责任成本与成本优化

160 0 22
60
110 678
AA
AB
1071
AC 3647
BA
BB
BC
CA
3343
CB
CC
1291万
14.20%
3757万
4043万
41.33%
A
B
C
44.47%
1291万
基本目标
4043万
努力目标
p1-17
3757万
奋斗目标
1.2 成本优化--定期成本优化会议
从方案阶段到最后的图审阶段，定期开展成 本优化会议
1.3 无效成本
无效成本的统计分析：
类别 累计
营销类 -
设计类 2.14
工程类 0.82
采购类 -
前期类 10
其他 -
合计 （万元）
12.96
案例：售楼处玻璃因设计变更报废 根据5月16日设计部要求,售楼部部分幕墙玻璃分隔需要调整，截至5月16日中建三局已完成此部分玻璃的
加工，玻璃报废量110平方，产生成本2.14万元。
5、人防电站可利用主楼及周边布置
2.2 扩初设计阶段
做好基础业务
实现价值创造
1 成本管理总体思路
价值观 主要抓手 保障机制
“花得值，少浪费”
－ 以价值为成本导向 － 以成本为经营原点
责任成本 成本优化 无效成本
成本文化
• 公司领导高度重视 • 定期解读成本动态 • 典型案例分析分享 • 内控调增部门会签
1.1 责任成本的建立过程
1、北京交流
2、设立目标
金茂悦项目成本优 化计划
幻灯片 20 a1
admin, 2014/5/7
1.2 成本优化--保障措施
优化奖励奖项设置
奖项 月度成本先锋奖
月度成本零浪费奖 年度成本先锋大奖 年度成本零浪费大奖
名额
奖励
参评条件
1、个人或团队奖项；
/
A、B类：3000元 C 类：1500元
2、完成《杭州公司金茂悦成本优化控制执行表》中 的优化事项；
取消客户敏感度不高、溢价能力有限的新风系统和泛光照明，优化金额1071万
新风系统
泛光照明
2.2 扩初设计阶段
地库单车位面积控制：地库面积从54098m2优化至52221m2，优化金额656万元
车位尺度比较 杭州验收标准
国家标准
距离（单位M） 距离（单位M）
车行双向通道
7
单向环通道
5
6
杭州车位标准高于国家标准，地库成本占
杭州金茂悦内控版 CB02
1.1 要点3--责任科目权重划分
权重设置：根据成本影响大小划分成本科目，分为A、B、C三类，A类为特别关注指标， B类为比较关注指标，C类为一般关注指标，A、B、C考核权重分别为1、0.5、0.25
序号
成本科目
单位
责任目标
指标类型 考核系数
权重
权重合计 考核分值
得分
35 34 33
36 34.3
位面积为31.45m2/个
32 31
2.2 扩初设计阶段
地库单车位面积控制
3 2 4
1
1、合理分布地面建筑的间距，满足规划要 求的前提下，考虑地下车库的布置合理性， 不出现单边停车； 2、地下室轮廓规整，在满足指标要求下， 压缩地下室不必要的面积； 3、设备用房及自行车库尽量在满足消防及 规划要求的前提下，不占用车辆设置，住宅 楼下在满足自行车库面积的要求下多停车； 4、合理布置无障碍车位（利用尽端部位及 出入口部位），不使用标准车位来抵扣； 5、人防区域的合理规划； 6、平时疏散口尽量考虑在主楼内，让每部 楼梯给两个防火分区使用，减少室外楼梯的 设置； 7、尽量使用标准柱跨停车，主楼柱网要考 虑车位停车尺寸要求； 8、在满足停车的要求下，尽量考虑子母车 位及微型车位的设置；
3大要素，构成完整的责任成本体系
1.1 要点1--划分责任主体
划分原则：根据发生、需求、管理的部门来划分责任主体并据此分摊考核系数
1、根据划分原则建立《责任主体责任划分基础表》 2、以此表为基础导出考核系数
责任主体责任划分 表
1.1 要点2--设定各责任目标
设定依据：根据公司内控版CB02来设定责任目标
5
主体建安成本近40%
停车通道
6
5.5
单车位横向净距
2.8
2.4Βιβλιοθήκη Baidu
两车位横向净距
5.2
4.8
三车位横向净距
7.5
7.2
车位纵向尺寸
6
5.3
41 40
40
39
39
38
同行调研均值 37.8m2/个
38
37
37
金茂悦单车位面积较同行调研均值低3.2M2/
37 36
个， 注：另计48个非标车位，计入非标车位单车
9000万
3、研究制定
3个问题
如何划分责任主体？ 如何设定各项目标？ 如何确保执行有效？
4、沟通实施
1.1 责任成本的组成要素
责任成本的“262”要素
制度文件
制度要点
保障措施
1、责任成本管理 规定
2、项目责任成本控 制表
考核 方式
管控 提示
划分 原则
责任 成本
责任 分解
责任 目标
权重 设置
1、挂钩部门绩效 2、偏差及时预警
变更前 反思：从优秀到卓越 1、变更后设计效果得到了提升，开启窗减少，成本也优化了
2、如果能一次性做到最好，也能避免无效费用的产生
变更后
1.4 成本文化建设
公司领导倡导成本文化，提倡成本意识 市场环境的变化，使杭州公司清醒的认识到加强成本管理工作的危机感与紧迫感，公司 领导在多次会议上强调成本管理是杭州公司的生命线
3、优化金额100万元以上或其他具备较强专业性、创 新性，代表本专业成本优化方向。
1、个人或团队奖项；
/
按积分兑换同等金额 2、100万元以内小额优化（每优化1万元10分）
1、个人或团队奖项；
1/年
实物奖励
2、按月度成本先锋奖累计优化金额最高者；
1、 个人或团队奖项；
1/年
实物奖励
2、 按月度成本零浪费累计积分最高者；
一、土地报 建类
刚性成本
六、费用类
二、配套类
五、园林类
三、主体建 安类
弹性成本
四、装饰类
第6页 共34页
刚性成本： 由于刚性成本客户感知度较低，因此应按行 业最优对标值实施严格管控 弹性成本： 和客户感知度相关，因此应根据本地市场 以“适配”作为管控的核心要素
¾ 地下室成本 ¾ 结构含量指标 ¾ 市政配套成本 …
518
合计
2352
201.8 538.1 60.9 360.5 694.3 521.86 2377
2、垃圾房45m2，采用无顶盖设计，不计入容积率； 3、门卫房约30m2，通过后期改造进行，不计入容积率； 4、消防控制室和智能化监控合并，面积最小化设计，仅 64m2，相比一般项目节省计15m2
2.1 方案设计阶段
1.1 责任成本--保障措施
项目概况——1.项目简介
1、挂钩绩效：责任成本纳入各部门年度绩 效考核指标
2、偏差预警：成本部对接人定期汇报责任 成本执行情况重大偏差及时预警
图：设计部年度绩效考核表
1.2 成本优化-优化方式
规律性
随机性
项目成本优化计划 定期成本优化会议
金茂悦成本优化计 划
1.2 成本优化-指导思想
按月统计，成本部专人负责台账登记
成本优化台账
关注落地措施和后续落地情况
1.2 成本优化--保障措施
优化奖励
a1
《杭州公司成本优化奖励管理办法》 杭州公司成本优化
奖励管理办法
附件一：杭州公司成本先锋奖奖励申报表
成本先锋奖申报表
附件二：杭州公司成本零浪费统计表
成本零浪费统计表
附件三：杭州公司金茂悦成本优化计划
1.1 要点5--管控提示描述
管控提示：根据各成本项目的成本影响因素，说明各阶段成本控制的关键点和控制措施，以 便责任部门落实执行
1.1 要点6--考核方式制定
项目概况——1.项目简介
考核方式：以目标达成的难易程度合理确定考核方式，并结合跨部门沟通协调的情况，适 当调整，以寻求最大公约数为原则
1.4 成本文化建设
建立内控成本调增各部门会签制度，实现从成本意识到营销意识的过渡 提出部门：调整的原因阐述和情况说明 成本部：成本测算及相关科目调整情况 营销部：说明对溢价的影响及售价调整方案 财务部：计算及说明对项目经营指标的影响
内控调增审批表单
2 成本优化落地成果
2 成本优化落地成果
杭州公司责任成本及成本优化工作经验分享
2014年10月16日
目录
一
项目成本管控思路
二
成本优化落地成果
三
下阶段成本优化重点
1 成本管控思路
1. 总 体 思 路 2. 责 任 成 本 3. 成 本 优 化 4. 无 效 成 本 5. 成 本 文 化
1 成本管理总体思路
成本管理四个层面
算的准 管的清 花的值 看的远
公司倡导的三个意识
品质
成本
营销
1.4 成本文化建设
公司例会上定期解读成本动态 A.以公司月报的形式，在公司例会上说 明项目动态变化、变更签证情况、项目 无效成本和优化奖励
B. 分享成本优化优秀案例，传承管理经 验的同时促进增强参与员工荣誉感和公 司成本文化的宣导 重大无效成本总结分析，找出管理薄弱 点，同时倡导节约光荣的风气
9000万优化目标落地情况
833
2529
6447
基本落地 尚未落地 没有落地
9 基本落地19项，合计金额6447万元，主要为：地下 车库、外立面石材面积、外墙保温、电力配套费等
9 尚未落地11项，合计金额2529万元，主要为：园林 环境、外墙门窗、保障房建造标准等
9 没有落地2项，合计金额833万元，主要为：内墙免 砌体、内墙免挂白
2 成本优化落地成果
方案阶段 1、社区配套用房规划 2、售楼处规划 3、外立面适配 4、机电标准适配
扩初阶段 1、单车位面积控制 2、人防及人防面积控制 3、建筑节能体系 4、设备用房面积控制
施工图阶段 1、基础及基坑方案比选 2、地下室结构体系 3、主体结构指标控制 4、建筑、构造做法
实施阶段 1、示范区营造 2、电梯配置标准 3、门窗适配标准 4、供配电配套费用控制
2.2 扩初设计阶段
人防及人防面积控制
人防面积12500m2优化至11500m2，7个人防单元优化至5个人防单元，优化金额334万元
1、应建设人防面积优化 a、取消部分沿街商业地下室（停车效率不高处）； b、建筑首层面积精细化计算（扣除阳台、空调机 位、干挂石材等） 2、设计人防物资库 通过开发部争取设计物资库3450m2；（人防物质库 的好处：与同样人防面积的人员掩蔽单元相比，少 一个人防单元，可节省4个口部（约200m2地下 室）、6个战时水箱、4个战时干厕、以及相应的机 电设备） 3、利用自行车库做人防 4、人防口部布置尽量借用住宅地下室出入口，或者 利用车道口布置，不占有车位设置
1.3 无效成本
组成文件
杭州公司无效成本 管理办法
无效成本界定表
无效成本案例分析 报告
制度要点
无效成本的认定 1、成本管理部在涉及无效成本的变更、指令单流程或商务洽商 完毕后，及时做好无效成本台帐（样表见附件），次月的5日期 前汇总变更、指令单中上月的无效成本进行汇总。 2、无效成本由成本管理部汇总后，知会相关部门，同时报送公 司审批。 无效成本的公布 1、无效成本由成本管理部报送公司审批后，并按月度向在公司 运营例会中公布。 无效成本的总结分析 1、50万元以上的重大无效成本由相关部门出具总结分析报告， 分析发生原因和后续整改措施，报送公司审批同意后，由成本管 理部备案。
9 外立面标准 9 园林景观标准 9 公共部位装修标准 …
1.2 成本优化--项目成本优化计划
项目成本优化计划的三大关注点
1、成本影响程度和难度系数
2、落地措施和落地情况
3、责任分解
1.2 成本优化--项目成本优化目标
成本优化事项分析及优化目标设定
图1：分类分析图
单位：万元
图2：难度分析图
售楼处规划：售楼处占用物业用房指标，部分售楼处装修可永久保留，节约后期物业用房 装修费用约50万元
2.1 方案设计阶段
外立面标准适配
A. 立面石材线条、EPS线条优化，优化金额584万元 B. 天井部分外墙饰面采用质感涂料取代真石漆，优化 金额108万元
2.1 方案设计阶段
机电标准适配
1 钢筋指标含量 7 铝合金门窗窗地比 9 外立面阳台栏杆
kg/m2 m2/m2 元/m
44 0.24 550
A
100%
1
1
80
80
B
100%
0.5
0.5
75
37.5
C
50%
0.25
0.125
60
7.5
1.75
1.625
76.92
125
1.1 要点4--责任分解到岗
责任分解：明确各成本控制项目的责任部门责任人和成本管理部对接人，实现责任到人同 时有利于跟踪落实。
项目概况
2.1 方案设计阶段
严控社区用房面积：节省计容面积约90m2，增加450万左右可售货值
1、社区配套用房进行多次面积测绘，严格按照规划 指标控制
序号
配套用房
规划要求
设计面积
1 社区卫生服务站
200
2 社区用房
525
3 公厕
60
4 养老设施
358
5 物业经营用房（0.4%）
691
6 物业管理用房（0.3%）