XXX地方税务局稽查局土地增值税清算报告

XXX地方税务局稽查局
对XXX房地产开发有限责任公司
土地增值税清算报告
XXX地房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园住宅小区项目，于2011年9月向陕县地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清算手续。

陕县地方税务局派出崔长安和张春霞对该公司的土地增值税进行了全面清算。

现做出如下清算报告：
一、整体项目情况简介
1、XXX房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园是集住宅与商用一体的综合项目，于2006年9月12日取得住宅建设土地使用权，并在XX局办理了建设用地规划许可证【编号陕国用（2008）第041号】，规划批准总占地面积13676.98平方米。

由XXX设计，共计6幢，总建筑面积27097.46平方米，该公司并于2009年4月开工建设时向XXX税务所办理了土地增值税纳税申报鉴定。

2、该项目于2008年2月开工建设，于2008年9月取得商品房预售许可证（陕房管预许字[2008]第10号），根据项目规划设计该小区用地面积13676.98平方米，总建筑面积为25244平方米，其中商业用房1522.17平方米，住宅
23721.83平方米，建筑密度为27.5%，容积率为1.63%，绿化率为36.7%。

可提供商品住宅202套，商业用房14套，套型结构为89—127平方米。

该项目在2010年9月通过全部工程质量验收。

3、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明该项目的住宅房均为普通标准住宅，可享受普通标准住宅的加计扣除。

4、该项目截止到清算前已按普通标准住宅政策规定的
1.5﹪预征率，预缴了土地增值税592191.39元。

二、税务师事务所鉴证说明
（一）土地增值税应税收入的审核
截至2011年5月25日止，该公司自报本项目土地增值税应税收入41,209,488.65元；经审核，核定本项目土地增值税应税收入为42,010,110.65元，比自报数调增800,622.00元.其中：
1. 销售普通住宅25445.35平方米，取得销售收入自报应税收入36,921,448.15元；经审核，调增800,62
2.00元，核定收入37,722,070.15元。

2. 销售非普通住宅商铺1418.79平方米，取得销售收入自报应税收入4,288,040.50元；经审核，调增0元，核定收入4,288,040.50元。

（二）土地增值税扣除项目的审核
截至2011年05月25日止，该公司自报本项目按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应税扣除项目总额47,156,772.96元；经审核，核定土地增值税扣除项目总额46,603,662.27元，比自报数调减553,110.69元，其中：
1.取得土地使用权所支付的金额。

该公司自报本项目的土地使用权按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应税扣除项目金额为3,126,053.73元；经审核，调减185,090.54元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为2,940,963.19元。

2.房地产开发成本。

该公司本项目自报可售面积27097.46平方米，其中：普通住宅25575.29平方米，非普通住宅商铺1522.17平方米，房地产开发成本按售出面积占可售面积比例总计31,430,14
3.84元。

按照售出面积占可售面积比例普通住宅应分摊开发成本29,831,212.89元；非普通住宅商铺应分摊开发成本1,598,930.95元；经审核，应调减240,379.22元，核定允许扣除的开发成本为31,189,76
4.61元。

其中：
（1）该公司自报土地征用及拆迁补偿金额按售出面积占可售面积比例为0元。

普通住宅应分摊0元；非普通住宅商铺应分摊0元。

经审核，应调增148,534.95元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为148,534.95元。

（2）该公司自报前期工程费按售出面积占可售面积比例
为952,244.66元。

普通住宅应分摊901,966.14元；非普通住宅商铺应分摊50,278.52元。

经审核，应调减226,909.33元，核定允许扣除的前期工程费为725,335.33元。

（3）该公司自报建筑安装工程费按售出面积占可售面积比例为28,680,698.81元。

普通住宅应分摊27,226,952.14元；非普通住宅商铺应分摊1,453,746.67元。

经审核，应调减0元，核定允许扣除的建筑安装工程费为28,680,698.81元。

（4）该公司自报基础设施费按售出面积占可售面积比例为657,291.30元。

普通住宅应分摊622,577.43元；非普通住宅商铺应分摊34,713.87元。

经审核，应调减0元，核定允许扣除的基础设施费为657,291.30元。

（5）该公司自报公共配套设施费按售出面积占可售面积比例为346,986.36元。

普通住宅应分摊328,660.79元；非普通住宅商铺应分摊18,325.57元。

经审核，应调减0元，核定允许扣除的公共配套设施费为346,986.36元。

（6）该公司自报开发间接费用按售出面积占可售面积比例为792,922.71元。

普通住宅应分摊751,056.39元；非普通住宅商铺应分摊41,866.32元。

经审核，应调减162,004.85元，核定允许扣除的开发间接费用为630,917.86元。

3.房地产开发费用。

本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提
供金融机构票据，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额2,940,963.19 元与开发成本31,189,764.61元之和的10%扣除3,413,072.78元。

因此，该公司此项目可扣除金额为3,413,072.78元。

4.与转让房地产有关的税金。

该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关税金为2,233,716.12 元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关税金为2,233,716.12元。

其中：
（1）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关营业税税金为2,068,255.68元；经审核，贵单位商品房可扣除的转让房地产有关营业税税金为2,068,255.68元。

（2）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关城市维护建设税税金为103,412.78 元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为103,412.78元。

（3）该公司自报商品房实际缴纳与转让房地产有关教育费附加费为62,047.66元；经审核，该公司商品房可扣除的转让房地产有关教育费附加费为62,047.66元。

5.财政部规定的其他扣除项目
该公司根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额2,940,963.19元与开发成本31,189,764.61元之和的20%扣除6,826,145.56 元。

因此，该公司此项目可扣
除金额为6,826,145.56元。

（三）增值额及增值率的审核
该公司自报商品房转让房地产土地增值税的增值额为-5,947,284.31元；经审核，应缴土地增值税的增值额为-4,593,551.62 元。

其中
1.普通住宅增值额为-6,385,981.43 元；
2.非普通住宅商铺增值额为1,792,429.81 元；增值率为71.82%。

（四）应缴土地增值税的审核
该公司自报商品房转让房地产土地增值税税额为584,323.44 元；经审核，应缴土地增值税税额为592,191.39 元。

已缴税款为584,323.44元；应补税额为7,867.95 元。

其中非普通住宅商铺应缴土地增值税税额为592,191.39元。

已缴税款为584,323.44元；应补税额为7,867.95元。

三、税务机关审核情况
审核人员经过对纳税人提供的相关资料与鉴证报告中的数据进行核对并对鉴证报告中披露的内容情况进行审核后，根据土地增值税现行政策规定，该项目清算情况审核确认如下：
(一)收入确认
根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，进行审核后，
确认土地增值税应税收入为42010110.65元。

其中普通住宅取得收入为37722070.15元，商铺收入为4288040.50元。

(二)扣除项目金额确认
1、根据纳税人提供的陕县国土资源局的土地出让合同”及支付凭证审核取得土地使用权所支付的金额为3126053.73元；经税务事务所鉴证该开发项目实际列入扣除金额为2940963.19元。

税务清算人员经过核对该项目的土地开发规划使用面积和原征用面积进行比较，发现该公司将不属于该开发项目的土地成本摊入，应扣金额为1464765.18元，多计扣除项目金额为1466198.01元。

2、开发成本确认
(1)对于土地征用及补偿费148534.95元，经审核支付凭证存在将非本项目的契税等费用摊入，多计扣除项目75193.17元。

(2)对于前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费四项费用扣除金额，通过分析计算，《鉴证报告》给出的结论真实有据，不作调整。

(3)经审核确认后，开发成本扣除合计为：
73341.78+725335.33+28680698.81+657291.30+346986.36+ 630917.86=31114571.17元
3、房地产开发费用确认
经过核实房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得
土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行计算扣除。

《鉴证报告》给出的扣除金额为3413072.78元。

经过核实，由于该公司多计土地使用权和土地拆迁补偿费扣除金额，造成开发费用扣除不实，多计扣除项目金额为173648.17元。

实际扣除金额为3239424.61元
4、与转让房地产有关的税金2233716.12元，经审核数据无误。

5、财政部规定的加计扣除金额为：
《鉴证报告》确认的加计扣除金额为6826145.56元，经税务机关核实其甲级加计扣除项目金额为
(16,480,000+111,000,000)x20﹪=25,496,000元。

(三)应纳税款计算
经过核实，由于该公司开发的住宅均为普通住宅，在加计扣除的基础上计算，普通住宅的增值额为负数。

现将商铺的应纳税额计算如下：
1、房地产转让收入4288040.50元；
(二)扣除项目总金额合计2398022.11元；
82281.57+1578854.63+166113.6+231554.19+332227.24=23 91031.23元
(三)增值额
4288040.5-2391031.23=1897009.27元
(四)增值额与扣除项目金额之比（增值税）
1897009.27÷2391031.23x100﹪=79.34﹪
(五)适用税率40﹪
应纳土地增值税为
1897009.27x40%-2391031.23*5%=639252.15
(六)已纳土地增值税为592191.39元
(七)应补土地增值税47060.75元
四、其他税种的审查：
1、营业税应缴2121492.68元已全部缴纳
2、城建税应缴106074.63元已全部缴纳
3、教育费附加应缴64709.51元已全部缴纳
4、印花税应缴纳印花税30225.1元，已全部缴纳
5、耕地占用税审核：实际征用耕地27561平方米，应补缴耕地占用税27461*5=137305元
6、截止2011年，该项目应缴纳土地使用税为284028.69元
已缴纳土地使用税为171369.41元
应补缴土地使用税为112659.28元。