营改增对房地产企业影响及对策

、营业税，、城建、两教附，、企业所得税，、个人所 得税，、房产税，、城镇土地使用税
房地产企业 税负概况
＞ 房地产开发企业
其他行业
年中国税收收入共亿元，比上年增加，
同年房地产行业的土地增值税亿，比上年增长，营业税亿， 比上年增长，
企业所得税亿，比上年增长，
年对家上市房地产企业的年报统计 平均净利润率是
年月日，《关于将电信业纳入营业税改征增值 税试点的通知》得到国务院批准，自年月日起电信业也纳 入了“营改增”试点
下一个
房地产业
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建筑业 金融保险业
“十二五”期间全面完成“营改增”改革任务， 房地产业、建筑业将在不久实行 “营改增”
房地产业经营特点
长 ———— 开 发周期
大 ———— 资 金投入
、营业税，、城建、两教附，、印花税，、企业所得税 ，、个人所得税，、城镇土地使用税，、土地增值税， 、契税
装饰装潢 装饰装潢工程招标 自用或出租 房产土地信息 物业管理
、营业税，、城建、两教附，、印花税，、企业所得税 ，、个人所得税，
、营业税，、城建、两教附，、印花税，、企业所得税 ，、个人所得税，、房产税，、城镇土地使用税
房地产企业的税负情况
房地产企业需缴纳的主要税种，依照当前税制，涉及房地产开 发企业的税费有种 这些税费包括营业税,城建税,教育费附加,土地增值税,企业所 得税,房产税,土地使用税,耕地占用税,个人所得税,印花税和契 税等种税费
营业税,土地增值税和企业所得税是房企的三大税种
序号
环节
土地使用
建设环节
的选择可能？
假设上游建筑企业的增值税率为 ，即 增值税可抵扣金额能够全部取得，即 当房地产企业的销项增值税率为，进项增值税率 为时（建筑业“营改增”后适用的增值税税率为）， 如果要 >［（）］×××， 经计算可得出结论： 当营业成本与营业收入之比 > 时， “营改增”后房地产企业的税负会降低， 营业成本与营业收入之比可能大于 吗？
去掉政府补助后的净纳税额与净利润之比为 ：
相当于房企每赚 元，就要被征收 元的税 负。
房地产业“营改增”的动 因 一、完善税收链条，优化税收
二、增强财务管理，促进公平
三、消除重复征税，减轻税负
四、促进地方财税体制的改变
一、完善税收链条，优化税收
营业税（全额征税）——增值税（增加值征税） 营改增—— 增值税链条更加完整 税收环环相扣——消除重复征税
“营改增”对房地产企业的影响及对策
“营改增”政策背景
房地产业“营改增”的动因
“营改增”对房地产公司未来开发成本的影 响 “营改增”对房地产公司未来税负的影响
房地产公司面对影响应采取的策略
“营改增”政策背景
年月日，国务院下达了《关于营业税改征增值税试点方 案的通知》，批准自年月日起在上海实行交通运输业包括 陆路,水路及航空运输等部分现代服务业“营改增”试点， 并在现行增值税标准税率和低税率基础上，新增 和 两 档低税率。至此，我国新一轮税制改革拉开了帷幕
测算结果表明： 房地产行业增税 率为，上游企业 的增值税率为时， 被选房地产企业 的税负都明显增 加
家上市公司的预估 增值税都要比实 际缴纳的营业税高
所有企业的税 负增长率都是 正数
增值税＞营业 税
上述家房地产企业当中没 有一家企业的营业成本与 营业收入之比能大于。 分析结论： 在房地产上游行业实行的 增值税率，在房地产行业 实行的税率，可抵扣进项 税额比例为时，当营业成 本与营业收入之比小于， 房地产企业的税负会升高。
年月日，财政部,税务总局下发《交通运输业和 部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办 法》，并于年月日正式实行。
由此，交通运输业和部分服务业“营改增”范 围正式扩大到全国
年月日，财政部,税务总局联合下发《关于将 铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》， 批准将铁路运输和邮政业纳入“营改增”试点，自年月日 起生效。于是，交通运输业全部纳入“营改增”范围
二、增强财务管理，促进公平 财务处理的规范——原先施工行业粗放管理
增值税发票——营业税普通销售发票
三、消除重复征税，减轻税负
全产业链总体税负
?
房地产企业税负
“营改增”对房地产公司未来税负的影 响
营业税—价内税，计税根据——全部业务收入 依照税率核算纳税，伴随产品的流通进行缴税
增值税—价外税，计税根据——增值额 税款扣减体制，对上一环节的纳税额进行扣减
的选择可能？
当房地产企业的销项增值税率为，进项增值税率为时 （建筑业“营改增”后适用的增值税率为），令 > ［（）］×××，经计算当营业成本与营业收入之比 >时 “营改增”后房地产企业的税负降低。
房地产企业税负变化测算及影响分析
案例： 选取了房地产行业按营业收入金额排名前的上市公司 搜集其年的年度财务报告，对其各年的营业收入、营业 成本、营业税等信息进行统计
从营业税和增值税的直接税负看， 营改增后是增加的。 但总的税负如何？
案例
案例
在可抵扣额度达到一定水平后——房 地产企业便会实现税负减少
如何提高可抵扣额度 ？！
“营改增”对房地产公司开发成本的影 响
房地产公司的开发成本主要指的是建安成本 建安成本是由具备对应资历的建筑施工企业来承担 的，建筑施工公司也是下阶段“营改增”的行业。
“营改增”后税率的假设：
现行增值税一般纳税人的增值税税率为， 试点地区在进行“营改增”的过程中又新
增了和两档新的税率。
假设房地产企业的应税收入为，则“营改增”前 应纳营业税为 （城建税及教育费附加暂不考虑）。
假设房地产企业的增值税税率为（为房地产企业的销项 税率、为房地产上游行业的增值税率），营业收入为， 营业成本为，能够取得的增值税可抵扣金额的比例为。 则销项税额 ［（）］× 进项税额 ×× 企业的应纳增值税 ［（）］×××
销售环节
房地产行业各环节涉税表
权利许可证及其他有效证明
土地使用权证
、项目立项备案，、建设许可证 ，、施工许可证，、规划许可证 ，、招投标书
、销售面积明细表，、销售许可 证，、国有土地使用权变更登记 转让证明书，、房屋所有权证
涉及主要税费
、耕地占用税，、契税，、城镇土地使用税，、个人所 得税
、营业税，、城建、两教附，、印花税，、企业所得税 ，、个人所得税，、城镇土地使用税