昆山房地产发展所经历的几个阶段

昆山房地产发展所经历的几个阶段

改革开放以来，城市住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出，房屋和土地的有偿使用开始进入流通领域，房地产开发企业应运而生，房地产业成为新的投资热点，成为新兴的产业，经历稳步发展后进入快速上升的通道。

（一）缓慢起步阶段（1988-1992年）

这一时期我国确立了社会主义商品经济理论。“房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分”的观点得到了确认，从而极大地推动了市场机制在房地产领域的发展。经营性的房地产开发公司步入起步阶段。截止1992年底，昆山共有房地产开发公司9家。房地产投资规模逐步扩大。1988－1992年完成投资额分别为0.41亿元、0.32亿元、0.28亿元、0.71亿元、0.90亿元；五年内商品房竣工面积累计达到52.62万平方米；销售面积共为34.73万平方米。

综观这一时期昆山房地产市场的发展情况，虽然企业规模不大，发展比较缓慢，但实现了突破性的进展，更重要的是经历这一时期的发展，形成了昆山房地产市场雏形。

（二）快速增长阶段（1993年）

1993年，建立社会主义市场经济成为共识，昆山国民经济呈现了高速增长的势头。伴随着住房制度改革的推行，房改政策效应的释放，引发了一轮房地产发展高潮。

1、房地产企业数量迅速增加。1993年昆山房地产开发企业猛增至46家，其中，内资35家，三资11家。

2、房地产投资成倍增长。1993年完成投资6.83亿元，比1992年增长6.58倍，是前五年总和的2.61倍。

3、商品房开发和竣工面积不断扩大。1993年昆山房地产施工面积135.74万平方米，竣工面积57.89万平方米。

4、商品房销量猛增，价格快速飚升。1993年销售面积34.41万平方米，比1992年增长2.80倍；房价比1992年上升了71.7%，成为房价上涨最快的一年。

（三）调整回落阶段（1994－1997年）

1993年，昆山房地产业的发展是惊人的，虽然它为昆山房地产市场的发展打下了坚实的基础，但由于发展速度过快而产生了一些问题，从而引发了一轮调整。

房地产投资出现逐年回落趋势。1994－1997年完成投资分别为5.31亿元、4.15

亿元、4.16亿元、3.54亿元。

房地产由供不应求转变为供过于求，商品房销售逐年萎缩。1994-1997年每年销售面积分别为30.10万平方米、19.62万平方米、26.31万平方米和25.93万平方米。由于每年商品房竣工面积仍维持较高数量，加上房价上下波动较大，市场在短期内难以消化，造成空置严重。1995年昆山商品房空置量达到8.89万平方米，到1997年底，达到13.45万平方米，供大于求的矛盾相当突出。

（四）稳步发展阶段（1998－2001年）

1998年后，中国成功地实现国民经济软着陆。为保持国民经济持续增长，中央政府采取了积极财政政策，旨在通过增加投资拉动经济发展。同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增长点和新的消费热点，并出台了一系列促进房地产市场发展的相关政策。昆山房地产市场在此大背景下进入了稳步发展阶段。

房地产投资开始稳步上升, 1998－2001年完成投资分别为5.21亿元、5.98亿元、6.69亿元、7.24亿元；商品房销量开始不断扩大,销售面积分别为31.21万平方米、31.66万平方米、51.37万平方米和64.80万平方米；需求的增长带动了房价逐年上升，这四年的房价分别为1338元、1449元、1485元和1756元。

（五）高速发展阶段（2002年至今）

2002年以来，随着昆山经济步入发展的繁荣期，社会和城市建设的全面提升，昆山房地产发展也进入了黄金阶段。

1、房地产开发力量不断壮大。至2004年10月，有资质的房地产开发企业已达206家，注册资金为41亿元，三年内增加了100多家开发企业。随着越来越多的“三外”（外地、外资、外行业）企业强势进入昆山，房地产市场竞争进一步加剧，掀起了大规模的开发浪潮。

2、房地产开发投资履创新高。2002年完成投资22.19亿元，比2001年增长2.06倍；2003年投资扩大到28.09亿元；2004年1-10月已完成44.92亿元，预计全年将高达55亿元。

3、建设规模连年突破。2002年、2003年、2004年1-10月施工面积分别为353.81万平方米、756.82万平方米、830.24万平方米；2002年比2001年增长2.84倍。

4、商品房销售持续火爆。2002年销售面积88.08万平方米，比2001年增长36.2%；2003年达173.08万平方米；2004年1-10月已达73.79万平方米。预售的形势更是超过现房的销售，2002年预售面积82.38万平方米；比2001年增长1.18倍；2003年达203.18

万平方米。

5、房价一路攀升。2001年，昆山房价已出现已快速上涨的趋势，涨幅已达18.2%；2002年房价一举突破2000元大关，至2097元，涨幅19.4%；2003年达2546元，涨幅21.4%；2004年10月已达2954元，涨幅16.0%。

6、楼盘开发进入大盘时代。进入21世纪，开发的楼盘日趋规模化，如新港湾、江南明珠苑、怡景湾、昆山花园、都市现代城、阳光世纪花园、雍景湾、娄邑等大型楼盘日见增多；进入2004年，绿地、华地两个超级大盘的启动，宣告了大盘时代已经到来。

7、二级市场充满生机。二级市场的交易十分活跃，2002年二手房交易47.41万平方米，2003年达到106.58万平方米。二级市场的活跃，促进增量市场的发展，一、二级互动，推动了我市房市持续升温。二级市场供需的迅速扩大，促进房产中介迅猛发展，目前昆山约有各类房产中介500多家。

综观1988年以来，昆山房地产经历了两个发展周期。第一轮，即前三个阶段，由于房地产市场尚未形成，众多的开发商被房地产业的高利润所诱惑，对其投资高、开发周期长，风险大缺乏足够的认识，因此出现一哄而上、争先恐后搞开发的局面，导致开发过热，大量空置房积压。第二轮，即后两个阶段随着房地产市场机制的逐步建立，竞争环境的日益改善，昆山房地产经过了四年的平稳发展阶段，逐步走向成熟，市场趋于繁荣。

二、促进房地产发展的因素

昆山房地产快速发展基本是建立在市场需求基础上的。改革开放以来，随着昆山市场经济地位的确立，推动了住房商品化的发展，而住房制度改革更象是催生剂，把房地产开发推向市场化。昆山实施的外向开放型战略使得市场化的步子更大，速度更快。

（一）经济持续高速发展的使房地产发展成为必然趋势。

1、昆山经济持续高速发展。从上世纪九十年代初开始，昆山走上外向型发展之路，加快工业化进程，经济呈现出持续高速发展的态势，从1991—2003年，生产总值（按现价计算）年平均增速达到27.0%。尤其是进入21世纪，随着产业结构的提升，以IT产业为首的产业集聚，工业化发展进入快速成长期，国民经济出现了前所未有的增长势头，近两年昆山生产总值（按现价计算）增速均超过36%，强大的工业支撑和迅猛的经济发展成为昆山房地产发展的内在动因。

2、房地产发展与经济发展阶段相适应。国际经验表明，当一国人均GDP达到600−800美元时，房地产业特别是住宅业开始步入高速发展期，人均GDP达到1300至8000美元，这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。2003年，我市人均GDP已高