乌鲁木齐市地方税务局关于明确土地增值税清算工作有关问题的补充通知-

乌鲁木齐市地方税务局关于明确土地增值税清算工作有关问题的补充通知
制定机关
公布日期2010.09.06
施行日期2010.09.06
文号
主题类别土地增值税
效力等级地方规范性文件
时效性现行有效
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 乌鲁木齐市地方税务局关于明确土地增值税清算工作有关问题的补充通知
经济技术开发区、高新技术产业开发区地方税务局，稽查局，各区（县）地方税务局，直属分局筹备组：
按照《关于开展土地增值税清算工作的通知》（乌地税函〔2010〕288号）文件要求，目前已完成了土地增值税清算工作人员教育培训和清算工作计划汇总等阶段性工作，各单位已全面进入所属房地产开发企业自行清算工作阶段。

为进一步明确土地增值税清算工作中相关问题，现做如下补充通知：
一、此次土地增值税清算起始时间
根据自治区财政厅、自治区地方税务局新财法税字〔1995〕37号及《乌鲁木齐市地方税务局土地增值税征收管理暂行办法》（乌地税办〔1997〕251号）等文件的有关规定明确乌鲁木齐地区自1996年1月1日起征收土地增值税。

二、土地增值税征免问题
根据财政部、国家税务总局《关于一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免税问题》（财法字〔1995〕7号）、自治区财政厅、自治区地方税务局（新财法税字〔1995〕37号）及《乌鲁木齐市地方税务局土地增值税征收管理暂行办法》（乌地税办〔1997〕251号）等文件规定，对从事房地产开发企业土地增值税征免问题明确如下：
（一）1996年1月1日以后签订的房地产开发、转让合同的房地产，一律依照税法规定交纳土地增值税。

房地产开发合同签订日期以有偿受让土地合同签订之日为准，房地产转让合同签订日期以实际签订之
日为准；
（二）对于1996年1月1日以前已签订的房地产转让合同，免征土地增值税；
（三）对于1996年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发的项目，该项目1996年1月1日以前未签订房地产转让合同（包括未取得收入）的，由房地产企业提供有偿受让土地合同（或提供由相关部门批准的立项书），从受让土地合同签订日期（或立项批准时间）起计算，五年内转让房地产的免征土地增值税；
（四）对于1996年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，同时在1996年1月1日以前已签订过房地产转让合同（包括已取得收入的）的项目，1996年1月1日以后转让该项目房地产取得的收入，不适用五年内首次转让房地产的免征土地增值税的优惠政策，应依法征收土地增值税。

（五）对同一清算项目中，既有应税面积，又有免税面积的，按应税面积占可售面积比例分摊计算扣除项目金额。

三、普通住宅面积的确定
按照新政发〔2005〕152号文件的规定，本次土地增值税清算明确：
（一）2005年1月1日以前普通住宅标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格的1.4倍以下。

（二）自2005年1月1日以后普通住宅标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格的1.4倍以下。

2005年1月1日以前普通住宅标准其他条件相同，但单套面积为120平方米。

（三）对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。

四、发票核查工作
各单位在对所属房地产企业上报的土地增值税清算申报进行审核时，要认真核实企业填报和提供的各项收入费用发票的真伪。

为减少工作量可根据本局和所属企业实际情况，规定对一定发票限额以上必须核实，并将限额规定报市地税局备案，但发票金额在100万元以上的必须进行核查。

本单位开具的发票由本单位自行核查；系统其他单位开具的，由审核单位向开具单位通过传真机发送协查函，发票开具单位在收到协查函后五个工作日内认真配合协查完毕；对涉及其他地州或跨省的发票，由审核单位上报乌鲁木齐市地税局税政一处，由市局统一进行调查核实。

五、做好清算项目核查工作
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》要求，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

要求各单位及时对1996年以后符合清算条件的房地产开发项目按此标准进行认真核查，检查所属企业是否如
实上报。

对检查中发现房地产开发企业存在开发项目已符合清算条件但未列入清算计划的，各单位应及时下发通知要求其于2010年12月31日前必须进行清算。

如不按时清算的，除按《税收征收管理法》有关规定处罚外，一率按《关于开展土地增值税清算工作的通知》（乌地税函〔2010〕288号）中规定的预征率征收土地增值税。

六、加强业务培训和档案归集工作
（一）高度重视业务培训工作。

土地增值税清算审核工作，工作量大、繁琐，涉及面广，税款的核算对房地产企业影响较大，需要全面掌握土地增值税相关政策和制度，熟悉和了解房地产建造、运营和相关财务知识，同时也需要丰富的工作经验，因此要求各单位高度重视土地增值税业务培训工作。

在市局统一组织培训班的基础上，采取单位组织学习和自学的方式进一步提高审核人员的工作水平。

（二）加强档案归集整理工作。

在土地增值税清算申报、审核过程中，需要房地产企业报送的资料、审核所需的表格项目繁多，因此需要各单位在清算审核完毕后对所有资料进行认真归集。

原则上要求各单位按房地产开发项目归档，同时按房地产企业归集，以便调阅和接受检查。

二〇一〇年九月六日
——结束——。