广州白云万达广场调查分析
广州白云万达广场5号停机坪广场高德置地广场市场调研报告
1700个 车位
2010.12
18个月
4元/小时， 沃尔玛消费 100% 100以上可 以免费1小 时
约7万人
东外广场面积 8000平方米
5号停机坪购 购物 物广场 中心
10万平方米
2000个
项共目3层所有楼层，4年6个月
车位， 没有地 下停车
场
2011.12
6个月
东广场：8万
70%
现暂时免费
约1万人
局，导致天花设计缺少层次感和立体感； 6、出入口单道门设计，且没有安装风幕机，
能量损失较大；
高德置地广场
• 不足： 7、商场内多种经营点位电源未提前做好预
留设计，导致电源线外露； 8、商场中庭电梯设置不合理，导致顾客只
能从3楼坐直梯上4、5层，导致4、5层 客流减少； 9、下沉式广场设置在商场正门口，不方便 顾客的进出。
35
1、 总体概述—高德置地广场
➢珠江新城作为新的区域，商业还未够成熟。 ➢春、夏、中、秋、冬各个广场距离分散较远，导致商业不集中，不能有效的 聚集人流。 ➢缺少大型的活动广场。 ➢商场内人流动线不够明朗。 ➢零售业态较少，品牌不够丰富。 ➢大多数为附近写字楼的白领消费，家庭消费较少。
36
2、工程规划
5
广州白云万达广场规划
人流动线
2、5号停机坪购物广场
8
5号停机坪购物广场
5号停机坪位于旧广州白云国际机场候机楼，属于旧机场改造项目，与广州白云万达广场 隔路相对，同处于白云新城区域。
机场路
云城西路
飞翔公园站
飞翔公园站
广州体育馆
广州白云国际会议中心
9
人流动线
3、高德置地广场
万达广州白云新城项目市场调研报告
单位：元/㎡
0
10000
12000
14000
2000
4000
6000
8000
以客户需求为导向癿持续创新
7
整体楼市解读｜供应分析 挃标
2007年整体供应叐市场拐点影响，出现大幅下滑，丌少项目放缓开収节奏。
以客户需求为导向癿持续创新
2008年整体供应出现回升，新增供应为823.4万平斱米，比2007年有所增加，增幅为18.66%。预
近三年广州十区商品住宅成交走势
单位：万㎡
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2006年 2007年 成交量 2008年 环比增幅 2009年1-9月 2.31% 0% 553.04 20% 896.01 801.57 644.59 72.49% 80%
附注：根据广州市政府表示，09年广州GDP预计增长为10%。
6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1999年 总值 2057 2000年 2376 15.51% 2001年 2686 13.05% 2002年 3001 11.73% 2003年 3497 16.53%
15%
10%分割线
5% 2004年 4116 17.70% 2005年 5154 25.22% 2006年 6068 17.73% 2007年 7051 16.20% 2008年 8216 16.52% 0%
增速 11.67%
广州历年GDP产业结构图
100% 90%
广州三大产业结构中，第二、第
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
15.19%
15%
10.08%
万达商业设计模式研究以广州白云万达广场
对万达商业设计模式研究--以广州白云万达广场为例保利房地产（集团）股份有限公司技术研发中心投资管理中心2010年9月4日目录z白云万达广场概况z项目选址z项目布局z各功能区指标分析z挂牌条件与报建指标研究z万达速度----新的盈利模式迅速崛起达速度新的盈利模式迅速崛起z白云万达广场概况z项目选址z项目布局z各功能区指标分析各能指分z挂牌条件与报建指标研究牌报建指研究z万达速度----新的盈利模式迅速崛起项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究新的利模式迅速崛起新的盈利模式迅速崛起广州白云新城万达广场建于广州市旧白云机场，位于规划的云城东路西侧，横五路以北，包括A、B、C三个地块，规划用地面积12.6公顷，总建筑面积39.2万平方米，计容建筑面积约28万平方米。
项目概况项目选址项目布局各功能区指标分析挂牌条件与报建指标研究广州白云万达广场属城市综合体项目，涵盖大型商业、5A写字楼、五星级酒店、室外步行街精品公寓等业态白云万达广场的零售百货比例控制在40%左右其余接近60%用来经行街、精品公寓等业态。
白云万达广场的零售百货比例控制在40%左右，其余接近60%用来经营餐饮、文化、体育、娱乐、休闲等产业。
该项目资金投入号称约50亿元。
z白云万达广场概况z项目选址z项目布局z各功能区指标分析各能指分牌报建指研究z挂牌条件与报建指标研究在万达进驻之前，广州早已形成了四大重点商圈——“北京路商圈、上下九商圈、天河体育中心商圈和番禺市桥商圈”，白云新城虽经历了多年的规划发展，但给广州人的第一印象仍是“大型住宅片区”，在广州这样一个近乎唯地段论的成熟商业城市，万达并未选择传统意义上的黄金地段，而是转战非成熟商业区，其项目选址可谓独辟蹊径。
对万达选址标准的研究可参考其在上海的三个项目：第一个项目在宝山五角场该地区是对万达选址标准的研究，可参考其在上海的三个项目：第个项目在宝山五角场，该地区是上海市总体规划的四个城市副中心之一，人口聚集度高、交通方便，且方圆五公里内存在大型商业的空白；第二个项目在周浦大浦东的发展吸引了众多中高端人士周浦的消费水平不断升级项目概况项目选址业的空白；第二个项目在周浦，大浦东的发展吸引了众多中高端人士，周浦的消费水平不断升级，而周边又没有相应的消费场所；第三个是江桥，虹桥交通枢纽把江桥纳入了上海西大门之内，这里的交通区域价值的提升指日可待到目前为止这三个项目的运营都相当成功项目布局各功能区指标分析里的交通、区域价值的提升指日可待，到目前为止，这三个项目的运营都相当成功。
广州白云万达广场市场研究报告201114171245767
保证金 (万元)
成交价(万 元)
买受 人
白云区 云城西 路与云 城东路 之间
商业金 融业用 地(C2)
33900 35205 27431
112200
≤115260 ≤84492 ≤37581
2000 0
112200
大连 万达 商业 地产 有限 公司
• 属于万达第三代产品——盒子+街区+高层的组合形式
THE END
•
开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空 步行街租金220-280元/平米/月
•
开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空
•5月份,广州白云万达广场。不足400个80平方米 左右铺位,却引来了超过3000投资客的追捧。 •最低投资在500万元以上的商铺未曾开售,便已遭 遇超过7倍投资客的疯狂抢购。 •价格在5万~6万元/平方米。
广州白云万达广场 广州市白云区 云城西路广州白云万达广场 36688888 36686666 写字楼 商铺 广州万达广场投资有限公司 12.64万公顷 39.2万㎡ 甲级写字楼3栋4.6万㎡ 五星级酒店4.5万㎡ 综合大商业17.4万㎡ 室外步行街商铺5万㎡ 公寓式办公楼6.95万㎡ 商务酒店0.75万㎡ 均价50000元/㎡
•
地处广州副中心，白云新城
• “政府勾地”形式出让，底价成交 • 开工到满铺开业仅用时10个月
• 属于万达第三代产品——盒子+街区+高层的组合形式 • • 开业前先卖街铺位均价达到5万元/m2 ，被抢购一空 开业三日，总客流超过90万人次
•
地处广州副中心，白云新城
地理位置
项目简介
楼盘名称： 楼盘地址： 销售电话： 物业类别： 开发商： 占地面积：
【2019年整理】广州白云万达广场
交通便捷，四通八达
公共汽车 199 云城西路南站 479 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 741 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 742 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 975 云城南二路总站 980 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 981 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站
周边环境
根据规划，全区域将建设4个区级公园和若干小的社区公园。构建四 层级公园绿地。5条宽约60~120米的绿廊像五指一样逐渐与白云山融合， 中部的白云公园和南部的飞翔公园是两大绿心，周边水源则将被引入白 云新城成为人工湿地。绿地率达到40.6%，人均公园面积达到10平方米， 居民在步行500米范围内可到达公园
直线条为主的构图元素
结合万达企业文化的特征以及经济 性的考虑，立面设计完全采用直线条 构图元素。
体块穿插为特色的设计手法
结合各种不同功能区域对于外立面 的不同要求，在建筑立面上形成不同 的材料体块。通过不同的材料体块互 相交织、穿插的设计手法，体现出城 市综合体内在的复杂与有序并存的特 性。
广州白云万达广场分析报告
目录
商业规划分析
项目介绍 区位地段、周边环境 交通配套 小结
建筑
总平面图 内部规划图 交通流线 立面 室外步行街 业态分布 品牌落位
商业规划分析
项目介绍
广州白云万达广场坐落于
广州白云新城。项目规划用 地面积约12.64公顷，总建 筑面积逾39.2万平米。广州 白云万达广场为万达第三代 城市综合体项目，购物、逛 街、看电影、打电玩、餐饮 、零售、文化、体育、娱乐 等多种享受都可“一站式” 完成。
广州白云万达广场5号停机坪广场高德置地广场市场调研报告
西塔
恒大中心
12
高德置地广场规划
高德置地广场由国际时尚购物中心（分春、夏、中、秋、 冬五个主题板块）、超甲级写字楼、高德酒店式公寓朱美 拉及高级服务式公寓组成。
1700个 车位
2010.12
18个月
4元/小时， 沃尔玛消费 100% 100以上可 以免费1小 时
约7万人
东外广场面积 8000平方米
5号停机坪购 购物 物广场 中心
10万平方米
2000个
项共目3层所有楼层，4年6个月
车位， 没有地 下停车
场
2011.12
6个月
东广场：8万
70%
现暂时免费
约1万人
菲拉格慕、范思哲、华 斯度、周大福、伊丽莎 白雅顿、玉兰油、东方 红、嘉宝、其乐、沙驰
、安瑞井
雨打芭蕉、荟点、汉拿 山、九毛九、拾味馆、 芙蓉楼、大渔、万岁日 本料理、麦当劳、肯德
基、必胜客等
-------------
5号停机坪购物广场
商户名称
面积
天河城百货
16000m2
嘉禾电影院
4000 m2
吉之岛
平方米；西广 场：2万平方
米
高德置地广 综合
场
体
9商127万 业万平 面平方 积方米 为米，春夏秋冬广广广广场场场场：：：：6334层层层层
商场白天8
春：
元/小时，
5年
3000个 车位
2010.12 夏：2011.1 秋：待定
深圳策略顾问部案例广州白云万达广场
白云万达规划布局
集大型商业、甲级高档写字楼、写字楼、五星级酒店、精品名店、室外 步行街以及地下车库于一体，各区功能相对独立，且将地块内最好的位 置用于布置大型商业，其它物业围绕大型商业布局
A区：甲级高档写字楼 和五星级酒店 B区：大型购物中心 C区：公寓式写字楼和 时尚商务酒店 D区：待建
白云万达指标分配
白云万达主力商家
白云万达引入了多达8家大型品牌主力店，全面带动新区商业崛起
万千百货：中国一流的连锁百货，招进了众多国内外一流品牌。 沃尔玛：世界第一大零售集团，广州第一家沃尔玛购物广场。 国美电器：全国最大的家电零售企业。 万达影城：中国规模最大的电影院线，且拥有广州最大的IMAX影 厅和最豪华的VIP包房。 大歌星KTV：全国首家配备顶级进口数字化音响设备的连锁KTV。 大玩家娱乐场：则是国内高档电子娱乐连锁品牌，是白云区首家 大型电玩娱乐场。大椰丰饭：知名的海南菜馆。 奇乐儿：大型特色主题游乐园，多种新型游乐设施，一应俱全。
本项目
广州旧白云机场2.25平方公里的土地规划建成为白云区的中心、广州的都市副中心。
根据规划，白云新城的定位是云山西麓的宜居新城，以商贸区开发建设为主，划分商贸办公、娱乐休 闲、商业金融和体育运动等项目。
万达广场所在的区域是“白云新城”的中心。3分钟到流花汽车站和广州火车站，5分钟到广园汽车客 运站， 22条公交线路和3条机场快线停靠项目，地铁2号线延长线直达项目。
白云万达特色吸引物
1. 耗资1亿元制作了面积达1600平米的商业天幕，将会为整条商业街带来富 于梦幻色彩和时尚品味的声光组合，成为一座吸引人潮的国际级奇观
2. 广场外墙设置了两块面积均超过100平米的巨型LED屏幕，营造出独具特 色的购物休闲空间
广州白云新城板块商圈调研（推荐阅读）
广州白云新城板块商圈调研（推荐阅读）第一篇：广州白云新城板块商圈调研广州白云新城板块商圈调研白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。
其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。
本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场•云尚、绿地•缤纷天地以及一线临街商铺。
白云新城商圈版块调研项目分布图白云新城商圈发展白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。
作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。
如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。
自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。
数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。
近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。
2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地•缤纷天地及凯德广场•云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。
百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地•缤纷天地、凯德广场•云尚则选择了中高端路线。
白云新城商圈分析商业综合体百信广场百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。
百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。
百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克、阿迪达斯、歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。
[共享]广州白云万达广场
![[共享]广州白云万达广场](https://img.taocdn.com/s3/m/9d30604e2e3f5727a5e9620d.png)
A区：大型shopping mall，商业街
万达商业广场就坐落在此区域内，在6月11号的招商大会上，白云万达广场确定的主力店 共有8家，分别为万千百货、万达影城、沃尔玛购物广场、国美电器、大歌星KTV、大玩 家超乐场、奇乐儿儿童乐园、大椰丰饭。广州白云万达广场与沃尔玛、国美、诗芙兰、屈 臣氏、麦当劳、百盛餐饮、芙蓉楼、大渔等12家品牌签约；而广州精品万千百货也成功与 菲拉格慕、范思哲(皮具)、伊丽莎白· 雅顿、华斯度、周大福、嘉宝、莱尔斯丹等多个品牌 商代表进行了现场签约。其中万千百货商场拥有地上1—6层，建筑面积3.1万平方米，定 位为城市副中心旗舰店，经营辐射全市，将于今年12月11号开业。另外万达影院拥有9个 厅，是一个I—MAX影院。
居、百胜等结成了战略合作的伙伴关系，形 成了万达独特的“订单地产”模式。沃尔玛， 国美，屈臣氏等的进入会聚集大量人气，同 时也会引起更多投资者和商家的青睐。
（3）业态丰富。 万达这个项目涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公 寓（或SOHO）、SHOPPINGMALL、商业街区、 广场及高尚居住社区等； 商业的主力店为百货、超 市、专业卖场、影院、美食等，这些齐全的业态分 布不仅对消费者造成良好的吸引力，同时也很好地 阐释了其提出的口号——“一座万达广场，一个城市 中心”。
劣势
白云新城现况跟广州多个商圈比却仍处于起步 阶段。由于长期缺乏龙头商业的带动，现时该区域 的商铺以敞开式社区铺为主，均价约2万元/㎡。以 白云高尔夫花园某200㎡社区铺为例，租值为100150元/㎡，而白云大道附近的街铺则100元/㎡左右 有交易，至于白云新城周边的街铺售价则处于1.5万 -1.6万元/㎡的区间。 白云万达广场附近缺少高端消费人群，且周边 消费力欠缺。
广州白云万达广场简介
广州白云万达广场简介一、广州白云万达广场概况●位置广州白云万达广场位于广州市白云区白云新城中间地块内，云城东路与云城西路之间、白云一线与横五路之间的地块上。
A地块规划为万达希尔顿五星级酒店、甲级办公楼用地，B地块规划为万达广场商业用地，C地块规划为万达广场公寓、商务酒店用地。
●广州白云万达广场用地面积、总建筑面积项目用地面积为：12.64万㎡，总建筑面积为39.2万㎡，其中购物中心总建筑面积为：17.4万㎡，写字楼和公寓总建筑面积为：11.55万㎡，万达希尔顿酒店总建筑面积为：4.5万㎡（341间客房）。
●广州白云万达广场总投资总投资50亿元人民币。
●广州白云万达广场各建筑层高购物中心最高为6层，酒店最高为8层，写字楼最高为9层。
●停车位总计2000个停车位。
●地铁广州白云万达广场旁边有地铁2号线延长线——远景站，将于2010年9月28日开通。
二、主力店进驻情况●各层主力店落位情况：室内步行街长385米，通道宽9米；三、楼层规划与特色●室内步行街的业态规划定位为中高档。
一楼以时尚女装为主；二楼以休闲服装和生活配套；三楼则以餐饮为主。
●广州白云万达广场最具特色的地方广州白云万达广场拥有广州首座巨型高清天幕，面积共达1600㎡，投资过亿元。
同时在室内步行街入口的广场外墙，设置了两块面积均超过100平方米的巨型LED屏幕，营造出独特的购物休闲空间，此外，万达广场内的万达影院还拥有广州最大的IMAX巨幕放影厅。
四、工程●工程进度3月31日前完成正负零地面；5月30日前大商业封顶；8月25日供电调试；10月15日空调系统调试；11月15日燃气管线施工；11月20日消防验收。
2010年12月11日开业。
五、区域现状及未来规划●白云区的人口状况白云区是广州的10个城区之一，因其境内有白云山风景区而得名。
面积1042.7平方公里，珠江、北江、流溪河流经区内，常住人口86万，外来暂住人口110万，下辖15个镇、8条行政街，港澳台同胞及海外侨胞超过25万。
白云广场调研报告
白云广场调研报告白云广场调研报告一、调研目的本次调研旨在了解白云广场作为广州市的一个重要商业中心的现状和潜力，为进一步的拓展和发展提供参考。
二、调研方法本次调研采用问卷调查法和实地观察相结合的方式进行。
问卷调查主要针对广场周边居民和商户进行，调查内容包括人流量、消费水平、购物偏好等；实地观察则主要着重于广场的商业布局、设施条件等。
三、调研结果1. 人流量：根据调查结果显示，白云广场每天的人流量非常庞大，尤其是在节假日期间，人流量更是超出预期。
白云广场周边居住区和交通枢纽的集聚，使得广场成为了居民购物、娱乐、休闲的首选地。
2. 消费水平：白云广场的消费水平较为中等，大部分顾客以中低收入人群为主。
根据调查结果，白云广场的消费者主要集中在购买日用品、服装、餐饮等方面。
较高-end的品牌店相对较少，因此较高收入群体在此方面的需求较难满足。
3. 购物偏好：根据问卷调查结果，白云广场的主要购物偏好集中在价格实惠、质量保证、种类丰富等方面。
顾客希望能够在广场中找到各类商品，而且价格也要相对合理。
4. 商业布局：白云广场的商业布局比较合理，各类商铺相对均衡。
除了服装、餐饮等常见商铺外，还配有超市、电器店、娱乐场所等。
然而，根据实地观察，一些商铺的经营状况并不理想，可能是因为竞争过于激烈或者经营管理不善导致。
5. 设施条件：白云广场内部的设施条件较为良好。
广场内设有免费停车场、卫生间、休息区等。
但还存在一些问题，如停车位不足、卫生间清洁不到位等，需要进一步改善。
四、调研结论1. 白云广场作为广州市一个重要的商业中心，吸引了大量的人流量，具有巨大的发展潜力。
2. 白云广场的消费水平以中低收入人群为主，需进一步引入高端品牌和服务，满足不同消费群体的需求。
3. 针对白云广场目前的购物偏好，可以进一步完善商业布局，引入更多的种类丰富的商铺。
4. 在设施条件方面，需要加大投入，改善停车位不足、卫生间清洁等问题。
五、建议1. 引入更多高端品牌和服务，提升白云广场的消费水平和吸引力。
广州白云万达广场
2、交通流线
蓝色——车行流线， 红色——人行流线。
3、立面
简洁明快的建筑形象
白云万达广场建筑群体形象应秉承 万达一贯的简洁、现代、大气的风格 ，充分体现万达高效、简炼的企业文 化特征。
增加近人尺度的空间丰富 性
万达广场功能复杂，体量巨大， 与城市之间的界面往往进行了简 化处理。在保持了整体感和大气 感的同时，也带来了与城市和人 接触的界面的单调感。
地铁 地铁2号线 飞翔公园站C出口 并配备有五条免费接送的巴士线路
公共交通： 从北至南，有华南快速路、白云三线、黄石路、白云二 线、白云一线和广园路东西横穿；从东往西，白云大道、两条规 划市政路、机场路南北打通；规划建设的地铁二号线北线由北至 南纵穿，地铁三号线、九号线也计划穿过。规划区内主要的干道 向西可接入机场快速路。
4、室外步行街
商业购物中心内部大部分为精品店，为 了达到内部采光的目的，外墙运用了大 面积金属板，使外立面有更多实体面积。 室外步行街的特色之一就在于其屋顶， 该屋顶为巨型高清天幕，投资近亿，为 华南首块巨型高清天幕。
5、业态分布
1楼
2楼
3楼
6、品牌落位
白云万达广场总用地面积约21.09公顷，总建筑面积56.3万 平米。地上建筑面积44.4万平米，其中大商业9.6万平米， 写字楼7.7万平米，酒店3.7万平米，室外步行街2.0万平米 。地下建筑面积11.9万平米，其中大商业地下7.4万平米， 甲级写字楼地下2.5万平米，酒店地下0.8万平米。
交通便捷，四通八达
公共汽车 199 云城西路南站 479 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 741 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 742 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 和 云城 东路（云城南三路口）站 975 云城南二路总站 980 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站 981 云城南二路 或 云城东路（云城南三路口）站
广州万达广场高德置地广场市场调研报告
恒大中心 西塔
12
高德置地广场规划
高德置地广场由国际时尚购物中心（分春、夏、中、秋、冬五个主题板块）、 超甲级写字楼、高德酒店式公寓朱美拉及高级服务式公寓组成。
春
夏
秋
冬
朱 美 拉 公 寓
二、项目对比分析
1、项目指标 2、业态规划 3、人员架构 4、主要大型活动
14
1、 项目指标
15
1、 项目指标
5号停机坪购物广场 商户名称 天河城百货 嘉禾电影院 吉之岛 苏宁 天空之城 堂会 星期八小镇
胜道、FTV、MANGO 、哥弟、欧时力、 卡宾、屈臣氏、金 宝贝等 广州酒家天极品、 九毛九、肯德基、 必胜客、千味涮、 拉丁餐厅、长野拉 面等
高德置地广场 商户名称 广百百货 无 吉之岛 苏宁 无 匣子Kbox 小Q儿童城
零售, 40%
业态组合
主力店,44%
餐饮, 16%
23
2、 业态规划—5号停机坪购物广场
24
2、 业态规划—高德置地广场
业态 百货
商户名称
广 百 百 货 (1F-2F 建 面 约 15000m2) 影院 无 超市 吉之岛（负一建面约5000 m2） 电器 苏宁（二F建面约3000 m2） 电玩 无 KTV 匣 子 Kbox （ 3F 建 面 约 KTV3500 m2） 零售主要品牌 H&M 、 优 衣 库 、 苹 果 数 码 、 FOLIO皮具、时间廊、DAZZLE、 妍丽等 餐饮 和民居食屋、宴江南、味食尚、 牛亭烤肉山东老家、九毛九、 麦当劳、上一笼、吉野家、 其它主力店 小Q儿童城（负一建面约4000方）
机场路
云城西路
飞翔公园站
广州白云国际会议中心
飞翔公园站
广州商圈分析专案
正佳广场
简介：正佳广场，坐落于南中国最繁华的商业圣地，以体验式主题购物乐园为设计定位的正 佳广场，是当今中国最大的完全贯彻“体验式消费”模式、集零售、休闲、娱乐、餐饮、 会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。
人口密度 人口密度排名 GDP(亿）
34239
1
17242
2
15198
3
14870
4
5035
5
2793
6
2245
7
974
8
950
9
641
10
493
11
301
12
1864 872 692 2138 614 1058 1235 755 1602 673 571 223
GDP排名 人均GDP（万）人均GDP排名
广州商圈分析专案
➢一、广州概貌 ➢二、广州商圈 ➢三、目标商场 ➢四、总 结
➢广州概貌
广州概貌——城市简史＼地理位置＼男女占比
➢广州，古称番禺或南海，现中国第三大城市，中国南大门，中国国家中心城市，是国务院 定位的国际大都市。广州美食享誉世界。广州的标志是“五羊”。地处广东省南部，珠江三角 洲的北缘，濒临南中国海，珠江入海口，毗邻港澳，海上丝绸之路的起点。广东省省会，华 南地区经济、金融、贸易、文化、科技和交通枢纽、教育中心。中国南方最大、历史最悠久 的对外通商口岸，世界著名的港口城市之一，中国历史文化名城。中国最主要的对外开放城 市之一，作为对外贸易的窗口，外国人士众多，被称为“第三世界首都”，是全国华侨最多的 大城市。
万达广场分析概述
万达广场经历了哪三代开发模式?万达广场分析概述万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）：五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。
万达商业地产的最大特色——订单模式订单模式一：联合发展即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。
万达选择战略合作伙伴有三个标准：1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业3：国内相关行业的前三名到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
订单模式二：平均租金将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。
订单模式三：先租后建即招商在前，建设在后。
或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。
为什么要招商在前？1、因为招商绝非招一个主力店的问题。
做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。
很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。
2、因为这样可以降低风险。
由于万达广场在开工前，大部分商业而积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。
订单模式四：技术对接也叫共同设计。
万达广场调研报告
万达广场调研报告万达广场调研报告一、调研目的万达广场是中国最大的商业地产运营商之一，拥有众多分布全国各地的商业综合体。
本次调研的目的是对万达广场进行全面了解，包括其经营模式、市场竞争优势、消费者满意度等方面，为投资者提供参考和决策依据。
二、调研方法采用问卷调查的方式，对万达广场的员工、商户和顾客进行调研。
调研问卷包括开放式和封闭式问题，旨在全面了解万达广场在市场上的表现和消费者的需求。
三、调研结果根据调研问卷的回收和统计分析，得出以下结论：1. 经营模式：万达广场采用租赁和运营的模式，与商户签订长期租赁合同，并提供综合性的商业服务。
这种经营模式使万达广场能够实现持续增长并提高盈利能力。
2. 市场竞争优势：万达广场的市场竞争优势主要体现在品牌知名度、优质的商户资源和完善的服务体系。
万达广场以高品质的商业环境和一站式购物体验吸引了大量消费者，形成了良好的口碑和消费者忠诚度。
3. 消费者满意度：调查结果显示，大部分消费者对万达广场的满意度较高，认为其商品种类齐全、价格合理、服务周到。
然而，也有部分消费者表示对万达广场的停车服务不满意，并提出一些建议，如增加停车位数量和改善停车场管理。
四、改善建议基于以上调研结果，对于万达广场的进一步改善和提升，提出以下建议：1. 加强停车服务：增加停车位数量，改善停车场管理，提高消费者的停车便利度和满意度。
2. 持续优化商户结构：根据市场需求调整商户结构，引入更多符合消费者需求的品牌和业态，提升商业综合体的吸引力。
3. 创新服务模式：结合移动互联网技术，为消费者提供更便捷的购物、支付和娱乐服务，提高消费者体验和满意度。
4. 加强市场定位和品牌推广：进一步提升万达广场的品牌知名度，加强市场定位，提高竞争力，吸引更多消费者参与。
五、总结万达广场作为中国最大的商业地产运营商之一，在市场上具有明显的竞争优势，受到大部分消费者的喜爱和认可。
然而，在如今竞争激烈的商业环境中，万达广场还有进一步提高和完善的空间。
广州大型购物中心经营状况分析及启示
广州大型购物中心的经营状况分析及启示——以天河城广场、中华广场、万达广场为例从上世纪90年代末开始，伴随着经济的高速发展，人们生活和消费水平不断提高，消费的个性化时代也来临了，消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦。
另外，随着政府对城市的规划布局，城市区域功能日益凸现，这一系列因素，催生了越来越多的购物中心，比如天河城、中华广场等等，都属于业态复合度较高、规模面积较大且经营也较成功的购物中心。
本文将以天河城广场、中华广场、万达广场为例，通过对其经营状况的分析，结合我市实际情况，总结出大型购物中心在我市发展的启示。
一、购物中心的定义及特点（一）定义中国商务部对购物中心的定义为：多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
（二）特点购物中心的本质特点是统一管理和分散经验的管理方式：1.管理者对购物中心实行统一的集中管理，产权统一。
2.购物中心的日常运行、保安、清洁、维修、进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。
3.经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用。
而所有者与管理者不参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。
二、广州大型购物中心的发展及经营状况我国商业发展一直滞后，一直到９０年代后期，零售业与批发业发生剧烈变革，传统百货公司在竞争中纷纷惨败，超级市场开始登上舞台。
而购物中心就在９０年代中期开始引入国内，广州的天河城广场则是我国最早的购物中心。
（一）天河城广场20多年来，广州作为珠江三角洲的区域中心城市，一直领改革开放和经济发展的风气之先。
作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物——超大型购物中心也最早在广州出现。
早在1996年，中国最早的购物中心——天河城就已投入使用，使广州的消费者通过它最早体验了超大型购物中心所带来的新的购物、消费和生活方式。
广州白云万达广场的市场定位分析
1摘要目前，国内理论界对商业房地产的研究和分析尚不明确，我们须做进一步探索商业房地产项目定位模型研究属于一片空白。
而因市场定位的不准确导致投资额巨大的商业地产开发项目失败不乏其例。
在此,广州白云万达广场的市场定位分析,用多维定位思想构建多维定位模型,对广州白云万达广场项目做出较为科学的定位,形成整套商业房地产定位全程案例,为新开发商业地产项目定位提供有益借鉴。
本文首先提出了项目研究的背景及意义,回顾总结了国内外研究文献。
通过对当前商业地产项目定位理论的评述和典型案例的分析,提出了商业地产项目多维定位模型。
然后,根据多维定位思想和基本模型对广东白云万达广场项目定进行了二个维度的定位分析范围定位分析、方法定位分析。
最后,根据项目多维定位分析对广州白云万达广场项目进行了三个层次的定位实践总体形象定位、建筑设计定位和项目经营定位,定位思想和定位模型能够有效地对商业地产项目进行定位。
关键词商业地产广州白云万达广场（商业地产）市场定位1目录1 绪论 (1)1.1研究的背景及意义 (1)1.1.1研究背景 (1)1.1.2研究意义 (1)1.2国内外研究文献综述 (1)1.3本文要解决的问题 (2)2 商业地产项目案例分析和多维定位模式 (3)2.1商业地产项目典型案例分析及其启示 (3)2.1.1省外城市典型案例 (3)2.1.2省内典型案例 (3)2.1.3商业房地产项目定位的误区 (4)2.2商业地产项目持续核心竞争力定位 (4)2.2.1当前商业地产项目定位理论缺陷 (4)2.2.2持续核心竞争力定位思想的提出 (5)2.3商业地产项目多维定位模式 (7)2.3.1商业地产项目多维定位的必要性 (7)2.3.2商业地产项目多维定位的模式 (7)2.4本章小结 (8)3 广州白云万达广场的市场定位多维分析 (9)3.1市场范围定位 (9)3.1.1国内外购物中心分析 (9)3.1.2购物中心定位评价指标 (10)3.1.3广州商业市场分析 (11)3.2项目方法定位 (11)3.2.1项目定位的目的 (12)3.2.2项目定位的具体方法 (12)3.3本章小结 (13)4 广东白云万达广场市场定位实践 (14)4.1广东白云万达广场市场定位实践 (14)4.1.1总体形象定位 (14)4.1.2建筑设计定位 (14)4.1.3项目经营定位 (14)4.2本章小结 (16)结论 (17)参考文献 (18)致谢 (19)1 1 绪论1.1研究的背景及意义1.1.1研究背景本课题来源于本人对广州白云万达广场项目全程开发过程的思考和研究。
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调查分析
——广州白云万达广场
目录
引言 (1)
1发展现状 (1)
2项目概况 (1)
3项目分析 (2)
3.1优势分析 (2)
3.1.1品牌优势 (2)
3.1.2主力店实力雄厚 (2)
3.1.3业态丰富 (3)
3.1.4交通便利 (3)
3.2劣势分析 (4)
3.2.1周边经济发展 (4)
3.2.2竞争对手 (5)
4展望 (5)
5结论 (5)
引言
白云万达广场于2010年年底正式开业。
这几年引领消费水平飞速发展，更是为白云区的经济建设做出了突出贡献。
同时，还为广州市创造近万个稳定就业岗位，每年产生上亿元税收。
万达所到之处都能得到当地政府和群众多接受和欢迎，同时引领当地市场经济达到新高度，这和万达拥有自己独特的经商模式不无关系。
白云万达广场集购、物休、闲娱乐于一体，为顾客提供一条龙服务。
白云万达广场引进先进的设计理念，拥有众多高档品牌，投入巨资，成为万达集团产业中第一个A级旗舰店。
如广场内的万千百货将引入30多个国际国内一流品牌；投资近亿元的华南首块巨型高清天幕；面积达4.5万平方米的万达希尔顿酒店；另外还有三条步行街，虽然风格一样，但主题却大不相同；就是要把白云万达广场打造成消费者心中的购物天堂，成为广州新的消费圣地。
白云万达广场是万达集团目前已有的的60多座万达广场中A级旗舰店，共计投入资金近五十多个亿，目标就是把白云万达打造成为广州第一的商业地产。
1发展现状
万达集团投资建设白云万达广场的初衷就是要让白云万达广场作为广州商业地区的表率，引领新一轮的经济风暴。
然而，几年时间过去了，白云万达广场出乎所有人预料，它并没有达到人们当初对它的期望。
有调查显示，在正常营业时间，本该火爆的商场却只有零零星星的消费者消费者，诺大的商场显得冷冷清清。
只有到了用餐时间，附近的顾客会陆续过来消费，这时候看上去才有点人气，零售业的情况确实不容乐观，顾客甚至可以用屈指可数来形容，完全没有大商场的景象。
而到了周末，周末休息的的顾客会来这里逛逛，这才是商场看到该有的景象，但是零售成交率依然低迷。
只有餐饮业依旧是最火爆的消费项目。
2项目概况
广州白云万达广场地处广州市白云新城，是广州全新规划的一个低密度住区。
这里的人们在购物消费的同时还能感受到白云山带来的清新空气。
还有重要的一点是广州白云万达广场的附近有能够带来方便快捷的物流资源和客户的
白云国际航空巷。
白云万达作为此处的消费中心，自然成为大家的不二选择，
汇气聚财。
白云万达广场总建筑面积超过十七万平方米，吸引众多零售业巨头入住，
奢华酒吧、高档影院、量贩KTV等应有尽有，成为居民出门消费的新潮流。
不到一年时间就开始营业，白云万达广场还有高档公寓、豪华酒店等其他项目。
白云万达广场专门规划出过万平米的区域，用来为消费者提供不同地区、
不同口味、不同饮食习惯的全方位选择。
欧美快餐以及日韩美食在这里应有尽
有尽有，德庄火锅和芙蓉楼这样的特色餐饮在这里也是琳琅满目。
此外还引进
了数十种具有特色的高端服务，使消费者在逛街的同时能够享受生活各方面的
周到服务。
白云万达广场将成为广州新的流行时尚中心。
3项目分析
3.1优势分析
3.1.1品牌优势
万达的快速发展使得万达的品牌效应也在飞速前进，万达集团的名气在业
界高居榜首。
它的品牌效应号召力不言而喻，这就使得万达广场在顾客心中的
信赖值稳居第一。
而在商家看来，万达是一个值得依靠的平台，轻投资、轻管理、高利润。
商家必然会抓住这个机会。
这就像滚雪球一样，只会越滚越大，
实现双赢互利的局面。
广州白云万达广场历经10个月终于建成并投入使用，它
可以为消费者提供不同地区、不同口味、不同饮食习惯的全方位选择，满足更
多顾客和商家的需求。
无论欧美快餐还是日韩美食，这里应有尽有尽有，还有
国内闻名的德庄火锅、芙蓉楼等饱受欢迎的餐饮品牌。
所以万达的品牌优势实
力不容小觑。
3.1.2主力店实力雄厚
万达的主要战略合作有像沃尔玛这样的零售业大亨等，他们之间采用了新的订单模式——订单地产模式。
沃尔玛、国美，屈臣氏等的进入会聚集大量人气，同时也会引起更多投资者和商家的青睐。
万达集团投入近一亿元的资金，
在广场上竖起了能够给整条街带入声光盛会，据称这个大屏幕超过一千五百平，称之为现象级的一点也不夸张广场外墙设置了两块面积均超过100平方米的巨
型LED 屏幕，营造出独特的购物休闲空间。
现室外步行街商业街街铺进入招商阶段。
室外步行街长510米，通道宽9米；城市步行街长640米，宽35米，与地铁飞翔公园站仅距300米。
3.1.3业态丰富
图3-1 7月商场各类商品销售额百分比
超市、专卖店场、影院、美食等，这些齐全的业态分布是吸引当今消费的趋势，不仅对消费者造成良好的吸引力，增加商圈人气，同时业态的全方位建设也完美的阐释了万达提出的口号—“一座万达广场，一个城市中心”。
3.1.4交通便利
地铁二号线和十四号线贯穿新城核心区，相关公交线路的建设等也将迅速发展起来。
白云新城坐落于地铁二号线和四号线的交点上，步行、驾车、地铁的立体式网络建成，为消费者行方便就是给自己赚利润。
规划增加沿机场路的
40%26%
13%11%4%4%2%7月份各类商品销售额百分比
服装餐饮
功能配套
休闲小食品
精品饰品个人护理/化妆品
鞋类
南北向轨道交通线，南至火车站，接中心环线，北至嘉禾，接从化轨道线。
得天独厚的交通势必会为白云万达广场带来源源不断的客流，万达城市中心的目标指日可待。
3.2劣势分析
3.2.1周边经济发展
图3-2 7月各区住宅均价对比图
在图3-2中，我们能够清晰的发现，白云区的房价在各区大中游偏下，与那些早就发展起来的城区相比，完全处于相对落后的阶段，周边经济发展状况可见一斑。
这和白云区属于新开发建设的新城不无关系，随着广州市的经济发展策略的变化，未来几年白云区的居民数量、公司建设会不断增加，经济状况也会得到较大提高。
将来也许白云区会发展的很好，但至少从现在来看，在经
9444979182111103367747111577238476560
02000
4000
6000
8000
10000
12000
越秀区海珠区荔湾区天河区白云区黄埔区番禹区南沙区萝岗区
元/平方米
7月各区住宅均价对比图7月各区住宅均价对比图
济发达程度上还是处于劣势的。
只有度过这最艰难的时期，白云万达的发展才能更上一层楼。
3.2.2竞争对手
目前白云万达广场最大的竞争对手是相距不到百米的5号停机坪。
5号停机坪大力挖潜航空主题元素，筑巢引来金凤凰。
航站楼雨有点指挥塔被完整地保存下来，并依此设计了惶恐主题纪念馆，面积达到一千多平，这就是因地制宜，顺势而为的理念，运用周边一切可以利用的资源，最大化的为商场服务；另外引进的儿童体验乐园也已经签约，吸引儿童的消费，带来的就是中年，老年人的消费。
此外在万达广场周边还有几块商业用地，将来也很有可能会与万达商圈形成竞争关系。
4展望
虽然眼下白云万达广场还没有达到人们对它的预期，但随着周边配套设施的不断完善，附近居民的数量定会有较大幅度的提升，人气一定会得到较大提升。
商圈逐渐成熟要靠自身开拓经营模式，提供更完善，更人性化的服务，留住消费者，吸引新顾客，这才是商场的未来之路。
5结论
在政府重点规划大力打造广州白云区白云新城的潮流下，白云万达广成必然要问鼎广州商业中心之首。
但是就目前来说，白云万达周围的消费潮流和消费实力并不充足。
万事有弊也有利，正是因为白云万达现实标价较低，经济流通尚不活跃，所以它会任何一个商圈都有更大的上升空间，也就是说它将会拥有巨大的商业潜力，随着经济的引导和资金注入，白云新城在商业和居住上都会有不错的前景。
万达团实力雄厚，这次广州白云万达广场项目投资巨大，作为万达布局珠三角的第一子，万达集团势在必得。
同时该项目地处白云新城，向应了政府打造白云新城为广州财富新地表的目标，得到政府力量的开路。
在开盘当日已经引起广大投资者和业内人士的关注。
因此预测该项目以后会成为广州新商业中心的一颗亮点。