xx昆山房地产市场趋势分析报告

xx昆山房地产市场趋势分析报告
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xx房地产市场趋势分析报告
一、投资开发情况趋势分析
2000-xx年昆山市房地产开发投资、施竣工及情况简表
（亿元；万平方米）
说明：
由上图，昆山市房地产施、竣工面积xx年首次出现下滑，其中竣工面积下滑幅度较大。

说明昆山市房地产投资规模出现回落。

对照下表，房地产投资额仍然保持较高增幅，反应了：一，房地产投资成本提升；二，昆山市房地产开发的品质的提升。

由上图，销售面积继续保持较高幅度增长，在xx年下半年以来昆山较快的情况下，销售仍然保持较快的速度，最终07年在房地产
销售均价增幅10.68%，全年实现销售面积512.22万平米，比上年增长45.4%，显示出昆山房产市场惊人的消化能力。

由上表，xx年销售面积与竣工面积基本持平，xx年新增供应基本被消化殆尽；同时，前些年份积压的滞销房受惠于这轮房价上涨，得到有效释放，如：君临天下花园、凤凰城等。

一些地段不佳、设计欠妥、工程质量不高、推广不力的都在这一轮房价上涨中受惠，房地产商，尤其住宅类产品开发商销售压力锐减。

二、销售情况走势及市场分布情况
2.1，昆山房产成交量走势图（xx.01-xx.05）
说明：（缺xx年2月份数据，春节期间）
周期性因素说明：如图，07年月度成交量的最低点是3月份，是春节假期的影响；同样xx年的成交量最低点是2月份，1月份其次。

通常每年在春节前后出现一个连续的波谷，也是全年成交量的最低点。

同样，首5.1和10.1黄金周的影响，在每年的6月和10或11月份出现波峰，创下全年的阅读成交最高记录。

从春节后，至5.1，这期间是房地产商逐渐发力的一段时间，月度成交量逐渐上升，至6月份达到最高，然后趋于稳定。

根据分析，由上图反应了xx年是一个典型的周期性年度。

据上图，观察xx年1-5月份成交量走势，相对于xx年年初来说，有一个较好的开局，由年初3月份的3442攀升到5月份的3892套，基本达到xx年稳定期成交量水平。

实际上的一个潜在背景是，自xx年10月到xx年5月底，昆山市房地产均价上涨了近1000元/平米，增幅约18%左右。

在这一轮房价上涨中一个关键影响，是促使了昆山人、新昆山人对昆山市城市地位的心理认同的质变。

此前，多认为昆山不过是一个小县城，房价上涨有限；而今多数人已经接受昆山将迅速与上海、苏州接轨，房价亦然。

2.2昆山房产成交量分布图（单位，套）
说明：
昆山市区及近郊板块：由上图，可见在昆山市区及近郊板块中，城西和城北依然是两个最主要的房产板块，2板块内成交量共占全市总量的1/3强。

城南板块以10%居第三。

值得注意的是，城东板
块最近一些新盘的陆续推出，城东板块所占比重将会出现显著提高。

国际商务城（花桥）板块，绿地旗下的几个项目在其中有决定性影响，据统计，绿地项目的批准销售套数占总量约50%，已销售套数占63%。

下表是绿地目前已经批准销售的项目的销售情况（xx年6月17日数据）。

沿沪产业园（千灯）板块，占全市成交总量的8%，排在10个板块第7位；乡镇板块第3位，居花桥和张浦之后。

三，昆山的房价
3.1，昆山房价历史情况（2000-xx）
说明：（以上数据昆山市 ___）
上图清除反应了近年来昆山房价的变化及趋势，7年来（至xx 年）昆山房价增涨了187%，房价最高年增幅达21.4%，最低在xx年也达到8.36%。

总体来说，昆山房价上涨极为迅速。

xx年房价涨幅出现明显回落，从上年的20.21%降到8.36%，降低了12个百分点。

原因是两方面的，一方面昆山房价连年上涨，至xx年已经达到一个相对高点；另一方面是宏观调控的直接干预以及对购房者心理的影响。

xx年房价涨幅回升，报收10.86%。

值得注意的两个现象是：一，xx年上半年昆山房价仍然保持相对平稳，换句话说是xx年房价上涨10.86%具体表现为下半年房价的“剧变”；二，高涨幅下的高成交量。

3.2昆山房价最近一年来的变化（居住类产品）
分析方法说明：
ü在昆山市区及近郊区选取50个有代表性的楼盘，（xx年10月42个，xx年6月52个）测算平均价格；
ü个案价格变化情况例证。

1，按项目总建筑面积大小，加权计算。

xx年10月，市区及近郊42个代表楼盘的加权均价是4575元/平米；
xx年6月，市区及近郊52个代表楼盘的加权均价是5509元/平米；比xx年10月，增长934元/平米，增幅20.4%。

2，简单平均计算
xx年10月，市区及近郊42个代表楼盘的简单平均计算价格是4678元/平米；
xx年6月，市区及近郊52个代表楼盘的简单平均计算价格是5520元/平米，增长842元/平米，增幅18.0%
3，例证
小结：xx年下半年以来，昆山市区及近郊房价上涨趋势非常明显。

不少住宅项目均价上涨了7000-1000元/平米。

最高上涨额度是2000元/平米；最高上涨幅度是38.3%。

总体而言，昆山市区及近郊房价上涨幅度在18-20%左右。

四，千灯区域房产市场分析
4.1，xx.01-xx.05千灯房产成交量走势图
说明：
由上图直观来看，易做出千灯房产市场出现整体急剧下滑的判断，其实不然。

应当注意到的是，xx年初一直到4月底，千灯一些在售项目基本处于无房可售的现象。

汉城国际一期售完，二期预售证迟迟未取得；佑林泰极普通公寓基本售完，在售仅为精装修单身公寓；人和家园住宅售完；华强阳光都城花园住宅基本售完；商铺秦峰广场基本售完。

而这些项目正式07年中比较旺销的项目。

根据秦峰广场的购买客户分析，发现苏州（园区和新区）、昆山市区的购房者占较大比重(苏州占31%，昆山市区22%，相对而言千灯本镇居民占28%)，以及现场观察、竞争个案踩点，均发现区域内的投资型产品（尤其商铺）很受购房者青睐。

另外，佑林泰极和汉城国际作为乡镇住宅项目的标杆，均取得不错的销售业绩。

目前总体来说，千灯板块的市场前景还是比较乐观的，但需注意投资型产品的总价（对投资金额大小的限制）。

一个例子是卿峰丽景的沿街三层商铺，单位面积170平米左右，总价约70万左右，据了解购买客户以苏州地区为主（据称千灯本地居民购买力相对不足）。

4.2，千灯的房价
分析方法说明：
ü选取千灯在售的12个项目（居住类物业），对比xx年10月的销售价格和xx年6月的销售价格，计算平均价格。

ü简单平均
1，根据项目规模大小加权计算
xx年10月，千灯镇居住类物业11个项目的加权平均价格是3100元/平米；
xx年6月，千灯镇居住类物业11个项目的加权平均价格是3844元/平米；增长了744元/平米，增幅为24.0%。

2，简单平均
xx年10月，千灯镇居住类物业11个项目的简单平均价格是3363元/平米；
xx年6月，千灯镇居住类物业11个项目的简单平均价格是3900元/平米；增长了537元/平米，增幅为16.0%。

3.例证
小结：
xx年下半年以来，伴随昆山市区房价的日益上涨，以及受苏州园区房价快速上涨的影响，千灯的房价也出现了明显上涨，目前区域住宅多层售价在3000-3500元/平米，小高层售价在3500-5100元/平米。

总体来说，从xx年10月到xx年6月，千灯房价增幅在20%左右。

目前，商铺售价4100-11000元/平米。

最低为卿峰丽景的尾盘三层商铺，4100元/平米起；最高为玉带商业广场均价11000元/平米，包租5年，回报30%。

五，花桥区域房产市场分析
5.1，花桥房产成交量走势分析（xx.01-xx.05）
说明：
根据上文分析，绿地的几个项目对花桥房产总成交量有决定性影响，分析花桥的房产成交量走势，必须先了解绿地几个项目的推盘时间和销售情况。

如图，以xx年8月份为例，本月总成交1030套中，绿地旗下项目以804套，几乎占80%（启航社以474套创造昆山市月成交记录）。

接下来的9月份，绿地的项目总成交量约700套，占约70%。

10月，也达到了总销700多套的成绩。

接下来看总成交量相对较低的情况，在08年5月，总成交397套，绿地旗下项目总成交260套，占65%。

08年4月份，绿地启航社和国际花园四期分别成交193和121套，占总量438套的71.7%。

除绿地外，其他几个销售较好的项目有玉源国际、亚太广场、中泰大厦，住宅类有国际华城和中城花桥国际。

目前办公楼产品亚太广场一期、中泰大厦和中置大上海销售率分别达到67%，88%和88%。

总体还剩约300套房源可售。

新推出的绿地总部商务楼279套，已售27套。

港汇国际广场494套已取得预售证，还未正式开始销售。

商业类，赛格电子市场批准预售5031套，实际签约603套，仅12%。

易初莲花购物广场批准预售190套，签约仅23套。

5.2，花桥的房价
花桥的房产市场有一定的特殊性，楼盘状态差异比较大。

地理位置分布不集中，相同物业形态的产品较少，可比性差（尤其是商业和住宅）。

六、走势预测判断
基本面继续保持良好态势：昆山经济发展和城市建设继续保持较高增速，xx年常住人口增长18万人，总量达到158万人。

居民收入继续保持较高增幅，xx年全市在岗职工平均工资2.97万元，增
14.3%；农村居民人均纯收入10615元，增12.8%。

年末城乡居民存款余额316.46亿元，人均4.65万元。

xx年良好趋势延续：xx年昆山房价涨幅明显，在房价保持较高速度上涨的情况下，全年商品房销售面积增长了45.4%。

如此高的总量和增幅，除说明昆山市场的火热之外；因为销售良好，前些年份积压的滞销房被释放出来，房源存量总数有明显减少，供求关系发生明显改变。

交通硬件改善加速长三角一体化进程：动车组的投入使用实现了上海-昆山18分钟，苏州-昆山16分钟；苏昆便捷化班车；京沪高铁、城际轻轨，以及上海通往花桥的地铁11号线等等。

交通的改善不仅拉近了沪苏昆之间的时空距离，也提高了对昆山城市地位和形象的心理认同感。

购房心理变化：购房心理的变化对昆山房地产市场的影响是决定性的。

虽然昆山房价近年来连续出现较高速度的上涨，但与周边城市相比，价格还处于低位。

购房心理变化的关键作用在于，促使昆山人（新昆山人）及周边城市投资者对昆山城市地位认同的质变，昆山城市被接受将稳定快速与周边上海、苏州等地水平靠拢。

认为昆山房价上涨具有更充分的理由，认为昆山将迅速上涨，购房宜趁早已基本成为普遍共识。

基于以上数据及分析，对xx年昆山市总体行情做出如下判断：
xx年，昆山房地产市场总体形势看好。

这在今年5.1房展会，和其后一些楼盘的销售情况可以得到证实。

事实上，目前的昆山的房地产市场甚至可以说是存在一股抢购的风潮。

对与房价持强上涨预期。

居住类产品可能出现继续上涨。

良好的销售情况，甚至抢购必然会成为一些房产商上调房价的理由，因此，认为在接下来的几个月内，昆山房价可能出现继续上涨。

居住类产品销售好于投资型产品。

在调查中发现，在xx年下半年的这轮房价上涨中，居住类产品房价上涨比较明显，受益较多。

而投资型产品：商铺和办公价格上涨不明显。

原因是，投资型产品的投资收益情况并未出现明显变化。

客观来说，目前昆山的商业项目总体处于过剩状态，有不少一部分商铺购买者尚处于养铺阶段，短期内难以发生根本性变化。

因此，相对住宅来说，近期商业项目的销售压力要相对大一些。

国际商务城板块整体形势好，竞争压力增强。

花桥板块的总体走势一方面与昆山整体行情水涨船高；另一方面xx年来，国际商务城
建设速度加快，区域建设、招商等均成效显著，一些大型商业、办公及住宅项目陆续启动，整个板块的市场关注度08年将有显著提高。

但，应注意到目前板块内主要是投资客购买，入住率短期内将保持较低水平。

沿沪产业园板块总体走势看好，营销须有所侧重。

今年千灯商业将有几个新项目面市，千石商业广场、玉带商业广场、玉兴广场，清华名城也有部分商业房源。

玉带商业广场价格高开至11000元/平米，并包租年。

根据秦峰广场客户分析，应适当加强在苏州和昆山市区的营销推广力度。

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