北京市-房地产项目开发成本

北京市房地产项目开发成本ﻫﻫ一.征地补偿费ﻫ(一）.土地出让金

1.计算方法:ﻫ土地出让金基准价*容积率修正系数＊年限修正系数*用地面积

2.上交部门：市财政局

３.依据: （1)京政发[1993]３4号文.ﻫ(2)京政发[1９９4]43号文．

4.说明:ﻫ(1) 各区类地价取值详见附件;

(2)城近郊区土地出让金的６0%返还区财政;ﻫ(3）远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;ﻫ(4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的６0%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设．ﻫ(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别很大，而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价，使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3）,(４）, 在测算地价时加入＂操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. ﻫ

附件:(1) 1－１０类地区土地出让金标准价;

（２) 土地出让金修正系数表．

（二)．征地及拆迁补偿费:

详见附资料

一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.ﻫ说明：(１)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.ﻫ

二.前期工程费：(取值在40-12０元/平米)

1．临时水，电,路,场地平整费ﻫ依据:199２年建安工程定额；ﻫ标准:按实际发生工程量计算;ﻫ说明：施工现场千差万别,通常按建筑面积５－15元ﻫ/平米,或建安工程费的１%．ﻫ２.规划,测量,勘察,设计费:ﻫ依据:原国家建委(7９)建发设字第31５号文,国家

计委计字(1984）５96号文,建设部(19９１)第１5０,316,42５号ﻫ文;国家物价局，建设部[１9９2］价费字375号.ﻫ标准:ﻫ(1)勘察费: 概算价＊0.３0-０．80％

（２) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准

单位：％

┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ﻫ┃工程│工程概算投资(万元）┃

┃├─────┬─────┬─────┬─────┨ﻫ┃等级│300以下│30１-1００0 │1００1-３000│3００１以上┃ﻫ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ﻫ┃特级│2．2│2．１│ 2.0│ 1.9┃ﻫ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ﻫ┃一级│2．0 │ 1.9 │ 1.8│１.7┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ﻫ┃二级│ 1.8 │１．7│１.６│ 1.5┃ﻫ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ﻫ┃三级│ 1.6 │1．5│ 1.4│ 1.3 ┃ﻫ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ﻫ┃四级│ 1.4│ 1.3│ 1.2│┃ﻫ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ﻫ┃五级│１．2 │ 1.1││┃ﻫ┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛ﻫﻫ备注:

特级: １.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑；

2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;

3.3０层以上建筑;ﻫ

4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.

一级: １．高级大型公共建筑;ﻫ 2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑；

3.16层以上29层以下或超过５0 米高的公共建筑．ﻫ二级: 1.中高级,大中型公共建筑;

2.技术要求较高的中小型建筑;

3.16层以上29层以下住宅.

三级: １.中级,中型公共建筑;

2.7层以上(含７层）15 层以下有电梯住宅或框

架结构的建筑;ﻫ四级:１.一般中小型公共建筑;ﻫ2．7层以下无电梯的住宅，宿舍及砖混建筑.

五级: 一，二层单功能，一般小跨度结构建筑．

说明:(1）民用建筑大型>10000 平米

中型3000-10０0０平米

小型＜3000 平米ﻫ（2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40％和60％.ﻫ(３)提供文件的份数为初步设计图纸6份，施工图8份.

3.规划条件,可行性研究费ﻫ依据:建设部（１９91)第425号文ﻫ标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日ﻫ用地规模（公顷) 工日定额

<=3９0

1０３00

20500ﻫ30 7８0ﻫ40 920ﻫ50１000ﻫ>５0面议ﻫ(2) 施工执照费按京政发[19８8]21号文:概算额*（１－3)‰ﻫﻫ三.基础设施费

1．红线内基础设施费ﻫﻫ依据:京政发[19９3]34号文

标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米＊管线单方造价.ﻫ2)．根据经验，基础设施费一般为建安工程费的2% - 1０%.ﻫ说明: (1）一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;

(2)各种管线单方造价:ﻫ自来水管线600元／米

雨水管线７0０元/米

污水管线8００元／米ﻫ煤气管线１0００元/米

热力管线２000元/米

供电管线700元/米

电信管线1500元/门ﻫ道路８0元/平米ﻫ绿化20元/平米ﻫ(3)经验数据:ﻫ环卫费5元/平米ﻫ照明费５元/平米ﻫ（４)该项费用一般范围１５0-400元/平米

普通住宅１50元/平米ﻫ高档住宅(公寓,写字楼)４00元/平米ﻫ2．红线外基础设施费(包括集资和自己修建)ﻫ依据:设计方案和集资协议;ﻫ标准:根据项目的实际情况定;ﻫ说明：(1）热力，煤气,自来水，污水处理如有集资，则相应的四源费中的该项不在计取.

（2）若自己修建,测算依据同红线内基础设施费.ﻫﻫ四.房屋建安工程费

１.建安工程费

依据:现行建安费定额计算单方造价.ﻫ标准:ﻫ(1) 普通住宅多层9０0-1０００元/平米

高层1600-1800元/平米ﻫ(2) 公共建筑ﻫ A.公寓,写字楼３000－45０0元/平米ﻫ其中: 结构１000－1５００元/平米ﻫ装修８0０-１０00元/平米

设备1２00－20０0元／平米

B.别墅3000元/平米ﻫ说明:(1)公共建筑包括公寓，写字楼,别墅,以及教育，医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理，市政公用.ﻫ(2)依据：京政发[１985]149号文;ﻫ标准:建筑面积96７8-10６３０平米／千户

工程取费按实际工程量.

①.详见公建配套附表.ﻫ a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;ﻫ b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;

②.通常取７－15%为公建配套面积比率.

2.招投标费ﻫ依据：京政办发(19８7)第152号文ﻫ标准:中标额*１‰

３.预算审查费

依据：(８4）建京经字第439号；ﻫ标准：预算造价＊0．５‰（京计基字（1997）第07１1号,住宅项目费率为0％)ﻫ４.工程监理费

依据:(１)国家物价局.建设部[199２］价费字479号；ﻫ（２）[93]京建法字第029号标准:工程造价＊适用税率

适用税率:

工程造价５0０万元以下２.5％

5０0-－-10０02．0-2．5%

1000--－5０00 1.4-２．０%

50０0--10０0０ 1.2－1．4%

10000--500００0.8-1.2％

50000-1０00000．6-0.8%ﻫ>１0０0000．６％ﻫ说明:(１)实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.

(2）设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.ﻫ5．竣工图费依据：(8６)市建规字第０97号;

标准:设计费*7%

6.建材发展基金ﻫ依据:(8９)京建材字第２92号；

标准:建安工程造价*２%(京计基字（1997)第0711号,住宅项目费率为0％）