房地产企业营改增后会计核算案例

合集下载

房地产‘’营改增‘’后的会计处理课程2

记录企业按免抵退税规定计算向境外单位提供适用增值税零税率应税服务的当期应免抵税额
转出未交增值税
记录企业转出应交未交增值税
销项税额
记录企业提供应税服务应收取的增值税额
出口退税
当期免抵退税或按规定计算应收出口退税（出口业务办理退税后发生服务终止而补交已退税款，用红字或负数登记）
进项税额转出
记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额
转出多交增值税
记录企月终转出多交的增值税
未交增值税
-
一般纳税人月终转入的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本科目核算
待抵扣进项税额
一般纳税人按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额（一般用于辅导期增值税一般纳税人取得尚未进行交叉稽核比对的已认证专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书等）
一般纳税人应交税费科目设置
二级明细
三级明细科目
内容
应交增值税
进项税额
记录企业购入货物或接受应税劳务和应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税（退回所购货物或终止接受应税劳务和应税服务应冲减进项税额，用红字或负数登记）
已交税金
记录企业已缴纳的增值税，企业已缴纳的增值税用蓝字登记
出口抵减内销应纳税额
小规模纳税人应交税费科目设置
应交增值税
小规模纳税人在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目即可，贷方登记应交增值税，借方登记已交增值税，期末借方约为尚未缴纳的增值税，借方余额为多缴纳的增值税
采购业务处理
一般纳税人会计处理
借方
贷方
材料采购/商品采购/原材料/制造费用/管理费用/销售费用/固定资产等

2016年5月营改增后房地产企业增值税会计核算

借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记
“银行存款”科目。
▪ 【例题】某商贸公司为增值税一般纳税人， 2016年7月8日上缴2016年6月应纳增值税额 148000元，则正确的会计处理为：
▪ 借：应交税费——未交增值税 148 000
贷：银行存款
148 000
▪ (4)月末，本科目的借方余额反映的是企业多缴的增值税款，贷方余额反映的是期末结转下期应缴的增值税。
▪ ① 取得转让收入时借：银行存款
贷：固定资产清理
5150 5050
应交税费——未交增值税 100
（5150÷1.03×2%）
▪ ②缴税时借：应交税费——未交增值税
贷：银行存款
100 100
▪
(3)企业当月缴纳上月应缴未缴的增值税时，以保持党的先进性和纯洁性为目标，查找差距，分析原因，进一步增强自己作为党员的凝聚力和战斗力，为推进学校和年级各项工作做贡献
▪ 1.3.“应交税费——待抵扣进项税额”科目
▪ 该科目用于核算辅导期一般纳税人取得尚未进行交叉稽核比对的已认证专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书以及运输费用结算单据（以下简称增值税抵扣凭证）注明或者计算的进项税额。
▪ 辅导期纳税人取得增值税抵扣凭证后，借记“应交税费——待抵扣进项税额”明细科目，贷记相关科目。交叉稽核比对无误后，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费— —待抵扣进项税额”科目。经核实不得抵扣的进项税额，红字借记“应交税费——待抵扣进项税额” ，红字贷记相关科目。
贷：银行存款
10
▪
以保持党的先进性和纯洁性为目标，查找差距，分析原因，进一步增强自己作为党员的凝聚力和战斗力，为推进学校和年级各项工作做贡献

房地产开发企业“营改增”后账务处理流程

房地产开发企业“营改增”后账务处理流程房地产开发企业“营改增”后账务处理流程（仅适用于老项目简易征收）收张三、李四意向金或房款各1050000元，无论是房款或意向金都通过一个固定其他应付款科目，这样便于查账。

比如张三缴纳的款项，通过三栏明细账查询可以有一览无余的效果。

因此在收到款项时，做如下分录：借：银行存款2100000贷：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000营改增后，房地产企业预收房款的税务政策发生了变化，账务处理也相应改变。

营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。

营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。

2100000/（1+5%)=2000000元。

价2000000元，税100000元。

借：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000贷：预收账款-某某项目?2000000应交税费-应交增值税-未交税金100000将意向金转入预收账款的同时进行预缴税款申报，填写国家税务总局2016年第13号公告中的附件5《增值税预缴税款表》，预缴税金2100000/（1+5%）3%=60000元，账务处理如下：借；应交税金-应交增值税-预缴税金60000贷：银行存款60000次月实际开具1050000元发票，则达到纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税2016年5月1日后开具的增值税零税率发票）。

=1050000/（1+5%）5%=50000元。

借：应交税金-应交增值税-未交税金50000贷：应交税金-应交增值税-销项税?50000此时“未交税金”正式形成“销项税”，如果“未交税金”有贷方余额表示已经转入“预收账款”但未开发票的余额。

本例中未交税费余额=100000-50000=50000元，50000÷5%=100000元未开发票，这样无论客户多少都能清楚的知道哪些开了发票。

“营改增”后房地产企业节税筹划案例

“营改增”后房地产企业节税筹划案例房地产业销售企业“营改增”前主要涉税种类有：城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、所得税、营业税等。

其中所得税、土地增值税和营业税是涉税金额较大的税种。

“营改增”后房地产企业的涉税种类发生了变化，不再征收营业税全面改征增值税。

其中纳税额较大的主要有增值税、所得税、房产税三种税，本文将主要对这三种税收的变化进行分析。

“营改增”前，房地产企业销售不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），应纳税额＝计税价格×5%；企业出租不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格为租金收入，应纳税额=租金收入×5%。

房地产销售企业采用简易征收办法的不动产销售行为、一般纳税人采用简易征收办法的经营性租赁行为均适用于5%的增值税税率，应纳税额＝含税销售额÷（1+5%）×5%房地产业涉及的其他税种资料：表1-1 房地产业涉及的部分税种汇总表税种应税项目计税方法备注个人所得税财产转让所得、财产租赁所得以每次收入额税率20%企业所得税应纳税额×25％房产税自有房屋房产原值×(1-30%)×1.2%根据北京市规定租赁房屋房产租金收入×12%由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

5月1日营改增后，征收房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。

二、节税案例分析方案1：销售不动产适用简易计税的节税案例晨曦房地产企业为一般纳税人，2016年7月，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，取得销售收入44 000 000元（不含税），假设采用简易计税方法缴纳增值税：应纳税额=44 400 000×5%=2 220 000元该企业若采用一般计税方法纳税:房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

九个案例解读房企常见营改增业务[纳税筹划实务精品文档]

会计实务类价值文档首发！
九个案例解读房企常见营改增业务[纳税筹划实务精品文档]
房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是应交税费应交增值税科目的应用变化最大。

本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理其涉及的增值税主要会计处理。

例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。

(单：元)
借：固定资产3000
贷：银行存款3000
借：应交税费应交增值税(减免税款)3000
贷：递延收益3000
日后发生的技术维护费
借：管理费用300
贷：银行存款300
借：应交税费应交增值税(减免税款)300
贷：营业外收入300
例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。

建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。

2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。

已有的应交税金应交增值税(已交税金)科目习惯上用于核算月内缴纳当
月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。

但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。

(单位：万元，下同)。

营改增房地产业账务处理

一、房地产业1、预收款借：库存现金或银行存款贷：预收账款—某号楼—某业主2、次月上交上月预收款的税金:（按上月的预收款全部金额÷1.11%×3%）借：应交税费—应交增值税-已交税贷:银行存款3、实际销售房屋并向业主开票：（注意:这里要有售房的实际面积）借：预收账款—某号楼-某业主（预收的首付款)库存现金（用现金补付的房款）其他货币资金—通联公司(刷银联卡和通联卡补付的房款）银行存款（刷专业银行卡直接到账的和开来支票的）贷：主营业务收入—某号楼—销售收入应交税费—应交增值税—销项税4、付给政府及土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

借：开发成本—某小区或某项目部—土地开发—土地征用费贷：银行存款4、月末抵减支付给政府的土地款可抵减的收入=（本期实际销售的建筑面积÷可供出售的全部建筑面积×实际支付给政府的全部地价款）÷1.11可抵减的销项税= 可抵减的收入×11%借：主营业务收入—某号楼—可抵减收入应交税费-应交增值税-销项税贷：主营业务成本—某号楼成本5、结转增值税（销项税贷方—销项税借方）—进项税+进项税转出-上月留抵不可抵扣的项目中：居民日常服务：居民日常服务,是指主要为满足居民个人及家庭日常生活需要提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。

其他生活服务：其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务，旅游娱乐服务、餐住宿服务和居民日常服务饮之外的生活服务。

二、建筑施工业:（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷(1+11%）×2%（二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷（1+3％）×3%根据上属规定：一、采用一般计税方法的1、支付分包括时开来增票的：借:工程施工—甲工程—分包工程费应交税费—应交增值税—进项税贷：应付账款-A公司2、建筑业开票结算(按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷：主营业务收入—甲工程应交税费—应交增值税—销项税3、在异地预交税金时，(工程开票收入—支付的分包工程款)÷1.11×2％借：应交税费—应交增值税-已交税贷：银行存款二、采用简易征收方法的1、支付分包括时开来普票的：借:工程施工—甲工程-分包工程费贷：应付账款-A公司2、开票结算（按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷:主营业务收入-甲工程-工程收入应交税费—应交增值税3、冲转分包工程费：（支付的分包工程款×3%）借：主营业务收入—甲工程—可抵减分包工程款（支付的分包工程款÷1.03 应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3％）贷:主营业务成本—某工程或：借：应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3%）贷:主营业务成本—某工程3、在异地预交税金时，工程开票收入—支付的分包工程款后的余额×3%借：应交税费-应交增值税-已交税贷：银行存款三、餐饮服务业:购进初级农产品,菜等，酒店可同农民到国税代开增值税发票,可以抵扣13％一般餐饮业多数选小规模纳税人，即便你选择一般纳税人，也可按简易征收法计税，3％但是酒店不可以开出专用增票。

房地产企业增值税会计核算规范处理示例（结合纳税申报）

房地产企业增值税会计核算规范处理示例（结合纳税申报）2017-04-03地产税务肖雅洁房地产纳税服务网感谢您关注房地产纳税服务网公众号：fdcnsfww欢迎扫码微信好友申请加入：本文政策依据为房地产企业增值税相关政策及财会【2016】22号，为了便于说明核算和纳税申报的关系，假定所有项目从收款到结转，都是在营改增以后发生，且假定当期收款，当期结转。

某房地产企业本月发生了一下事项：1、本期新项目销售收款（不含税）10亿元，老项目（简易计税）收款（不含税）1亿元。

新项目销项税额=100000*11%=11000万老项目（简易计税）应纳税额10000*5%=500万填报增值税预缴申报表，前往大厅申报，应预缴（1110/1.11*3%+1050/1.05*3%=600万）。

会计核算：收款时：借：银行存款 121500贷：预收账款-预收购房款-新老项目合计110000应交税费-待转销项税额 11500预缴时：借：应交税费-预交增值税 600贷：银行存款 600评：在确认预收账款，核算规则并不要求按照新老项目进行价税分离，为了后期核算方便，建议该科目增加新老项目标记。

例如：应交税费-待转销项税额（一般计税） 11000应交税费-待转销项税额（简易计税） 5002、本期认证可抵扣进项税额100万，其中20万进行进项税额转出，系非正常损失造成。

会计核算：借：应交税费-应交增值税（进项税额）100贷：银行存款 100借：营业外支出 20贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）20评：常规处理方式，与以前处理一致，如果有需要分期抵扣的，需要先计入待抵扣进项税额，实际抵扣时再转入进项税额。

3、本期新项目结转收入10亿元并开具发票，销售比例80%。

该项目土地款4亿、拆迁款1亿。

老项目（简易计税）结转收入1亿元，期初预缴税款余额5000万可抵扣土地款（4+1）*80%=4亿元本期新项目应纳税额=（100000*1.11-40000）/1.11*11%-(100-20)=6956万元。

营改增后企业会计核算与税务处理措施——以房地产企业为例

营改增后企业会计核算与税务处理措施——以房地产企业为例岳继东【摘要】在经济市场的持续进步与推动下,我国房地产公司迎来了新一轮发展机遇;同时,为了更好地调整与规制各类产业健康发展、维护经济市场稳定秩序、降低各公司企业的纳税负担,我国政府开展了营业税改增值税的税制改革,对房地产公司的生产与经营活动产生了一定程度上的影响。

作为房地产公司,如何积极应对国家的营业税改增值税税制改革,加强自身的财务管理与纳税筹划水平与能力,做好会计核算与税务处理工作,以降低房地产公司的经营成本、提高房地产公司的经营收益,成为现阶段房地产公司正确应对营业税改增值税税制改革的关键问题。

本文结合个人参与房地产公司税制改革的工作经验,分析我国当前房地产公司在营业税改增值税税制改革过程中,遇到与应注意的问题,并提出具体的参考意见与改进方案,以供同行借鉴。

【期刊名称】《中国商论》【年(卷),期】2017(000)031【总页数】2页(P100-101)【关键词】税务处理会计核算纳税筹划【作者】岳继东【作者单位】大连鑫地创建实业有限公司【正文语种】中文【中图分类】F275房地产行业的健康发展,需要依靠科学的财务管理与会计核算,以提升房地产公司应对、防范经济风险的能力。

从现阶段我国房地产公司的经营与管理状况来看,根据房地产项目的所在地域不同,其对应的地方税收管理政策与规定也有所差别,主要需要进行筹划管理与缴纳的税收项目包括公司所得税和土地增值税。

一般来说,房地产开发企业财务核算的内容主要有5个方面：第一,筹措开发项目所需资金；第二,及时、正确地计算土地开发和各种房屋建设的工程成本,并加强成本管理,降低成本；第三,正确核算开发经营收支,加强经营管理,提高经济效益；第四,强化商品房销售管理工作,及时收回价款；第五,按照国家有关政策,正确地对企业利润进行分配。

房地产开发企业生产经营及其商品的特殊性决定了其财务核算的特殊性。

由于房地产开发企业的各个阶段特点不同,其财务核算的侧重点也有所不同。

案例分析：房地产企业营改增

案例分析：房地产企业营改增案例背景A公司是一家大型房地产企业，目前对其房产销售和租赁收入缴纳5%营业税。

过渡到增值税税制后，预计这两项收入适用的增值税税率将上升至11%，但支付的增值税进项税可以抵扣。

A公司发现营改增带来以下三大挑战：财务指标的冲击营业收入：由于增值税属于价外税，不计算在营业收入内，所以A公司在房产销售和租赁服务含税价格不变的前提下，营业收入将有所下降。

利润和业绩指标：尽管成本同时会下降一定幅度，但由于收入下降更多，因此利润总额和利润率均会有所降低。

EVA（经济增加值）、IRR（内部收益率）等业绩指标也会受到相应冲击。

现金流：由于房地产项目前期支付大量进项税，一般只有到项目中后期产生房产销售收入和租赁收入后进项税才能得以抵扣，因此营改增可能会加剧公司在项目前期的现金流压力。

税负的影响税率上升与税负转嫁：预计房地产业与建筑业的增值税税率为11%，高于营业税税率5%。

A公司面临税率上升和建筑企业转嫁税负的问题。

进项抵扣：土地出让金、城市基础设施配套与征地补偿费用、融资成本等是否包含进项税、该进项税能否抵扣，将直接影响A公司的增值税负担。

“营改增”后房地产企业增值税会计处理——以一般纳税人销售自行开发老项目为例

实务园地 ·Ｐｒａｃｔｉｃｅｆｉｅｌｄ
“营改增＂后房地产企业增值税会计处理
以一般纳税人销售自行开发老项目为例
澳门科技大学商学院蔡旺清宋宇江西财经大学会计学院蔡成
准确把握经营管理活动中的 “营改增 ”政策，对于房地产开发企业至关重要，不仅能有效规避涉税风险，而且还可合法降低运营成本。本文依据 “营改增 ”的一系列规定，结合房地产企业（一般纳税人）典型业务— —老项目，探讨增值税的会计处理。
基金项目：本文系广西高校科学技术科研项目（编号：ＫＹ２０１５ＹＢ３０７）阶段性研究成果。
５８”新会计（月刊）２０１８年第１期（总１０９期）
Ｐｒａｃｔｉｃｅｆｉｅｌｄ·实务园地
表（２）一般纳税人和小规模纳税人收到预收款时其应预缴的增值税额计算公式比较
纳税人
般纳
一
税人
公式
备注
适用一般计税法的，
出估龉
预收款
．
，，，
适用税率为１１％；
一ｌ＋适用税率或征收率适用简易计税法的，来自小规模纳税人额
＝
×３％
征收率为５％。
（五）会计科目选用
由于财政部２０１６年７月８日公布的《关于征求（关于增值税会计处理的规定）意见的函》（以下简称 “征收意见稿 ”）仍存在诸多不完善之处，因此，财政部又于２０１６年１２月３日发布了《关于印发（增值税会计处理规定）的通知》（财会［２０１６］２２号，以下简称 “２２号文件 ”）。与 “征求意见稿 ”相比，笔者认为，“２２号文件 ”有两大亮点：一是明确指出简易计税法和一般计税法，是两个独立的核算体系，这与笔者观点相同；二是将 “简易计税 ”由原来的三级科目上升为二级科目，使简易计税法真正做到了名副其实。房地产开发企业（一般纳税人）应设置的一级会计科目、二级会计科目（明细科目）和三级会计科目（专栏）见表（３）。

房地产老项目营改增账务处理案例

房地产老项目营改增账务处理案例
房地产企业甲公司机构所在地为丛台区，共有二个项目，分别为石家庄乙项目和丛台区丙项目。

注：标黄部分可先忽略。

2016年5月业务如下：
石家庄乙项目预收款105万元（含税）。

借：银行存款105
贷：预收账款[乙项目][5%征收率] 105
借：应交税费-应交增值税-已交税金[乙项目] 3
贷：应交税费-未交增值税 3
结转预缴增值税
借：应交税费-未交增值税 3
贷：应交税费-应交增值税-转出多缴增值税 3
2016年6月业务如下：
缴纳增值税
借：应交税费-未交增值税 3
贷：银行存款 3
乙项目预收款210万元（含税）
借：银行存款210
贷：预收账款[乙项目][5%征收率] 210
借：应交税费-应交增值税-已交税金 6
贷：应交税费-未交增值税 6
确认增值税收入315万元（不含税）
借：预收账款[乙项目][5%征收率] 315
贷：主营业务收入[乙项目][5%征收率] 300
应交税费-未交增值税15
如果还没有达到合同约定的交房时间，不能确认收入：
借：预收账款-增值税[乙项目] 15
贷：应交税费-未交增值税15
借：应交税费-应交增值税-转出多缴增值税 6
贷：应交税费-未交增值税 6
7月缴纳增值税：
借：应交税费-未交增值税 6
贷：银行存款 6
注：通过“应交税费-应交增值税-应交税金”核算的目的是为了准确反映该项目累计已预缴增值税金额。

该金额亦可通过预收账款贷方发生额与3%的预征率计算得出。

但应注意到，会计科目发生额不会跨年结转。

房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例

房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。

“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。

适用简易计税方法案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。

2016年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。

(以下涉及单位均为“万元”)问：做出A公司2016年5月—9月相关会计分录?案例解析：2016年5月收到预收款：借：银行存款 42贷：预收账款 422016年6月预缴税款：借：应交税费———未交增值税1.2贷：银行存款 1.2预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

2016年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63预收账款 42贷：主营业务收入 100应交税费———未交增值税52016年9月申报缴税借：应交税费———未交增值税3.8贷：银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8文件依据：税总2016年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

房地产企业营改增后会计核算案例

房地产企业营改增后会计核算案例案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。

2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。

当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。

2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。

2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。

会计核算示例：1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100贷：银行存款11100借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500贷：银行存款15002、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税借：银行存款11100贷：预收账款11100借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300贷：银行存款3003、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税借：开发成本-建筑安装费10000应交税费-应交增值税（进项税金）1100贷：银行存款110004、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税借：银行存款22200贷：预收账款22200借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600贷：银行存款6005、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税确认收入并结转成本借：预收账款33300贷：主营业务收入30000应交税金-应交增值税（销项税金）3300借：主营业务成本：21500贷：开发成本-结转开发成本21500发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%）借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红字）-1100转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】借：应交税金-应交增值税（转出未交）200贷：应交税金-未交增值税200纳税申报交纳增值税借：应交税金-未交增值税200贷：银行存款200营改增之后，如果含税售价不变，土增税是增加的还是按上面的例子：开发成本土地建安开发配套合计增值税1000010000150021500营业税1110011100150023700销售收入现金流入不含税销售增值税3330030000营业税3330033300增值部分公式增值额增值率土增税增值税=B5-E2*1.320509.53%615营业税=B6-E3*1.3-B6*5%825 3.48%247.5营业税下要交土地增值税247.5万，而增值税下要交615万，多缴367.5万。

房地产企业全程会计核算案例分析

4、开办费中业务招待费的税务处理国家税务总局公告2012年第15号《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题
企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的 60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
建筑面积丈量费产权面积实测费楼房放线验线费地基测量钉桩费
二、前期工程费【指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、 3、勘察丈量费规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用】【规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平” 等支出。】
水文勘测费地质勘测费文物勘测费地基勘测费沉降观测费日照测试费其他
土地买价或出让金拍卖佣金大市政配套费税金（契税、耕地占用税）土地使用费土地闲置费土地开发费补交地价款（变更、超面积）合作款项（地价及相关税费）其他拆迁补偿费安置及动迁费回迁房建造费农作物补偿费危房补偿费劳动力安置费其他
1、用于项目开发的土地开发成本—土地征用及拆迁补偿费 2、用于建造固定资产的土地无形资产—土地使用权
1、收到土地出让金、拆迁补偿费返还时如何账务处理？第一种贷记“营业外收入” 第二种贷记“专项应付款” 第三种贷记“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”
《青岛市土地增值税清算管理办法》青地税发【2008】100号》第二十二条对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
地方政策

营改增后房企利润变化的计算方法(老会计人的经验)

营改增后房企利润变化的计算方法（老会计人的经验）房地产作为我国经济的支柱产业之一，涉及税种较多，恰逢营改增和去库存的“双期叠加”，企业需重视税务管理理念和方式的转变，全面享受税收政策红利，为房企发展保驾护航。

营改增对房企营业利润的影响案例1：甲房地产公司当年销售额15000万元，该销售额对应的开发成本为5000万元、土地出让金5000万元（由于开发成本中各项成本增值税税率不同，假设2016年5月1日营改增后甲企业新开工项目按一般纳税人计税方法计算增值税，开发成本中可以取得500万元的进项税额，转让不动产销项税额990.99万元），城建税和教育费附加合计10%，不考虑其他因素。

营改增前，甲公司的主营业务收入为15000万元，营业税金及附加为825万元（营业税750万元加上城建税及教育费附加75万元），主营业务成本为10000万元。

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称36号公告）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

所以营改增后，甲房地产公司主营业务收入为14009.01万元〔（15000-5000）÷1.11〕，应缴增值税490.99万元〔（15000-5000）÷1.11×0.11-500〕，城建税及教育费附加为49.10万元，主营业务成本为9500万元（10000-500）。

增值税价外税的特点，使得主营业务收入减少了990.99万元；主营业务成本减少了500万元；营业税金及附加减少了775.9万元，甲企业营业利润合计增加了284.91万元（500+775.9-990.99），从而房地产企业应纳税所得额增加。

值得注意的是，甲公司开发成本中取得的进项税额将影响营业利润和应纳税所得税额。

若甲企业开发成本中进项税额增加，则甲公司应缴纳的增值税和开发成本均减少，企业营业利润和应纳税的税额都增加。

房地产营改增会计分录

房地产会计分录房地产业营改增后，除了从缴纳营业税变为缴纳增值税外，纳税义务发生时间确认、预缴税款、销售额的余额计算以及纳税申报填列等方面都跟以前存在一定的差异，房地产企业在税务实务中一定要注意这些变化，做好财税处理工作。

下面将通过实例来分享一般计税方法下的具体处理方法。

【例】甲公司是一家主营房地产开发经营的企业，机构所在地梁园区，开发的A房地产项目在睢阳区。

该项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年4月30日前。

本次“营改增”中，登记为一般纳税人，对A房地产项目选择了一般计税方法计税。

已知，甲公司为开发A项目，取得土地150，000平方米，土地出让金财政收据金额30，000万元；A项目总可售面积390，000平方米。

2016年5月份，A项目尚未完工，预售收入10，000万元，对应的建筑面积10，000平方米。

2016年6月份，购进用于A项目的建材钢筋100万元，进项税额16万元；就5月份预售的10，000万元房款，给业主开具了增值税发票。

该月期初没有进项税额留抵。

说明：一般纳税人开发的房地产老项目，可以选择一般计税方法纳税申报，税率10%.其纳税处理与一般纳税人开发的房地产新项目没有质的不同。

（为了便于叙述，本文中会计分录及报表中的金额单位均为万元。

）5月份的财税处理收到预售房款时借：银行存款10000贷：预收账款——未开票未计税房款10000说明：“营改增”后，销售不动产的纳税义务较营业税纳税义务发生时间后移，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。

当到了开票或产权发生转移或合同约定的交房日期，才确认纳税义务发生。

但为了保证财政收入的均衡入库，《税总2016年18号公告》第十条、第十一条明确：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照10%的适用税率计算。

房地产企业营改增后会计核算案例

房地产‘’营改增‘’后的会计处理课程2

2016年5月营改增后房地产企业增值税会计核算

房地产开发企业“营改增”后账务处理流程

“营改增”后房地产企业节税筹划案例

九个案例解读房企常见营改增业务[纳税筹划实务精品文档]

营改增房地产业账务处理

房地产企业增值税会计核算规范处理示例（结合纳税申报）

营改增后企业会计核算与税务处理措施——以房地产企业为例

案例分析：房地产企业营改增

“营改增”后房地产企业增值税会计处理——以一般纳税人销售自行开发老项目为例

房地产老项目营改增账务处理案例

房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例

房地产企业营改增后会计核算 案例

房地产企业全程会计核算案例分析

营改增后房企利润变化的计算方法(老会计人的经验)

房地产营改增会计分录

房地产企业营改增后会计核算案例