重庆朝天门市场商圈研究报告

何艳（20060723） 杨欢（20060695） 峗怡（20060728）重庆朝天门市场商圈研究报告一、调查概述（一）调查目的朝天门市场是重庆重要的商品集散地，本报告主要目的是1.调查朝天门市场现存的优势2. 该市场存在的不足3．周边环境对其发展的影响4. 将调查结果反映到有关部门，帮助其采取相应的措施（二）调查地点：1. 主要调查地点：朝天门市场2. 重庆主城区（三）调查方法：1. 主要调查方法：问卷调查法2. 辅助调查方法：观察法，分析法（四）调查时间：第一阶段：2009-04-01至2009-04-30第二阶段：2009-05-01至2009-06进程（五）调查资料的整理和分析方法：趋势分析与相关分析并用二、调查结果分析（一）朝天门市场基本概况朝天门市场坐落在长江、嘉陵江交汇处的新华路、陕西路、朝东路和两江滨江路之间，曾是重庆历史上最繁华活跃的交易市场，历来是商贾云集之地，自古享有“左右夹两江，上下十三邦”之称。

但1949年的一场大火将其付之一炬，商铺损失惨重。

解放后，废墟上建立起了物资仓库区，成为计划经济的物资调度中心。

但解放碑的崛起使朝天门难以寻觅以往的辉煌。

改革开放后，朝天门市场重新成为重庆的一个商业中心，商户逐年增多。

据历史数据显示，1985年的经营户为500多家，而1999年则达到11590户，增长2218%，年均增长为158.43%。

目前市场营业面积超过50多万平方米，有31个交易区、100余个交易厅、15000多个摊位，涵盖了各类高、中低档服装、纺织面料、服饰、鞋帽、针织品、小商品、塑料制品、床上用品等消费品。

2004年，朝天门市场交易额突破100亿大关，达到101.5亿元，跻身全国十大工业品批发市场。

但辉煌背后，我们不得不承认朝天门如今的人气明显不如曾经，萧条的市场现状也为重庆批发市场的明天敲响了警钟。

（二）辉煌原因1.朝天门的地理位置优越。

朝天门位于渝中区商圈附近，是独立于解放碑的另一大特色市场。

两江水源及日均30万左右的人流量为其零售货物周转及大批量批发提供了得天独厚的自然及人文环境。

2.种类齐全，数量丰富朝天门市场产权多元化，规模巨大。

因此百姓在朝天门能够较为轻易地找到自己所需要的商品。

这一点尤其在重庆市民中产生了根深蒂固的思想。

而也正是这一因此优点，使其与浙江义乌，广州白马市场产生了区别，为其提供了顽强的生命力。

3.廉价的商品廉价商品对消费的刺激作用不言而喻。

中国尚处于发展中阶段，人民的消费水平较低。

而重庆的3000万人口中，有近75%的相对贫困人口。

因此，廉价的小商品对普通百姓吸引力巨大。

多年来，周边区县城市居民和广大农村市是朝天门的主要支撑。

市场辐射范围广，甚至有远至湖北贵州等地的商贩前来进货。

事实上，朝天门市场近90%的销售额来自于批发业务。

4.租金较低朝天门批发市场自1991年正式营业以来，建筑面积已经50万平方米。

由于市场巨大，因而各店铺租金也因位置的好坏而有所不同。

但经调查，其总体租金水平较重庆市其他商圈偏低。

以其中两家百货大楼为例。

[租金分布]租金按楼层分布情况（注：平街层为1层，平街以上依次为2、3、4……，平街以下依次为-1、-2……）由此可见，在硬件条件最好的圣明国际时装城，处于LG层的人员流动最频繁的店铺，租金一个月为250元一个平方。

而相同条件下的沙坪坝则达到300元一个平方，甚至上千。

（三）主要问题朝天门市场历经波折，在2004至2006年间达到辉煌的顶点。

其间朝天门市场进行了数次市场改造及市场细分，在硬件设施上进行提升，如拓宽道路，新修大型商场等。

而在软件方面，服务水平提高，积极引进现代的经营理念、经营方式、管理模式等。

如果各交易市场细分不明，重复定位，则会导致盲目跟风，恶性竞争。

而各大商场彼此间细分市场，这不仅有利于满足各类消费群体需求，还有利于彼此间各切各的蛋糕，形成良性竞争格局，进一步巩固、做强朝天门市场。

一时间，朝天门市场欣欣向荣，秩序谨然，市场竞争力也跻身全国五强。

即使在今天，仍可以从分工明确的各个大楼看到当初顶峰时的辉煌。

但经历巅峰之后，朝天门长久以来一直存在的问题又逐渐暴露。

主要有以下几点：1.市场脏乱差问题明显朝天门虽以批发为主，但其零售却是日常消费者的主要购买场所。

由于其商品廉价，众多消费者蜂拥而至，市场热闹却显得格外杂乱。

在调查过程中，朝天门的环境卫生问题也较为严重，狭窄的巷道与污水横流的垃圾桶，以及随地可见的一次性餐盒，也给疾病流行埋下了隐患。

污水横流的街道2.安全问题亟待解决除了1949年的大火以外，1995年朝天门爆发了另外一次大的火灾，焚毁店铺数千间，造成了难以估计的损失。

尽管进行了数次整治，但朝天门市场私拉电线等安全问题依然严重。

此外，各商贩龙蛇混杂，管理难度较大。

朝天门缺乏一个强有力的管理机构，对各种安全问题予以坚决有效的整治。

因此，在许多人心中，朝天门是一个小偷横行，治安隐患多的地方。

这无疑对朝天门的未来发展及对外形象的树立是一个难以逾越的门槛。

商场内部狭窄的通道存在着火险隐患3.商品档次低，质量无法保障廉价在某种程度上成为一把双刃剑，高高悬挂于朝天门市场的头上。

毫无疑问，朝天门的廉价商品成为许多人对其趋之若鹜的一个重要吸引力。

反之，“便宜无好货”的观念却又使人们对朝天门的商品产生了自然而然的怀疑态度。

质量差，无售后保障，假冒伪劣等反面思想深入人心。

不知不觉间，朝天门市场这一重庆的重要对外商贸中心反成为重庆本地人的一个笑柄。

这无疑是可悲的。

诚然，朝天门中大多数商家是小规模的分散经营，缺乏品牌意识，尤其是重庆本地的服装生产企业，只占据朝天门20%的服装交易额，数量却高达4000余家。

这其中基本是个体和私营企业，以租赁房或临时搭建的房屋作为生产场所。

由于自身规模太小，加上没有固定的加工基地，这些企业往往无法打造自己的品牌，只能仿冒或替人贴牌加工维持生计。

即使朝天门试图升级以提升档次、转换形象，其结果都以失败告终。

地摊货是朝天门的一大特色，但其中不乏管制刀具，仿真手枪等违禁物品4.物流费用高，周边交通密集自古以来交通便利是朝天门的一大优势。

重庆临两江的得天独厚的地理条件使其在长江沿岸的城市中独领风骚。

但是，在陆路交通极为便捷的今天，汽车及火车运输成为朝天门进货的主要渠道。

只是朝天门地处渝中区，临近解放碑，因而交通车辆极为密集。

且解放碑周边实行交通限制，道路也较为狭窄，大型运货车辆进出朝天门十分困难。

又由于长途奔波，车辆卫生状况差，随之而来的罚款使得许多运输经营者损失巨大。

此外，重庆对外物流资费较高，如，同样的东西，从广州运到重庆，比从重庆运到广州的运费贵20%以上，而且运输时间也要长一些。

这对外地商家的积极性产生了巨大的影响。

5.市场密集，地皮有限朝天门市场主要位于朝天门码头附近，周边地皮已经开放殆尽。

如果想要继续推行规模效应，则需要新修商业大楼。

但是此种做法不仅风险高，成本高，而且临街小商家并不愿意承担更重的租金及停业所带来的损失。

因此朝天门市场的扩容前景不容乐观。

6.信用度下降朝天门市场的商贩大都是小本经营，以薄利多销为主。

但是随之而来的乱喊价问题却成为“无商不奸”的代名词。

重庆市民大都知道，在朝天门市场买东西，从商贩开价的30%开始还价。

因此经常可以在朝天门看见顾客与商家之间不停地在争论着价钱。

这一现象的背后却表明“诚信”这一商家最重要的品质在朝天门，以及消费者对其的印象中，已消失殆尽。

此外，再加上朝天门假冒伪劣产品的影响，不少客源正在逐渐抛弃朝天门。

（四）银星商城的实地考察1995年重庆银星物业发展有限公司与成都军区后勤部联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区――“银星商城”，总投资1.0582亿元。

该商城主楼高28层，总建筑面积46902.02平方米，商城1-9层为小商品交易区内设摊位120 0余个，主营玩具、文体用品、工艺品、日化用品、针织品、鞋类等小商品，整个市场经营商户达700多户，成为西南地区颇具规模的小商品批发市场，10楼以上为各型商住楼，同时还承接了相应的配套业务和物业管理。

2002、2003和2 004年被重庆市农行评为“AA级信用企业”。

但根据实地考查之后，以上所提到的问题在银星商场中也有所存在。

如商铺间道路狭窄，不利于火险出现时的及时疏散、卫生问题十分突出等。

此外，由于生意冷清，许多商家选择打牌、睡觉等方式打发时间。

整个市场显得十分萧条。

据一位服装经营户透露，在朝天门交易市场的服装经营户中，有２５％的人赚钱，２５％的人亏损，５０％的人“平过”。

何谓“平过”？就是除去成本和日常生活开支，一年下来，不亏不赚。

在竞争激烈的市场经济条件下，一些亏损的商户选择了离开，空留一个门面等待后来人的接手。

冷清的商场，许多亏损的商家选择了离开，市场显得十分萧条三．与其他地区部分批发市场的比较1.浙江温州义乌义乌是中国最富盛名的批发市场。

关于义乌这个城市，在几家世界权威机构组织包括联合国组织、世界银行与摩根士丹利联合发表的《震惊全球的中国数字》中是描述的：义乌市距上海300公里，是全球最大的小商品批发市场。

外国买主都到那里订货。

去年10月，被业界预言为“中国的道琼斯指数”的“义乌·中国小商品指数”，正式面向世界发布。

目前，“义乌·中国小商品指数”被称为中国商务天气预报，香港凤凰卫视也开始在其财经栏目定期发布，此举预示着，拥有40万种商品的义乌小商品市场，已具备影响全球小商品价格走势的力量。

义乌的生意是从“敲糖帮”这种小职业发展而来的。

“‘敲糖帮’的血液里流淌着创业基因，骨子里有讲诚信的精髓。

”义乌市委书记吴蔚荣分析指出。

同时，义乌市政府对义乌商品批发市场有着极大的支持及引导作用，具体体现在诚信监督、政策扶持、市场调配、外来商户帮助、商业理念引导及树立、软硬件建设、商业文明兴建等。

至今，义乌的生意已经遍布世界多个城市和地区，形成了针织袜业、饰品、服装、工艺品、拉链、化妆品、文化用品、玩具等16大优势行业，其中袜业、针织内衣、玩具、化妆品、工艺品、饰品、拉链等产业的产销量占全国30%以上，先后被授予中国拉链产业基地、中国制笔工贸基地、中国化妆品产业基地、中国线带名城、中国袜业名城和中国无缝针织服装名城称号。

小商铺中的商品十分吸引人拨浪鼓现在成了热门艺术品干净整洁的义乌商品城2.成都荷花池在某种程度上，成都荷花池与重庆朝天门有着许多类似的地方。

在其市场瓶颈阶段，即1996至2001年，荷花池基本上是沿街为市，是20年前开发的底商加住宅的传统老式批发市场，房屋外观已经相当破旧了。

街道狭窄，交通极为不便，进到交易区购物，光线较差，拥挤不堪。

虽然商气浓郁，但商圈建设落后，专业化水平低，鱼目混珠，“买全国，卖全国”———大众货物为主的低廉普通商品，“歪货”一时成了荷花池的代名词。