集体土地转国有土地的程序知识精华汇总

组织供地。
二、依法办理农用地转用、 土地征收后的土地，纳入储 备满两年未供应的，在下达 下一年度农用地转用计划时
扣减相应指标。
六类需要招拍挂的土地
1.供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要 求的工业用地；
2.其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； 3.划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定 等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； 4.划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明 确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
接着公告
两公告一登记
市县国土资源部据实填写《征地调查结 果确认表》，准备材料
征地调查确认
组织征地听证
向国务院和省级 人民政审报批并
批准
补偿安置听证
组织报批材料
补偿安置
征地补偿费用：
是指土地补偿 费、安置补助 费、地上附着 物和青苗补偿 费的总和。 （土地管理法 第四十七条）
二、怎么开发国有土地
土地代征
征地申 请
发布征 地预公
告
政策审 查
征地调 查
勘测界 定
社会保 障情况
调查
社会保 障方案
审查
组织征 地听证
征地报 批
缴纳报 批费用
建设项目 依法经国 务院或省 政府批准
建设单位 向市、县 政府地政 部门提出 建设用地
申请
市、县政 府地政部 门审查后 拟订征用 土地等方
案。
经市、县 政府同意 后逐级上
土地征 收
土地一 级开发
净地 （国有）
土地储 备
土地三 级开发
土地二 级开发
招拍挂
土地一级开发
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有 土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配 套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通 一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
集体农业用地：包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地（包括畜禽饲养地、设施农业 用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、可调整养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场等）
集体建设用地：农村集体的建设用地，按照法律规定，可以分为宅基地、公益性公共设施用 地和经营性用地。不得用于商品房地产开发建设
一、怎么变成国有建设用地 集体用地转国有用地只有两种方式
5.出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、 行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
6依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形
可协议出让的五类土地
·供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土 地； ·原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；
·其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
·划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；
·法律、法规规定可以协议出让的其他情形
土地二级开发程序
办理相关土 地手续、环
wk.baidu.com保局批复
项目核准
土地二级开发即 土地使用者将达 到规定可以转让 的土地通过流通 领域进行交易的 过程。包括土地 使用权的转让、 租赁、抵押等。
区发改委、 人防办、规 划局、建委 等审核，颁
许可证
施工图纸消 防、规划等
审核
配套设施申 报及施工
建设项目各 个环节验收
施工许可受 理、审批
竣工验收
办理施工所 需的各种手
续和保险
办理入住手 续和房屋所 有权许可证
土地二级开发流程举例——中国建筑第五工程局有限公司
（一）市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回 国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登 记手续后纳入土地储备。
（二）因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的， 应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法 对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿 收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入 土地储备。 （三）根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备 机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、 财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的 土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
一、怎么变成国有建设用地 二、怎么开发国有建设用地
国有农业用地：我国宪法和法律规定，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于 国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的 土地，属于国家所有
国有建设用地：商服用地、工矿仓储用地、公共设施用地、公共建筑用地、公共设施用地、 住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地
集体农用地转国有建设用地
土地一级开发对象 集体建设用地转国有建设用地
国有农用地转国有建设用地
土地一级开发程序
用地单位想是国土局 提出土地一级开发申
请
项目预审
通过预审，编制土储 开发实施方案
组织验收
通过会审，办手续， 开始干活
联席会会审，城规、 建设资质、交通、环 保等一堆部门提出原
则意见
定义
二、已办理农用地转 用、土地征收批准手
续的土地；
一、无偿或者依法补 偿收回后纳入储备
三、通过收购纳入储 备
五、其他依法取得的 土地
四、行使优先购买权 取得的土地
1、土地使用权转让申报 价比标定地价低20%以 上，由政府优先购买的 土地 2、以土地出让方式取得 土地使用权后，在法定 期限内未按照出让合同 约定开发的土地 3、土地使用权人申请政 府收购的土地 4、政府为实施城市规划 指令收购的土地 5、其他依法收购的土地
土地征收：国家因 公共利益需要将符 合土地利用总体规 划的集体土地依法 征收为国家所有。
土地 征收
土地回收：由土地储备中心 代表政府按照法律、法规等 规定收回土地使用权的行为 和过程。
土地 回收
土地购买:是指土地
储备中心在土地二级、 三级市场上，根据土 地储备和供应计划， 在同等条件下优先购 买土地使用权，增加 土地储备的活动。
拿着预审报告书 给各大部门办手 续，交审批费
土地征收
告知集体经济和农 户，对补偿标准和 安置途径可以申请 听证。抢种抢栽青 苗或抢建、突击装 修地上附着物，不 给补偿（就是这么
任性）
征地告知 缴纳有关税费
在被征用地所在 村、组内以书面 形式公告，在乡 镇人民政府所在 地公告；集体经 济组织、村民或 其他权利人办理 征地补偿登记手 续；公告期满，
集体土地
国有土地
农用地
如何转
农用地
建设用地
建设用地
怎么变成国有建设用地——土地征收
农用地转用时，同时批准征用土地，不需另行报批
集体农业地转国有建设用地 土地征收
集体建设用地转国有建设用地
直接进入土地征用流程
农用地转用的报批流程
批准建设项目
向有批准权的县级以 上国土资源管理部门
提出建设用地申请
县级以上国土资源管 理部门受理
报
征用土地 等方案依 法由国务 院或者省 政府批准
土地补偿费 用地单位 依法对被征地的农村集 体经济组织因其土地被 征用造成经济损失而支 付的一种经济补偿。
青苗补偿费 用地单位
对被征用土地上的青苗 因征地受到毁损，向种 植该青苗的单位和个人 支付的一种补偿费用。
附着物补偿费 用地单
位对被征用土地上的附 着物，如房屋、其它设 施，因征地被毁损而向 该所在人支付的一种补
优先购买
（四）政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办 理注销土地登记手续后纳入土地储备。
土地征收
（五）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由 土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
土地储备供应方式
一、储备土地完成前期开发 整理后，纳入当地市、县土 地供应计划，由市、县人民 政府国土资源管理部门统一
土地 购买
土地 置换
土地置换：是指由土地储备中 心根据政府的经济发展战略和 城市经济结构而已，对原来在 城区内不符合城市规划或对企 业发展有阻碍的企业或单位进 行用地布局调整，用储备土地 置换出原企业或单位的土地。 用来置换的建设用地均为国有 土地，不涉及土地性质问题。
土地储备流 程
无偿收回 有偿收回 土地收购
组织实施 上报审批
农用地（包括城市和农村的）转国有建设用地
符合土地规划
国资局拟方案， 各级人民政府审
批
颁《选址意见书》 缴费
向国资局提出正 式申请
签《安置补偿协 议》
批准，交地
征地补偿费用：
是指土地补偿 费、安置补助 费、地上附着 物和青苗补偿 费的总和。 （土地管理法 第四十七条）
颁《建设项目用 地预审报告书》
代征用地指城市规划部门确定范围，由建设单位代替城市人民政府征用并负
责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由相关行政主管部门进行管
理的用地。代征用地包括代征道路用地、代征绿化用地。代征用地不纳入建 设用地容积率、建筑密度、绿地率等指标核算范围。
土地性质
在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地使用权性质则可能为划拨土地使用
型
由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城
其它代征用地
市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物
并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划 行政部门指定单位进行管理）
代征地的项 目来源
征用集体土 地
城市旧城区 改造
危旧房改造
项目转让
污染扰民企 业搬迁转让
存量土地转 开发
必要性
1、资源稀缺 2、国家宏观调控需要 3、土地升值潜力
1、土地出让等有偿使用 合同约定的使用期限届满， 土地使用者未申请续期或 者申请续期未获批准的土 地； 2、因单位撤销、迁移等 原因停止使用原划拨的国 有土地 3、经核准报废的公路、 铁路、机场、矿场等用地 4、依法收回的闲置土地 5、土地违法行为被查处 后依法收回的土地 6、为公众利益需要使用 的土地 7、为实施城市规划进行 旧城改造、需要调整使用 的土地 8、其他依法收回的土地
偿费用。
安置补助费、 用地单 位对被征地单位安置因 征地所造成的富余劳动 力而支付的补偿费用。
定义
土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收 购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社 会提供各类建设用地的行为。
意义
1、政府垄断土地一级市场 2、大大增强政府对土地市场的调控能力 3、推进国企改革 4、实施土地利用总体规划与城市规划的保证 5、为城市建设集聚资金
权．以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于目前大
多数代征地为划拨用地，故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明，为城区划 拨土地使用权。
类型
代征用地类
代征绿化用地
由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集 体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地 上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进 行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、 交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。