个人理财PPT 06居住规划

（1）小王每月应还款=100万× 70% ÷（P/A, 6% ÷12 , 10×12) =PMT(0.5%,120,700000,0)= -7771.44元， 月还款占月收入的比例= 7771.44 ÷15000=51.81% （2）还清贷款需要的月数=NPER(0.5%,-4500,700000,0) =302个月，26年

解答


（二）估算可负担房屋单价

可负担房屋单价=可负担房屋总价÷房屋需 求面积

房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空 间要求……



பைடு நூலகம்
假设前例中李先生是四口之家，要求住房 面积100平方米。 则，李先生可负担购房单价=78.77万元 ÷100=7877元/平米 应检查可负担购房单价是否低于目标市场 价格
购房总价估算案例

案例资料：




李先生计划5年后购房。李先生家庭目前有金融资产15 万元可用于购房。 预计李先生一家未来20年，每年可结余4万元用于购房 首付款和住房贷款还款。 李先生拟贷款15年，银行房贷利率6%，李先生的投资 报酬率约4%。 李先生一家可买总价是多少的房屋？ 李先生可负担的购房首付款=15万×（F/P, 4%, 5）+ 4万 ×（F/A, 4%, 5）=39.92万元 李先生可负担的购房贷款总额= 4万 ×（P/A, 6%, 15） =38.85万元 李先生购房时可负担房屋总价= 39.92万元+ 38.85万元 =78.77万元
案例资料（1）

小胡现有存款10万元，准备5年后购买一套 价值160万元的住房，首付60万。他的年投
资收益率为4%。

请问，为筹集首付款，小胡5年内每年年末
应定期定额投资多少钱？
解答



公式计算方法 共六笔现金流，可看成一笔现金流和一个年金之和 60万=10万×（F/P,4%,5) + A×（F/A,4%,5) 也即 60万=10万×1.2167+ A×5.42 解方程得 A=（60万-10万×1.2167）÷ 5.42 = 8.83万元 Excel函数计算方法 年金每期支付函数：PMT（Rate,Nper,Pv,Fv,Type） A =PMT(4%,5,-100000,600000,0)= -8.83万元 财务计算器 规划求解
（三）购房区位选择

根据可承受的住房价格，考虑如下 区位因素



居住社区的生活环境 交通是否便利 是否有学校以及学校的质量 未来是否有升值空间
二、购房规划的应用

（一）筹资计划 （二）换房规划 （三）房屋投资规划
（一）筹资计划

先确定购房目标（房屋面积、区位），再决 定实现购房目标的各种筹资计划
计算步骤



小王目标住房5年后价格=0.8万元/平方米 ×100平方米 ×（1+ 5%)5 = 102.1万元 目标住房所需首付款= 102.1万元×20%=20.42万元 目标住房所需贷款= 102.1万元 ×80%=81.68万元
计算步骤（续）








假定小王购房前的储蓄率是s 第一年储蓄终值=10万元×（1+5%）0 × s×（1+4%）4 =11.70万元× s 第二年储蓄终值=10万元×（1+5%）1 × s×（1+4%）3 =11.81万元× s 第三年储蓄终值=10万元×（1+5%）2 × s×（1+4%）2 =11.92万元× s 第四年储蓄终值=10×万元（1+5%）3 × s×（1+4%）1 =12.04万元× s 第五年储蓄终值=10×万元（1+5%）4 × s×（1+4%）0 =12.16万元× s 五年后小王共积累资金 = 59.63万元× s 小王购房前的应有储蓄率s=20.42万元÷59.63万元=34.2%

换房需要考虑的因素

例子




案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值100万元的 新房。郭先生旧房当前市价50万元，尚有20万元未偿贷款。 如购买新房，郭先生打算55岁前还清贷款。银行最高房贷 按揭为7成，贷款利率6% 换房需要筹集的首付款 = 新房首付款 - 旧房余值（旧房 总价-旧房贷款）=100万×30% -（50万-20万）= 0元 换房后每年应偿贷款=70万 ÷（P/A, 6% , 15)=7.21万元 如果不换房，每年应偿贷款=20万 ÷（P/A, 6% , 15)=2.06 万元 换房后，还款压力增加较多。
案例：住房贷款计算（等额本息还款）







王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额 本息还款。 （1）他需要每月偿还多少住房贷款？ （2）假设王先生偿还住房贷款6年后，准备将剩余的贷款一次性还 清，他应一次性偿还多少钱（6年后的贷款余额是多少）？ （3）假设第6年的8月，住房贷款利率上调到年利率7%，第7年第1 个月开始，他需要每月偿还多少住房贷款？ 答案： （1）住房贷款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共还款10年， 也即120期 每月还款额= 1000000 ÷（P/A, 0.5%, 120）=11102.05元，或 =PMT(0.5%,120,1000000,0,)= -11102.05元 （2） 6年后应一次性还款（6年后的贷款余额）= 11102.05 ×（P/A, 0.5%, 12*4 ）=472729元，或=PV(0.5%,12*4, 11102.05,0,) =-472729元 （3）每月还款额= 472729÷（P/A, 7%/12, 12*4 ）= 11320.08元，或 =PMT(7%/12, 12*4, 472729,0,)= -11320.08元
（三）房屋投资规划

投资房产的收益

租金收入 买卖差价

投资房产要考虑的因素

未来租金走势 未来房价走势 购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、 维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费
计算房屋投资的现金流出现值和流入现值 计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率

案例略

（二）投资


三、居住规划的流程
第二节 住房贷款规划

一、住房贷款的种类 二、住房贷款偿还方式 三、住房贷款期限的确定
一、住房贷款的种类

（一）公积金贷款

具有政策补贴性质 贷款利率和费用低于商业贷款 一般最长不超过30年 发放对象广泛，手续相对简单 贷款利率较高 个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长10年 如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款
0 1 2 3 4 5
60万
-10万
A
A
A
A
A
案例资料（2）




小王现年25岁，工作稳定，年税后收入10万元， 收入年增长率5% ，之前无任何储蓄。 小王希望5年后买房，目标购买区房价目前0.8万 元/平方米，面积100平米，预计未来房价每年增 长5%。 银行贷款额度是房价的8成，利率6%，小王打算 50岁前清偿贷款。 小王的年平均投资报酬率4%。 请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为 实现购房，估算小王应有的储蓄率）

（二）商业贷款


（三）组合贷款

二、住房贷款偿还方式

（一）到期一次还本付息

贷款到期后一次性归还全部本金和利息 短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式 每次还款，偿还的本金相等，同时付清当期应付的利息 每月还款额 = 当期偿还本金 + 当期偿还利息 =贷款本金÷还款期数 +（贷款本金-累积已还本金）×当期利率 期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如 中老年家庭 每次还款的金额（本金加利息）相等，现金流相当于一个年金 贷款本金=每月还款额×年金现值系数（P/A, i , n) 等比累进还款法，每次还款比例增加 等额累进还款法，每次还款金额增加

三、购房的其他费用



（一）普通住房的购房税费 营业税：由卖方承担， 征买卖差额的5.55% ；购房满5年的， 免征营业税 个人所得税：由卖方承担，征买卖差额的20%，或卖出价的 1%（2013年前）；购房满5年且唯一房，免征个人所得税 契税：由买方承担，征成交价的1.5%；90平方米以下首套 房按1%征收 其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费 （二）普通住房的购房中介费用 一般为买卖双方各付成交金额的1%（可与中介公司协商） 可由买卖双方约定由谁支付中介费用 （三）购房贷款过程中发生的各种费用 评估费、律师费、银行规定的其它费用
第三节 购房规划

一、购房规划的流程 二、购房规划的应用 三、购房的其他费用
一、购房规划的流程

（一）估算可负担购房总价 （二）估算可负担房屋单价 （三）购房区位选择
（一）估算可负担购房总价



可负担购房总价= 可负担的购房首付款+可负担的购房贷款 可负担的购房首付款 = 目前可用于购房的资产终值+每年可供购 房的储蓄终值 可负担的购房贷款 =贷款后每年可供还款金额的现值

有利于合理选择贷款计划


迫使个人或家庭有目的地储蓄


与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备 的时间较短 住房支出数额巨大
二、个人购房动机

（一）自己居住

要考虑自身支付能力和居住质量 居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服 务设施、交通、教育条件、物业管理…… 将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产 增值 需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房 屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素