商业广场项目再定位建议书

工程1003班学号：201040907 鄢国章都市广场项目再定位建议书

一、项目概况及周边商业环境

．都市广场项目概况1

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．金科花园小区的配套状况2金科花园作为成都市超大型的城市级社区，

共分为三期，合计约52万平方米，规划总户数约2万4千户，居住人口可达到8万多人，其中金碧花园一期共由6栋32层高层，2栋11层小高层组成，约6000

．周边商业状况3●众多楼盘聚集：

在项目辐射区半径1公里的范围内，拥有海珠区最多、最集中的住宅小区30个，以XX都市广场为中心的1公里范围内分布着颐景华苑、英豪花园、好信广场、爱都新天地、晓港湾、锦绣星城、星城格调等，且仍在不断地扩充与发展中。此外，多个新楼盘在建或正处于销售中，包括第三金碧、颐景华苑、晓城、叠水雨林、丽林景苑、顺景商港(写字楼项目)等楼盘，为商业广场未来的消费潜力注入新的活力。

●商业气氛已初见规模。

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大型商业中心附近已有良好的专业市场氛围。项目东北面是中大五凤布匹市场，年，苏宁电器、麦当劳、肯德基等快餐连锁店已开5好信广场、晓港湾已经开业年，除了百佳超市、各楼盘临街商铺生意越开越旺，商业气氛已初见规模。业2 ●专业市场气氛浓厚南洲路成为广州海珠区商东晓路、由于地铁及广州大道南的

周边环境逐步改善，建材等专业市场规模南洲路一带汽车配件、业发展的热门板块，加上工业大道、海印粮油市场以及海印茶叶市场的兴建，二手车交易市场、初现，瑞宝粮油市场、周边专业市场氛围更加浓厚。整体商业规模较小，空置现象较多。●

但附近零星分布的宅基从整体环境方面，虽然近期路段的整体环境已得到提升，工业大汽车配件、建材等市场仍对整体形象构成一定影响。地及简陋的汽修厂、并以道南路虽有一些正在经营的商铺，但多是临街小铺或大型社区里的小商铺，经营饮食、小百货、小五金等的中低档商铺为主；另外，工业大道南路一些开发，顺景商港空商开发的商业裙楼出现了很多空置现象，如爱都新天地空置约60% 。90%置约，金碧都市广场空置37%

4．周边居民消费状况分析：

■以工业大道南路、南洲路为中心的方圆1.5公里内，有逾30万常住人口。项目辐射区内人口总量近50万人，其中核心商业圈约20万人，次级商业圈约30万人。

■金科花园小区内工薪阶层数量相当多，其中以海珠区周边居民为主，也有部分东山及天河的白领一次置业于此。

■作为新兴人口聚居地，目前工业大道南路、南洲路一带住家仍以本地中低收入人群、外来就业人群为主，整体消费结构处中下层，消费能力仍有待增强。

■星群制药厂、广州化学试剂厂等大型工厂的工人，一般都在南洲路一带居住及消费。

■金牛区目前尚未有上规模,高档次的大型商业中心,缺乏完善的,高层次的商业网络体系,难以吸引外区消费者,甚至连本区的消费者也外流到其他区消费，民在消费的时候往往不是光顾附近的小商号，就是过桥到西关或海珠区中部江南大道去购物，消费力大量外流

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二、项目目前经营状况分析

项目前期招商情况1.■2006年4月初都市广场开始接受租赁登记

■2006年6月正式全面对外招租，将推出月租3000元起超低起点商铺，含金量最高的金钻铺王仅有18间，面积4平方米到480平方米不等。

■百佳超市、苏宁电器、浦发银行、周六福珠宝、登喜路、金盾、特乐路、啄木鸟、诺基亚专卖店等近30家知名品牌抢先进驻，出租率达75%

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．项目目前经营状况分析2平24000都市广场由金碧花园东、西两栋四层

裙楼共同组成，总建筑面积达平方米，裙楼每层层18800方米，西区裙楼四层共5200平方米，东区裙楼四层共米。经过一年多的经营，西区裙楼经营状况一直良好，而东区裙楼则经历了5高二到现在的生意冷清。复杂的变化过程，尤其是首层和三层从招商初期的火暴，层百佳超市则一直生意很好。）西区业态分布（1 5200平方米。西区裙楼每层面积为1300平方米，四层共

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分析：西区招租率100%，各商家经营状况良好，即使处于物业北向的万宁也营业状况良好。

（2）东区业态分布

分析：东区首层招租率约25%，大量商铺空置，根据其他商家反映，原来的已搬6

走的商家均是在今年元旦结束营业，主要是一些女装和皮鞋皮具的商家；剩余的商家还有7家，主要从事内衣、金银首饰、妇婴用品、美容护肤品、精品、皮鞋皮具、女装，营业状况最好的是金银首饰、美容护肤品。

（3）东区群楼商铺空置情况统计

分析：，据物业管理人员介绍，三层的餐饮只91.5%①空置率最高的是第三层，达到了 20062成功引进了家，其他位置从年以来一直空置，根据商场内其他商家的反映，当②其次空置率比较高的是首层，达到了75.9%、金盾等知名品牌，60%以上，还拥有OK100初首层招租比较成功，出租率达到了现在首层仅存的知名品牌只有周六福珠宝。③2层因为有百佳超市的经营，聚集了全商场最多的人流，这一层除了真功夫以外，生意都不错。

三、工业大道南路商业走廊的分析

．工业大道的变迁1）工业大道的过去1（7

工业大道以前是海珠区的商业中心，洪德路商业街（女人街）的繁华当时可与北京路和上下九齐名，沙园灯光夜市可与西湖路的灯光夜市齐名，还有纸厂路商业街，当时有间中山五路百货店分店（新大新百货公司的前身），纸厂电影剧院，酒店和众多商铺，都几繁华。本人小时候经常到那里睇电影和买书。后来江南大道的崛起：江南新村小区，南丰商场，海珠购物中心和江南西商业街的出现逐步替代了工业大道成为海珠区新的商业中心。不过，当时的工业大道工厂众多，污染严重，环境恶劣，真的不适合居住。

）工业大道的改造2（工业大道以前给人的印象是工厂林立、尘土飞扬、道路拥挤、交通不便, 进入九十年代，农药厂搬迁是个里程碑，经过近几年旧城区改造和工厂搬出市区还地于民的政策影响下，工业大道和附近的宝岗大道发生了翻天覆地的变化。从1999年起，恒大集团、光大、保利、富力等开发商的加入令工业大道发生了质的变化。五年前保利花园周边连个象样的超市都没有，现在生活配套基本齐全，而且档次越来高，选择越来越多，可以预期我们生活也会越来越方便。庄头公园最近落成，地铁二号线延长线动工，最近新港西路通车，东晓南放射线也试通车，许多国内和国际大型超市如百佳、广百、家乐福等相继进驻，工业大道板块已一跃成为海珠区最成熟的生活社区之一。