个人理财PPT 06居住规划

（三）房屋投资规划

投资房产的收益

租金收入 买卖差价

投资房产要考虑的因素

未来租金走势 未来房价走势 购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、 维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费
计算房屋投资的现金流出现值和流入现值 计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率

案例略
第三节 购房规划

一、购房规划的流程 二、购房规划的应用 三、购房的其他费用
一、购房规划的流程

（一）估算可负担购房总价 （二）估算可负担房屋单价 （三）购房区位选择
（一）估算可负担购房总价



可负担购房总价= 可负担的购房首付款+可负担的购房贷款 可负担的购房首付款 = 目前可用于购房的资产终值+每年可供购 房的储蓄终值 可负担的购房贷款 =贷款后每年可供还款金额的现值

（二）投资


三、居住规划的流程
第二节 住房贷款规划

一、住房贷款的种类 二、住房贷款偿还方式 三、住房贷款期限的确定
一、住房贷款的种类

（一）公积金贷款

具有政策补贴性质 贷款利率和费用低于商业贷款 一般最长不超过30年 发放对象广泛，手续相对简单 贷款利率较高 个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长10年 如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款
第六章 居住规划

第一节 居住规划概述 第二节 住房贷款规划 第三节 购房规划 第四节 租房与购房的决策
第一节 居住规划概述

一、居住规划的重要性

有利于科学选择合适的住房

是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周 全的规划 只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能 进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策

（二）等额本金还款



（三）等额本息还款，等额还款法（最常见）


（四）其它方法

案例：住房贷款计算（等额本金还款）




王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额 本金还款。 （1）他第1个月需要偿还多少住房贷款？ （2）他第15个月需要偿还多少住房贷款？ 答案： 住房贷款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共还款10年，也即 120期 每个月需要偿还的住房贷款本金=100万÷120=8333.33元 （1）第1个月需要偿还的住房贷款利息= 100万*0.5%=5000元 第1个月需要偿还的住房贷款=8333.33+ 5000=13333.33元 （2）第15个月初的住房贷款未偿还本金=100万8333.33*14=883333.33元 第15个月需要偿还的住房贷款利息= 883333.33*0.5%=4416.67元 第15个月需要偿还的住房贷款=8333.33+ 4416.67 =12750元
购房总价估算案例

案例资料：




李先生计划5年后购房。李先生家庭目前有金融资产15 万元可用于购房。 预计李先生一家未来20年，每年可结余4万元用于购房 首付款和住房贷款还款。 李先生拟贷款15年，银行房贷利率6%，李先生的投资 报酬率约4%。 李先生一家可买总价是多少的房屋？ 李先生可负担的购房首付款=15万×（F/P, 4%, 5）+ 4万 ×（F/A, 4%, 5）=39.92万元 李先生可负担的购房贷款总额= 4万 ×（P/A, 6%, 15） =38.85万元 李先生购房时可负担房屋总价= 39.92万元+ 38.85万元 =78.77万元

有利于合理选择贷款计划


迫使个人或家庭有目的地储蓄


与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备 的时间较短 住房支出数额巨大
二、个人购房动机

（一）自己居住

要考虑自身支付能力和居住质量 居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服 务设施、交通、教育条件、物业管理…… 将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产 增值 需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房 屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素
三、住房贷款期限的确定

来自百度文库

购房者应根据自己的经济能力和资 金分配情况，选择利息支付和还款 压力较小的贷款方式和贷款期限 房屋月供款占收入的比率，一般不 应超过月收入25%-30% 应考虑有无其它固定支出，如汽车 贷款偿还、固定的人寿保险支 出……
案例

案例资料：
小王月收入1.5万元，假定未来收入不变。小王 拟购买一套100万元房屋，贷款首付30%，贷款 利率6%，等额本息还款。 （1）若小王选择10年还清贷款，这一决策是否 符合他的收入情况？ （2）若小王选择每月收入的30%偿还贷款，他 要多少个月才能还清贷款？ 解答
计算步骤（续）



购房后，小王如果采用本息等额还款法 每年应还款 =816800÷（P/A, 6%/12, 20*12) *12=7.0221万元，或 PMT(6%/12,20*12,816800,0,0)*12= -7.0221万元 小王第六年年收入= 10万元×（1+5%）5 =12.76万 元 第六年应有储蓄率s=7.0221÷12.76=55% 结论

（二）商业贷款


（三）组合贷款

二、住房贷款偿还方式

（一）到期一次还本付息

贷款到期后一次性归还全部本金和利息 短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式 每次还款，偿还的本金相等，同时付清当期应付的利息 每月还款额 = 当期偿还本金 + 当期偿还利息 =贷款本金÷还款期数 +（贷款本金-累积已还本金）×当期利率 期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如 中老年家庭 每次还款的金额（本金加利息）相等，现金流相当于一个年金 贷款本金=每月还款额×年金现值系数（P/A, i , n) 等比累进还款法，每次还款比例增加 等额累进还款法，每次还款金额增加

换房需要考虑的因素

例子




案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值100万元的 新房。郭先生旧房当前市价50万元，尚有20万元未偿贷款。 如购买新房，郭先生打算55岁前还清贷款。银行最高房贷 按揭为7成，贷款利率6% 换房需要筹集的首付款 = 新房首付款 - 旧房余值（旧房 总价-旧房贷款）=100万×30% -（50万-20万）= 0元 换房后每年应偿贷款=70万 ÷（P/A, 6% , 15)=7.21万元 如果不换房，每年应偿贷款=20万 ÷（P/A, 6% , 15)=2.06 万元 换房后，还款压力增加较多。

三、购房的其他费用



（一）普通住房的购房税费 营业税：由卖方承担， 征买卖差额的5.55% ；购房满5年的， 免征营业税 个人所得税：由卖方承担，征买卖差额的20%，或卖出价的 1%（2013年前）；购房满5年且唯一房，免征个人所得税 契税：由买方承担，征成交价的1.5%；90平方米以下首套 房按1%征收 其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费 （二）普通住房的购房中介费用 一般为买卖双方各付成交金额的1%（可与中介公司协商） 可由买卖双方约定由谁支付中介费用 （三）购房贷款过程中发生的各种费用 评估费、律师费、银行规定的其它费用
案例资料（1）

小胡现有存款10万元，准备5年后购买一套 价值160万元的住房，首付60万。他的年投
资收益率为4%。

请问，为筹集首付款，小胡5年内每年年末
应定期定额投资多少钱？
解答



公式计算方法 共六笔现金流，可看成一笔现金流和一个年金之和 60万=10万×（F/P,4%,5) + A×（F/A,4%,5) 也即 60万=10万×1.2167+ A×5.42 解方程得 A=（60万-10万×1.2167）÷ 5.42 = 8.83万元 Excel函数计算方法 年金每期支付函数：PMT（Rate,Nper,Pv,Fv,Type） A =PMT(4%,5,-100000,600000,0)= -8.83万元 财务计算器 规划求解




（1）小王每月应还款=100万× 70% ÷（P/A, 6% ÷12 , 10×12) =PMT(0.5%,120,700000,0)= -7771.44元， 月还款占月收入的比例= 7771.44 ÷15000=51.81% （2）还清贷款需要的月数=NPER(0.5%,-4500,700000,0) =302个月，26年
（三）购房区位选择

根据可承受的住房价格，考虑如下 区位因素



居住社区的生活环境 交通是否便利 是否有学校以及学校的质量 未来是否有升值空间
二、购房规划的应用

（一）筹资计划 （二）换房规划 （三）房屋投资规划
（一）筹资计划

先确定购房目标（房屋面积、区位），再决 定实现购房目标的各种筹资计划
计算步骤



小王目标住房5年后价格=0.8万元/平方米 ×100平方米 ×（1+ 5%)5 = 102.1万元 目标住房所需首付款= 102.1万元×20%=20.42万元 目标住房所需贷款= 102.1万元 ×80%=81.68万元
计算步骤（续）








假定小王购房前的储蓄率是s 第一年储蓄终值=10万元×（1+5%）0 × s×（1+4%）4 =11.70万元× s 第二年储蓄终值=10万元×（1+5%）1 × s×（1+4%）3 =11.81万元× s 第三年储蓄终值=10万元×（1+5%）2 × s×（1+4%）2 =11.92万元× s 第四年储蓄终值=10×万元（1+5%）3 × s×（1+4%）1 =12.04万元× s 第五年储蓄终值=10×万元（1+5%）4 × s×（1+4%）0 =12.16万元× s 五年后小王共积累资金 = 59.63万元× s 小王购房前的应有储蓄率s=20.42万元÷59.63万元=34.2%
0 1 2 3 4 5
60万
-10万
A
A
A
A
A
案例资料（2）




小王现年25岁，工作稳定，年税后收入10万元， 收入年增长率5% ，之前无任何储蓄。 小王希望5年后买房，目标购买区房价目前0.8万 元/平方米，面积100平米，预计未来房价每年增 长5%。 银行贷款额度是房价的8成，利率6%，小王打算 50岁前清偿贷款。 小王的年平均投资报酬率4%。 请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为 实现购房，估算小王应有的储蓄率）

小王前五年储蓄率应达到34.2%，第六年储蓄率应达到 55%。据此，可以适当提高首付比例 以后25年还款期中，随着收入增长，偿还住房贷款站收 入的比例将逐年下降
（二）换房规划

随着人生阶段的转变和收入增加，住房需 求会逐渐升级。


单身或新婚阶段，以小户型住房为主 小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教 育条件 人至中年，经济条件允许，可再次换房 退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较 好的小户型住房 有无能力支付换房所必须支付的首付款 有无能力偿还换房后的贷款

解答


（二）估算可负担房屋单价

可负担房屋单价=可负担房屋总价÷房屋需 求面积

房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空 间要求……



假设前例中李先生是四口之家，要求住房 面积100平方米。 则，李先生可负担购房单价=78.77万元 ÷100=7877元/平米 应检查可负担购房单价是否低于目标市场 价格
案例：住房贷款计算（等额本息还款）







王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额 本息还款。 （1）他需要每月偿还多少住房贷款？ （2）假设王先生偿还住房贷款6年后，准备将剩余的贷款一次性还 清，他应一次性偿还多少钱（6年后的贷款余额是多少）？ （3）假设第6年的8月，住房贷款利率上调到年利率7%，第7年第1 个月开始，他需要每月偿还多少住房贷款？ 答案： （1）住房贷款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共还款10年， 也即120期 每月还款额= 1000000 ÷（P/A, 0.5%, 120）=11102.05元，或 =PMT(0.5%,120,1000000,0,)= -11102.05元 （2） 6年后应一次性还款（6年后的贷款余额）= 11102.05 ×（P/A, 0.5%, 12*4 ）=472729元，或=PV(0.5%,12*4, 11102.05,0,) =-472729元 （3）每月还款额= 472729÷（P/A, 7%/12, 12*4 ）= 11320.08元，或 =PMT(7%/12, 12*4, 472729,0,)= -11320.08元