土地管理基本知识

土地管理基本知识

课前准备：

一主要思考：

1 土地管理的概念；

土地管理的概念可以这样描述，国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段, 为维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。其本质是对土地的行政管理。这一概念包括6 个方面的含义：

①土地管理的主体是国家。②土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。③土地管理的H的是维护土地所有制、调整土地关系和合理组织土地利用。口标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求。④综合运用行政、经济、法律、技术等手段管理土地。⑤管理的职能是计划、组织、指挥、协调与控制。⑥土地管理具有鲜明的阶级性，其U的和特点受社会环境的制约，特别受社会制度、土地制度的制约。

2征地和转地含义，土地征用费的构成；

土地征用，是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等。

土地转让有两种情况：

1、上地所仃人将上地所仃权有偿或无偿地转、他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私有制为公有制，因而不允许土地转让。但是上地的使用权可以依法传讣，受让人仅对上地7仃使用权，而所有权仍属于国家或集体。

2、在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。转让的合同内容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包人的权利义务关系，确立了受让人与发包人的权利义务关系。土地承包经营权转让时，承包方与第三者应订立书面协议。

3批地的含义和供地的方式；

土地供应的含义及土地供应的三种基本方式

上地供应关系到政府的房地产调控、关系到国有上地的有效利用，对国计民生至关重要。那

么，土地供应究竟指的是什么呢？供应方式又有哪些？

土地供应

土地供应指地方政府第二年准备投放到土地市场上以及用于基础设施建设的上地数疑，以及土地的位置、用途、土地规划利用条件等内容的总称。

供地方式：

一、协议岀让方式（特殊）：就是政府与土地使用者以协议方式签左上地使用权出让合同，上地使用者支付相应的岀让金，国家把一泄期限的国有上地使用权让渡给上地使用者。

1、范羽：21号令第3条采取排除法确左了协议岀让的适用范用，即：只适用于除法律、行政法规、部门规章规左必须招标舶卖挂牌的情况，实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。但同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，协议出让随时可以向招标拍卖挂牌岀让''转换”。（岀让范用小）

2、出让金：协商形成并编制并公布岀让计划。

3、价：21号令第5条规左：协议出让的价不得低于新增建设用地的上地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规立应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%o

4、程序：主要包括7个环节：编制并公布出让计划、接受意向用地者申请、确左岀让方式、编制岀让方案、确立岀让底价、协议岀让价格并签泄岀让合同、公布岀让结果。

二、招标、拍卖、挂牌方式（一般）

1、范I羽：招标拍卖挂牌岀让国有上地使用权规左》（国上资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范伟I，规左：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规龙以外用途的丄地的供地讣划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。（岀让范国大）

2、出让金：竞价方式形成并编制并公布出让计划。

3、价：根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。

三、国有土地租赁方式：从理论上讲同样适用协议方式和招标拍卖挂牌方式。

1、拆迁、

2、报批、

3、征收、

4、岀让（）、

5、租赁、

6、流转

流转：指土地使用权流转，上地使用权流转的含义，是指拥有上地承包经营权的农户将上地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

上地流转具有以下五大模式：土地互换、丄地出租、上地入股、宅基住房、股份合作。

一、国有建设用地

一级流转：出让（招标、拍卖、挂牌）、使用权租赁、使用权作价出资（入股）

二级流转：转让（岀租、交换、赠与、继承）、出租、抵押等

二、国有农用地

一级流转：主要是发包方式让渡

二级流转：转让、岀租和抵押农村上地承包经营权流转的方式主要有：转包、岀租、借用、互换、转让、入股等。

转包是农民集体经济组织内部农戸之间的上地承包经营权的租赁。转包人对上地经营权的产权不变。受转包人享有上地承包经营权的使用权，获取承包上地的，并向转包人支付转包费，转包无需发包方许可，但转包合同需向发包方备案。

出租是农户将上地承包经营权租赁给本集体经济组织以外的人。岀租是一种外部的民事合同, 出租人对上地经营权的产权不变。承租人通过租赁合同取得上地承包经营权的承租权，并向出租的农户支付租金。农民出租上地承包经营权无需发包方许可，但出租合同需向发包方备案。

借用是岀借人将土地承包经营权借给他人使用。借用是一种无偿合同，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费。农户将上地承包经营权借给本村人或借给外村人均无需发包方许可，但出借合同需向发包方备案。

互换是农民为了耕作方便或出于其它考虑，将自己的上地承包经营权交换给本集体经济组织内部的英他人行使，自己行使从本集体经济组织内部的其他人处换来的土地承包经营权，承包方不能与其他集体经济组织的农户互换丄地承包经营权。