工程抵押权人与商品房买受人的利益冲突，如何防范并有效地处理该种利益冲突，对房地产业、金融业以及社会的稳定都具有重要的意义。
一、在建工程抵押概论（一）在建工程抵押权的法理基础以及我国法律规定在建工程顾名思义是指正在建造尚未竣工的工程，由于在建工程处于正在建造状态，其物理特性及价值具有不确定性，因此对在建工程是否具备抵押物“特定性”的特征存有争议。
关于物权客体的特定性：《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）规定，“物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
”王泽鉴先生也认为“物权的本质在于直接支配物并享受其利益，现在各国民法大多采取物权客体特定性原则或称物权特定主义。
”②因此物权的客体应为“特定的物”，而在建工程是否属于“特定的物”直接决定在建工程抵押权的设立是否具有法理基础。
有学者认为，特定性是对物的可确定性特征而言的，某种物虽然从其物理、化学或生物等方面的属性上是有变化的，但从经济或社会的观念上仍然承认其同一性时，就依然是特定物③。
本文认同该种观点，实际上从社会观念来看，我们是承认在建工程可以作为所有权的客体被人们所拥有，即认可其特定性。
我国法律亦承认在建工程的“特定性”，《物权法》第一百八十条第一款第五项规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。
抵押贷款管理办法
抵押贷款管理办法篇一：小额贷款公司抵押贷款管理办法[1] 3抵押贷款管理办法第一章总则第一条为了加强抵押贷款管理，保证贷款安全，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》和公司的有关规定，制定本管理办法；第二条房地产抵押贷款是指抵押人（借款人）向抵押权人（贷款人）提供房地产作为按期归还贷款的担保，在抵押人不能按期还款时，抵押权人有权依法处置该抵押物，并优先得到偿还的借款方式；第三条本管理办法适用于XX小额贷款有限责任公司的抵押贷款类业务。
第二章抵押物第四条抵押物是由抵押人（借款人）提供的，并经抵押权人（贷款人）认可的作为担保的财产。
第五条下列范围的房地产可以设定抵押权（一）已领得房屋所有权证，且无产权纠纷的房产；（二）依照有关规定签订了房屋买卖合同并已付清预购房款的预购房产。
第六条下列房产不得设定抵押权：（一）所有权有争议的房产；（二）被依法查封、扣押或采取其他保全措施的房产；（三）其它依法不得设定抵押权的房地产。
第七条以房屋设定抵押权的，应连同该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押。
第八条以整体楼宇中的部分房产设定抵押权的，应按抵押房产面积在整体楼宇的建筑面积中所占比例，折算出抵押房产在整体楼宇用地（包括基地和附属场地共用部分）中所占份额的土地使用权，与房产同时作价抵押。
第九条以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押人应书面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押权的，抵押人应事先取得其他共有人的书面同意。
第十条用银行信用贷款购置的房地产，在没有还清贷款之前，如将该房地产设定抵押权，须经原贷款银行同意，方可进行抵押。
第十一条抵押人以其已出租的房地产设定抵押权时，应将租赁情况如实告知拟接受抵押的当事人，并书面通知承租人。
如抵押合同中有涉及承租人权益者，须事先经承租人书面同意后方可签订。
抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第十二条以房地产价值中未设置抵押权的部分设定抵押时，抵押人应事先将已作抵押的状况告知拟接受抵押的当事人。
个人贷款调查报告范文3篇
银行进行贷款调查是要对贷款的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查。
通过财务分析掌握贷款企业的财务状况,对高质量地完成贷款调查有着举足轻重的作用。
下文是学习啦小编为大家整理的个人贷款的调查报告范文，仅供参考。
个人贷款调查报告范文一：借款申请人__于__年__月__日向我行申请个人__贷款__万元，客户经理__与__按照相关规定对__的家庭资产负债情况、借款用途、还款能力、信用状况和担保情况进行了深入调查。
一、借款申请人家庭基本情况(一)借款申请人的姓名、性别、年龄、婚姻状况、健康程度、职业、家庭人口、信誉、有无不良嗜好等情况和家庭其他成员的相关情况。
通过查看身份证、户口簿、个人征信系统和社会调查等方式来了解。
(二)家庭资产负债情况。
家庭资产包括实物资产、权益性投资、银行存款等;家庭负债包括银行负债、其他负债和或有负债。
实物资产可在查看权证、发票、合同和付款凭证基础上进行现场察看来证实;权益性投资可通过查看权证、公司章程、验资报告、报表等方式来证实。
负债可通过查询借款申请人夫妻双方的个人征信信息和社会调查了解。
二、借款申请人经营情况(适用经营性贷款或家庭主要收入来源于经营的消费贷款)借款申请人经营的行业和产品，从业经历，近几年的经营情况(销售收入、利润等情况)，本地同业情况，市场份额及竞争力，发展前景等。
通过市场调查和查询相关资料了解。
对于金额较大的贷款，经营情况和行业分析参照流动资金贷款调查。
三、借款用途及合理、合规性分析。
根据家庭情况、市场情况和规定需要提供的用途证明来分析借款用途的真实性和贷款金额的合理性。
(一)按揭类消费贷款：根据购买合同、首付款发票来确定借款用途和借款金额，并根据相关规定判断其合理、合规性。
(二)非按揭类消费贷款：根据购销合同、自有资金证明来确定借款用途和借款金额，并根据相关规定判断其合理、合规性。
(三)经营贷款：根据上年销售业绩、本年已签订的购销合同预计全年销售收入、了解应收账款和存货的周转速度和可能增减的金额、了解应付款项可能增减金额及自有资金情况，来确定借款用途和借款金额，并判断其合理、合规性。
房产抵押价格的评估方法有哪些-
If others treat you well, you must be able to repay you in the future. If others treat you badly, you must strive to be able to raise your eyebrows one day.简单易用轻享办公（页眉可删）房产抵押价格的评估方法有哪些?价方法可选用成本法、市场法或收益法。
在建工程进行抵押价值评估时，可选用成本法、假设开发法和市场法。
乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途，在估价时应扣减与国有土地价值的差异。
房产抵押价格的评估方法有很多种，房产抵押的当事人可以根据实际情况进行选择。
那么，房产抵押价格的评估方法具体有哪些？房产抵押价格的评估方法中，哪一项评估方法比较适合实践中的适用？房产抵押价格的评估方法：一、估价方法选用1、估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
2、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
3、根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍;若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。
4、有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
5、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
6、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
7、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
二、市场比较法l、运用市场比较法估价应按下列步骤进行：(1)搜集交易实例;(2)选取可比实例;(3)建立价格可比基础;(4)进行交易情况修正;(5)进行交易日期修正;(6)进行区域因素修正;(7)进行个别因素修正;(8)求出比准价格。
民二庭负责人就《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》答记者问
民二庭负责人就《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》答记者问文章属性•【公布机关】最高人民法院,最高人民法院,最高人民法院•【公布日期】2021.01.14•【分类】问答正文民二庭负责人就《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》答记者问《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称“担保制度司法解释”）于2020年12月25日最高人民法院审判委员会第1824次会议通过， 2020年12月31日公告公布，自2021年1月1日起施行。
“担保制度司法解释”公布后，社会反响热烈，社会各界亟待听到对该解释的权威解读。
为此，记者采访了最高人民法院民二庭负责人。
问：能否请您简要介绍一下“担保制度司法解释”的起草背景和过程？答：此次“担保制度司法解释”的起草工作是在民法典颁布实施的大背景下开展和进行的。
习近平总书记在中央政治局第二十次集体学习时强调，民法典在中国特色社会主义法律体系中具有重要的地位，是一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律，对发展社会主义市场经济、保障人民权益实现、巩固社会主义基本经济制度，都具有重大意义。
为贯彻落实习近平总书记第二十次集体学习时重要讲话精神，最高人民法院及时开展司法解释全面清理工作，把高质量完成司法解释全面清理工作作为提高政治能力的重要方面，确保民法典统一正确实施，依法保障人民群众权益。
这次对新中国成立以来现行有效的591个司法解释和相关规范性文件进行了全面清理，其中和民法典规定一致的364件，未作修改、继续适用；需要对于名称和部分条款进行修改的共计111件，决定废止的共计116件。
根据最高人民法院“统一规划、分批制定、急用先行、重点推进”的原则，制定了与民法典配套的第一期共计7个司法解释，并于2021年1月1日起施行。
本次起草的“担保制度司法解释”就是与民法典配套的第一期制定的7个司法解释中的一部，制定过程中秉承了传承与发展相统一的基本理念。
房屋使用性质证明格式
房屋使用性质证明格式房屋使用性质证明是指住宅或商业房屋等不同类型的房屋所使用的性质，例如住宅用途、商业用途或者工业用途等。
房屋使用性质证明是一种非常重要的房屋证明材料，是购房、办理房屋抵押、担保贷款及缴纳个人所得税等必要的手续之一。
因此，房屋使用性质证明的格式也非常重要，不仅要基于相关法律法规，还要满足行政规章的要求，并且准确明确房屋性质，避免因证书不规范而产生的不必要的麻烦，下面就来详细介绍一下房屋使用性质证明格式。
一、房屋使用性质证明中的基本要素房屋使用性质证明的格式中包含许多基本要素，它们对于房屋证明的准确性和完整性起到了至关重要的作用。
具体来说，以下是房屋使用性质证明中的基本要素：1、申请单位的名称：根据情况填写房屋产权人的名称，如果产权人是个人，可以填写本人的姓名，如果是单位，可以填写单位的名称。
2、申请人的信息：认证人员需要将申请人的姓名、身份证号码等基本信息填写完整。
3、证明日期：填写申请人的申请日期或认证日期，这是证明文件的有效期之一。
4、房屋地址：包含房屋所在的省、市、区（县）和详细地址，一般格式为：省、市、区、街道或链家地址。
5、房屋属地证书：如果房屋属于政府划定的行政区域内，则需要提供房屋属地证书；如果房屋在私人所有地，就不需要提供该证明。
6、用途证明：房屋使用性质证明的关键要素之一，在用途证明时需要注明房屋的具体用途，包括：住宅用途、商业用途、工业用途等。
7、申请人签字：证明文件需要经过申请人的签名确认，这也是证明文件的有效期之一。
二、房屋使用性质证明的编写步骤房屋使用性质证明的编写步骤一般是按照下面的流程来完成的：1、审核申请人的资格：首先需要审核申请人的资格和申请材料的完整性，比如认证人员需要审核房屋产权人的身份证明、产权证明、贷款证明等资料，并核对申请人填写的信息是否准确无误。
2、核查所需证件和资料：根据房屋性质的不同需要提供不同的证件和资料，比如住宅性质的需要提供身份证、居住证明等，商业性质的需要提供商业营业执照、经营执照等文件。
第6章 房地产权属登记制度与政策
根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制 度分为契据登记制和产权登记制两大类型。
五、房地产权属登记制度分类
（一）契据登记制 契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论 认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人订立合 约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的 转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第 三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记 机关对登记申请采取形式审查，不作实质性的审查；登记只 具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生 效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效， 登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以 又称为“法国登记制”。
三、房地产权属登记管理的任务
（一）做好房地产登记发证工作
登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。在 全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就 是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产 权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发
证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权
记制和托伦斯登记制两种。
五、房地产权属登记制度分类 （二）产权登记制（续1）
1、权利登记制：登记机关对权利人的申请进行实质性审查， 登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房 地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登 记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得， 未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事 人之间也不发生效力。 其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主 义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项， 对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源
抵押反担保是什么意思
遇到债权债务问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>抵押反担保是什么意思生活中，存在着许多不同的借贷时间，对于借贷的方式也不一样，对此，大伙是否都有所了解呢。
那么抵押反担保是什么意思?相信这还是大部分人心中的疑惑，下面赢了网小编将带来相关的介绍，希望可以帮助大家进行了解。
一、什么是抵押反担保反担保人以自己的财产作抵押，确保保证人追偿权实现的一种担保，它属于物权担保，其中，抵押财产包括动产和不动产。
二、抵押反担保的操作程序(一)、合同当事人就财产抵押的，应当办理抵押物登记手续;(二)办理抵押物登记，应当向登记部门提供主合同和抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证书或者复印件。
(三)办理抵押登记的部门如下：1、以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发该土地使用权证的土地管理部门;2、以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的为县级以上地方政府规定的部门;3、以林木抵押的为县级以上林木主管部门;4、以航空器、船舶、车辆抵押的为运输工具的登记部门，5、以企业的设备和其他动产抵押的为财产所在地的工商行政管理部门;6、以上财产之外的其他财产抵押的，合同当事人可向抵押人所在地的公证部门办理抵押合同公证。
(四)、反担保抵押率：不动产抵押率(按净值计算)不高于一定值(如60%);可转让动产抵押率(按净值计算)不高于一定值(如50%)。
三、反担保抵押率怎么计算在准确评估抵押物现值的基础上，辅以合理的抵押率，从而确定抵押物的最高担保能力。
抵押率是指贷款本息额与抵押物现值二者之比，银行一般参照以下操作方法确定抵押物现值和抵押率：1.无地上定着物的土地使用权现值的确认以取得土地实际支付的金额为计算依据，抵押率最高不得超过70%;2.以房产所有权和土地使用权共同抵押的，若土地使用权性质为出让方式的，抵押率不超过70%，若土地使用权性质为划拨方式的，抵押率不超过50%;3.集体所有土地上的房产为抵押的，抵押率不超过50%，以个人商用房和非城区或非主要镇区的个人住房抵押的，抵押率不超过60%;4.在建工程抵押率不超过50%;5.通用机器设备的抵押率不超过30%;6.汽车、船舶、民航等运输设备抵押的，一手消费类抵押率不超过60%，一手营运类和二手消费类抵押率不超过50%，二手营运类抵押率不超过40%;7.用材林、薪炭林、经济林与林地使用权一并抵押的，抵押率不超过70%。
房地产法(1)
形成性考核一1、房地产是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。
对2、房地产的特点是：不动性、长期性、特定性、资源有限性。
错3、房地产法是调整房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的法律规范的总称。
对4、按照本课程房地产法教材的观点，房地产法渊源的具体表现形式有7种。
错5、房地产法的基本原则有：土地公有原则，国有土地有偿有期限使用原则，十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则，房地产综合开发原则。
对6、《宪法》规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。
”对7、按照《土地管理法》的规定，城市的人也是可以去农村承包土地的。
错8、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
对9、省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施确保本行政区域内耕地总量不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量和质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门、农业行政主管部门验收。
个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后新开垦耕地数量不足以补偿所占用的耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。
对10、一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩800公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；开发800公顷以上的，报国务院批准。
错11、土地复垦实行“谁破坏、谁开垦、谁复垦”的原则。
错12、国家建设用地是指国家建设项目所需要占用或使用的土地，包括机关、部队、社会团体、学校以及企事业单位、公益事业、城市基础没施等一切建设工程所需用地和兴办乡镇企业和村民建设住宅的用地。
错13、征用下列土地的，由国务院批准：①基本农田；②基本农田以外的耕地超过45公顷的(折合525亩)；其他土地超过75公顷的(折合1 050亩)。
全国房地产经纪人《交易制度政策》必考知识点总结
全国房地产经纪人《交易制度政策》必考知识点总结一、房地产交易管理概述1、房地产交易的基本概念：房地产交易是指当事人之间进行的以营利为目的的房屋所有权、土地使用权、建设用地使用权、房屋租赁权、房地产抵押权、房地产中介服务及其他房地产交易活动的总称。
2、房地产交易的分类：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
其中，房地产转让和房地产抵押涉及物权的变动，而房屋租赁则不涉及物权的变动，只涉及合同关系。
3、房地产交易的特点：由于房地产的不可移动性、价值大、使用寿命长久等特点，使得房地产交易具有不同于一般商品交易的特点，如交易复杂性、标的特殊性、交易专业性等。
二、房地产交易制度政策1、房地产交易的基本原则：根据《城市房地产管理法》等相关法律法规，房地产交易应遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。
2、房地产交易的程序：不同类型的房地产交易有不同的程序，但一般包括以下几个步骤：交易准备、交易申请、交易审查、交易签订合同、交易登记（备案）、交易结算等。
3、房地产交易的税费：根据国家相关政策规定，房地产交易需要缴纳一定的税费，如契税、个人所得税、土地增值税等。
4、房地产交易的监管：为保障房地产市场的健康发展，相关政府部门对房地产交易进行监管，包括对房地产中介服务机构的资质和行为进行监管，对房地产市场的价格波动进行监控等。
三、房地产抵押制度政策1、房地产抵押的概念：房地产抵押是指债务人或第三人以不转移占有的方式，将其房地产作为债权的担保，如果债务人不履行债务，债权人有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。
2、房地产抵押的类型：根据《物权法》等相关法律法规，房地产抵押可分为以下几种类型：房屋所有权抵押、土地使用权抵押、在建工程抵押等。
3、房地产抵押的程序：申请抵押时，应当提交相关证明文件，包括抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证明文件等。
相关部门对抵押申请进行审查，符合条件的予以登记。
4、房地产抵押的限制：为保障抵押权的实现和保护抵押人的利益，相关政策对房地产抵押设置了一定的限制条件，如不得将公益设施抵押等。
在建工程抵押转房产抵押办理流程
在建工程抵押转房产抵押办理流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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抵押物风险分析
2021 -05-14房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛承受的抵押物。
为了保证贷款的平安，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进展评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。
理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大平安性，但实际结果往往并非如此。
大量的处置抵押物偿债实例说明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。
为什么按照符合估价标准的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的平安，如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款平安的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。
一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。
但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物〔或称拍卖标的〕，容易导致以下两大风险：1、对拍卖标的承当瑕疵担保责任的风险。
拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。
根据?拍卖法? “委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵〞之规定，银行在承受抵押人的委托后，以自己的名义及拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，假设由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，那么拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承当瑕疵担保责任。
2、无法如期交付拍卖标的的风险。
该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。
由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。
房产抵押合同和借款合同
房产抵押合同和借款合同一、房产抵押合同在买房的过程中，房产抵押合同是一份非常重要的文件。
房产抵押是指把房屋作为贷款的担保品，如果借款人不能按时还款，银行就有权将房产抵押权转移给银行，并处置该房产来偿还借款。
因此，在签订房产抵押合同之前，双方需要仔细审查合同条款，确保自己的权益不受损害。
1. 抵押物描述：房产抵押合同中需要详细描述抵押物的相关信息，包括房产的地址、面积、权属证明等。
确保抵押物的信息准确无误，以便在需要时能够快速处置该抵押物。
2. 抵押债务的性质和数额：合同中应清晰明确抵押债务的性质和数额，包括借款金额、利率、还款方式等。
双方需要仔细核对债务数额，避免因计算错误而导致纠纷。
3. 抵押的期限和条件：合同中需要规定抵押的期限和条件，包括借款期限、还款日、提前还款条件等。
双方需要明确借款的时间范围和还款的条件，以避免出现误解。
二、借款合同借款合同是约定出借人和借款人之间借贷关系的法律文件。
在签订借款合同之前，双方需要明确借款的目的、金额、利率、还款方式等重要信息，以确保合同的有效性和执行力。
1. 借款用途：在借款合同中需要明确规定借款的具体用途，确保借款人不得擅自改变借款用途。
出借人在借款用途清晰明确的情况下，能更好地保证资金的安全。
2. 利率和还款方式：借款合同中需要规定借款的利率和还款方式，包括借款的利率类型（固定利率或浮动利率）、还款周期（每月、每季度）等。
双方需要明确还款的方式和时间，以确保良好的还款记录。
3. 违约处理：合同中应明确规定借款人违约的情况和处理方式，包括逾期利率、滞纳金、提前还款违约金等。
在借款人无法按时还款时，出借人需要有相应的违约处理手段。
通过签订房产抵押合同和借款合同，双方能够明确各自的权利和义务，规范借贷行为，确保借款和还款的安全和有序进行。
在签订合同之前，双方需要充分了解合同条款，确保自己的权益不受损害。
只有在合同内容清晰明确的情况下，双方才能够建立起良好的信任关系，保障借贷双方的合法权益。
简述抵押的种类
简述抵押的种类抵押是指借款人将其拥有的财产或资产作为担保，以便在借款人无法按时偿还借款时，债权人可以通过拍卖或变卖抵押物来收回债务。
根据抵押物的性质和形式的不同，抵押可以分为多种不同的类型。
本文将介绍几种常见的抵押的种类。
1. 房屋抵押房屋抵押是指借款人将自己的房屋作为抵押物向银行或其他金融机构借款。
在贷款期间，房屋的所有权仍然归借款人所有，但在借款人无法按时偿还借款的情况下，债权人有权以拍卖或变卖房屋的方式来收回债务。
2. 车辆抵押车辆抵押是指借款人将自己的车辆作为抵押物向金融机构借款。
在贷款期间，车辆的所有权仍然归借款人所有，但在借款人无法按时偿还借款的情况下，债权人有权以拍卖或变卖车辆的方式来收回债务。
3. 动产抵押动产抵押是指借款人将自己的动产财产（如存款、股票、机器设备等）作为抵押物向金融机构借款。
在贷款期间，动产的所有权仍然归借款人所有，但在借款人无法按时偿还借款的情况下，债权人有权以变卖动产的方式来收回债务。
4. 存货抵押存货抵押是指借款人将自己的库存商品作为抵押物向金融机构借款。
在贷款期间，存货的所有权仍然归借款人所有，但在借款人无法按时偿还借款的情况下，债权人有权以变卖存货的方式来收回债务。
5. 证券抵押证券抵押是指借款人将自己持有的证券（如股票、债券等）作为抵押物向金融机构借款。
在贷款期间，证券的所有权仍然归借款人所有，但在借款人无法按时偿还借款的情况下，债权人有权以变卖证券的方式来收回债务。
6. 土地使用权抵押土地使用权抵押是指借款人将自己持有的土地使用权作为抵押物向金融机构借款。
在贷款期间，土地使用权仍然归借款人所有，但在借款人无法按时偿还借款的情况下，债权人有权以拍卖或变卖土地使用权的方式来收回债务。
以上是几种常见的抵押的种类。
通过抵押，借款人可以得到更高的贷款额度和更低的利率，同时债权人也能够获得更大程度的保障。
然而，抵押也存在一定的风险，借款人需要谨慎选择抵押物并全面了解相关的合同条款和风险提示。
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不同类型和性质的房产抵押规定
房产抵押是以房契人为抵押获得借款按期付息的一种方式。
如果出现债务人不履行债务的
情况，抵押权人就可以依法处分抵押的房产从中得到补偿。
不同类型和性质的房产抵押的
规定不一样。
为了使担保债务的人和债权人的义务的履行。
担保其间需要依法履行房产抵
押的规定。
第一、享有优惠政策房产抵押规定
以享受国家优惠政策购买的有限产权的房产抵押的，其抵押额以房产权利人可以处分
和收益的份额为限。
第二、针对不同的性质企业的房产抵押规定
1、国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
2、以集体所有制企业的房产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
3、以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。
4、以股份有限公司、有限责任公司的房产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。
5、有经营期限的企业以其所有的房产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限。
第三、不同类型房产抵押规定
1、以具有土地使用年限的房产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
2、以共有的房产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
3、预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房产转让条件并取得商品房预售许可证。
4、以已出租的房产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。
原租赁合同继续有效。
5、企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。
其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。
房产抵押和质押在本质上是不同，房产抵押在出现担保人不履行担保义务时，债权人有权将财产优先受偿，但不能转移财产占有，而质押，债权人有权依法将该动产卖得价金优先受偿，房产抵押可缓解短期借款难的用户。