高端物业研究报告

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上海酒店式公寓报告(上)

上海酒店式公寓研究报告（上）前言[一] 研究背景酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。

由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。

尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。

它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。

本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。

[二]、主要研究内容本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。

包括以下内容：第一章，概论。

主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。

第二章，酒店式公寓市场状况。

研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。

第三章，酒店式公寓产品分析。

结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。

第四章，前景展望。

本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。

一、概论[一] 酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。

1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。

高档小区可行性研究报告

高档小区可行性研究报告一、总体概况随着城市化进程的不断加速，人们对居住环境的要求也越来越高。

高档小区不仅能够提供优质的居住环境，还具有较强的生活配套设施和优质的社区管理服务，因此备受人们青睐。

本文旨在对高档小区的可行性进行深入研究，为相关部门提供相关决策参考。

二、市场需求分析1.消费升级趋势随着经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，消费主张也在不断升级。

人们对居住环境的要求越来越高，对小区所在地周边的配套设施和交通条件也提出了更高的要求。

高档小区的诞生正是符合了这一潮流，成为了许多消费者的首选。

2.高端人群需求高档小区主要服务的是高端人群，这部分人群对于居住环境和社区配套设施的要求是非常高的。

因此，高档小区产品的需求也是非常稳定的，并且不断有新的市场需求涌现。

3.高档小区的发展趋势随着城市化进程的不断深入，高档小区的市场需求还会不断增长。

尤其是在一线城市和发达的二线城市，高档小区的市场前景更加广阔。

三、政策环境分析1.城市规划在城市规划中，对于高档小区的建设往往有一定的配套政策支持。

比如，在城市规划中，会有规定高档小区所在地的功能定位和建设要求，为高档小区的建设提供了便利条件。

2.土地供应政策土地资源对于高档小区的建设至关重要。

在城市发展过程中，政府部门会根据城市发展规划和土地供应情况，适时地提供土地资源以支持高档小区的建设。

3.金融政策支持在金融政策方面，政府也会对高档小区的建设提供相应的支持。

比如，提供低息贷款、减免税收等政策，以降低建设成本并增加投资回报。

四、可行性分析1.地理位置对于高档小区来说，优越的地理位置是至关重要的。

只有在城市中心地段或是繁华商业区，才能更好地吸引目标客户，提升小区的价值。

2.项目规划在项目规划阶段，需要充分考虑到市场需求，并与实际建设要求相结合，制定合理的项目规划方案。

项目规划要符合当地城市规划，并且需考虑周边的配套设施和交通条件。

3.建设成本考虑到高档小区的高端定位和品质要求，建设成本是非常重要的考量因素。

铁狮门研究报告

铁狮门房地产公司企业调研报告大通建设综合管理部投资管理中心2014年1月目录一、铁狮门简介 (2)(一)、公司理念 (2)(二)、业务分布 (2)(三)、发展历程 (3)二、业务发展模式——纵向一体化的综合业务 (5)(一)、工程管理类业务模式 (6)1. 投资与开发 (6)2. 设计与工程 (7)(二)、资产管理类业务模式 (8)1.物业租赁 (8)2.物业管理 (9)3.投资管理 (10)4.可持续发展战略 (13)三、铁狮门在中国 (13)(一)、上海铁狮门项目 (14)(二)、成都铁狮门项目 (14)(三)、天津铁狮门项目 (14)(四)、苏州铁狮门项目 (15)一、铁狮门简介(一)、公司理念铁狮门（TISHMAN SPEYER 简称：TSP）成立于1978年，是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，是擅长开发并与管理密切结合的房地产企业。

铁狮门秉承创造最大价值的哲学理念，与每个单位或项目展开深入合作，鼓励文化的创造和跨学科的各种非常规思维的相互结合。

(二)、业务分布铁狮门的业务遍布四大洲11个国家和地区的46个市场。

自1978年成立以来，铁狮门投资、开发和运营的项目超过355个，总物业面积逾1.25亿平方英尺（1160万平方米）。

铁狮门在美国、欧洲、拉美、印度和中国的物业资产组合总值超过644亿美元。

铁狮门旗下的标志性建筑包括：纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心和扬基体育场；法兰克福的商品交易会大厦和歌剧大楼；巴西圣保罗的北方大厦；巴西里约热内卢的温图拉双塔。

目前，在全球多个大城市，包括巴西利亚、法兰克福、古尔冈、海德拉巴、巴黎、里约热内卢、旧金山、圣保罗、成都、上海和天津，铁狮门均有处与不同开发阶段的各类地产项目。

图表1：铁狮门全球地产分布（单位：平方米）(三)、发展历程铁狮门由Robert V. Tishman和Jerry I. Speyer于1978年联合创立。

创立后前十年，铁狮门在美国逐渐拓开自己的业务领域，进军芝加哥、亚特兰大、洛杉矶和休斯敦地产市场。

物业可行性研究报告内容

物业可行性研究报告内容一、项目概述随着城市化进程的加快和经济的快速发展，物业管理行业迎来了前所未有的机遇。

作为服务于广大居民的基础设施，物业管理在社会发展中扮演着重要的角色。

因此，对于物业项目的可行性进行深入的研究显得尤为重要。

本报告对某地区一处物业项目进行了可行性研究，旨在分析其市场前景、项目规划、运营管理等方面，为未来的投资决策提供参考。

二、市场分析1. 行业发展趋势目前，我国物业管理行业呈现出持续增长的趋势。

随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，对于物业管理的需求也在不断增加。

国家政策的支持和相关法规的完善，为物业管理行业提供了更为良好的发展环境。

2. 市场需求分析考虑到目标项目所在地区的人口规模和居住环境，预计该地区的物业需求量较大。

随着城市规模的扩大，该地区的新建楼盘增加，对于物业管理的需求也在逐渐上升。

3. 竞争分析目前，大部分物业管理公司在市场上均有一定的竞争力。

因此，对于新进入者来说，需要在服务质量、管理水平等方面做出差异化竞争。

三、项目规划1. 项目定位本项目定位为高档物业管理项目，主要服务于高档住宅区及商业中心。

通过提供优质的服务和便利的生活环境，为居民打造优质的居住体验。

2. 服务内容项目主要包括物业管理、保洁服务、安保服务、绿化管理等内容。

通过提供全方位的服务，满足居民不同的需求，为其创造舒适的生活环境。

3. 项目规模初步规划项目总面积为XXX平方米，包括XXX栋高层建筑和XXX座商业中心。

计划招聘XXX名员工进行项目管理和运营。

四、投资分析1. 投资规模预计项目总投资约为XXX万元，其中包括固定资产投资、流动资金投资等。

需根据市场需求和项目规模进行详细的分析。

2. 预期收益根据市场需求和竞争情况，预计项目的年均销售额可达XXX万元，年经营利润率为XX%。

综合考虑项目的投资规模和盈利能力，预计项目可在X年内实现回本。

五、风险分析1. 政策风险物业管理行业受到政策和法规的影响较大，随时可能出现相关政策的调整或变化，因此需要密切关注国家政策的发展。

物业管理行业分析报告

增量市场和存量并购助推规模确定性增长 .物业上市公司在管面积近 4 年 CAGR 约为 25-40%,未来在管面积增长具有较强的确定性.除了新委任拓展外,收并购是最为直接的拓展方式,但未来也将更加考验内功.分化竞合提升,寻求业态拓展.物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化,中高端收费约为3元/平米/月以上,中等水平在1.8-2.4元/平米 /月摆布.从提升物业费的潜力来看,存量物业费提价难度高,但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间.智能化投入助力降本增效. 目前各家公司纷纷在技术领域加大投入,减轻对人力的依赖.从效果来看 ,智能化的投入 ,使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用,扩大了管理半径,百强企业人均在管面积2022 年提升12.5%至 5913 平方米,主流企业销售与行政费用率在7-10%区间.进入 2.0 时代,共筑夸姣生活场景. 目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到 3-5 成,仍处于高速发展阶段,且增值服务的形式更加多元化.日本最大物业服务公司如何创造增值服务？长谷工是日本第一大物业管理公司,2022 年传统物业服务板块营收达 529 亿日元,净利润 29 亿日元,两者近 6 年的复合增长率分别达 4.13%和 6.39%,远超同期日本 GDP 增速.除了单纯的物业服务,公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴,业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等, 目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块.物业服务公司属于轻资产行业,拥有稳定的现金流,理应拥有比重资产开辟更高的估值,我们认为 PE 的估值中枢在 20-30 倍上下具有支撑.我们建议关注： 1、具备资源禀赋以与内生扩张能力带来的确定性增长的企业,如碧桂园服务、雅生活服务以与绿城服务等.2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商,如彩生活等.一、物业管理行业：资本赋能,格局重塑我们早于 2022 年开始研究物业管理与社区增值服务,2022 年《社区 O2O：万亿市场空间,得家庭者得天下》和 2022 年《社区 O2O 深度系列之二：构建生态圈,分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区 O2O 的发展路径与成长空间,提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路 ,也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口.站在当前时点回顾,整个物业服务行业的发展也在兑现我们之前的判断,我们社区 O2O 深度系列的第4 篇,也是环绕物业管理行业深入思考的第 3 篇,跨越数年周期,审视未来.规范的行业政策和商业化浪潮促进了物业管理企业的快速发展和并购整合,物业管理行业呈现出几大特点：〔1 〕集中度快速提升.根据中指百强物业报告统计,2022 年百强企业管理面积均值超 3000 万平米,百强物业服务企业市场占有率达 32.42%,相较 2022 年提升 3 个百分点,集中度快速提高.TOP10 企业管理面积均值超 2 亿平米,市场占有率达 11.06%,相较 2022 年提升 1 个百分点.〔2〕扩张重心逐步从外扩转向深耕.2022 年,百强企业进入城市数量均值28 个,全国化布局的步伐有所放缓,但规模扩张的重心转向区域深耕,单位城市项目数量均值为 6.35 个,单个项目管理面积达 17.79 万方,同比增长 8.28%.以 20##彩生活在港上市为标志, 申请上市的物业企业不断增加.2022 年以来挂牌上市的主流物业企业就包括港股的雅生活服务和A 股物业第一股——南都物业,2022 年 6 月份又迎来碧桂园服务的分拆上市,未来仍有一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上.由于新三板融资功能较低,越来越多的公司开始追逐##上市, 目前在港上市的物业企业已经达 8 家.在##除了国内常见的 IPO 和借壳上市外,还有一种介绍上市的方式,较 IPO 批核速度更快,同时也可避免因公开认购股分而导致大量吸纳市场资金的压力.其中彩生活、雅生活、绿城服务和中奥到家都选择了 IPO 的融资方式；而中海物业和碧桂园服务则是为了独立,体现物业板块的估值从而选择了介绍上市；恒大选择联合腾讯借壳上市——组建"恒腾网络",以轻资产运营模式开展互联网社区服务.除了在股权融资方面突飞猛进发展 ,物业管理公司的多元融资渠道也在突破.物业管理公司签署的《物业合同》通常期限较长,现金流较为稳定,于是可以通过发行企业 ABS 的方式实现融资的目的.根据 wind 数据统计, 自 2022 年 8 月 12 日世茂天成物业服务集团##发行首单物业管理费ABS 以来,截至 2022 年 7 月底,市场上已成功发行的物业管理费ABS 共 42 单,合计规模 500.08 亿元,正在成为物业管理行业重要的输血渠道.物业管理行业之所以有望成为房地产价值链和物业服务价值链的整合者 , 关键在于物业管理服务依托于巨大商业价值的不动产 ,这些物业资产不仅给物业管理提供了基础服务的资源,而且由此搭建的物业平台,形成"物业搭台,商家唱戏,业主捧场".近年来,物业百强企业以基础服务为入口 ,充分挖掘增值服务潜力 ,整合多方资源不断丰富社区服务内容.2022 年百强企业多种经营盈利均值为 2389.79 万元,同比大增 32.99%,增速比传统物业服务盈利增速高约 12 个百分点,贡献了近41.68%的净利润,盈利能力凸显.收入占比从 2022 年的 16.73%提升至 2022 年的28.20%,达 1.35 亿元.从收入结构来看,多种经营中仍以社区服务为主导, 占比 47.84%,包括社区空间运营 ,社区金融,房屋经纪 ,电商,家政和养老服务；其次是顾问咨询 , 占比20.36%,工程服务和其他分别占比 16.28%和 15.52%. 目前主流企业的增值服务已经逐渐探索出一条自适应的发展模式,特点鲜明,业绩贡献也已经开花结果.我们认为 ,在房地产进入下半场之后 ,存量市场的挖掘仍大有可为 .物业服务在经历了快速扩张之后,其经营模式已经接受市场检验,品牌认知度正逐渐提高,政府行政管控趋弱,物业服务再也不是传统意义上的看门扫地,其稳定的现金流、可预期的规模增长,将有效对抗周期的波动.支撑物业管理企业增长的 "四元"逻辑已经越来越明确 ,主要聚焦于"量"在管面积、 "质"物业费用、 "费"成本管控以与"增"增值服务 4 个方面,都已经具备了改善和成长的空间,我们以上市物业管理公司为样本对以上 4 个方面进行了分析和展望.二、在管面积：增量市场和存量并购助推规模确定性增长物业管理公司的业绩增长驱动力主要来自于在管规模的扩张以与增值服务的拓展.考虑到物业费的增长相对平稳,因此我们认为至少在短期内在管面积的增长将成为物业管理公司的主要驱动力.物业上市公司中,多数公司会披露合约面积,包括已交付与未交付的建造面积,普通未交付的部份 3-5 年内将会转化为在管面积,因此合约面积是在管面积的先行指标.在管面积的增加主要有两种方式：〔1〕新委任：即通过竞标获得新开辟小区的物业管理权或者承接小区业主委员会更换前任物业管理公司后的服务委聘；〔2〕并购：企业可以通过直接收购物业管理公司来增加在管面积.分层级来看,第一梯队：彩生活和万科物业的合约面积规模分别为 4.36 亿方和 4.60 亿方,其中彩生活的在管面积约 3.08 亿方.第二梯队：碧桂园服务、绿城服务和中海物业在管面积分别为 1.23 亿方、 1.38 亿方和 1.28 亿方,且碧桂园服务、绿城服务合约面积储备充足,未来转化为在管面积潜力较大.第三梯队：雅生活、中奥到家、南都物业等.雅生活在管面积 7834 万方,在 2022 年上市之后资本实力大幅增加,未来在管面积有望向第一、二梯队跟进,中奥到家和南都物业在管面积分别为6670万方和3884万方,中奥到家近年主要依靠并购提升在管面积.从物业管理公司在管面积增量来源分析,主要分为了三类：第一类：依托母公司.2022 年中海物业背靠中国海外发展集团和中建集团,业务贡献几乎全部来自于母公司地产业务,包括中国海外发展、中海宏洋和中建集团的地产开辟和一些商业项目.第二类：母公司和独立开辟结合.大型地产公司中保利物业和碧桂园物业的新增面积中,来自独立市场拓展与自母公司地产的比例基本在 4:6；万科物业采取多元化的合作模式,以股权合作、全委合作的形式快速获取项目,项目来源更加多样化,来自母公司的占比为 48%.中型的地产公司目前加大了来自第三方的拓展 ,主要代表雅生活服务 ,其20##新增在管面积全部来自于雅居乐集团,但是 2022 年来自第三方的拓展面积占比已达到 44%,如果按合约面积计算,2022 年来自第三方合约面积占总体新增合约将达到 80%.绿城服务、龙湖物业和金地物业对母公司的地产依赖较低, 目前来自第三方拓展的比例已经处于 70%的较高水平.第三类：相对独立型.如彩生活、长城物业、中奥到家,其新增管理面积多来自于自身的拓展 ,2022 年彩生活在管合约面积中仅 0.9%是来自于花腔年集团.从新增结构来看 ,独立的第三方物业管理公司往往需要依靠并购实现规模扩张,特别上市后资本实力大幅增加,收并购是快速增加在管面积最为直接的方式.以彩生活为例,20##初,公司合约面积惟独 6300 万方,经历了 2022-2022 两年在管面积高达 120%的增长,到 2022 年底公司合约在管面积已达到 3 亿方,这其中收购占新增面积的比例向来高达 40%以上,2022 年新增在管面积增速下降, 但是收购比例仍高达 43%.而背靠地产开辟母公司的物业管理企业则主要依靠新委任拓展在管面积 .碧桂园服务背靠强大的母公司和品牌实力 ,2022-2022 年新增合约面积中全部来自于新委任,2022 年通过收购若干物业管理公司取得的新合同占总增量面积约 5%.在不考虑战略性并购的前提下 ,我们认为新委任占比的提升反映了公司较强的拓展能力和品牌口碑,为公司未来输出平台提供了扎实基础.并购虽然是提升在管面积的一条捷径,但是往往并非 1+1=2 那末简单.并购往往需要：1、企业具有强大的资金实力；2、在企业融合过程中也需要磨合；3、随着行业集中度的提升,并购标的稀缺性将会显现,并购方付出的溢价将会增加,这也降低企业单纯为了增加在管面积而并购的冲动.因此我们认为企业未来并购更多的可能是考虑品牌的协同性,比如彩生活 2022 年收购万象美,增加了公司高端产品线；而雅生活服务收购绿地物业,主要基于绿地的战略合作协议, 每年自绿地开辟的物业中获得700万平方米物业服务面积,另有300万方的物业服务面积的优先获得权.三、物业费：分化竞合提升,寻求业态拓展我国最早实行政府价格主管部门制定或者调整物业服务收费标准 ,对相关物业服务企业实施定价成本监审 ,物业服务定价成本需根据政府价格主管部门核定后的物业管理服务社会平均成本而制定.尽管国家发改委早在 20##12 月即放开了物业服务行业的价格控制 ,但落实到市场自主形成的物业费标准仍存在诸多障碍,2022 年 20 城物业价格涨幅仅为 0.87%,而同期CPI 与居民人均可支配收入分别上涨 1.8%和 6.5%,凸显出物业费调价艰难的窘境.由于不同物业管理公司的布局以与管理不同 ,物业管理公司之间的平均物业费用也存在明显分化.从收费标准来看,由于公司计算收入有酬金制和包干制之分,我们统一使用每家公司的包干制下的收费进行对照.从高到低排序 ,最高的为雅生活和绿城服务 ,住宅平均物业费分别为 3.01 元/平米/月和 3.11 元/平米/月,近年来维持稳定.中海物业上市之后未披露平均物业费水平,其 2022 年收费标准为 3.04 元/平米/月,与目前的绿城服务和雅生活相当.绿城和雅居乐以打造高品质项目著称,且物业集中在一、二线热点区域,因此物业公司通过承接母公司的小区物业委任,收取的物业管理费价格高于同行业水平.其次为碧桂园、南都物业、中奥到家和彩生活.碧桂园服务来自母公司的物业收费水平在 2.05 元/平米/月,来自于第三方的物业 2022 年平均收费为 1.79 元/平米/月；南都物业 2022 年前 6 月住宅方面物业费为 1.97 元/平米/月.中奥到家物业费为 1.81 元/平米/月,相对稳定.彩生活包干制物业费主要来自开元国际,根据我们计算,2022 年物业费水平在 2.1-2.4 元/平米/月摆布.方式一：增量高端项目的物业费存在提升空间中国指数研究院建立了 "中国物业服务星级评价标准体系 ",其将物业服务水平由低到高分为三星级、四星级、五星级.在二十个大中城市中,物业服务水平仍以三星级中档服务为主, 占比 61.27%,四、五星级服务项目比例仍有提升空间.根据中指的统计,2022 年 12 月 20 大城市物业服务均价为2.13 元/平方米/ 月.分等级来看,三星级物业收费均价为 1.81 元/平方米/月,四星级物业收费均价为2.56 元/平方米/月,五星级物业收费均价为 2.63 元/平方米/月.从价格涨幅来看,五星级物业价格涨幅居首,2022 年价格指数同比上涨 1.35%,比三星级物业价格涨幅高 0.43 个百分点,反映出高端物业服务费具备较大的弹性空间和上限.我们认为特别在重点城市,增量市场对于物业费的敏感度相对更低.例如位于、 ##、##的部份高端楼盘项目,其物业费水平大部份处于 10-20 元/平方米/ 月区间.随着近两年房地产市场改善型需求的释放,高端项目的涌现进一步推升了高端物业服务品质的需求 ,也将构筑未来物业管理公司在这些区域的物业管理费提升空间.方式二：增加非住宅物业除了在住宅市场深耕外,非住宅市场也是目前物业管理公司拓展的新市场. 一方面是非住宅市场物业费水平具有较大的溢价空间 ,另一方面也是公司在为差异化竞争进行布局.根据中指百强物业研究报告 ,2022 年办公和商业的物业费分别为 7.88 元/平方米/月和 7.02 元/平方米/月,显著高于住宅物业的 2.30 元/平方米/月收费水平.绿城服务：近年来在积极拓展商务办公、城市综合体、产业园、养老和旅游物业等项目以开辟非住宅市场,增加公司收入来源,公司非住宅物业占比已由2022 年的 17%提升至 2022 年上半年的21.6%,通过拓展较高管理费的项目,优化项目组合进而可提高平均物业服务费.雅生活：非住宅业务 2022 年明显提升,在管面积中非住宅从 2022 年的2.5% 提升到 2022 年的 26.6%.公司在旅游地产方面优势明显,获得中国指数研究院「2022 中国特色物业服务率先企业—旅游地产物业管理率先品牌」的称号.截至 2022 年 12 月 31 日,公司旅游地产管理服务项目达 18 个,在管面积达 5.8 百万平方米 ,其中旅游地产物业服务平均管理费为每月每平方米人民币 4.13,远高于住宅物业收费.彩生活：通过并购万象美也切入了非住宅业务领域,万象美集团管理位于中国内地各个一线、二线与三线城市的超过 130 个项目,大部份项目为万达集团先前开辟的住宅楼宇与办公室.碧桂园服务：非住宅物业管理面积占比从 2022 年的 0.2%提升至 2022 年的4.6%,非住宅物业管理个数达 20 个,管理面积从 2022 年的 6 万方提高至 2022 年的 566 万方,涵盖商业物业、写字楼等.南都物业：起步阶段商办物业就占领主要地位,服务百余个商办物业项目,商办物业在管面积占比近年来向来处于 30-40%的水平,在传统物业板块中贡献了 40-50%的营收.公司未来战略将力争打造国内商办物业服务率先品牌 ,与旗下住宅物业服务业务均衡发展.此外,公用事业的社会化,也将进一步拓展物业服务企业的边际,例如机场、道路、加油站等的服务管理或者将逐渐向全市场开放.四、成本管控：智能化投入助力降本增效在劳动法不断完善和 "人口红利"不断下降的趋势下 ,劳动力成本的刚性增长是物业管理公司必须面临的挑战.物业服务作为劳动密集型的服务业,劳动力成本在整个成本中占领主要部份〔普通占 50%-70%〕.根据《2022 年中国百大物业管理公司研究报告》 ,2022 年百大公司的平均薪金开支、共用设施设备日常运行和维护费用、清洁开支、维修开支与园艺开支分别占 55.84%、10.03%、8.14%、 4.89%与 2.38%.工资的刚性上涨成为物业服务企业必须面对的成本难题 ,因此目前各家公司纷纷在技术领域加大投入,减轻对人力的依赖,例如彩生活和雅生活分别建立集成管控平台,远程视频监控中心、智能停车系统等,进一步提升服务效率,提高客户满意度.此外如同我们在此前深度报告中提出,专业化分工是行业大势所趋,适当的进行分包,将清洁、绿化、秩序维护和工程维修交给专业的服务公司进行操作,公司负责监管和审核的模式也在逐渐推广.业内百大公司积极分包低增值工作予其他公司,七成以上百强企业将部份基础业务交由专业外包公司管理,有效降低刚性成本,优化服务质量.我们以资本性支出/调整后的营业收入作为衡量公司科技化的投入,可以看到碧桂园服务近年来加大投入 ,资本性支出/调整后的营业收入从 2022 年的1.02%提升至 2022 年的 5.6%,以应对不断提升的人力成本,其员工成本从 2022 年占服务成本的 62%提高到 2022 年的 66.3%；彩生活和绿城服务的投入力度近年来都维持较高水平,两者 2022 年分别为 3.22%和 2.31%.雅生活上市之后将募集资金的约 10%约 5.98 亿投向于数字化与操作机械化.智能化的投入 ,使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用,扩大了管理半径,因此,百强企业人均在管面积 2022 年提升 12.5% 至5913 平方米.在上市公司中,除中海物业低于百强物业的平均水平,其他公司人均在管面积均超过 5000 平方米,百万平米用工数近年来呈现下降趋势,其中彩生活百万平方米只需要 89 人,相当于人均在管面积约 1 万平方米,居首位.成本控制考验的是物业管理公司的管理能力,从披露数据来看,大部份上市物业管理公司销售与行政费用率在 7-10%区间.其中彩生活由于员工期权激励的开支从 2022 年的 7900 万下降至 2022 年的 4530 万,费用率小幅下降至 7.6%；中奥到家 2022 年管理费用率大幅增加主要由运营 O2O 所致,2022 年在缩减 O2O 业务之后,管理费用率也降至 12.3%；雅生活管理费用率上升主要由于在##总部设立集中控制中心以与向中高层提供具竞争力薪酬福利所致；中海物业和绿城服务上市之初费用率较高为上市与中介费用所致, 目前稳定在 8%摆布；碧桂园服务销售管理费用率向来维持 13-15%的较高水平,后续仍有降本增效的空间；南都物业销售管理费用率从 2022 年的高位 16.1%降至 2022 年底 11.4%,未来有望向行业平均水平收拢.五、增值服务：进入 2.0 时代,共筑夸姣生活场景现阶段上市物业管理公司由于具备资金实力和庞大的用户基数 ,大多通过发展社区 O2O 平台构建增值服务体系,从目前物业企业的 O2O 布局分析,社区O2O 业务分为三大类： 1、基础物业服务,包括收缴物业费、维修与投诉建议、管家服务等； 2、社区生活服务,涉与到日常生活的相关服务,包括生鲜配送、家政服务、社区电商、与其他生活服务等； 3、社区增值服务,基于社区的资源进一步挖掘的业务,包括社区金融、社区健康、房屋托管等服务.回顾物业企业增值服务的探索和发展 ,我们认为现在增值服务已经进入一个新的阶段.其特点首先在于随着企业规模的发展壮大,主流企业积累的用户已经初具规模,为增值服务的快速发展奠定了群众基础；其次,增值服务再也不是空喊口号, 目前主流企业增值服务业绩贡献占比接近 4-5 成；最后,通过一定时间的探索,企业再也不盲目拓展线上,而是根据自身优势,选择合适的赛道,增值服务的形式更加多元化.如果以前的增值服务是 1.0 的"仰望星空"时代, 目前的增值服务已经进入 2.0 的"脚塌实地"阶段.2022 年开始彩生活除扩张自管小区面积外 ,也坚定的实施平台输出战略 , 参股合作火伴 5%-20%,将彩之云 APP 的底层技术向物业管理业内的其他企业输出,实现彩生活平台的快速扩张.截止 2022 年 12 月 31 日,彩生活平台服务面积达到9 亿平方米,平台注册用户数达到 1034 万人,同比增长 241.7%,月活跃用户数达到约 350 万人,同比增长 101.2%,活跃度达到 33.8%,用户基础快速成长.除了推出 E 电梯、E 能源、E 停车等优化基础物业服务的产品提高用户粘性与活跃度,公司与 okliang 〔良食网 ,其股东之一为「COFCO」全资投资的附属公司〕进行策略合作,进一步丰富了平台产品服务供给.此外,公司打造「彩生活住宅」销售模式与「彩富人生」增值产品,通过线上消费减免物业费的形式吸引用户,构建社区消费场景的抓手产品,促进开放式生态圈的建设.彩生活的增值服务营收从 20##的约 0.65 亿增长至 2022 年的 2.77 亿元,年均复合增长率高达 61.8%,营收占比近年来稳定在 16-17%的水平.增值服务中, 网上推广服务与租赁信息系统软件的使用费和办公室分租收入为快速增长,2022 年分别达到 1.37 亿和 0.86 亿,同比增长 85.4%和 231.2%.由于增值服务毛利率高达 82%,因此 2022 年增值服务贡献了约 43%的营业利润,15-17 年每年提升约 10 个百分点,增值服务进入开花结果的阶段.雅生活服务目前增值服务仍以开辟商协销为主,贡献了约 40%的毛利,但是不可忽视其业主增值服务快速增长的趋势.公司于 2022 年 5 月推出包括「雅管家」、「雅商家」与「雅助手」等 APP,打造集线上、线下一体的综合平台,同时上市之后充裕的募集资金也保证了公司信息平台化建设.〔1 〕线下增值部份雅生活的多种经营分为两部份.一部份为业主增值服务, 目前仍属于发展探索阶段.业务包括物业保养与维修、家政与清洁服务、装修与拎包入住服务、购物协助与旅游服务等生活服务和致力于实现客户资产保值增值资产管理服务 , 主要以住宅租赁业务为主.2022 年该部份业务营收约 1 亿元,同比增长 86.4%, 占集团总收入 5.8%,毛利率从 2022 年的 28.1%增加至 2022 年的 41.7%.另一部份为非业主增值服务,包括协销、物业代理、房屋检验服务与广告. 依托于雅居乐和绿地两大开辟商,公司2022年非业主增值服务收入达4.5亿元, 同比增长 113.7%, 占总收入约 25.7%,毛利率从 2022 年的 24.8%增加至 2022 年的49.3%.其中协销服务所得收入占非业主增值服务所得收入的 71.3%.业主增值服务和非业主增值服务毛利占比分别为 7.2%和 37.8%,相较 2022 年分别提升 2 个百分点和 20 个百分点.。

课题研究报告格式3篇

课题研究报告格式第一篇：课题背景及意义一、课题背景随着科技发展和社会进步，人们对生活质量的要求越来越高，对环境保护的意识也越来越强。

而建筑作为人类活动的重要场所，其对环境的影响也日益突显。

因此，建筑行业的可持续发展成为了一个热门话题，各个国家都在积极推动绿色建筑的发展。

绿色建筑是指在建筑设计、施工、使用和拆除等全周期中，最大限度地减少建筑的负面影响，提高建筑的资源利用效率和环境适应能力，最终达到可持续发展的目的。

为了促进我国绿色建筑事业的发展，国家相继出台了一系列政策和标准，如《建筑节能条例》、《绿色建筑评价标准》等，以及各类绿色建筑案例的推广和宣传。

二、课题意义绿色建筑具有经济、社会和环境效益，对可持续发展具有长期、全局性的价值。

绿色建筑的发展可以有效地实现建筑节能、减少排放、降低资源消耗等目标，进而提高城市的环境质量和人们的生活品质。

本课题旨在研究我国绿色建筑发展的现状和趋势，探讨绿色建筑评价标准及实施情况，分析绿色建筑的经济效益和社会效益，并提出相应的建议和对策，为我国绿色建筑事业的发展提供参考。

第二篇：绿色建筑评价标准及实施情况一、绿色建筑评价标准现阶段，我国绿色建筑评价标准主要有两种，即《绿色建筑评价标准》和《建筑节能评价标准》。

其中，《绿色建筑评价标准》是国家推广性绿色建筑评价标准，由住建部主导制定，覆盖设计、施工、运营和拆除等整个建筑生命周期，主要包括6个方面、39项评价指标；《建筑节能评价标准》是我国推广节能建筑的首要标准，从节能的角度出发，对建筑物的节能性能进行评价。

绿色建筑评价标准的出台，对绿色建筑的普及和推广起到了积极的推动作用，并形成了一定的市场效应。

越来越多的建筑企业开始关注绿色建筑，有的企业甚至成立了专门的绿色建筑部门，推动公司的绿色转型和升级。

二、绿色建筑评价实施情况虽然绿色建筑评价标准已经出台多年，但实际的执行情况并不理想。

一方面，一些建筑企业缺乏对绿色建筑的认识和重视，仍然以低成本、高效益为主要考虑因素；另一方面，绿色建筑评价的专业性和复杂性也给实施带来了一定的难度，缺乏足够的专业人才和技术手段。

物业公司学习考察总结报告(3篇)

物业公司学习考察总结报告（3篇）物业公司学习考察总结报告篇1学习提高、改变创新，带着这样的目的，在领导的带领下我们走进柳州福来物业。

在对两个项目进行学习考察后，感触颇深，受益匪浅。

考察归来，我也一直在想，春风物业如何像福来一样做大做强，我们可以在哪些方面提高自己的实力。

一、市场市场是永恒的话题，任何企业也无法躲避或掩饰市场份额对自身发展的影响。

根据数据，中国民营企业的平均寿命是2.86年，春风物业已平稳运行十年，应该说我们的历史比较悠久，此外，由于一些外在有利条件加上各届领导班子的努力，春风物业发展成了南宁乃至物业界的一个老牌子。

但是随着市场的发展和条件的限制，伴随着荣和、保利、利海、盛天等品牌的相继推出，春风就不免落入后尘。

现如今，如果春风物业还是仅仅做同宗开发商的盘，这种形式不仅会随着市场经济的发展被取代，更重要的是，我们的管理经验、管理水平、管理专业化程度的发展都会跟不上市场的要求。

况且，目前我们所接手的比较优势的项目是两个仅收四角五和五角的低端项目，另外两个是目前不能很快带来效益和声誉的前期项目，仅仅立足于此,不去开拓新的市场，就算等把这两个前期项目做成熟、做成功，市场也过了这个扩张期，我们那时也因不具备足够的资金基础和人力资源去与其它的竞争者抗衡。

同时，当我们的人力和资金基础落后时，我们的服务水平也将会大打折扣。

从而，当物业行业的业委会形式真正成长起来后，我们就沦为市场经济的炮灰。

前几天看到一份资料，介绍龙湖物业20—年的战略规划，有一个篇章先用一串数据分析说明20—的中国房地产平均销售增长率达到54%,中国房地产企业已进入快速增长期，龙湖物业必须把握住行业发展节奏，否则将很快被边缘化，因此规划20—年净收入达到50亿元，基本完成环渤海湾和长三角的布局。

龙湖物业深切体会到危机感，因此制定出了针对性非常强的战略规划。

对此，我们需要借鉴的是这份规划基于市场进行分析，先分析各区域布局、业态布局，然后是在这样的市场态势下，龙湖物业将如何抢占先机、如何业务规模、如何快速市场扩张。

碧桂园：销售案场高端物业服务工作思路

十五、灭火器及服装等配备；十六、岗位物资（如配置太阳伞、雪糕筒、路障堆、警戒带、标识牌、饮用水等）；
第四部仹：开盘预演不总劢员
十七、全员上岗预演，并做好上岗前人员思想劢员及班后总结讲评；十八、结合首次预演情冴对方案进行总结、完善、再演练，力求完整；十九、开盘（开放前）前晚正式劢员，统一思路，鼓舞士气。
定），做好人员分区不分工，组细参加开盘仸务的相关骨干熟悉、预习、研认、总结、完善并再熟悉)；十二、同步展开对全体参戓人员进行相关培讦，(统一服务礼仪不工作执行标准，尤其是服务礼仪要点及实操培讦)；十三、临上岗前统一理发，确保符合物业管理员仪容觃范；十四、对讲机频道编定不发放。
第三部仹：临开盘物资配备不布置
六、追求绅节极致
2、制定参观路由（必要时应不项目、营销等主陪方沟通） 3、布置参观路由沿线礼宾（安保）岗位，包括水体(喷泉)、灯光、
音乐等环境检查不布置
六、追求绅节极致
4、组建路由警戒（机劢）
岗位排布合理、明暗结合关键部位骨干负责检查车况，确保良好状态熟悉路由及设定备选路由
六、追求绅节极致
五、服务模式创新研究
A、案场管家服务模式 C、体验式接待
B、VIP接待觃范流程 D、礼宾接待
六、追求绅节极致
销售案场服务团队对莅临参访楼盘销售案场戒示范区的贵宾（戒团队）迚行悉心接待，是赢得良好口碑与赞誉、创造社会效益并最终转化为企业经济收益的重要基础工作之一。
（五）总结讲评
（四）作业实施
第一部仹：开盘前期准备一、物资准备。确保开盘（开放）前半月完成；二、分公司编定开盘（开放）安保人员需求计划，按级报批；三、拝定安保人员住宿（用品）、工作期间交通接驳以及就餐等方案；四、拝定安保人员着装觃范，并符合集团对推盘整体展示效果为基本原则；五、确保开盘（开放）前一周（丌少亍三天）安保人员集结到位；六、通过人事体系提取集结人员相关身仹资料，并将支援人员临时编成中队、区队归建管理，统一步调，明确纨律、要求；七、至少提前一周向公安、交警、消防等主管部门沟通汇报（书面），以求支持配合；八、了解当地民风民俗，并制定相应措施确保开盘期间工作人员无冲撞当地民风民俗

管家式服务的内容

一、管家式物业管理系统保证业主、物业中心、服务中心实时在线服务。

星级服务，体贴入微，为所有业主提供24小时的全方位多项目的酒店式服务，并能根据每一个客户的需求提供各种特约服务。

1. 管家为主体的物业管理模式，每户业主专配一个管家，一管家可5-10户业主。

2. 专业服务队伍，套餐式服务模式，包括园艺师，工程师，中西餐厨师，音乐师，清洁师，按摩师等专业人员，提供日常清洁卫生服务，园艺保养服务，餐饮服务，根据主人需要筹办节日派对，生日派对，朋友聚会，客宴，家宴等。

3. 智能化网络管理模式，由管家或业主凭卡订购服务套餐，实现物业服务实时一卡通付费服务功能。

二、“管家式管理模式是高档物业管理发展趋势”管家式管理已经在北京等地部分高档物业住宅实施，成为未来高档别墅住宅区物业管理的发展趋势。

北京除了香江花园、茗都花园等几家传统的富人区豪宅外，包括今夏业内最为关注的高档公寓星河湾、开盘不久的威尔夏大道、即将开盘的香山81号院等都提供了类似的服务项目。

龙熙顺景别墅的项目也正在筹划引进“英式管家”的服务。

豪宅中的物业服务已经不拘泥于物质上的享受，而更多地扩展到了人性化的服务管理上。

真正的“英式管家”，他们衣着讲究、态度谦和、气质庄严，他们受聘于世袭贵族和亿万富翁，手下管理着一支包括家庭教师、厨师、保镖、花匠、裁缝、保姆、仆人等等的庞大家庭服务队伍，他们不仅安排整个家庭的日常事务，更是主人的私人秘书和亲信，他们有着极高的自身素质和丰富的生活知识。

在我国，目前可以说基本没有如此专业化、私人化的“英式管家”，不仅仅因为雇佣这种管家的薪酬十分昂贵，而且跟现代人的生活方式有关。

专家告诉记者，在北京，“管家式服务”的概念十几年前就开始在别墅区率先实践了。

发展到现在，别墅区的“管家式服务”小到叫车、遛狗，大到照顾小孩都可以交由客服人员处理。

别墅区的客服队伍3、5、10人规模不等，提供“一对多户”的24小时服务。

现在温榆河一带的别墅，有很多国外住客达到50%以上的住宅区都会提供相应的“管家式服务”。

全球排行物业

物业管理全球五大行是第一太平戴维斯仲量联行世邦魏理仕戴徳梁行高力国际五大行优势分析报告作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或者分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。

尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手铜”，比如仲量联行参预得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴徳梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。

仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势确实在于他的招商、融资能力; 第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴徳梁行的优势也在物业管理上。

世邦魏理仕全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CB Commercial”。

1998年，CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕（REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。

目前，包括联营公司在内，在世界50个国家和地区拥有超过三百个办公室。

作为纽约证交所上市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。

世邦魏理仕进入中国内地市场己超过17年，可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。

仲量联行早期的仲量行（JLW）始于1783年，由理查•温斯坦利创办的仲量行只是伦敦一家拍卖行。

目前，仲量联行（纽约证交所交易代码：JLL）拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。

第一太平戴维斯第一太平戴维斯是Savills pic旗下物业服务子公司的商号名称。

第一太平戴维斯致力于为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。

其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。

物业服务可行性研究报告

物业服务可行性研究报告一、研究背景物业服务是指对居住区、商业区、办公区等场所的管理和维护服务。

随着城市发展和人口增长，物业服务需求日益增加，成为一个潜力巨大的市场。

本报告旨在对物业服务的可行性进行研究，以便投资方做出更明智的决策。

二、研究目的1.分析市场需求：了解目标市场对物业服务的需求情况，为服务内容和定位提供依据。

2.研究竞争情况：了解目标市场已有的物业服务提供商，分析其优劣势，为定位服务内容和差异化提供依据。

3.制定经营策略：根据市场需求和竞争情况，提出切实可行的经营策略，为投资方的决策提供依据。

三、市场需求分析1.城市化发展：随着城市化进程的加快，城市居民对物业管理和服务的需求逐渐增加。

2.生活品质需求提高：随着人们生活水平的提高，对住宅区的环境卫生、绿化维护、安全保障等要求也越来越高。

3.商务区和办公区需求增加：商务区和办公区的增加也为物业服务提供了更大的市场空间。

四、竞争情况分析1.已有物业服务提供商：目标市场已有众多的物业服务提供商，竞争激烈，但仍存在一定的市场空白。

2.服务水平参差不齐：已有的物业服务提供商中，服务水平存在较大差异，以中高端别墅服务为例，部分服务提供商还无法满足客户的需求。

3.市场竞争有待加强：市场竞争侧重于价格和服务质量，但在服务差异化和个性化需求方面还存在空间。

五、经营策略提出1.差异化经营：通过提供个性化、定制化的物业服务内容，满足客户不同层次和需求。

2.提升服务品质：提高服务人员的专业素质和服务水平，建立优质的服务品牌形象。

3.拓展市场渠道：积极拓展市场渠道，寻找新的商业合作伙伴，开辟新的物业服务市场。

六、风险分析1.政策风险：政府政策的变化可能会对物业服务市场产生影响。

2.市场风险：市场竞争激烈，进入市场后可能面临来自现有竞争对手的激烈竞争。

3.运营风险：管理团队的水平不够、内部运营问题等会导致运营风险。

七、发展前景1.市场需求旺盛：随着城市化进程的加快、生活水平的提高，物业服务市场的需求将会持续增长。

工业地产研究报告

工业地产研究报告1、工业地产的界定工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。

作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

在我国，工业房地产土地的批租年限为50 年。

2. 工业地产的基本情况2.2 工业地产的主要特征工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。

2.3 开发模式分类纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

(1)工业园区开发模式如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

(2)主体企业引导模式如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。

这是一种相对独立的工业园区。

在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。

（3）工业地产商模式如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。

之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。

普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

高端服务业和现代服务业

作为高端服务业，至少应当包含以下基本内容：（1）高端服务业瞄准的主要是高端市场。

高端市场处于市场体系的高端领域，包括高端生产者服务市场和高端消费者服务市场。

高端生产者主要是高技术制造业，高端消费者主要是高收入、高学历和高品位的消费群。

（2）高端服务业提供的主要是高端服务。

高端服务的理念是实现服务和被服务者的“双赢”，以谋求两者长远利益为目标。

与此相适应，高端服务业提供的必须是高端服务，即服务手段的高技术化，服务方式的人性化，服务水平的高层次化，服务质量的高级化。

（3）高端服务业依托的主要是高端人才。

高端服务业是知识人才密集型产业，支撑高端服务业的发展，要熟悉高端服务业相关领域知识，了解高端客户基本特点和要求，具有从事高端服务业务能力和经验的人才队伍。

目前高端服务业没有一个准确的定义，其统计口径大相径庭。

但我们认为，高端服务业通常指智力化、资本化、专业化、效率化的服务业，其研究领域包括以下17大类：科技、教育、总部经济、金融、三四方物流、休闲旅游业、医疗保健、文化娱乐、咨询信息、创意设计、节庆、展会、IT资讯、订单采购、商务活动、企业服务业（智力资本、商务活动）、专业中介等。

由于各国统计口径不同，对高端服务业的解释是有区别的。

相对统一的意见是：除了直接的工农业的生产制造部分，产品买卖以及物流运输外，高端服务业已经济的皇冠、发展的动力源和火车头。

并且具有高智、高效、高资（本）、高收（益）、高时（尚）“五高”的特征。

现代服务业是在工业比较发达的阶段产生的，主要是依托于信息技术和现代管理理念发展起来的，是信息技术与服务产业结合的产物。

具体包括两类：一类是直接因信息化及其他科学技术的发展而产生的新兴服务业形态，如计算机和软件服务、移动通信服务、信息咨询服务、健康产业、生态产业、教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等；另一类是通过应用信息技术，从传统服务业改造和衍生而来的服务业形态，如银行、证券、信托、保险、租赁等现代金融业，建筑、装饰、物业等房地产业，会计、审计、评估、法律服务等中介服务业等。

万达广场可行性研究报告

万达广场可行性研究报告一、项目背景万达广场是中国知名房地产开发商万达集团旗下的一个商业综合体品牌。

自2004年首家万达广场在大连开业以来，目前已在全国范围内拥有众多物业。

万达广场以其高端的商业设施、完善的配套服务和良好的品牌形象而享誉国内外。

目前，万达集团计划在某地开发一座新的万达广场项目，为了评估该项目的可行性，特将进行该项目的可行性研究报告。

二、项目概况这座新的万达广场项目位于某市繁华地段，占地面积约为30万平方米，计划建设总建筑面积约为50万平方米。

项目主要包括购物中心、写字楼、酒店、娱乐设施、餐饮街区等。

整体规划为一站式商业综合体，旨在为当地市民及周边居民提供综合性的商业、文化和休闲娱乐服务。

三、市场分析1. 商业综合体市场概况随着中国城市化进程的加速和居民消费水平的提高，商业综合体已成为城市商业地产市场的主要发展形式，其融合了购物中心、写字楼、酒店、娱乐等功能，具有较强的市场吸引力和竞争优势。

2. 目标市场分析该项目所在城市拥有较高的居民消费水平和较大的消费市场规模，其中中等收入群体和高端消费群体占据主导地位。

而随着城市化进程的推进和消费结构的多样化，低龄化、多文化元素的消费群体不断增长，市场需求具有较大的多样性和差异化。

3. 竞争环境分析目标市场已经存在多家具有一定品牌影响力和市场份额的商业综合体，市场竞争较为激烈。

因此，新的万达广场项目需要在品牌形象、商业定位、业态组合、服务体验等方面形成差异化竞争优势。

四、运营分析1. 商业定位该项目将以高端商业为主导，融合时尚、文化、休闲、娱乐等元素，力求打造成为城市的新地标，成为城市居民和消费者的“购物、吃饭、玩乐、办公”新选择。

2. 业态组合项目将引进丰富的品牌商家和众多优质的国际国内品牌，包括时尚服饰、美容美发、精品珠宝、全球美食等，打造成为一个多元化的购物天堂。

3. 服务体验项目将追求极致的服务体验，提供专业的顾问式购物服务、贴心的会员福利、个性化的购物娱乐活动，并鼓励商户不断创新和提升服务体验。

亿统高端物业管理（苏州）有限公司介绍企业发展分析报告模板

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告亿统高端物业管理（苏州）有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:亿统高端物业管理（苏州）有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分亿统高端物业管理（苏州）有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务：物业管理；集贸市场管理服务；花卉绿植租借1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。

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1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10.图片鉴赏
现代建筑传统化：“三开三进”，用仪式感奠定归家的从容
入户花园
私家电梯厅
住宅大堂
车行入户仪式
私家花园（院馆）
步行入户仪式
小区入口
百米私家礼宾大道
何为高端物业？
诠释高端物业
房地产高端产品不是模仿、翻版，抄袭，不是选用上等的建筑材料，不是将项目单价提升高度，不是将住区脱离寻常人家而孤芳自赏，真正的房地产高端产品应该体现在产品的细节上，体现在人文的关怀上，体现在生活的和谐与完美上，体现在整体产品的精益求精上，体现在为人们提供更多、更完善的服务上。
高端物业研究
——高端物业专题
营销管理部呈报
目录
为何打造高端物业高端物业概论
高端物业的案例借鉴如何打造高端
为什么要打造高端物业？
1、相对于普通住宅，高端物业具有更高的产品附加值，其受市场影响的程度也较普通住宅小，普遍被开发商视为优质物业。在目前楼市调整之际，高端物业价格、销售速度却毫无影响，似乎独立于大市之外，自成一个市场。
中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号
1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10.图片鉴赏
香蜜湖1号位于福田香蜜湖片区香梅路与侨香路交汇处。该项目是深圳均价和套均总价最高的townhouse社区。
在住宅市场发展的一定阶段，具有较高地域文脉认知度的区域内，能最
大限度的满足少数高收入人群的居住/办公需求，占有稀缺性资源或资源
数量、标准及销售价格、各种产品性能指标、土地价值明显超出平均水
平，价格敏感度低于品质敏感度的高级住宅形式。
注释：居住需求：主要指产品品质需求、精神文化需求、配套；资源：主要指土地、景观环境、交通、配套；各种性能指标：主要指同类产品套型面积、尺度、产品及设备标准；少数高收入人群：主要购买客户为当地人口中5%最富裕阶层；高级住宅形式：包括高级住宅、高级公寓、豪宅、别墅
高端物业特征综述
诠释高端物业
高端物业具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。因此，称得上高端物业的物业必然具有唯一性。
诠释高端物业
高端物业最终定义
首创室内三处中空空间
拥有深圳新增院落式住宅中最宽的户内楼梯
中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极
入户花园
私家电梯厅
中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号
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拥有深圳最好的绿化屏障：里三层外三层
何为高端物业？
诠释高端物业
高端的界定标准什么是高端物业?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。但在实践中我们发现，中国有些有名的高端物业并非“富人” 居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为高端物业。真正的高端物业是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。
高层建筑低层化：
香蜜湖1号·华府采用了电梯厅与住宅相互独立的空间格局
公共空间到私密空间的归家仪式重要节点------入户通透花园
蜿蜒廊桥，四合院落，高华林木
院馆将客厅、餐厅、书房及主卧联系起来，形成四合院落
TOWNHOUSE和别墅的创新
“予独栋于连体中”是迄今解决TOWNHOUSE个性与共性难题的最佳途径
50年以上的古榕随处可见
拥有深圳小区中最大规模的原石景观、规模最大的瀑布
环水岛屿式效果
中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号
1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10. 图片鉴赏
经济技术指标
占地面积：93544平方米建筑面积：13.1万平方米车位： 788辆项目总套数： 447户容积率1.4 销售售价: 高层2万/平方米多层3万/平方米 TowmHouse4.5万/平方米别墅60000元/平方米
中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号
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“九万五”地块
7.56亿
9.5亿
中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号
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面水背“山”的规划布局南低北高的地形设计
中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品——香蜜湖1号
2、高端物业如运作得当，不仅能获得较高的销售利润，同时对于房地产开发企业来说能过获得较高的市场认知度，对于企业品牌的打造起到很好的推动作用。
3 、政策环境严格限制高端物业的开发，从而使高端物业融资难、获得用地难，使高端物业供应成为稀缺。由于高端物业的资源特性，从长远来看，其供应跟不上需求，当供需关系变得尖锐的时候，高端物业便具有很强的议价能力。
高端市场纵观
以实际高端产品为借鉴继续我们的话题诠释高端物业……
品牌1
中海地产打造深圳独一无二的市区别墅豪宅极品—— 香蜜湖1号
介绍大纲
1.主要指标 2.地块渊源 3.规划要点 4. “三开三进”归家仪式 5.园林、标识化系统 6.户型特点 7.技术建材 8.营销策划 9.物业服务 10.图片鉴赏