恒大郑州市项目定位

恒大郑州市项目定位

目录

一、郑州市房地产市场分析 (2)

（一）郑州市住宅市场分析 (2)

（二）郑州市商业市场分析 (3)

（三）郑州市写字楼市场分析 (5)

二、金水区（项目所在区域）房地产市场分析 (6)

（一）金水区住宅市场分析 (6)

（二）金水区商业市场分析 (7)

（三）金水区写字楼市场分析 (8)

三、项目市场定位分析 (8)

（一）项目立地条件分析 (8)

1、项目区位 (8)

2、项目规划指标 (9)

3、SWOT分析 (9)

（二）项目定位分析 (11)

1、项目整体定位——集居住、商业、文化等多维于一体的大型综合高尚社区 (11)

2、项目市场定位——锁定中高端市场为主 (11)

3、项目客户定位——投资客、改善性臵业客户、事业具有一定基础的中高端客户 (11)

4、项目产品定位——高层建筑，以三房为主力户型，兼顾街商铺和写字楼 (11)

5、项目价格定位——住宅类1万元/ m2，商业类3-4万元/ m2；写字楼1万元/ m2 . 11

一、郑州市房地产市场分析

（一）郑州市住宅市场分析

8 月，全市新增住宅供应量环比下降62.1%，同比上涨283.1%；成交量环比上涨18.14%，同比上涨5.67%；供求比1：2.58，新政后连续三个月供过于求的局面被打破。2009年8月至2010年8月商品住宅市场供求状况见图1.

图1 郑州市2009.8-2010.8商品住宅市场供求状况

数据来源：cric系统本月供应量跌至40万方以下，一方面可能是前期市场投放量过大，连续三个月供过于求的态势使得地产商放慢了出货的速度和体量，另一方面是为了更好的集聚能量迎接房地产的“金九银十”。成交量方面，本月恢复到90万方以上，一是受上月供应增加影响，新开盘新推案促使大批量成交；二是本月大部分楼盘销售均价低于市场预期，也是促使本月成交的主要动力。但是市场表现依然供过于求，市场存量递增。总体来看，郑州住宅市场受政策影响不大，目前需求仍保持较旺盛的势头。

图2 郑州市2009.8-2010.8商品住宅市场均价走势图

数据来源：cric系统从2009年8月至今，郑州市住宅商品房的价格基本保持上升的态势，郑州住宅商品房的月均价1年间约上升了20%。近三个月来住宅商品房的均价维持在5500元/平方米上下。由此可分析，新政实施对郑州市商品房的价格影响不大，市场刚性需求仍然存在，2010年郑州住宅商品房的价格升幅空间较大。

（二）郑州市商业市场分析

8 月，全市新增商业供应量环比上涨2.33%，同比上涨300.7%；成交量环比上涨7.32%，同比上涨5.20%；供求比1：1.62，连续第三个月呈现供小于求的市场局面。2009年8月至2010年8月商业市场供求状况见下图3.

本月商业市场投放量较7月略微放量，维持在5万方以上，较5月份商业市场投放量剧减，一方面因为前期商业投放量还待市场消化，另一方面，参照09年三季度商业市场供应，地产商在商业市场上对“金九银十”有同样的考虑；自新政后，成交量始终维持在8万方上下，这说明郑州市场对商业地产的需求受新政的影响较小，需求势头强劲。

图3 郑州市2009.8-2010.8商业市场供求状况

数据来源：cric

系统

图4 郑州市2009.8-2010.8商业市场均价走势图

数据来源：cric 系统

郑州市商业市场价格的波动幅度则较大， 2010年5月份达到阶段最低值，此后，商业市场回暖，连续连续6个月保持着强劲的上升势头，至本月价格均值已回升至10804元/平方米，随着经济形势好转，内需拉动消费，商业市场行情将出现又一波高峰，市场对商业的需求必将增加，而在供给不能满足的情况下，价格势必存在可观的上涨空间，由此可分析未

来郑州商业市场存在可观的升值空间。

（三）郑州市写字楼市场分析

8 月，全市新增写字楼供应量环比下降63.82%；成交量环比下降8.19%，同比上涨42.72%；供求比1：2.34，自2010年2月连续六个月供大于求的市场局面被打破。2009年8月至2010年8月写字楼市场供求状况见图5.

图5 郑州市2009.8-2010.8写字楼市场供求状况

数据来源：cric系统进入2010年以来，郑州市写字楼市场的供应量保持放量增长态势，截止本月，供过于求的局面得以逆转，写字楼供应量跌至5万方以下，前期市场投放量过大，连续6个月供过于求的态势是使得地产商放慢了出货的速度和体量的主要原因。成交量方面，较上月有小幅下降，但仍达到9万方以上，一是受前几个月供应增加影响，新开盘新推案促使大批量成交；二是市场需求依然很强，大量成立的企业对写字楼的需求依旧强劲。

总体来看，随着国际金融危机阴云的逐渐消散，企业经营业绩的换暖，在未来的几年，郑州市写字楼将有很大的市场容纳空间。

郑州市2009.8-2010.8写字楼市场均价走势图可参见下图6，从总体来看，郑州写字楼处于“价量齐升”的状态，市场成交活跃，8月写字楼市场均价较上月小幅上涨，达到8989元/平方米，随着经济形势复苏，2010年下半年对写字楼的需求将达到一定的热度，这样势必带来写字楼价格的上涨，2010年下半年郑州市写字楼市场存在巨大的发展潜力。

图6 郑州市2009.8-2010.8写字楼市场均价走势图

数据来源：cric系统二、金水区（项目所在区域）房地产市场分析

（一）金水区住宅市场分析

本项目位于河南科技市场的核心商圈，周边住宅楼盘卫星图与项目信息可见图7和表1

图7 项目周边楼盘卫星图

来源：cric系统

表1.项目周边楼盘信息

数据来源：cric系统金水区作为郑州的成熟区，地块价值高，拿地成本相对较高，高层、小高层的建筑既能降低成本，又能形成城市景观。除二、三房等主力户型外，小户型在金水区的前景也很乐观。

从表中数据可知，项目周边楼盘的毛坯房均价多数在7500-8000元/m2之间。目前郑州住宅商品房的均价为5500元/m2，高端住宅达到8000元/m2以上，表明本项目地处中高档住宅区内。

除了正弘蓝堡湾二期还未开盘，其他几个楼盘在目前市场行情下表现很好，其中8月份刚刚开盘的英地•天骄华庭，去化率就高达90.68%，这样的市场表现说明了金水区的住宅市场行情喜人，随着改善性需求、投资需求的重新释放，未来几年金水区住宅市场潜力巨大。

（二）金水区商业市场分析

项目所在区域是郑州成熟区域金水区，且位于河南科技市场的核心区域，周边商业发达，属于区域型商业市场。该区域目前没有新开发的商铺，现有的商铺大多已有10年左右的楼龄，均已销售完毕。根据实地调查，该区域的二手写字楼均价在6000元/ m2左右，首层商铺售价为3-5万元/ m2。详见下表2