地整体别墅市场分析

济南整体不墅市场分析

一、济南不墅物业进展现状分析

（一）济南不墅市场处于初步进展时期

90年代末，不墅物业进入济南房地产市场，但因其进展速度缓慢，导致济南不墅整体市场仍处于初步进展时期。要紧表现为：1、济南不墅物业大多集中于都市郊区，都市不墅区尚未形成。

纵观济南市不墅市场，在售不墅物业要紧集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫不墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于都市的郊区，距离中心距离较远，属郊区不墅。都市不墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成都市不墅区的概念。

2、济南不墅社区品质堪忧，产品有形无神。

济南市在售不墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严峻，导致不墅品质普遍较差，呈现出整体不墅产品的有形无神，缺少项目个性。

2004年热销不墅悉尼花乡，正是在社区规划上做出特色，在产品上推出极具特色的连排Townhouse，才获得不墅销售市场上一枝独秀的局面。

3、不墅市场主力产品为独栋不墅，其它类型产品尚未出现。

济南市在售不墅社区要紧以独栋不墅为主，这些不墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的确实是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse不墅外，其它不墅产品如双拼、迭加不墅均未出现。

4、济南不墅产品客户置业观念需要引导和培养。

儒家思想对济南人的阻碍根深蒂固，反映到消费过程中确实是特不的保守。大部分高端客户有不露富的心理，表现在消费上确实是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想关于不墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。在对不墅物业的客户进行宣传时要从置业观念和生活方式方面进行打开切口。

5、不墅整体市场宣传和引导力度弱。

济南不墅市场的宣传推广力度较弱。由于不墅物业在媒体的曝光率较低，导致客户对不墅物业整体形象欠缺认识，导致不墅整体产品在市场表现上乏力，消费者认同度低。

二、济南不墅物业区域市场分析

济南市不墅物业的进展尚未形成一定的片区气候，目前要紧在售不墅物业分散于市内局部区域、都市郊区和周边县市。区域市场呈现出都市中心区一枝独秀，城郊郊区四面分散，周边县市夹击的市场特征。

1、都市不墅区一枝独秀

真正的不墅区应具有先天的自然景观区位资源，千佛山是济南作为旅游都市的风景名胜之一，其传承已久地域文化和景观成为济南人眼里最好的不墅住宅区。千佛山片区是济南市内唯一有不墅出现的区域，只是这些不墅只是零星存在于一些高档住宅小区里，未形成气候，在千佛山至今没有一个纯不墅小区出现。千佛山片区的不墅物业作为都市不墅，在济南市场可谓一枝独秀。

2、都市郊区不墅分析

南部区域——南部山区不墅

南部山区因其独特的山景资源和地块资源，吸引了一些有实力的进展商到此开发不墅，其高规格的规划和设计，将会形成以后济南不墅市场的一支生力军，引起较大的市场轰动和阻碍，也是以后与本项目具有相当竞争的区域之一。

东部区域——不墅市场前进的方向

依照都市规划的方针政策，东部新城是济南的进展方向，随着经十东路景观大道的修建，东部郊区概念随之降低，人们关于这一区域的进展寄于厚望。随着都市的东拓，东部区域逐渐成为济南不墅进展的又一个区域方向。近期，出现的悉尼花乡项目确实是东部新城片区所出现的新型不墅典型代表；

北部、西部区域——不墅市场不容乐观

北部、西部区域由于在自然景观、交通条件、生活水平、配套设施以及都市规划方面，不具备不墅开发条件，其区域位置也不被

不墅客户看好，因此这两个区域在不墅市场的以后表现不容乐观。

3、周边县市不墅区的兴起，对济南不墅市场形成夹击之势。

济南周边县市如长清、章丘、聊城、邹城等地都有较大规模的不

墅社区面市，其市场整体表现较差，但这些周边县市的不墅区域

形成，关于济南不墅市场造成了客源分流，形成夹击之势，加剧

了不墅市场的竞争。

济南市典型不墅项目调查

一、典型项目选取讲明：

目前济南市区、城郊和周边县市要紧在售不墅项目

悉尼花乡

项目位置：济南历城高新技术开发区北侧

项目规模：占地400亩，分三期开发，一期为160栋，原版移植澳洲的自然生态园景。

绿化率50%，容积率0.59。

开发商：山东世通房地产有限公司

规划设计：澳洲U/A集团

建筑设计：香港中元设计国际有限公司&.济南市建筑设计研究院

销售价格：单位均价约5500元/平方米，幢均价77万/套，最高价为180万/套；

主题推广语：悉尼花乡，纯美生活感动济南

销售分析：一期开发的VIEWHOUSE景观洋房，推出市场不久即销售结束。

二期为Townhouse连排不墅， Townhouse不墅开盘价为4500

元/平方米，最高价格为6000元/平方米。销售最好的户型面

积为180－200平方米，现只剩260-280平方米大面积

Townhouse户型。

购房客户分析：项目购房客户中约有50%是来自周边高新技术开发区的

中层治理人员，约２５％来自各企业、机关的领导和部分

隐形收入者，另有约20%的客户来自于济南市个体、私营

企业主，另有５％的客户是来自济南周边县市的居民；对本项目的借鉴：

1、规划设计的合理性。悉尼花乡在规划上设计中以“均好性”的绿化

规划、澳洲生态景观贯穿社区的中轴线，开敞式的建筑规划格局，做到组团绿化与社区园林的融合，形成良好的社区景观，成为项目的一大卖点；

2、T ownhouse的建筑特色。Townhouse不墅作为新型不墅产品登陆济

南，也成为悉尼花乡在产品创新上的一大卖点；

3、准确的市场价格定位。悉尼花乡一改济南传统不墅户型面积大、总

价高的特点，在不墅户型面积上做到了160-280平方米，主力户型面积在200平方米左右，总价集中为120万左右，在销售上形成迅速消化的局面；

4、营销包装及推广。悉尼花乡在营销包装上形成自己的风格和路线，

玫瑰红的标准色、清晰的LOGO标示，感性的主题推广和产品讲明在市场上形成了项目特色。