xx昆山房地产市场趋势分析报告

xx昆山房地产市场趋势分析报告

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xx房地产市场趋势分析报告

一、投资开发情况趋势分析

2000-xx年昆山市房地产开发投资、施竣工及情况简表

（亿元；万平方米）

说明：

由上图，昆山市房地产施、竣工面积xx年首次出现下滑，其中竣工面积下滑幅度较大。说明昆山市房地产投资规模出现回落。对照下表，房地产投资额仍然保持较高增幅，反应了：一，房地产投资成本提升；二，昆山市房地产开发的品质的提升。

由上图，销售面积继续保持较高幅度增长，在xx年下半年以来昆山较快的情况下，销售仍然保持较快的速度，最终07年在房地产

销售均价增幅10.68%，全年实现销售面积512.22万平米，比上年增长45.4%，显示出昆山房产市场惊人的消化能力。

由上表，xx年销售面积与竣工面积基本持平，xx年新增供应基本被消化殆尽；同时，前些年份积压的滞销房受惠于这轮房价上涨，得到有效释放，如：君临天下花园、凤凰城等。一些地段不佳、设计欠妥、工程质量不高、推广不力的都在这一轮房价上涨中受惠，房地产商，尤其住宅类产品开发商销售压力锐减。

二、销售情况走势及市场分布情况

2.1，昆山房产成交量走势图（xx.01-xx.05）

说明：（缺xx年2月份数据，春节期间）

周期性因素说明：如图，07年月度成交量的最低点是3月份，是春节假期的影响；同样xx年的成交量最低点是2月份，1月份其次。通常每年在春节前后出现一个连续的波谷，也是全年成交量的最低点。同样，首5.1和10.1黄金周的影响，在每年的6月和10或11月份出现波峰，创下全年的阅读成交最高记录。从春节后，至5.1，这期间是房地产商逐渐发力的一段时间，月度成交量逐渐上升，至6月份达到最高，然后趋于稳定。

根据分析，由上图反应了xx年是一个典型的周期性年度。

据上图，观察xx年1-5月份成交量走势，相对于xx年年初来说，有一个较好的开局，由年初3月份的3442攀升到5月份的3892套，基本达到xx年稳定期成交量水平。实际上的一个潜在背景是，自xx年10月到xx年5月底，昆山市房地产均价上涨了近1000元/平米，增幅约18%左右。

在这一轮房价上涨中一个关键影响，是促使了昆山人、新昆山人对昆山市城市地位的心理认同的质变。此前，多认为昆山不过是一个小县城，房价上涨有限；而今多数人已经接受昆山将迅速与上海、苏州接轨，房价亦然。

2.2昆山房产成交量分布图（单位，套）

说明：

昆山市区及近郊板块：由上图，可见在昆山市区及近郊板块中，城西和城北依然是两个最主要的房产板块，2板块内成交量共占全市总量的1/3强。城南板块以10%居第三。值得注意的是，城东板

块最近一些新盘的陆续推出，城东板块所占比重将会出现显著提高。

国际商务城（花桥）板块，绿地旗下的几个项目在其中有决定性影响，据统计，绿地项目的批准销售套数占总量约50%，已销售套数占63%。下表是绿地目前已经批准销售的项目的销售情况（xx年6月17日数据）。

沿沪产业园（千灯）板块，占全市成交总量的8%，排在10个板块第7位；乡镇板块第3位，居花桥和张浦之后。

三，昆山的房价

3.1，昆山房价历史情况（2000-xx）

说明：（以上数据昆山市 ___）

上图清除反应了近年来昆山房价的变化及趋势，7年来（至xx 年）昆山房价增涨了187%，房价最高年增幅达21.4%，最低在xx年也达到8.36%。总体来说，昆山房价上涨极为迅速。

xx年房价涨幅出现明显回落，从上年的20.21%降到8.36%，降低了12个百分点。原因是两方面的，一方面昆山房价连年上涨，至xx年已经达到一个相对高点；另一方面是宏观调控的直接干预以及对购房者心理的影响。

xx年房价涨幅回升，报收10.86%。值得注意的两个现象是：一，xx年上半年昆山房价仍然保持相对平稳，换句话说是xx年房价上涨10.86%具体表现为下半年房价的“剧变”；二，高涨幅下的高成交量。

3.2昆山房价最近一年来的变化（居住类产品）

分析方法说明：

ü在昆山市区及近郊区选取50个有代表性的楼盘，（xx年10月42个，xx年6月52个）测算平均价格；

ü个案价格变化情况例证。

1，按项目总建筑面积大小，加权计算。

xx年10月，市区及近郊42个代表楼盘的加权均价是4575元/平米；

xx年6月，市区及近郊52个代表楼盘的加权均价是5509元/平米；比xx年10月，增长934元/平米，增幅20.4%。

2，简单平均计算

xx年10月，市区及近郊42个代表楼盘的简单平均计算价格是4678元/平米；

xx年6月，市区及近郊52个代表楼盘的简单平均计算价格是5520元/平米，增长842元/平米，增幅18.0%

3，例证

小结：xx年下半年以来，昆山市区及近郊房价上涨趋势非常明显。不少住宅项目均价上涨了7000-1000元/平米。最高上涨额度是2000元/平米；最高上涨幅度是38.3%。

总体而言，昆山市区及近郊房价上涨幅度在18-20%左右。

四，千灯区域房产市场分析

4.1，xx.01-xx.05千灯房产成交量走势图

说明：

由上图直观来看，易做出千灯房产市场出现整体急剧下滑的判断，其实不然。

应当注意到的是，xx年初一直到4月底，千灯一些在售项目基本处于无房可售的现象。汉城国际一期售完，二期预售证迟迟未取得；佑林泰极普通公寓基本售完，在售仅为精装修单身公寓；人和家园住宅售完；华强阳光都城花园住宅基本售完；商铺秦峰广场基本售完。而这些项目正式07年中比较旺销的项目。

根据秦峰广场的购买客户分析，发现苏州（园区和新区）、昆山市区的购房者占较大比重(苏州占31%，昆山市区22%，相对而言千灯本镇居民占28%)，以及现场观察、竞争个案踩点，均发现区域内的投资型产品（尤其商铺）很受购房者青睐。

另外，佑林泰极和汉城国际作为乡镇住宅项目的标杆，均取得不错的销售业绩。