2016年5月营改增后房地产企业增值税会计核算解析
【实例解析】房地产企业营改增后如何计算应纳增值税
【实例解析】房地产企业营改增后如何计算应纳增值税自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税，现行建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳税人由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，这次营改增涉及税制转换和政策调整，较为复杂，为了让广大纳税人和税务人员尽快熟悉和掌握营改增政策,笔者结合一实例，如房地产企业发生的几项具体业务,详细解读房地产企业在营改增后如何正确计算缴纳增值税。
一、基本案情某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：（1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。
（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。
（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。
（4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。
（5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。
（6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。
（7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。
（8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。
要求：1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。
2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。
探析房地产行业“营改增”后的增值税会计处理方法
探析房地产行业“营改增”后的增值税会计处理方法作者：党瑜来源：《经营者》 2017年第11期摘要“营改增”是我国深化财税改革的重大举措，2016年5月1日起，房地产业纳入“营改增”试点，由于房地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，“营改增”后企业的成本核算及财务管理重点发生变化。
本文主要对“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势等变化出发，对加强企业内控和内部税务筹划及管理等方面进行探讨，以提高自身的竞争力，降低开发经营成本，增加经济效益，促进行业长远发展。
关键词“营改增”房地产会计核算财务管理税务筹划一、“营改增”的战略意义及其对房地产行业的影响（一）房地产行业“营改增”的背景“营改增”是我国深化财税改革迈出的重大一步，打通了抵扣链条，促进了专业化分工，拉长了产业链，既能减轻企业税收负担，又降低了制度性交易成本，让市场更公平、资源配置效率更高，调整了政府与市场的关系。
2016年5月1日起，随着全面推行“营改增”工作的推进，房地产业也被纳入试点范围。
房地产行业是我国税收体系中的主要税源，对于推动国民经济发展起到了巨大作用。
地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，因此，掌握“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势，对企业优化内部税金结构、规避投资风险、科学地进行资金配置意义重大。
（二）全面“营改增”对房地产企业的影响“营改增”后，小规模企业实行简易核算，增值税进项税额不需抵扣，核算较为简单，而大多数房地产企业符合一般纳税人的认定标准，按照增值税条例必须进行专用发票的进项税金抵扣，势必会对房地产行业的发展带来影响，主要有以下几个方面：第一，从税率的角度来看，“营改增”以后，一般纳税人的名义税率较营业税税率增加，从增值税抵扣角度来看，房地产企业获取的劳务等开发成本的进项税额可以抵扣，因此，房地产企业在“营改增”前后的税负率在一定程度上取决于获取劳务专用发票的进项税额的抵扣情况。
2016年5月营改增政策解析
营改增政策解析及增值税税收筹划一、培训目的：通过学习增值税政策，研究增值税对影响，研究营改增应对措施，并应用到各工作流程、岗位，降低增值税税负，防范增值税税收风险。
二、增值税的原理：（一）增值税概念增值税对从事销售货物或提供加工、修理修配劳务、以及进口货物的单位和个人取得的增值额为课税对象征收的一种流转税。
（二）营业税的概念营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。
（三）案例分析（四）如何对增值额征税？应纳增值税额=销项税额-进项税额增值税管控的对象：两张票的管理。
管控目的：控制税负、控制风险。
第一部分、营改增政策解析第二部分、建筑服务增值税政策解析及筹划第三部分房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税政策解析及政策应用第四部分不动产租赁服务营改增政策解析第五部分、转让不动产增值税政策解析及政策应用第六部分、不动产进项税额分期抵扣政策解析1第一部分、营改增政策解析解析的文件：一、（财税〔2016〕36号）《营业税改征增值税试点的通知》自2016年5月1日起执行。
附件：1.营业税改征增值税试点实施办法2.营业税改征增值税试点有关事项的规定3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定4.跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定二、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）三、《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）四、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）五、《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（公告2016年第17号）六、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（公告2016年第18号）第一节纳税人和扣缴义务人第二节征税范围第三节税率和征收率第四节应纳税额的计算第五节一般计税方法第六节简易计税方法第七节销售额的确定第八节纳税义务扣缴义务发生时间和纳税地点第九节税收减免的处理第十节试点前发生业务的特殊处理第十一节、营业税改征增值税试点有关事项的规定2第一节纳税人和扣缴义务人一、纳税人的规定二、纳税人的分类管理三、扣缴义务人的规定四、合并纳税人一、纳税人的规定：（一）基本规定：《财税〔2016〕36号办法》第一条：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析
ACCOUNTING LEARNING13营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析杨云 天津雍鑫建设开发中心摘要：营业说和增值税是我国的主体税种，我国于2011年提出了营业税改增值税的方案，于2016年5月1日正式将营改增在全国推广，营改增的试点产业包括服务业、金融业、房地产业、建筑业等，本文主要对房地产企业进行研究，探讨分析营改增政策的实施对房地产企业会计核算和纳税产生的影响。
关键词：营改增；房地产；会计核算；纳税影响随着我国经济建设不断发展，国家在各方面制度的建立上也越来越完善，营改增政策就是经济建设中一个产物，营改增是指营业税改为增值税，其最大的特点是减少税负重复征收，能够减轻企业的税收负担。
营改增政策的实施影响最大的产业是房地产企业，房地产是指房产和地产，在经济学上称为不动产，而在法律上又是一种财产权，具体权利包括所有权、使用权、租赁权等。
而营改增对房地产企业既有有利影响又有不利影响。
一、对营改增的具体阐述营改增是指本应该缴纳营业税的应税项目现全部改为增值税，从大体来看营改增是一种减税政策，营业税重复征税，并且不能抵扣，而增值税道道征税，层层抵扣，有机的将营业税的价内税变为增值税的价外税，房地产企业在营改增后其纳税身份和税率等均发生了改变，增值税只对增值部分征收税费，其增值部分是指流转中进项与销项核算当期应缴纳的税款，会对企业的会计核算、纳税行为、财务报表等产生影响[1]。
二、营改增对房地产企业会计核算和纳税的具体影响(一)积极影响1.销售不动产所含的增值税可以抵扣营改增政策实施后，原本企业不动产中包含的增值税额均可以在一定时间范围内进行抵扣，例如企业新建厂房、办公楼、道路修改等，这些都可以作为进项税额进行抵扣，这样能够激发房地产的购买欲望，加大企业对不动产的投资。
例如：某企业购买不动产需缴纳11%的增值税，纳税人可在开具发票之日起180内进行认证抵扣，当期未抵扣完的可以在后期进行抵。
2016年5月营改增后房地产企业增值税会计核算
借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记
“银行存款”科目。
▪ 【例题】某商贸公司为增值税一般纳税人， 2016年7月8日上缴2016年6月应纳增值税额 148000元，则正确的会计处理为：
▪ 借：应交税费——未交增值税 148 000
贷：银行存款
148 000
▪ (4)月末，本科目的借方余额反映的是企业多 缴的增值税款，贷方余额反映的是期末结转下 期应缴的增值税。
▪ ① 取得转让收入时 借：银行存款
贷：固定资产清理
5150 5050
应交税费——未交增值税 100
（5150÷1.03×2%）
▪ ②缴税时 借：应交税费——未交增值税
贷：银行存款
100 100
▪
(3)企业当月缴纳上月应缴未缴的增值税时， 以保持党的先进性和纯洁性为目标，查找差距，分析原因，进一步增强自己作为党员的凝聚力和战斗力，为推进学校和年级各项工作做贡献
▪ 1.3.“应交税费——待抵扣进项税额”科目
▪ 该科目用于核算辅导期一般纳税人取得尚未进行交 叉稽核比对的已认证专用发票抵扣联、海关进口增 值税专用缴款书以及运输费用结算单据（以下简称 增值税抵扣凭证）注明或者计算的进项税额。
▪ 辅导期纳税人取得增值税抵扣凭证后，借记“应交 税费——待抵扣进项税额”明细科目，贷记相关科 目。交叉稽核比对无误后，借记“应交税费——应 交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费— —待抵扣进项税额”科目。经核实不得抵扣的进项 税额，红字借记“应交税费——待抵扣进项税额” ，红字贷记相关科目。
贷：银行存款
10
▪
以保持党的先进性和纯洁性为目标， 查找差 距，分 析原因 ，进一 步增强 自己作 为党员 的凝聚 力和战 斗力， 为推进 学校和 年级各 项工作 做贡献
房地产开发企业在营改增后
房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是“应交税费——应交增值税”科目的应用变化最大。
本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理其涉及的增值税主要会计处理。
例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。
(单：元) 借：固定资产 3000贷：银行存款 3000借：应交税费——应交增值税(减免税款) 3000贷：递延收益 3000日后发生的技术维护费借：管理费用 300贷：银行存款 300借：应交税费——应交增值税(减免税款) 300贷：营业外收入 300例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。
建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。
2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。
已有的“应交税金——应交增值税(已交税金)”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。
但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。
(单位：万元，下同)借：应交税费——应交增值税(已交税金) 60贷：银行存款 60例3：购进货物、劳务、服务等产生进项税额。
2016年7月购进钢材100万元，进项税17万元;购进建筑服务200万元，进项税22万元。
借：工程物资——钢材 100开发成本 200应交税费——应交增值税(进项税额) 39贷：银行存款 339其他购进比照本方式类比处理。
而购进可以抵扣增值税的农产品如苗木、花卉等，则为如下处理：借：开发成本 87应交税费——应交增值税(进项税额) 13贷：银行存款 100例4：2016年7月企业请国外著名建筑设计单位，为其开发的空中花园进行整体规划设计，价款总计106万元，该企业于纳税义务发生时代扣代缴了应扣缴的增值税6万元。
借：开发成本 100应交税费——应交增值税(进项税额) 6贷：银行存款等 106例5：假设该企业同时兼有简易计税项目和免征增值税项目的，存在无法划分不得抵扣的进项税额的情况，应按规定公式计算不得抵扣进项税额。
营改增后房地产业的账务处理
一般计税方法的账务处理
（三）购买货物、劳务或接受服务时: 借：工程物资(甲供材）/原材料/库存商品 （按照增值税扣税凭证上注明的金额） 开发成本 其他业务成本 劳务成本 销售费用 管理费用 应交税费—应交增值税—进项税额 （按照增值税扣税凭证上注明的增值税额） 贷：应付账款/银行存款
营改增后房地产业的账务处理
2020/9/4
序
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全 面推开营业税改征增值税(营改增)试点，建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业营业税纳税人纳入试点范围。增 值税和营业税虽然都属于流转税，但两者在账务处理上却 大为不同。另外，根据纳税人经营规模及会计核算健全程 度，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人；一般 纳税人按照税率适用一般计税方法，小规模纳税人按照征 收率适用简易计税方法；由于不同规模纳税人在增值税计 税方法上存在差别，两者账务处理也不相同。
“销项税额”专栏，记录企业销售货物提供应税劳务或 应税服务收取的增值税额。企业应收取的销项税额，用蓝 字登记；退回销售货物或应税劳务或应税服务应冲销的销 项税额，用红字登记登记。
“营改增抵减的销项税额”专栏，记录企业按照税法规 定实行差额征税、按规定允许扣减的增值税销售额应冲减 的销项税额。
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“已交税金”专栏，记录企业已预缴的增值税额，或辅 导期管理的增值税纳税人缴纳税额；企业已缴纳的增值税 额用蓝字登记，退回多缴的增值税额用红字登记。
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会计科目设置
“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录企业按免抵 退税规定计算的向境外单位提供适用增值税零税率应税服 务的当期应免抵税额。
“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应缴未缴 的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝 字登记。
房地产企业营改增后增值税会计处理探讨
房地产企业营改增后增值税会计处理探讨刘莉摘要：自2016年5月1日起，全国范围内全面推开营改增试点，房地产企业也由营业税纳税人转换为增值税纳税人。
本文结合财政部、国家税务总局发布的最新法规，就一般纳税人房地产企业营改增后增值税会计处理进行探讨。
关键词：营改增；房地产企业；增值税一、预缴增值税会计处理房地产开发企业销售房地产以办理房产产权转移手续为纳税义务发生时间，但房地产开发企业的项目特点，收入与支出期间极不匹配，为平衡税款入库时间，应按照增值税政策规定预缴税款。
在计算预缴税款时，把预收款看成含税的收入，先按纳税人适用的增值税税率还原成不含税的收入，一般计税方法计税的税率为11%，简易计税方法计税的税率为5%。
然后用不含税金额乘以3%，计算预缴税款。
预缴税款在对应的房地产项目销售时，可以抵减当期的销项税额。
在会计处理上，企业应在应交税费下设二级明细科目“预缴增值税”，借记“应交税费———预缴增值税”，贷记“银行存款”。
二、销售自行开发房地产项目增值税计算和处理1.销售2016年5月1日以后新建项目根据国家税务总局公告2016年第18号，房地产开发企业销售2016年5月1日以后新建项目，按照取得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，按11%税率计算销项税。
上面提到土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
因政府部门不能提供增值税专用发票，企业取得土地价款不能做进项抵扣。
所以规定可以从销售额中抵减，按抵减后金额作为含税销售额，计算销项税额。
如果企业取得土地使用权方式不是政府出让取得的，而是从其他企业受让取得的，则在交易环节，会取得财务费用5贷:其他应付款-某线下平台29主营业务收入8借:其他应付款-某线下平台29贷:银行存款293.消费者积累消费后的返利。
此类营销手段主要是为了让消费者能够不断的重复消费，为此相关消费者返利所形成的潜在负债需要线上平台按照企业会计准则的要求确认为销售费用。
2016营改增有关增值税的会计处理(基础篇)
营业税改征增值税会计核心处理方法（基础篇）一、有关增值税会计核算的基本账务处理介绍应交增值税还应当分别“进项税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“已交税金”等设置专栏。
小规模纳税人只需设置“应交增值税”明细科目，不需要在“应交增值税”明细科目中设置上述专栏。
（一）应交增值税的主要会计处理1．小企业采购物资等，按照应计入采购成本的金额，借记“材料采购”或“在途物资”、“原材料”、“库存商品”等科目，按照税法规定可抵扣的增值税进项税额，借记本科目（应交增值税—进项税额），按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目。
购入物资发生退货的，做相反的会计分录。
购进免税农业产品，按照购入农业产品的买价和税法规定的税率计算的增值税进项税额，借记本科目（应交增值税—进项税额），按照买价减去按照税法规定计算的增值税进项税额后的金额，借记“材料采购”或“在途物资”等科目，按照应付或实际支付的价款，贷记“应付账款”、“库存现金”、“银行存款”等科目。
2．销售商品（提供劳务、发生应税服务），按照收入金额和应收取的增值税销项税额，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，按照税法规定应交纳的增值税销项税额，贷记本科目（应交增值税—销项税额），按照确认的营业收入金额，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”等科目。
发生销售退回的，做相反的会计分录。
随同商品出售但单独计价的包装物，应当按照实际收到或应收的金额，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，按照税法规定应交纳的增值税销项税额，贷记本科目（应交增值税—销项税额），按照确认的其他业务收入金额，贷记“其他业务收入”科目。
3．有出口产品的企业，其出口退税的账务处理如下：（1）实行“免、抵、退”管理办法的企业，按照税法规定计算的当期出口产品不予免征、抵扣和退税的增值税额，借记“主营业务成本”科目，贷记本科目（应交增值税—进项税额转出）。
按照税法规定计算的当期应予抵扣的增值税额，借记本科目（应交增值税—出口抵减内销产品应纳税额），贷记本科目（应交增值税—出口退税）。
2016年营改增后房地产相关税费计算
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土地增值税| 计算公式
扣除项目
（二）房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用
开发成本细项
土地征用及拆迁补偿费
房地产 开发成
本
前期工程费 建筑安装工程费
工程材料 基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
金额
不涉及增值税
对应税率 对应税率 对应税率
法律依据： （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交 纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
扣除项目 1、土地成本 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、旧房及建筑物评估价格 5、相关税金 6、加计扣除 扣除项目总额：（一）至（六）项之和
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土地增值税| 计算公式
扣除项目 （一）土地成本=土地出让金及契税
法律依据： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的
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土地增值税| 计算公式
扣除项目
（四）旧房及建筑物评估价格
法律依据： （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的 重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）相关税金
增值税×（城市建设维护税7%+教育附加费3%+地方教育附加费2%）×20%
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额
一、案例信息整理： 1、预售收入6亿元 2、土地总建面20万方，当期销售6万方，出让金3亿元 3、可抵扣项：3亿工程价款（征收率3%），装修费5000万元（征收率3%），自行采 购材料1亿元（征收率17%），其余增值税进项发票300万元
营改增对房地产行业会计核算的影响研究
营改增对房地产行业会计核算的影响研究
营改增是指我国于2016年5月1日全面推开的由营业税改征增值税的政策，在房地产行业会计核算方面，营改增产生了一系列的影响。
营改增对房地产行业的会计科目进行了调整。
根据增值税的规定，房地产开发企业需
要按照税收政策将房地产项目区分为不同的资产结构，即自用房产、销售房产和在建工程。
会计科目需要做出相应的调整，包括增加自用房产、销售房产和在建工程的科目，并对其
进行分类管理。
营改增还对房地产行业的会计核算政策进行了调整。
根据税收政策，房地产开发企业
在销售房产时需要缴纳增值税，而在开发过程中的投入费用（如建筑物、设备、人工等）
可以作为进项抵扣，最终纳税额为销售额减去进项抵扣。
会计核算政策需要对进项抵扣进
行详细记录和计算，以确保税收的准确缴纳和抵扣。
营改增对房地产行业的会计报表产生了影响。
根据税收政策的要求，房地产开发企业
需要按照增值税和营业税的要求编制和报送相关报表，如增值税专用发票、销售明细表等。
这些报表需要记录和反映企业的销售、进项抵扣等情况，以便税务部门进行核对和监管。
会计报表需要增加相应的科目和附注，以满足税务部门的要求。
营改增对房地产行业的会计处理和税务核算也产生了一定的压力和挑战。
由于营改增
增加了会计科目、改变了会计政策和要求企业按照税收政策编制和报送相关报表，房地产
企业需要增加人力和技术投入，以确保会计处理的准确性和及时性。
税务部门也需要加强
对房地产行业的税务核查和监管，确保企业依法纳税。
营改增后房地产开发企业税收与会计处理的分析
营改增后房地产开发企业税收与会计处理的分析！2016年5月1日起，经国务院批准，在全国范围内将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业最后四个行业由营业税纳税人纳入增值税纳税人营改增试点范围，自此，在全国范围内全部行业全面纳入营改增试点范围。
全面实行营改增后，房地产开发企业由原为营业税纳税人变为增值税纳税人，由于营业税与增值税属于价内税与价外税的区别，同时由于土地出让金及拆迁补偿费抵减销售额增值税政策，营改增前后房地产开发企业计税销售额、土地增值税清算收入、财务核算有较大的变化，许多的财税人员甚至专业咨询人员对于目前房地产行业的税收政策与会计处理理解不是很正确，。
一、房地产开发企业计税销售额的确认根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，适用一般计税方法的房地产开发企业纳税人，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）即一般计税方法房地产开发企业纳税人应纳销项税计税公式如下：应纳销项税额=销售额×11%=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%=全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%-当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）×11%=销项税-销项税额抵减应纳销项税额为会计核算中的销项税减销项税额抵减的差额。
注：根据最新的政策，房地产行业增值税率为10%。
二、房地产开发企业土地增值税清算收入的确认根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定，采用一般计税方法计税的房地产开发企业纳税人，其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税销项税额，即：土地增值税清算收入=含增值税销售收入-销项税额=含增值税销售收入-（销项税—销项税额抵减）=含增值税销售收入-销项税+土地成本销项税额抵减根据上述分析，按规定允许土地价款扣减销售额而减少的销项税额，应调增土地增值税清算收入，不是调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。
实例解读营改增后房地产账务处理
实例解读营改增后房地产账务处理转载2016-05-05 20:42:45标签：营改增房地产企业A公司机构所在地为丛台区，共有三个项目，分别为武安市甲项目（一般计税）、石家庄乙项目（简易计税）和丛台区丙项目（简易计税）。
2016年5月业务如下：武安市甲项目预收款222万元（含税）。
取得甲项目工程款专用发票金额500万元，税额55万元。
借：银行存款222贷：预收账款[甲项目][11%税率] 222借：应交税费-应交增值税-已交税金[甲项目] 6贷：应交税费-未交增值税 6借：开发成本-建筑安装工程费[甲项目] 500应交税费-应交增值税-进项税额[甲项目] 55贷：预付账款555石家庄乙项目预收款105万元。
借：银行存款105贷：预收账款[乙项目][5%征收率] 105借：应交税费-应交增值税-已交税金[乙项目] 3贷：应交税费-未交增值税 3取得丙项目工程款普通发票价税合计888万元。
借：开发成本-建筑安装工程费888贷：预付账款888购入原材料取得专用发票金额150万元，税额25.5万元。
借：库存商品150应交税费-应交增值税-进项税额[未领用] 25.5贷：预付账款175.5结转预缴增值税借：应交税费-应交增值税-转出多缴增值税9贷：应交税费-未交增值税92016年6月业务如下：缴纳增值税借：应交税费-未交增值税9贷：银行存款9武安市甲项目预收款333万元（含税）借：银行存款333贷：预收账款[甲项目][11%税率] 333借：应交税费-应交增值税-已交税金 9贷：应交税费-未交增值税9确认增值税收入555万元，对应地价款77.7万元。
借：预收账款-增值税[甲项目] 55贷：应交税费-应交增值税-销项税额[甲项目][11%税率] 55 借：应交税费-应交增值税-营改增抵减的销项税额[甲项目] 7.7 贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费[甲项目] 7.7领用原材料100万元借：开发成本-基础设施费[甲项目] 100 贷：库存商品100乙项目预收款210万元（含税）借：银行存款210贷：预收账款[乙项目][5%征收率] 210 借：应交税费-应交增值税-已交税金 6贷：应交税费-未交增值税 6确认增值税收入315万元（不含税）借：预收账款-增值税[乙项目] 15贷：应交税费-未交增值税15丙项目领用原材料50万元借：开发成本-基础设施费[丙项目] 58.5 贷：库存商品50应交税费-应交增值税-进项税额转出8.5由于上期留抵与本期进项税额之和大于本期销项税额，所以不用做转出未交增值税，但应结转本月预缴增值税。
2016营改增增值税会计计处理办法讲解
可抵扣项目
税率
可抵扣项目
税率
宣传用品
修理费 办公用品 低值易耗品 电子耗材 车辆租赁费 固定资产
17%
17% 17% 17% 17% 17% 17%11%
用房租赁费
邮电费 物业管理费 手续费 咨询费 广告费 会议费
11%
11% 6% 6% 6% 6% 6% 6%
水费
印刷费 高速公路通行费
13%
13% 3%
服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中
抵扣，按规定转出的进项税额；
• （二） “未交增值税”明细科目，核算一般纳税人月度终了从“应交增值税 ”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以 及当月交纳以前期间未交的增值税额。 • （三）“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经 营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等， 以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。
1、材料采购业务 购买存货时： 借：原材料、在途物资、周转材料等
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款/应付账款等 运费部分做法相同，均按发票注明的价格及税额分别入账
进口货物： 某公司为增值税一般纳税人，进口消费品一批，支付国外买 价255万元。（关税20%，消费税30%,增值税17% ） 进口关税=255×20% = 51 进口消费税=（255+51）÷（1-30%）×30% = 131.14 进口增值税=（255+51+131.14）×17% =74.31 借：原材料 等 贷：银行存款 433.14=255+51+131.14
未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。
营改增对房地产开发企业的会计核算影响分析
营改增对房地产开发企业的会计核算影响分析“营改增”是我国“十二五规划”纲要时期（2011-2015）的一项重大税制改革措施，目的是为了优化税制结构，消除重复征税，完善增值税的抵扣链条，促进第三产业的快速发展，促进我国经济的加速转型，实现国民经济与社会的健康协调发展。
2016年5月1日所有行业营业税改征增值税以来，我国全面进入了增值税时代，但增值税的会计核算改革要求却没有同步发文，这为各行业尤其是房地产开发企业这类资金流动相对较大的企业的会计核算带来了一定的困难。
终于在2016年12月3日，财政部发文，随着房地产业这最后一批行业被纳入营改增范围，增值税的时代已全面到来。
房地产开发企业原先作为征收营业税的行业，在进入了全面的增值税的时候后，房地产开发企业的会计核算和涉税处理都发生了相当大的变化。
营改增时代的到来，对房地产开发企业的影响是系统性的。
首先，税率的直接变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），税率均大幅上升，虽然增值税可以抵扣相应进项税额，但是由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣，并且建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。
当然，还要考虑成本税金的变化对企业所得税的纳税影响，由于上述影响是系统性的，其对房地产开发企业总的税收负担与经营成本的具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业的具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），并且因各房地产开发企业的具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。
依据现今的房地产开发企业行业生态总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能出现“不减反增”的趋势。
不难看出，营改增时代的到来，对房地产企业的会计核算的影响可以从正反两方面进行分析，分为积极影响与消极影响两方面。
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用丁字账户表示如下 :
应交税费——应交增值税
借方
贷方
（1）进项税额
3）减免税款
（7）转出多交增值税
（4）转出未交增值税
?(1)进项税额
?①记录企业购入货物、接受应税劳务或应税服 务而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。
?②注意：企业购入货物、接受应税劳务或应税 服务支付的进项税额，用蓝字登记；退回所购 货物应冲销的进项税额，用红字登记。
增值税会计科目解释及相关会计 处理
?1、一般纳税人增值税的会计科目设置 ?2、销项税额的会计核算 ?3、进项税额的会计核算 ?4、进项税额转出的会计核算 ?5、减免税款的会计核算
1、一般纳税人增值税的会计科目设置
?1.1“应交税费—应交增值税”科目 ?进项税额 ?已交税金 ?减免税款 ?转出未交增值税 ?销项税额 ?进项税额转出 ?转出多交增值税
?【例题·计算题】某企业 2016年6月31日增值税账户贷 方的销项税额为 10000元，借方的进项税额为 8000元， 已交税金为 9000元。月末应该如何进行账务处理？
? 按照“已交税金”与应交增值税借方余额较小一方做转 出 应交税费 -应交增值税
?
8000
10000
?
9000
7000
因为应交税费 -应交增值税借方余额为 7000元，小于已交 税金借方金额，故账务处理如下：
借：主营业务成本 贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）
?(7)转出多交增值税 ?①核算一般纳税人月终转出多缴的增值税。 ?②对于由于多预缴税款形成的“应交税
费——应交增值税”的借方余额，才需要 做转出处理。 ?【例题·计算题】某企业2016年6月31日 增值税账户贷方的销项税额为10000元， 借方的进项税额为17000元。月末如何进 行账务处理？ 月末不进行账务处理
?【例题·计算题】某企业原销售房屋的不含税价值为
100万元，销项税额为 11万元的房屋被客户要求退回，
假设已经按税法规定开具了红字增值税专用发票。退
回时的会计处理？
借：主营业务收入
100万
贷：银行存款
111万
应交税费--应交增值税（销项税额 ) -11 万
同时冲减成本：
?借：开发产品 贷：主营业务成本
?
应交税费 -应交增值税
?
11000
9000
?
9000
?
20000
因为应交税费 -应交增值税借方余额为 20000元，大于已交
税金借方金额，故账务处理如下：
借：应交税费——未交增值税
9 000
贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税） 9 000
?1.2.“应交税费—未交增值税 ”科目 ?(1)核算一般纳税人月终时转入的应缴未缴增值税额，
应如何进行账务处理？
借：在建工程
117 000
贷：原材料
100 000
应交税费--应交增值税（进项税额转出） 17 000
? ②在产品、产成品发生非正常损失，其所用外购货物或应税劳 务的进项税额做转出处理。
借：待处理财产损溢 贷：原材料（库存商品等） 应交税费--应交增值税（进项税额转出）
? ③生产企业出口自产货物的免抵退税不得免征和抵扣税额，账 务处理：
?【例题·计算题】12月15日缴纳12月1~10日应
该缴纳的增值税10万元，企业应该如何进行账
务处理？
借：应交税费——应交增值税（已交税金）10
贷：银行存款
10
?(3)减免税款
?①反映企业按规定减免的增值税款
?②企业按规定直接减免的增值税额借记本科目，贷记 “营业外收入”科目。 ③财税[2012]15 号文件：纳税人购进增值税税控系统 专用设备和技术维护费用抵减增值税额
? (6)进项税额转出
? 记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及 其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。
? 具体分为三种情况：
? ①已经抵扣进项税额的外购货物改变用途，用于不得抵扣进项 税额的用途，做进项税额转出。
? 【例题·计算题】某机械厂将外购钢材100000元用于修建厂房，
?【例题·计算题】某企业为增值税一般纳税人， 2016 年5月份缴纳技术维护费 370元，如何进行账务处理？
缴纳时 借：管理费用
贷：银行存款
370 370
按规定抵减的增值税应纳税额：
借：应交税费——应交增值税（减免税款） 370
管理费用
-370
?(4)转出未交增值税
?核算企业月终转出应缴未缴的增值税。月末企业“应 交税费——应交增值税”明细账出现贷方余额时，根 据余额借记本科目，贷记“应交税费——未交增值税” 科目。
转入多缴的增值税也在本明细科目核算。 ?①月份终了，企业应将当月发生的 应缴增值税额自
“应交税费——应交增值税”科目转入“未交增值税” 科目，会计分录：
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 贷：应交增值税——未交增值税
?②月份终了，企业应将当月 多缴的增值税额自“应交 税费——应交增值税”科目转入“未交增值税”科目， 会计分录： 借：应交增值税——未交增值税 贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税）
借：应交税费——未交增值税
7 000
贷：应交税费——应交增值税（转出多交增值税） 7 000
【例题·计算题】某企业 2016年6月31日增值税账户贷方 的销项税额为 10000元，借方的进项税额为 11000元，已 交税金为 9000 元。月末应该如何进行账务处理？
? 按照“已交税金”与应交增值税借方余额较小一方做转 出
?【例题·计算题】将原购进的不含税价为1000
元、增值税额为170元的原材料退回销售方。
借：银行存款
1170
应交税费--应交增值税（进项税额）-170
开发成本
-1000
?(2)已交税金
?①核算本月缴纳本月的增值税款。
?②注意：企业当月上交上月应交未交的增值税 时，借记“应交税费——未交增值税”科目， 贷记“银行存款”。
?【例题·计算题】企业增值税账户贷方的销项税额为 30000元，借方的进项税额为 17000元，月末的账务处 理？ 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）
贷：应交税费——未交增值税
13 000 13 000
?(5)销项税额
?①记录企业销售货物、提供应税劳务或应税服务应收 取的增值税额。
?②注意：退回销售货物应冲减的销项税额，只能在贷 方用红字登记。