扬州房地产市场投资报告

第一部分、城市概况

一、地理位置

地处中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。其南部濒临长江，北与、接壤，东和、毗联，西、交界。

独特的地理位置使它既能融入都市圈，又能接受经济圈的辐射，还能连接南经济板块和滨江近海的新兴工商城市。

各主要城市分布图

二、行政区划

现辖3个区,分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。

三、交通情况

1、公路交通

现有高速公路196公里，京沪高速、宁通高速在此交汇，在率先实现县县通高速公路。如今连接至的润扬长江公路大桥已全线通车，到、的陆路交通变的更加便捷。

2、铁路

铁路(宁扬铁路)为国铁I级，已于2004年竣工营运。

3、航空

距禄口国际机场约1个小时，距虹桥国际机场约2小时。

4、港口

港为国家一类对外开放口岸，拥有万吨级件杂货码头和多功能码头，设有保税仓库和口岸联检服务机构，从市区到港口约10公里。

5、交通直达情况

按照目前的交通建设情况，从到约花八个小时，从到约花两个小时，从到约花费一个小时。

区位交通图

四、面积与人口

1、地域面积

市总面积6638平方公里，市区总面积973平方公里。

2、人口现状

2004年底全市总人口454万，其中市区人口115万人。

表1：历年人口变化情况

2000年2001年2002年2003年2004年年份

全市年末总人口（万人）450.62 451.59 452.22 453.61 454.39

市区年末总人口（万人）109.66 110.76 112.52 115.13

表2：各城市暂住人口情况对比

地区

总人口（万人）453.39583.6 598.85 447.19 502.77 916.85 暂住人口（万人）28.98130 325.87 169 19.54 60.6

暂住人口比率 6.39%22.28% 54.42% 37.79% 3.89% 6.61%

数据来源——《统计年鉴》

从地区人口组成情况来看，我们不难发现目前的人口结构特点：

——市区人口比例还较低

市区的中心辐射能力有限，市区人口增长潜力较大。

——外来人口比例偏低

暂住人口比例比较低，城市辐射能力和经济吸引能力有限。

3、人口发展与城市化水平目标

市规划目标：市域总人口到2005年464万人，2010年473万人，2020年482万人；城镇人口至2005年237万人，2010年265万人，2020年318万人；城市化水平2005年达到51%，2010年56%，2020年66%。

4、简要分析

作为风景旅游城市，在人口组成方面和、之间还有不小的差距。但由于市区面积狭小，已经处于一种人多地少的状况，土地资源并不丰富。

我们判断今后的人口、外来人口将会继续平稳增长，但涨幅有限。

五、历史文化及习俗习惯

1、历史

历史悠久，唐宋时期已成为中国东南第一大都会。明清时期更是中国中部各省食盐供应基地和南北漕运的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡。

2、文化

文化底蕴深厚，留下了白、白居易、欧阳修、轼、板桥、朱自清等大批名人涯士的足迹，是我国首批公布的二十四座历史文化名城之一，旅游资源非常丰富。

3、风俗

自古以来形成的餐饮、休闲消费观念使人的消费能力非常旺盛，从我们实地考察的情况来看也印证了这一点。

第二部分城市投资环境分析

一、宏观经济发展状况

1、城市总体经济情况

曾经由于区位优势和交通便利成为举世瞩目的繁荣大都市.但改革开放以来由于没有铁路,的经济发展一直比较慢, 只能处于经济的中游，在整个长三角都市圈中也排名靠后，落后于南。

随着润长江大桥和铁路的通车，经济将会有跨越式的发展。

2、历年GDP增长情况

表3、市历年GDP增长情况统计

年份

GDP总量（亿元）472.12 505.46 558.93 647.22 788.13 增幅7.10% 10.60% 15.80% 21.77% 人均GDP（元）10515 11205 12368 14290 17359 增幅 6.60% 10.40% 15.50% 20.50% 数据来源——《统计年鉴》

我们从以上统计数据可以看出：

1）、的经济基础比较薄弱，经济总量在处于中游水平。

2）、近几年来的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。3）、市区的人均GDP明显高于全市水平，其水平与非常接近，说明市区的经济水平较高。

随着城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断的经济将在今后几年有较大的发展。

根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系

表: 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表

人均GDP

800—1300美

元1300—8000

美元

8000—13000

美元

13000美元以

上

阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段

根据以上的标准判断，市区当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升阶段。

3、产业结构情况

1）、现状

从总体三产结构来看，有别与其他城市。的2004年的三产结构比例接近1：1：1，说明的第三产业（特别是服务业）比重相对较大，而工业发展略显不足。2）、展望

从市政府制定的产业发展规划来看，未来将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略选择。

4、民营经济发展状况

我们从各方面了解到的信息来看，民营经济发展情况总结如下：

——民营经济发展底蕴深厚

自古以来是繁华的商贸城市，商业服务业的发展有很深厚的底蕴。