淄博市基准地价修正体系-张店区城区

-9
-1.44 -0.90 -1.26 -1.44 -0.90 -1.62 -0.72 -1.44 -1.44 -0.72 -1.26 -1.08 -18
2.24 1.40 1.96 2.24 1.40 2.52 1.12 2.24 2.24 1.12 1.96 1.68 28
较优
1.82
1.12
1.12 0.70 0.98 1.12 0.70 1.26 0.56 1.12 1.12 0.56 0.98 0.84 14
三级地外围，分两个区域。 1、宝山路-宝鑫路一张东铁路-济青高速公路-上海路(西十一路)-张店区 和周村区行政界线-滨博高速公路-张店区和周村区、桓台县行政界线-化北路 -宝山路所围合区域； 2、涝淄河-湖罗路-淄河大道(南外环)-南京路(西八路)-马南路(规划)张店区和周村区行政界线-胶济铁路-北京路(西十路)-昌国路-东四路-胶济 铁路-张东铁路-涝淄河所围合区域。 本轮基准地价更新范围内除去一、二、三、四级区域的其它区域
七、基准地价修正系数表及指标说明表 张店区城区商业用地、住宅用地、工业用地在不同级别的基准地价修 正系数表及其影响因素指标说明表，见表 4－3 至表 4－21。
5
表 4-3-1 淄博市张店区城区商业用地基准地价修正系数表
级别
因素
优
距城市商服中心距离 (m)
1.43
距区域商服中心距离 (m)
0.88
距公交站距离(m) 0.95
公交站点数量(个) 1.33
临路类型
1.52
基础设施完备度 0.95
人流量
1.71
区域交通管制 0.76
宗地进深(m) 1.52
宗地临街宽度(m) 1.52
宗地形状
0.76
临街状况
1.33
周围土地利用状况 1.14
合计
19
较优
1.24
0.76
0.76 0.48 0.67 0.76 0.48 0.86 0.38 0.76 0.76 0.38 0.67 0.57 9.5
二级 一般 较劣 劣 优 0.00 -0.78 -1.56 1.95
0.00 -0.48 -0.96 1.20
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0
-0.48 -0.30 -0.42 -0.48 -0.30 -0.54 -0.24 -0.48 -0.48 -0.24 -0.42 -0.36
淄博市张店区城区基准地价更新相关参数
一、城镇基准地价内涵的界定 根据《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)的规定，基准地价是“在 城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地， 按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高年 期土地使用权区域平均价格”。因此，基准地价是分用途的土地使用权的最 高出让年限的区域平均价格。结合张店区城区土地利用状况，确定张店区 城区基准地价内涵如下： 1、土地权利状况为完整的出让建设用地使用权。 2、价格构成：包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息、利润、 政府出让土地收益等。 3、基准日：2010 年 1 月 1 日。 4、容积率：设定标准容积率，商业用地 1.8，住宅用地 1.5，工业用地 0.8。 5、土地使用年期为各类用地法定最高年期，即商业用地 40 年，住宅 用地 70 年，工业用地 50 年。 6、不同用途土地还原利率：商业用地为 8％、住宅用地为 7%、工业用 地为 6%。 7、土地开发程度设定: 商业、住宅用地：一、二级地为“七通一平”(包括通路、供电、通讯、 供水、排水、供气、供热以及场地平整)；三级地为“六通一平”(包括通 路、供电、通讯、供水、排水、供气以及场地平整)；四级地为“五通一平” (包括通路、供电、通讯、供水、排水以及场地平整)；五、六级地为“四 通一平”(包括通路、供电、通讯、供水以及场地平整)。 工业用地：一级地为“七通一平”(包括通路、供电、通讯、供水、排 水、供气、供热以及场地平整)；二级地为“六通一平”(包括通路、供电、
2
环）-山泉路-华福大道-张店区和周村区行政界线所围区域及边界线道路外侧 宗地。 六级 本轮基准地价更新范围内除一、二、三、四、五级区域的其它区域
张店区城区（含高新区）住宅用地级别范围
土地 级别 一级 二级 三级
四级
五级
范围描述
柳泉路-和平路-北京路(西十路)-张周路-天津路(西十二路)-中润大道-柳泉 路所围合区域。 一级地外围，金晶大道-中润大道-涝淄河-东二路-胶济铁路-北京路(西十 路)-和平路-张博复线北延线(原山大道，又名西十三路)-中润大道-天津路 (西十二路)-鲁泰大道-金晶大道所围合的区域。
一级 一般 较劣 劣 优 0.00 -0.72 -1.43 1.95
0.00 -0.44 -0.88 1.20
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0
-0.44 -0.28 -0.39 -0.44 -0.28 -0.50 -0.22 -0.44 -0.44 -0.22 -0.39 -0.33 -5.5
来自百度文库
钢混结构 1200 60 0
砖混结构 850 50 2%
钢结构 750 50 4%
砖木结构 450 10 4%
4
六、土地开发费用的确定 张店区城区土地开发费用表 单位：元/平方米
开发程度 土地平整 通路 通电 通讯 供水 排水 通暖 供气 合计
三通一平 7-10 30-35 25-30 15-20
-6
-0.96 -0.60 -0.84 -0.96 -0.60 -1.08 -0.48 -0.96 -0.96 -0.48 -0.84 -0.72 -12
1.20 0.75 1.05 1.20 0.75 1.35 0.60 1.20 1.20 0.60 1.05 0.90 15
较优
0.98
0.60
0.60 0.38 0.53 0.60 0.38 0.68 0.30 0.60 0.60 0.30 0.53 0.45 7.5
路）-联通路-金晶大道所围合区域及边界线道路外侧宗地。
一级地外围，金晶大道-华光路-东一路-杏园东路-东二路-胶济铁路-世纪路-
和平路-北京路（西十路）-张周路-上海路(西十一路)-中润大道-泰美路-万杰 二级
路-柳泉路-中润大道-金晶大道所围合区域及边界线道路外侧宗地。
二级地外围，涝淄河-东二路-洪沟路-东四路-胶济铁路-张南路-昌国路-北京 路(西十路)-和平路-上海路(西十一路)-张周路-天津路(西十二路)-中润大道 三级 -上海路(西十一路)-鲁泰大道-金晶大道-涝淄河所围合区域及边界线道路外 侧宗地。 三级地外围，分两个区域 1、济青高速公路-张东铁路-胶济铁路-猪龙河-朝阳路-张南路-马南路(规划)四级 孝妇河东岸-滨博高速-济青高速公路所围合区域及边界线道路外侧宗地。 2、南定镇区域，张南路-矿机路-文化路-西山路-青年公园路-张南路所围区域 及边界线道路外侧宗地。 四级地外围，分三个区域 1、英雄路-化北路-张东铁路-济青高速公路-张店区和桓台县行政界线所围合 区域及边界线道路外侧宗地。 五级 2、鲁泰大道-鲁山大道（东外环）-宝鑫路-张东铁路-鲁泰大道所围合区域及 边界线道路外侧宗地。 3、东四路-朝阳路-东二路（规划）-马南路（规划）-张南路-淄河大道（南外
三、土地还原利率的确定 商业用地土地还原利率为 8%，住宅用地土地还原利率为 7%，工业用地 土地还原利率为 6%。 四、房屋还原利率的确定 本轮基准地价更新工作中房屋还原利率取 10%。 五、房屋重置价、耐用年限及残值率的确定
淄博市房屋重置价、耐用年限、残值率表
结构 重置价 耐用年限 残值率
框架结构 1300 70 0
3
张店区城区（含高新区）工业用地级别范围
土地 级别 一级 二级 三级
四级
五级
范围描述
金晶大道-共青团东路-东一路-胶济铁路-世纪路-联通路-金晶大道所围 合区域。 一级地外围，金晶大道-涝淄河-东四路-胶济铁路-北京路(西十路)-鲁泰大道 -金晶大道所围合区域。
二级地外围，张东铁路-胶济铁路-东四路-昌国路-北京路(西十路)-胶济 铁路-上海路(西十一路)-济青高速公路-张东铁路所围合的区域。
三级 一般 较劣 劣 0.00 -0.91 -1.82
0.00 -0.56 -1.12
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0
-0.56 -0.35 -0.49 -0.56 -0.35 -0.63 -0.28 -0.56 -0.56 -0.28 -0.49 -0.42
-7
-1.12 -0.70 -0.98 -1.12 -0.70 -1.26 -0.56 -1.12 -1.12 -0.56 -0.98 -0.84 -14
表 4-3-2 淄博市张店区城区商业用地基准地价修正系数表
级别
因素
优
距城市商服中心距离 (m)
2.47
距区域商服中心距离 (m)
1.52
周围店铺数量 1.52
周围店铺数量 0.88
距公交站距离(m) 0.55
公交站点数量(个) 0.77
临路类型
0.88
基础设施完备度 0.55
人流量
0.99
区域交通管制 0.44
宗地进深(m) 0.88
宗地临街宽度(m) 0.88
宗地形状
0.44
临街状况
0.77
周围土地利用状况 0.66
合计
11
较优
0.72
0.44
0.44 0.28 0.39 0.44 0.28 0.50 0.22 0.44 0.44 0.22 0.39 0.33 5.5
77-95
四通一平 7-10 30-35 25-30 15-20 20-25
97-120
五通一平 7-10 30-35 25-30 15-20 20-25 20-25
117-145
六通一平 7-10 30-35 25-30 15-20 20-25 20-25 35-40
152-185
七通一平 7-10 30-35 25-30 15-20 20-25 20-25 35-40 25-30 177-215
二级地外围，济青高速公路-张东铁路-胶济铁路-张南路-玉龙河(东西方 向河流)-世纪路-横西路(规划路)-孝妇河-滨博高速公路-济青高速公路所围 合区域。
三级地外围，分三个区域。 1、英雄路-化北路-张东铁路-济青高速公路-滨博高速公路-张店区和桓 台县行政边界-英雄路所围合区域。 2、鲁泰大道-鲁山大道（东外环）-宝鑫路-张东铁路-鲁泰大道所围合区 域。 3、货运铁路线-猪龙河-朝阳路-东二路（规划）-马南路(规划)-张南路工业路(南定)-南东二路(规划)--淄河大道(南外环)-山泉路-华福大道-孝妇 河-横西路(规划路)-世纪路-玉龙河(东西方向河流)-张南路-胶济铁路所围 合区域。 本轮基准地价更新范围内除去一、二、三、四级区域的其它区域
五级 一般 较劣 劣 优 0.00 -0.98 -1.95 2.60
四级 一般 较劣 劣 优 0.00 -1.17 -2.34 3.64
0.00 -0.72 -1.44 2.24
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
0
-0.72 -0.45 -0.63 -0.72 -0.45 -0.81 -0.36 -0.72 -0.72 -0.36 -0.63 -0.54
-0.88 -0.55 -0.77 -0.88 -0.55 -0.99 -0.44 -0.88 -0.88 -0.44 -0.77 -0.66 -11
1.20 0.75 1.05 1.20 0.75 1.35 0.60 1.20 1.20 0.60 1.05 0.90 15
较优
0.98
0.60
0.60 0.38 0.53 0.60 0.38 0.68 0.30 0.60 0.60 0.30 0.53 0.45 7.5
1
通讯、供水、排水、供气以及场地平整)；三级地为“五通一平”(包括通 路、供电、通讯、供水、排水以及场地平整)；四、五级地为“四通一平” (包括通路、供电、通讯、供水以及场地平整)。
二、级别边界范围 张店区城区（含高新区）商业用地级别范围
土地 级别
范围描述
金晶大道-胶济铁路-柳泉路-和平路-世纪路-张周路(新村西路)-南京路（西八 一级