【地产营销推广】-2018年上海商业项目考察报告-拟考察项目汇总

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2018年上海商业项目考察报告(浦东嘉里城、LCM置汇旭辉广场等)

上海浦东嘉里城11考察报告2018年10月上海浦东嘉里城项目名称：浦东嘉里城开发商：上海浦东嘉里城地产有限公司开业时间：2011年10月项目位置：浦东新区芳甸路花木路建筑面积：约33万平方米购物中心：4.5万平方米写字楼：9.2万平方米项目概况21酒店：7万平方米酒店公寓：3.4万平方米停车场：1200个建筑高度：170米容积率：6.21浦东嘉里中心位于花木路芳甸路，是该地区目前规模最大的综合性发展项目，是一座融合商业及居住的灵运之城、汇聚国际化商场、甲a 级办公楼、五星级酒店以及高级服务式公寓，展现一派活力四射的综合建筑体。

3 1①酒店：上海浦东嘉里大酒店（31F ），香格里拉运营，②服务式公寓（28F ），182间套房，85平米-300平米③写字楼（43F ），70%入住为世界500强公司④商业及健身房（5F），以家庭生活、国际化餐饮为特色业态配置414、周边人群：区域人口23万，外籍人口2万，定位为高端人群，主要社区为花木社区。

区域外人口为会展人员。

5、外部动线：花木路导入、芳甸路导出，3个车库出口，1号进、3号出、2号进出。

花木路入口为人员进入主入口。

B1层为地铁乘客进出入口。

516 17 16.内部动线：环形单一动线，可租赁面积仅为整体商业面积57%；商场与写字楼、公寓、酒店直接连通；扶梯与直梯较少，分布在商场周边主要出入口，每层扶梯5部，直梯B1一部，1F、2F三部，卫生间每层各两个，有母婴室和残疾人卫生间。

87、项目定位：家庭生活、快销、国际餐饮。

整体比例：餐饮40%，生活零售48%，美容护理9%，儿童零售3%，其他1%。

8、招商特点：①舍弃国际大牌，以快销为主力店：H&M 、GAP 、MUJI ，面积分别为1300平米、1200平米、600平米，分布分别在1F 花木路主入口（1拖2）、1F 办公楼出入口、2F 大餐饮对面原因分析：该项目所处地段非城市及区域中心，且人流量有限，国际大牌难以介入，周边办公人群及外籍人士，为快销的主要消费人群，尤其是GAP 包含童装，极大的丰富了此项目童装部分，MUJI 的特点为品质感，与周边人群和此项目定位很符合。

上海商业项目考察报告

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概述篇--上海正大广场概述
上海正大广场
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正大广场--项目简介
项目名称：正大广场
项目位置：上海浦东新区陆家嘴西路168号
项目类型：中高端大型国际化购广场所属商圈：陆家嘴金融贸易区建筑面积：25万㎡建筑形态及结构：地上10层，地下3层相关配套：提供约1900个停车位开发公司：泰国正大集团
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正大广场—品牌配比业种品牌服饰品牌数量 92
珠宝/钟表/眼镜
餐饮个人护理/美容生活服务/其他电器数码/家居皮具皮鞋/手袋娱乐休闲儿童用品/儿童玩具教育培训正大主题馆合计：
21
67 13 10 7 20 8 12 4 6 260
32
正大广场共有260个品牌；国际、国内一线时尚服饰为主，占比将近35%，中高餐饮占比约为26%，可选择性强，珠宝/钟表/饰物约占8%；品牌以时尚服饰及餐饮为主。
8
上海国金中心--楼层布局及品牌组合
时尚服饰：11个珠宝、钟表、饰物：3个餐饮：28个特色商店：2个服务2个 B2F共有品牌46个
9
上海国金中心--楼层布局及品牌组合时尚服饰：25个
珠宝、钟表、饰物：7个
美容、个人护理：7个餐饮：6个服务：1个 B1F共有品牌46个
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正大广场--楼层布局及品牌组合
餐
厅：17个
轻便美食/咖啡店：2个娱乐休闲：2个
8F共有21个品牌，下面红色标注品牌为已进驻郑州市场品牌；
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正大广场--楼层布局及品牌组合
餐
厅：1个
10F共有1个品牌
餐
厅：1个
9F共有1个品牌
正大厅是复合型多功能厅，提供高档专业设施配备，符合多种活动举办，包括：各式会展、新品发布、各式庆典等多种活动类型；。

上海商业考察报告

对柱子进行设计，化不利为特色。
立面装饰材料，名贵、精细、富有设计感
商业特色陈设是必不可少的元素
商业特色陈设是必不可少的元素
招商引入特色商业也是丰富顾客感受的一部分
店铺自身的经营文化，本身就是打动顾客，为了经营，挖空心思。
不锈钢板的使用
不锈钢板的使用大面积的漫反射+集中有特色的镜面反射。
如同效果图般的玻璃幕墙效果屋顶采用较密的栏杆作为围挡，非主立面，还能接受。
不同的商业形象，不同的“逛街”体验。
建筑形象
每个商业建筑都几乎是地标，也是你内心的感受和度量的标尺
考究的设计，终究会传达给观众美的感受
下沉广场，让人难忘的节点
特色商街，室内空间室外化。形成认知地图
不同的形象，主打不同的客户群。年轻力中心，主要面对年轻人。
店招形式
地库光线较弱，通风环境差，简单、明确快进快出是设计目标后场因为使用的少，造成问题的往往成了体验感的一部分。差的体验比好的体验更容易留下印象
地下电梯厅要明显，容易识别
交通设施设置应该合理
非机动车库可以充分利用坡道下的空间，考虑到非机动车对墙体的刮擦，应该考虑护墙板。
有些艺术感，但比较廉价，适合年轻人水泥地面做了艺术拼花
屋顶的管线喷白实际并不抢眼光线柔和
电梯按钮、电梯厅的整体印象，比考究的内饰面更容易出彩。
方便怡人的细节设计将越来越普遍
同样是相似的手法，因为采用灯光不同，给人的印象和感受截然不同
去洗手间的通道，豪华不一定就感受好。
去洗手间的通道，墙面是一体板（材料不名贵），地面欠佳。给人的感觉是整齐，高端。
带有弧线的天花，确实比直线天花更耐看。
巧妙的运用了卷帘导轨作为装饰线条

上海商业考察报告

上海商业考察报告第一部分上海简介上海市，简称沪，别称申，是中华人民共与国直辖市与国家中心城市，中国第一大城市。

上海位于中国东部弧形海岸线的中间，地处长江三角洲最东部，东向东海，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西部与江苏、浙江两省相接，最北部为处于长江入海口中的崇明岛。

上海是移民城市，常住人口逾2300万，其中流动人口近40%。

经济：上海生产总值约占中国的4%，且位居大中华地区城市之首，2011年全市生产总值为19195.69亿元，世界排名第11位，其中第一产业、第二产业、第三产业分别大致占1%、41%、58%。

上海生产总值的一半是由非公有制经济企业贡献的。

上海最重要的产业依次为商贸流通业、金融业、信息产业、房地产业、成套设备制造业、汽车制造业，此六大支柱产业约占生产总值的一半。

人均生产总值达到82,560元，折合12,784美元。

上海现在以工业与服务业并重。

轻工业是上海发展最早也是最为成熟的工业部门，在计划经济时期为中国最重要的轻工业生产基地，永久牌自行车、上海牌手表、蝴蝶牌缝纫机等均为其著名代表，“上海制造”曾经作为高质量产品的代名词行销全国，不过1980年代后，轻工业日渐走向衰落。

而以江南制造总局为起点，上海的重工业持续繁荣，诞生了上海宝钢、上汽集团等世界五百强企业。

城市交通：2011年，全上海公交线路1100多条，公交车近17000辆，公交网络已经覆盖每一个行政村，日客运量为770万人次轨道交通是又一重要的市内交通交通工具，在客流量上与公交车平分秋色。

包括12条地铁线路（含金山铁路），1条磁悬浮线路，1条有轨电车线路，于1995年4月正式开始运营。

上海地铁总里程已超过400公里，是世界最长的地铁网络，将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流近700万。

上海出租汽车始于1908年，1930年曾经达到一个高峰，自1980年以来，出租汽车业重新活跃，目前全市共有运营汽车达5万辆，出租车扬招点也陆续设立。

上海商业项目考察

上海商业项目考察和昌资管2018.05.15考察项目目录一、长风大悦城二、爱琴海购物公园长风大悦城长风大悦城位于景色优美的长风公园湖畔，集时尚、潮流、文化、艺术、旅游、运动、美食、娱乐、购物于一身，可谓融合了众多创新休闲元素的游憩型微度假购物中心。

囊括了大型综合性购物中心长风大悦城、国内唯一一家乐高探索中心、国家级4A旅游景区长风公园、长风海洋世界、成龙电影艺术馆、五星级宾馆国丰酒店的长风城市微度假区日前正式成立。

长风大悦城将充分发挥“游憩中心枢纽”作用，以“长风城市微度假区”为主题，牵头推出系列微度假产品，真正打通文旅和商业资源，实现优势互补。

项目名称长风大悦城坐落地址大渡河路178号开发商大悦城地产所属商圈长风商圈总建筑面积12.6万m2商业面积12万m2物业组成商业开业时间2018-05层数地上5层、地下1层停车位650个位于上海市普陀区大渡河路和云岭东路交叉路口西南角，是长风生态商业区的首家大型国际化区域型购物中；距离上海站6.5km ，距离上海南站8.2km ，距离虹桥国际机场7.0km ；距离地铁2号线威宁路站800m ，距离地铁13号线大渡河路站900m 。

项目概况长风大悦城外立面长风大悦城中庭项目概况屋顶建筑现场美陈公共空间现场导视打造国内首条购物中心屋顶凌空观光跑道，组成运动潮人必打卡地标主题定位：一座时尚辣妈逛街圣地——穿着高跟鞋也可以溜娃的理想城池按商场店铺数量进行分类各业态商铺数量占比零售餐饮服务娱乐业态占比零售50.0%餐饮33.0%服务12.0%娱乐5.0%楼层业态组合重点品牌L5层休闲娱乐华谊兄弟影院、Vigor100KTV等L4层零售、餐饮、娱乐极速运动站、阿迪达斯、NIKE、金吉鸟健身、塔顶泰国菜、西西弗书店、海马体、MOVO等L3层零售、餐饮、娱乐俏江南、粤春秋、小小运动馆、先驱跆拳道、MarColor、金宝贝、阁林书店、popoking等L2层零售、餐饮、娱乐西贝筱面村、播、MOOOST、MU、星巴克、乐高探索中心、鹿港小镇、爱婴室等L1层休闲餐饮、精品零售星巴克、泰朵、SEPHORA、SONY、H&M、奈雪の茶、KFC、BMW、小米之家、CKjeans等B1层精品超市、休闲美食、G-super、百武西、桂源铺、三草两木、老京口、满记甜品、小杨生煎、zoff、屈臣氏、越小舍、SUPIN等爱琴海购物公园爱琴海购物公园国内首个文化体验商业综合体，也是上海地区的商业新地标。

2018年上海商业地产市场总结及2019年展望

2018年上海商业地产市场总结及2019年展望
本文详细解析2018年上海商业市场的变化与发展，并对2019年的发展趋势做出预测。

回望2018年，上海商业地产在消费分级的态势下延续了增长势头，55个新商业项目相继亮相，越来越来多开发商通过存量改造或商业运营的转型调整来提升运营效率，推动上海商业地产不断创造新的价值。

未来2-3
年上海即将启动的新项目层出不穷，广受关注的新出让大型商业地块，如崇邦集团四川北路综合体、瑞安集团新天地百老汇综合体、松江印象城、浦江镇万达广场、中海集团真如综合体、万科香港置地徐汇漕河泾综合体、上海地产集团龙阳路站综合体、市北高新汶水路站综合体等等，这些项目未来将产生过百万平方米的购物中心。

PART 01
2018
年上海商业地产市场盘点
土地市场
2018年商办用地市场供应保持稳定增长，主要释放于浦东新区、闵行区等人口大区，市中心及郊区商办用地供应量相对收紧。

上海商圈及商业项目考察报告(34页)

物业，共9层，面积约3万平方，2010年销售额为9.97亿元。
■ 经营亮点：物业装修根据针对时尚
青春的年青消费者，营造了时尚、舒适、潮流引导者的形象。品牌差异化配置明显，较多潮牌。
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1.7、商圈配套环境
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1.8 第一八佰伴
■ 共十层，面积约10万平，2010年销售约39.21亿元。
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享受购物享受生活
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1.1 徐家汇商圈分析
鉴于徐家汇商圈作为上海最具影响力、成熟、多样、错位经营的典范商圈，本人认为最具商圈研究价值，故针对其要为主要分析对象。
■ 名称起源：晚明科学家徐光启因逝世
安葬于此，其后代在此繁衍生息，故命名为“徐家汇”
■ 商圈特征：商业总体量约65万平方米，
共6层，面积约9000平方米。
■ 购物环境：走道灯光较暗，各
柜台装修较为简单。
■ 亮点：中庭通过水晶幕帘的形
式打造，使得中庭饱满，漂亮；通道结合椭圆形的物业机构设计成弯道形式。
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1.5 六百
享受购物享受生活
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1.5 第六百货公司
■ 定位：定位中档，主要客群为年龄
米吊色眉色、调柜，台营、
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第一八百佰伴
1、品牌导视简单、方便；2、各鞋区品牌柜台高度较低，约1.3米，使得整个鞋区通透性较好，柜与柜之间留有通道，方便顾客选购。
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久光百货
各大百货公司，出风口使用圆形设计，与灯筒形成呼应，且噪音较小，值得借鉴。

房地产营销策划上海商业综合体调研整理

巴Beaner y 贝 cafe tasse
拉 DQ
贝高
ESSEUSUALS
福 Hu-Hu
CO 集品堂 LD ST 卡布拉蛋糕 O 欧格妮妮 NE
泉逸轩
25. 苏瓦卡
蛋双立蛋屋人同仁
堂玺 26.
燕迪信Pasco岩岛成 Giyodio
华丽屋
上海正大
开发商:上海岳峰置业开发有限公司，凯德商用，长峰房产开发公司建筑设计单位:上海三益建筑设计有限公司商圈：四川北路
开业时间：2011 地址：上海市虹口区西江湾路路388号
虹口龙之梦
地下2层：超市、特色集市、餐饮主力店铺：家乐福
虹口龙之梦
地下1层：超市、电器、个人护理用品、餐饮、生活服务主力店铺：家乐福、国美电器
虹口龙之梦
6层：电影院，大餐饮主力店铺：金逸国际电影城
上海正大
正大广场坐落在黄浦江畔，毗邻东方明珠和ifc上海国金中心商场：国金中心住宅：汤品一臣、中粮海景壹号、盛大金磐、仁恒滨江园银行：中国银行中国建设银行中国工商银行
中国农业银行招商银行上海银行浦发银行东方明珠电视塔：每年接待来自于五洲四海中外游客，为正大广场汇聚了200多万人潮数据指标占地面积：31000平方米建筑面积：241000平方米容积率：7.77 地上层数：商场10层地下层数：3层（B1B2商业，B3地下停车）停车位解决：地下3层，共1000个
数据指标占地面积:29700平方米建筑面积:280000平方米容积率:9.43 体量：甲级写字楼约57,247平方米；综合性商场约172,959平方米地上层数：商场6+1（局部物业管理），写字楼30 地下层数：2+3（B1B2商业，B3-B5地下停车）停车位解决：地下3-5层，共1100个

上海商业考察市调报告

■ 新天地简介
新天地位于上海市中心，是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。
它占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主。南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，包括时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅。
上海商业考察市调报告
■ 百联又一城场内美陈
■
上海商业考察市调报告
■ 百联又一城物业设施
上海商业考察市调报告
■ 百联又一城室内店铺
上海商业考察市调报告
上海商业考察市调报告（三）
2012年3月11日—14日
上海商业考察市调报告
■ 上海新天地
上海商业考察市调报告
■ 新天地区位图
上海商业考察市调报告
上海商业考察市调报告
■ 百联又一城2F业态及品牌落位
01-02 妙丽思加图 03 FION 04 COBO 05 HR 06 茂昌眼镜 07 LOUIS M 08 SAMANTHA 09 NAERSI 10 上海故事 11-12 蔓楼兰 13 一茶一坐 16 沐兰 17 CK UNDERWEAR 18 PLLC宝罗莉卡 19 DUNNU 20 MARISFROLG 21 LUXMAN 22 INSUN 23 欧洲名品馆 24 le saunda 25 扬族百货

2018年上海商业项目考察报告-拟考察项目汇总

序号项目名称项目照片开发商开业时间规模业态1浦东嘉里城上海浦东嘉里城地产有限公司2011年10月33万㎡办公9.2万；酒店7万；酒店式公寓3.4万；商业4.5万。

2上海新天地香港瑞安集团2002年6万㎡商业3瑞虹月亮湾上海瑞虹新城有限公司2017年6月10.3万㎡商业4LCM置汇旭辉广场香港置地联手旭辉集团2018年5月商业13万㎡商业5静安嘉里中心上海吉祥房地产公司2014年45万㎡商业8.6万；写字楼15.6万：酒店7.3万；服务式公寓1.8万；6上海世贸2007年，2018年9月商业重新开业17万商业4.32万；酒店7凯德晶粹凯德2018年9月13万㎡商业8保利时光里保利2017年12月12万㎡商业上海拟考察项目汇总9长宁来福士凯德201736万㎡商业、3栋写字楼、五栋古建筑10凯德星mall凯德2018商业1.7万写字楼/商业11虹桥协信中心协信20179栋总部办公楼、1栋商业文化展示中心12爱琴海红星美凯龙集团与新华发行集团201855万商业：24万；家居博览中心：10万；街区：9.5万；13龙湖虹桥天街龙湖地产有限公司2016年12月25万㎡商业、写字楼14虹桥天地瑞安集团2015.1238万㎡4栋展示办公楼，1栋五星级酒店，1栋购物中心，1栋演艺中心，1座下沉广场式街区商业。

上海考察项目(商业)简介

8. 来福士广场 Rraffles City
基本数据：总建筑面积8.7万平方米，商场建筑面积约4万平方米，B1-7F 开业时间：2003年11月特色看点：2003年11月开业以来，迅速成为人民广场商业核心，以年轻时尚未主题。充分利用了地铁1、2号线换成站巨大人流量，地铁直接连接 B1，人气甚高，原上海著名电影院和平影都回迁，并新增加了加拿大IMAX影厅，娱乐元素更多。知名店铺：NOVO Concept、屈臣氏、和平影城、大食代、星巴克
知名店铺：星巴克、哈根达斯冰激淋、必胜客、棒约翰、味千拉面、一茶一座、
大润发、Latina拉丁餐厅、欧洲的著名C&A服装、FORBIDDEN旗舰店
11. 8号桥 The Bridge 8
基本数据：一期1万平方米，二期8000平方米开业时间：一期2004年底，二期2006年10月特色看点：全名“8号桥创意产业集聚园区 ”，在上海所有的由旧工业厂房改造的商业地产中，8号桥是最具代表性也是最成功的创意地产项目之一。日租金已经达到6元/平方米，相当于上海甲级写字楼租金标准。项目原为上海汽车制动器公司的闲置旧厂房，改造后由7座建筑物的连成体，整个园区由四个不同主题的公共空间构成，办公楼都有天桥相连。租户都是中外创意产业的领头羊，包括设计金茂大厦的S.O.M、设计新上海国际大厦的B+H、英国著名设计师事务所ALSOP、香港著名导演吴思远电影后期制作室、法国F-emotion公关公司，二期即将入驻的企业有由原暴雪公司魔兽世界创作团队创办的RED5，以及中国游戏软件开发行业的先行者WINKING动漫公司和全球著名的建筑师事务所AEDAS等
10. 大宁国际商业广场 Daning The Life Hub
基本数据：占地面积5.5万平方米，总建筑面积25万平方米开业时间：2006年10月

2018年4月上海6家商业项目市场调研报告(美罗城、大悦城等)77页

上海市调报告运营二部2018·04·10目录市调项目01借鉴分享03项目分享02市调项目项目分析01美罗大厦占地总面积2.15公顷，建筑面积11万平方米，其中美罗城6.7万平方米，美罗大厦4.3万平方米6.7万㎡美罗城年营业额达到10亿以上10亿1994年动工，1997年竣工，同年荣获市优“白玉兰奖”，1998年荣获国优“鲁班奖”。

20年一天播放15秒60次，收费32万元/周一天播放30秒60次，收费48万元/周48万元/周1997年竣工，从09年开始调整，以一年一层，一层一品，一品一店之姿，成为徐家汇的人气聚集高地9年美罗城租金从较低的6元/平/天到较高的36元/平/天，而周边徐家汇商业街的租金大约在6-18元/平/天间浮动2倍街、里、坊、道、廊是美罗城为楼层命名的关键字。

六层楼自下而上分别借鉴了日本文化，网红热点，东南亚风光，法国设计，欧洲风情，和文艺情怀。

五番街从“Fifth Avenue”取意，延伸为日本的时尚和潮流概念。

美罗城08年组织了一支赴日本招商的队伍，并委托专业公司，进行海外直接招商。

五番街的品牌有80%是日本新品牌，其中60%的商家是首次进入中国市场。

五番街占比高达90%的品牌在徐家汇区域仅此一家，其中大部分为日本品牌，彰显了五番街纯正日式品牌购物街的特质。

一楼森林里是美罗城历时七年改造的收官之作，街区呈现“悠悠白桦，青青绿草”的小清新风。

美罗城希望将一楼打造成最新潮流品牌联合国。

森林里有着成为优质网红街区的潜质，美罗城的招商人员一家一家找来的网红饮品甜品店们占据了四分之一的街区面积。

喜茶、宝珠奶酪、聪少甜品、TSUJIRI辻利、awfully chocolate、超级乐茶、CA1并排开店的景象也只有在美罗城可以看到了，另外美罗城是喜茶在上海布局的第二家店。

必须光脚丫才能进的沪上首家LA RUTA DE VIA(拉如达薇亚)，聚集了将近150个国际时尚品牌，其中99家品牌首次进入中国。