土地一级开发工作需要资料

合集下载

土地一级开发流程及相关手续

土地一级开发流程及相关手续土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。

土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。

土地一级开发项目的流程：一．土地储备开发项目的要求：土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

二．土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体。

1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。

以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

北京市土地一级开发相关政策及工作内容(国土局内部最新培训资料)

保安看护
临时利用
办理各项土地供应前期手续（如规划、交评、环评、市政、污染）
供应后确定土地使用权人
签订开发补偿协议，进行土地交接，收回开发补
偿费
项目决算
二、工作流程
1、拟定收储地块土地收购储备必须由原国有土地使用权人向政府（或
土地储备机构）提出申请。不具备国有资产处置权的用地单位，还应出具其上级管理部门同意处置的意见。拟定有偿收购储备地块后，同步开展如下工作：（1）现场踏勘。对拟有偿收购储备地块的四至范围、地上物现状、土地使用情况进行现场踏勘，并附现场照片。（2）核实收储范围。核实拟收购储备地块是否划入其他一级开发项目、棚户区改造等项目范围内。对于已含在其他项目范围内的地块，原则上不再以单独项目实施收储。
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机构（除2015年长沟基金小镇项目外）。
三、土地一级开发实施方式
储备机构为主体实施方式分为以下几类：
二、工作流程
2、确定收储价格
（1）《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》（京国土用〔2005〕534号）
第五条补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革委员会和市财政局等有关部门确定。
评估机构需由土地储备机构从市局中介机构库中随机抽取。
（2）《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引》
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆迁、市政基础设施建设等工作。开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。

1、土地一级开发流程及所需材料

土地一级开发手续办理过程及所需材料一、土地联席会阶段1、控规或规划部门出具的规划意见函2、普通测量成果或拨地定桩3、勘测定界成果4、镇政府确认的征地补偿标准5、区政府对该项目土地一级开发请示的批示6、土地利用总体规划图（权属登记中心）7、实施方案审批表、上会PPT8、通过土地联席会审议通过后，由区政府确定，区国土局上报市国土局拟纳入市级绿色审批通道项目，报市政府批准。

二、土地储备前期整理规划条件（原称规划意见书）1、控规批复或规划部门出具的规划意见函2、规划申报表（分中心盖章）3、用地申请情况说明4、联席会会议纪要5、钉桩通知单及拨地定桩成果6、1：2000现状地形图（蓝图）三、授权批复1、控规批复或规划部门出具的规划意见函2、拨地定桩、勘测定界、市政建设咨询报告3、联席会会议纪要4、土地储备前期整理规划条件5、土地一级开发授权申请6、实施方案审批表7、土地一级开发实施方案四、确定开发实施主体及实施单位市国土局授权北京市土地整理储备中心大兴区分中心为土地一级开发主体，经区政府批准由大兴分中心委托镇政府为开发实施主体，由镇政府委托具体实施单位。

四、土地预审（该工作与发改委立项同步进行）1、项目建议书（可研报告）2、土地预审申请函及建设项目预审申请表3、发改委预审告知单4、土地利用总体规划图5、土地储备前期整理规划条件6、1：2000现状地形图7、分中心法人代码证书、法人身份证、委托书五、发改委立项1、联席会会议纪要2、土地储备前期整理规划条件3、授权批复4、向区发改委申报项目核准的请示5、向市发改申报招标方案核准的请示6、土地预审意见7、土地一级开发实施方案8、项目建议书（可研报告）9、资金证明（分中心资金）10、节能登记表11、分中心法人证书12、项目汇报PPT六、交评需另行委托专业交通评价咨询公司办理交通影响评价（市交通委审批）。

七、环保意见建议另行委托专业环境评价咨询公司办理（市环保局审批）。

土地一级开发手续办理所需材料明细.

土地一级开发程序办理手续材料明细一、办理项目规划条件(需 20个工作日1、申请书2、用地说明书3、地形图 3份4、平面设计图 1份5、交评、环评审批意见6、普测或钉柱成果报告书(电子版7、地质灾害危险性认定书8、一级开发批复二、办理项目审核(需 45个工作日1、项目申请报告 5份2、一级开发批复3、项目用地预审意见4、征地补偿安置初步协议5、法人资格证书6、环评、交评审批意见三、办理市政府征地批复(需 60个工作日1、申请书2、《规划意见书》及附图3、钉柱测量成果报告书4、一级开发项目立项核准文件5、征地补偿安置协议书6、一级开发批复和建设项目用地预审意见7、拟占用土地 1:1万土地利用现状图8、补充耕地位置图9、地质灾害危险性认定书10、一书四方案原件11、 (占地情况调查表12、建设拟征(占地土地权属情况汇总表13、是否占压矿床证明14、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件四、办理拆迁许可证(需 30个工作日1、申请书2、《规划意见书》3、一级开发批复和建设项目用地预审意见4、一级开发项目立项核准文件5、拆迁实施方案6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件五、办理征地结案(需 20个工作日1、办理国家建设用地征地结案申请表2、国务院或北京市人民政府用地批准文件 (复印件3、征地补偿安置协议书(复印件4、国家建设征用土地结案证明(村委会、乡政府出具5、国家建设征用土地结案表6、征地补偿款交款凭证(复印件六、办理建设用地批准书(需 20个工作日1、用地单位申请2、市政府征地批复或建设用地的批复(农转用批复复印件3、规划部门批准的《规划用地许可证》及附件、附图或《规划意见书》及附件、附图复印件4、钉桩坐标成果通知单复印件5、征地结案文件(包括:区县局出具的征地结案表或征地结案证明6、工程进度计划7、 1:2000地形图三份(标明用地位置8、耕地占用税及税票七、组织验收、评估土地成本(组织一级开发验收需 5个工作日,评估一级开发成本需根据实际情况确定八、土地入市交易九、编制市政基础设施实施方案(需 20个工作日1、编制上水方案2、编制污水方案3、编制热力方案4、编制燃气方案5、编制供电方案6、编制电信方案7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合十、交评、环评一、交评委托有资质的咨询公司二、环评1、加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》2、环境影响评价文件(1书面文档 2份及电子文档各 1份(2涉及水土保持的建设项目,还必须有经水行政部门审查同意的水土保持方案(3 环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》 (环办[2002]88号的要求3、拟建项目实施地点地形图,图上应标出拟建项目周围情况4、项目用地预审意见5、土地一级开发批复6、对环境可能造成重大影响,需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目, 需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果,但依照规定需要保密的情形除外十一、建设用地规划许可证1、申报表;2、申请报告3、立项批复4、规划意见书5、 1/500或 1/2000地形图6、国有土地使用权出让合同,或土地使用权挂牌出让成交确认书7、经办人委托书8、建设用地钉桩成果9、用地预审意见十二、项目用地预审1、建设项目用地预审申请表(原件一式两份;2、建设项目用地预审申请报告(原件 ;3、申请人身份证明材料:(1 企业法人, 提交《企业法人营业执照》 (复印件和《组织机构代码证》 (复印件 ,属于外资企业或中外合资企业的,还需提交《外商投资企业批准证书》 (复印件 ; 不具备企业独立法人资格, 提交其上级单位出具的书面授权证明 (原件和申请人的营业执照或登记证书等材料(复印件 ;属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构, 提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料(复印件 ;(2非企业法人,提交《组织机构代码证》 (复印件 ;不具备独立非企业法人资格, 提交其上级单位出具的书面授权证明 (原件和申请人的《组织机构代码证》 (复印件 ;(3法定代表人身份证明书(原件和身份证(复印件 ;(4委托办理的,提交授权委托书(原件和受托人的身份证(复印件。

北京市土地一级开发相关政策及工作内容

土地一级开发授权批复
申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。
三、实施监管阶段
一级开发实施方式确定一级开发实施内容
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。
储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关规定执行。
新城组团、重点功能区、新城周边重点镇等土地。
2.编制实施方案
（1）需提交材料： ①村委会向镇政府提交纳入储备申请、征地意向书和镇政府向
国土分局提交同意纳入土地储备的函； ②提供村集体基本情况（包括土地、人口情况）调查表，（需
村、镇、派出所盖章）； ③提供普测、面积划分报告、土地利用规划图、控制性详细规
田，尽量少占或不占一般耕地和农用地。（3）已经取得控制性详细规划批复的，或控制性详细规划能
在近期（半年内）得到规划行政管理部门确认的。（4）鼓励采取整体开发分期实施的土地储备开发模式。（5）项目应取得属地政府、原土地使用权人或农村集体经济
组织的支持。现阶段我区土地储备开发项目优先考虑储备轨道交通沿线、
三、土地一级开发实施方式
1、土地储备机构为主体：包括市、区两级储备机构为联合主体、分中心为主体。
2、企业为主体：通过公开招标方式确定、委托方式。自2010年以来，我区一级开发项目开发主体全部为储备机构（除2015年长沟基金小镇项目外）。

土地一级开发详细详细流程

土地一级开发详细详细流程一、前期准备1.项目可行性研究：全面评估土地开发项目的可行性，包括市场需求、投资回报率、技术可行性等方面。

2.土地调查与取证：对待开发的土地进行调查，了解土地的基本状况、法律手续、使用权归属等情况，并取得相关的法律证明文件。

二、规划设计1.基础设施规划：确定土地开发项目的基础设施建设方案，包括道路、排水系统、供电网络等基础设施的规划。

2.总体规划设计：编制土地开发的总体规划设计方案，包括土地的用途分区、建筑物布局、公共设施布局等。

3.细部规划设计：按照总体规划设计方案，对土地的各个细部进行规划，包括建筑物的设计、景观设计等。

三、工程施工1.土地平整与开挖：对土地进行平整、开挖等工程，以便于后续的建设工作。

2.基础设施建设：按照规划设计方案，对道路、排水系统、供电网络等进行建设。

3.建筑物建设：按照设计方案，对各个建筑物进行施工，包括主体结构、装修、景观建设等。

4.绿化工程：对土地进行绿化，包括种植树木、花草、铺设草坪等。

四、验收与移交1.工程验收：对土地开发工程进行验收，包括基础设施建设的质量验收、建筑物的验收等。

2.功能齐全：确保土地开发项目的各项功能正常运行，包括供水、供电、道路交通等。

3.移交使用：将土地开发项目移交给使用单位或个人，并办理相关的土地使用证书等手续。

五、后期管理1.管理与维护：对土地开发项目进行后期管理与维护，确保各项设施和功能正常运行。

2.安全与环保：落实土地开发项目的安全生产责任，并加强环境保护工作，确保项目的可持续发展。

3.配套设施建设：根据实际需要，对土地开发项目进行配套设施的建设，如商业中心、公园等。

通过上述流程，土地一级开发可以将原本荒芜的土地，转变成一个宜居、宜商、宜工的现代化城市区域。

每个阶段的工作都需要专业的人员和资金，同时也需要注重环境保护和社会效益。

土地一级开发资料整理

背景◆33 号文规定：自2004年8月31日以后，经营性项目停止协议出让，必须以招拍挂方式公开上市。

于是，土地一级开发和土地一级开发企业开始引起公众的注意。

在 33 号文件出台之前，一般而言，商品房项目开发是一个土地开发、房屋建设合二为一的连贯活动，很少有开发企业将这两个中间过程相互剥离开来；只有在规模较大的旧城区改造项目中，地方政府为了某一城区的综合环境治理，委托或专门成立一家大型地产公司，该公司的主要业务就是对指定区域的土地进行一级开发建设。

33 号文件的出台，将经营性项目的土地开发和房屋开发割裂开，土地由生地到熟地，再由熟地到建成房屋，必须两个阶段中间必须执行“熟地的出让必须在土地市场的公开招拍挂”的程序。

于是，土地的一级开发与土地的二级开发，土地一级开发商和二级开发商的名词开始在业内的文件和各种媒体中广泛应用开。

◆2010年9月，国土部要求，2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发。

国土资源部一纸土地一级开发的“退出令”落至各地土地整理储备中心。

该文件提出，要对土地市场进行专项整治，并明确了主要任务及时间表——在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发。

自2004年“8.31大限”(2004年8月31日后所有经营性土地采用“招、拍、挂”方式进行公开转让)以来，土地二级开发早已进入相对市场化阶段；但作为产业链条更上游一环，土地一级开发始终未能摆脱灰色影子，饱受诟病。

此文件的开始说明一级土地开发开始逐步走入市场化阶段。

土地一级开发定义土地一级开发是指按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体；获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发（单纯房屋开发）商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

土地一级开发工作程序

大亚湾中心区6号路南侧42公顷土地储备及一级开发工作程序一、该项目土地一级开发的概况惠州大亚湾经济技术开发区土地储备中心通过公开招投标方式，于2008年5月20日确定惠州市宏石基础设施投资有限公司作为一级开发主体单位，并签订了《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》。

按照《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》（以下简称合同书），该项目一级开发范围为惠州大亚湾经济技术开发区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目，包含所有前期费用，拆除费用，项目围墙、场地平整土石方、临时施工道路，项目周边道路、周边市政工程监视及其所发生的费用，项目新建的一所中学及一所小学（中小学选址由区土地储备中心另行提供）及项目内的其他公用工程建设及其所发生的费用等，以上建设的全部投资和所有费用均根据惠湾建审纪要【2007】9号《会议纪要》精神，从项目土地出让收入中安排专款支付，但部分前期费用可由乙方现行垫付，甲方在土地一级开发过程中适时与乙方结算。

二、土地一级开发的内容根据合同书的约定，一级开发工作包含但不仅限于以下内容：1、进行项目用地内的房屋拆除工作；2、按照规划要求及当地的基建程序，办理项目内公用工程建设的前期手续及设计和施工等工作。

具体要求为“六通一平”（通上水、通下水（雨、污）、通电、通气、通电信、围墙以及场地平整（按规划的竖向设计要求）等）及其他公用工程建设工作。

三、土地一级开发成本和收益成本构成：1、经审定的工程前期费用、清表费、监理费、建筑安装费用、各项政府和社会服务性收费、经甲方确认的其他投资、建设单位管理费；2、根据一级开发合同，企业完成项目用地六通一平等市政基础设施建设有关的工程费用及在此期间发生的其他合理费用；四、一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、规划局、财政局、建委、区计经贸办、监察局等相关政府部门。

1、国土局主要负责土地一级开发招投标、确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

土地一级开发详细详细流程

前期工作确定生级土地开发分宗、分期上报次序1、确定大范围用地红线（与规划、相关权属单位，确定权属边界）2、购买1：500地形图，向国土局申请土地利用权属图及准确的各权属面积3、确定所分宗地，每个片区的准确红线范围。

4、确定所分宗地的开发顺序5、统计、估算安置房建筑面积初步测算拆迁面积土地一级开发实施方案1、进行地上物调查统计2、进行征地前摸底调查3、进行现场拍照4、收集项目适用的特殊政策5、委托编制土地一级开发实施方案6、准备编写征地工作方案所需资料提供各地块规划详细指标1、准备编写投资方案所需材料2、一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等）协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续控规调整1、委托编制控规调整可行性论证报告2、进行控规调整报批公开招标并进行修建性详细规划编制北京房地产产品调研委托进行修建性详规的编制，并单独编制****片区详细性文物保护规划方案立项1、委托编制可行性研究报告2、确定编制环评、交评等相关报告单位3、编制环评、交评等相关报告4、进行征地前土地评估，并初步谈判，草签协议（1）办理用地预审（2）办理环境影响评价报告审批（3）办理交通影响评价报告审批（4）办理文物保护意见（根据联席会要去办理）（5）办理古树处理意见（根据联席会要求办理）（6）办理建设意见（根据联席会要求办理）办理银行资金信用证明（要求总投资额的35%以上，且为当月的资金证明）办理立项报批，并取得立项批复规划意见书1、办理拨地订桩2、办理并取得规划意见书3、办理市政专业部门市政接用意见4、委托编制市政道路、雨污水初步设计及管网综合5、设计单位报装6、办理市政工程规划意见书国有土地收购1、对国有土地及其地上物进行评估2、编制土地收购方案3、协商并签订土地收购合同征地1、办理勘测定界成果报告2、办理地质灾害评估报告批复3、办理征地村（居）民代表会会议纪要4、签署征地补偿安置协议5、建设拟征（古）地土地权属情况汇总表（盖章）6、编制耕地开垦费、防洪费、新增建设用地使用费7、办理征地手续1、制定征地补偿方案2、制定拆迁补偿方案1、办理评估公司、拆迁公司招投标2、确定拆迁、评估单位取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位进行施工图设计，并出具预算3、办理市政招投标，确定施工、监理单位4、办理规划工程许可证（市政）实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行，实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续审核土地一级开发成本确定土地出让价格确定上市方案、办理上市申请手续一级开发结束取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算3、办理市政招投标，确定施工、监理单位4、办理规划工程许可证（市政）实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行，实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续市政建设上市审核土地一级开发成本土地一级开发竣工验收确定土地出让价格一级开发结束取得征地批复1、委托拆迁、评估单位入户调查和评估2、制定拆迁补偿安置工作计划3、申请年度拆迁计划4、申请拆迁公告5、申请暂停办理相关事宜办理土地一级开发代款事宜1、办理建设用地规划许可证2、委托设计单位，进行施工图设计，并出具预算3、办理市政招投标，确定施工单位、监理单位4、办理规划工程许可证（市政）实施征地并进行补偿实施征地补偿办理拆迁补偿安置资金证明文件实施国有土地收购实施国有土地使用权收购，支付国有土地收购款拆迁办理拆迁许可证1、核发集体土地房屋拆迁许可证2、核发城市房屋拆迁许可证3、办理征地结案4、办理建设用地批准书实施拆迁1、随着拆迁的进行，实施文物勘探2、进行文物保护性挖掘的协调工作办理市政开工手续市政建设上市审核土地一级开发成本土地一级开发竣工验收确定土地出让价格确定上市方案、办理上市申请手续一级开发结束。

一级开发过程

一级开发全程及土地入市交易主要工作环节介绍具备一级开发条件：项目用地控制性规划图；（在没有控规情况下用首规委规划意见书代替控规，也可以以村、镇名义委托首规划市政院编制控规并报市政府审批）。

土地利用总体规划图；（项目所在地国土局提供）。

阶段一：前期准备一、村民代表会议出具同意进行一级开发意见1、村委会召开村民代表大会同意进行一级开发并出具村民代表大会决议；2、将村民代表大会决议报送乡镇政府取得批复意见，乡镇政府将村民代表大会决议及乡镇政府的请示报区政府取得同意一级土地开发批复意见。

3、村委会向区国土资源局提出土地一级开发申请。

同时将村民代表大会决议、乡镇政府批复意见及区政府批复意见报送区国土局土地储备中心；二、编制土地一级开发实施方案委托具有相应资质的咨询机构编制土地一级开发实施方案，包括征地工作方案、拆迁工作方案、市政建设工作方案、土地供应方案、市政规划设计咨询、地形图、控制性详细规划、规划设计方案汇总、用地钉桩成果报告、投资方案、项目现状情况以及周边房地产市场等内容。

阶段二：确定一级开发事项一、取得区政府土地一级开发实施方案审批意见㈠、将土地一级开发实施方案等资料报送区国土资源局土地储备中心初审，出具初审意见；㈡、区土地储备中心将土地一级开发实施方案上报区国土资源局复审，出具审核意见；㈢、区国土资源局将土地一级开发实施方案上报区政府，由主管区长组织区四委召开联席会议，出具区政府审核意见。

二、取得市政府审批意见㈠、由区储备中心开发部将土地一级开发实施方案等资料报送市国土资源局土地储备中心开发部初审，出具初审意见；㈡、由市土地储备中心开发部组织召开专家会就土地一级开发实施方案出具审核意见；（审核一级开发成本）㈢、由市政府组织召开四委联席会议就一级开发项目情况进行审核，出具会议纪要。

（同意进行一级开发）阶段三：确定一级开发主体㈠、由区国土资源局组织土地一级开发主体招投标1、区土地储备中心编制土地一级开发主体招投标方案；2、区国土资源局局长办公会取得招标底价；3、区联席会议审定招标底价；4、区土地储备中心或有资质的编制单位编制招标文件；5、发布《招标公告》；6、投标意向者购买招标公告；7、现场踏勘、答疑；8、成立评标委员会；9、开标、唱标；10、评标，确定中标人，出具《中标通知书》。

土地一级开发实施工作方案

土地一级开发实施工作方案一、工作背景和目标分析在城市化进程不断加快的背景下，土地开发成为重要的发展手段和途径。

土地一级开发是指对农村集体经济组织和农户集中居住地、村住区和村工区进行宅基地和农村集体建设用地的勘测、测绘、规划、设计、征收、分配、移民安置、拆迁、建设和管理等运营活动。

本工作方案旨在制定土地一级开发的实施工作计划，确保土地资源的合理利用和农村发展的可持续性。

二、工作内容和方法1.勘测、测绘、规划、设计阶段（1）利用现代测绘技术对待开发区域进行详细勘测和测绘工作，包括地形、地貌、地质条件等数据的获取。

（2）依据勘测结果进行土地规划和设计，根据土地可行性和环境影响评估制定开发方案。

（3）充分调研开发区域的自然、社会、经济等因素，确定合理的土地用途和开发模式。

2.征收、分配、移民安置阶段（1）按照法律法规和程序，对需要征收的土地进行征收，确保公平、公正、公开，多渠道筹措征地补偿费用。

（2）根据征地范围和居民目前的居住状况，制定合理的移民安置方案，确保居民的基本生活权益。

（3）科学、公平地对待地上和地下的各项财产，确保市场经济的运行规则，物尽其用，合理利用资源。

3.拆迁、建设和管理阶段（1）对需要拆迁的房屋、设施进行评估和拆迁，确保拆迁工作的顺利进行，避免不必要的争议和纠纷。

（2）按照规划和设计要求，对待开发区进行建设和管理，保证项目进度和质量的同时，注重环保和生态建设。

（3）建立合理的管理机制和流程，确保开发区的正常运行和后期维护。

三、工作计划和时间安排1.勘测、测绘、规划、设计阶段：预计完成时间为3个月。

2.征收、分配、移民安置阶段：预计完成时间为6个月。

3.拆迁、建设和管理阶段：预计完成时间为1年。

四、预期成果和效益评估1.实施土地一级开发，有效利用土地资源，提高土地利用效率，为农村发展提供更大的空间。

3.通过移民安置和拆迁工作，提升农民的生活品质和居住环境，促进农村社会稳定和和谐发展。

土地一级开发实施工作方案范本

土地一级开发实施工作方案范本一、项目背景作为城市发展的基石，土地一级开发承载着城市规划、基础设施建设和环境优化等多重使命。

本项目位于我国某城市新区，占地面积约1000亩，旨在通过一级开发，为城市未来的发展提供有力支撑。

二、项目目标1.完成土地征收、拆迁、安置等工作，确保项目用地合法、合规。

2.实施基础设施建设，提升项目区域内的交通、能源、通讯等条件。

3.进行环境整治，提升项目区域的生态环境质量。

三、实施步骤1.前期调研（1）收集项目区域内的土地、人口、房屋等信息，为征收、拆迁提供数据支持。

（2）了解项目区域内的基础设施状况，为后续建设提供依据。

（3）评估项目区域内的生态环境，制定整治方案。

2.征收拆迁（1）制定征收拆迁政策，确保征收过程的合法、合规。

（2）与被征收方进行沟通协调，签订征收协议。

（3）完成房屋拆除、土地平整等工作。

3.基础设施建设（1）设计项目区域内的道路、排水、供电等基础设施。

（2）招标选定施工队伍，签订施工合同。

（3）监督施工过程，确保工程质量和进度。

4.环境整治（1）制定项目区域内的环境整治方案。

（2）实施绿化、美化、净化工程。

（3）建立健全环境保护长效机制。

5.后期验收（1）对基础设施、环境整治等工程进行验收。

四、项目保障1.政策保障（1）加强与各级政府部门沟通，争取政策支持。

（2）制定项目实施相关政策，确保项目顺利进行。

2.资金保障（1）积极争取政府资金支持。

（2）通过融资、招商等途径筹集资金。

（3）建立健全资金管理制度，确保资金安全、合规使用。

3.人才保障（1）选拔优秀人才，组成项目实施团队。

（2）加强团队培训，提升团队素质。

（3）建立健全激励机制，激发团队活力。

五、项目风险与应对措施1.征收拆迁风险：加强与被征收方的沟通协调，确保征收拆迁顺利进行。

2.资金风险：加强资金管理，确保资金安全、合规使用。

3.工程质量风险：加强工程监督，确保工程质量。

4.政策风险：密切关注政策动态，及时调整项目实施方案。

土地一级开发流程

一、编写项目申请报告这个需要有资质的评估公司来写二、办理规划意见函复（当地规划局综合科）需要提供材料：xxx人民政府授权xxx前期开发主体的批复规划委员会关于****控制性详细规划深化方案意见组织机构代码营业执照复印件法人身份证复印件委托书取得规划局签字盖章的规划意见函复三、报发改委办理征求意见函：（发改委固定资产投资科）需要提供材料：xxx人民政府授权xxx前期开发主体的批复规划委员会关于****控制性详细规划深化方案意见组织机构代码营业执照复印件法人身份证复印件委托书情况说明取得发改委征求意见函复四、办理环评意见（环保局管理科）五、办理交坪意见（当地交通局）六、办理土地预审（土地局土地科）需要提供材料：提供材料：1、1：2000地形图2、用地预审申请表（原件两份）3、用地预审申请报告（原件红头）4、项目申请报告5、企业法人营业执照（复印件盖章）6、组织机构代码（复印件盖章）7、法人身份证（复印件盖章）8、委托书9、规划图（红笔圈出位置）10环保意见11发改委征求意见函复（原件）12规划委员会关于**控制性详细规划深化方案意见13地块四至、地块坐标七、发改委立项（发改委固定资产投资科）1、xx政府授权xx前期开发主体的批复（盖章）2、项目申请报告3、建设项目招标方案核准申报表二份（盖章）4、招标方案核准的请示二份（盖章）5、固定资产投资项目节能登记表二份（盖章）6、公司章程7、股份说明8、银行资信证明（该地块总投资的35%）9、法人身份证复印件10、营业执照和组织机构代码复印件11、规划委员会关于**控制性详细规划深化方案意见12、情况说明13、该地块的ppt14、委托书15、发改委征求意见函复16、土地一级开发请示17、1：2000地形图一张八、规划意见书：规划局规划科1：2000地形图（用地坐标，3张）（盖章）厂房平面图（盖章）情况说明发改委项目立项批复（原件）规划意见函复（复印件）土地预审意见书（原件）建设项目规划许可及其它事项申报表（盖章）委托书政府授权土地一级开发的批复（复印件盖章）九、建设用地规划许可证：1.发改委批复（原件）2.土地局用地预审批复3.规划意见书复印件4．1：2000地形图4份5.办理建设用地规划的请示6.委托书7.申请表8.政府授权批复十、定桩报告：1。

土地一级开发整理方案

土地一级开发整理方案一、开发的意义为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。

通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。

二、开发具备的条件1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。

根据**市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。

主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。

2、纳入年度土地储备开发计划。

确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。

3、土地预审审核通过。

新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文件。

4、实施方案经政府有关部门审核通过。

根据**市政府出具的用地批复文件，实施方案报**市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。

三、开发合作模式本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。

新区政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。

我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使开发的区域内的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。

这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。

向我公司出让城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)，我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成，剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。

土地一级开发项目审计需要提供的相关资料

土地一级开发项目审计需要提供的资料一、土地一级开发手续履行方面需提供的资料1．建设项目立项及批准文件（项目建议书、可行性研究报告、可行性研究报告批准文件、项目核准相关文件）。

2．用地批准文件（土地一级开发授权批复、用地预审、征地批复）。

3．规划批准文件（规划意见书、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证）。

4．拆迁实施方案及批复文件。

5．拆迁公示（拆迁实施主体向有关部门发出的暂停相关事项的书面通知）。

6．拆迁许可证。

7．拆迁公告。

8．建设单位与项目实施单位的委托合同及相关资料（委托土地一级开发的项目）。

9．项目资金的预算及批复资料。

10．建设单位及项目实施单位对该项目建立的管理制度及流程。

11．选用拆迁评估、拆迁服务及拆除单位的招投标资料（拆除公司、拆迁服务公司、评估公司招投标资料和资质、营业执照等证明资料）。

12．拆迁人与拆除公司、拆迁服务公司、评估公司签订的合同。

13．土地一级开发中关于重大事项处理的报批资料、会议纪要、内部文件、规定等。

14.征地补偿安置协议、补偿款具体构成明细和依据。

15. 工程施工许可审批文件。

16. 交通影响评价报告及批准文件。

17．环境评估报告、环境评估报告批准文件。

18.地质灾害评估报告、地质灾害评估报告批准文件。

19.安全、消防设计批准文件。

20.劳动职业卫生设计、劳动职业卫生设计批准文件。

21.与土地一级开发项目有关的其他审批手续资料。

二、土地一级开发拆迁补偿方面需提供的资料㈠民宅拆迁补偿审核需提供的资料1．房屋拆迁补偿估价结果报告（包括评估过程资料、评估依据等原始资料）。

2．宅基地使用证、准建证及其他产权证明资料原件或宅基地、房屋面积测绘图及政府相关部门确认产权人、宅基地面积的资料原件。

3．北京市房屋估价表——房屋条件登记表。

4．有停产停业补偿的需提供：（1）营业执照复印件。

（2）税务登记证复印件。

（3）税票（符合北京市拆迁政策及项目实施方案的规定）。

（4）停产停业面积示意图。

北京市土地一级开发需要准备资料

立项
20
区发改委
固定资产投资科
征地与国有土地收购
90
区国土局
土地利用科
（三）实施阶段
拆迁、拆除
/
区建委
第5页共14页
（三）实施阶段
一、土地一级开发阶段
1、一级开发主体将基础设施建设任务委托给市政专业公司编制上水等规划方案；市规院交通所编制道路建设方案；市规院市政所编制雨污等规划方案，并将所有规划方案提交市政规划院，进行市政项目综合和道路雨污水的初步设计。 2、一级开发公司将市政方案综合委托给市规划院市政综合所进行市政综合设计，并由市规院市政综合所组织召开综合会签。会后，市政各口公司和设计单位共同出具会议纪要，带市规委、市规划院进行征询。经同意后委托设计单位报装及进行施工图设计，设计单位将市政申报资料申报给市规委窗口并经过批准后，一级开发主体可取得市政规划许可证。 3、取得市政规划许可证后，一级开发主体报请进行施工、预算，通过招标方式由评标委员会确定出施工、监理单位，再由一级开发主体汇总出市政总体资料。 4一级开发主体将市政开工申报资料申报给市建委，获得市政工程开工许可证，并将市政建设总体情况报土地储备分中心验收，出具市政建设总体报告。
30
市园林局
林政处
市文物局意见
20
/
第3页共14页
一、土地一级开发阶段
1、填写完整并加盖单位印章的《北京市建设项目环境管理登记申请表》和《建设项目环境保护审批登记表》（建设项目影响环境评价登记表项目不提交《建设项目环境保护审批登记表》）及上述两表的电子文档（电子格式须与连接中的格式一致）。 2、环境影响评价文件（1）书面文档2份及电子文档(电子文档须含图片等 JPG\PPT文件)；（2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水还政主管部门审查同意的水土保持方案；（3）环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》（环办〔2002〕88号）的要求；3 、项目申请报告；4、相关政府批复，如会议纪要、规划意见书、土地预审意见等给水：自来水公司开具，能顺利为该项目供水

土地一级开发手册

土地一级开发手册一、啥是土地一级开发呢？这土地一级开发啊，就像是给土地来一场超级大变身的前奏。

简单来说，就是把那些还没咋开发的土地，按照一定的规划和要求，整成可以进行后续建设的状态。

比如说，一块荒地，上面可能长满了杂草，还有些坑坑洼洼的，咱们通过土地一级开发，就把它变成一块平整的、基础设施都准备好的土地，就像给姑娘梳妆打扮前，先把脸给洗干净、基础护肤做好一样。

二、为啥要搞土地一级开发呢？这理由可不少呢！首先啊，城市要发展，得有地儿盖房子、建商场、修马路吧。

要是土地都是乱糟糟的，啥都干不了。

就好比你想画画，总得有块干净的画布不是？其次呢，把土地整理好了，可以提高土地的价值啊。

一块破破烂烂的地，整理完了，那身价可就蹭蹭往上涨，就像原本一块普通的石头，经过打磨就变成了宝石一样。

而且，这也方便政府对土地进行统一的规划和管理，想让哪块地干啥，都能安排得明明白白的。

三、土地一级开发都包括啥内容呢？1. 征地拆迁。

这可是个大工程。

得和那些土地原来的主人，还有地上建筑物的主人谈妥。

就像和一群小伙伴商量，我要借你们的东西用，得给人家合理的补偿，还得让人家心甘情愿地把地交出来。

这个过程可复杂了，得一家一家地谈，还得遵守各种法律法规，可不能强来哦。

有时候碰到那种特别难搞的，就像碰到调皮捣蛋的小孩，得耐心地哄着、劝着，才能把事情办好。

2. 土地平整。

这就好比是给土地做个按摩，把那些高的地方削一削，低的地方填一填。

让土地变得平平整整的，就像给土地铺上了一张平坦的大床。

这样以后盖房子的时候，地基也好打，不会出现一边高一边低的尴尬情况。

3. 基础设施建设。

这是给土地注入活力的关键步骤。

得修马路吧，这样人才能走，车才能跑；还得铺水管，不然大家喝啥、用水咋解决？还有下水道也不能少，总不能让污水到处流吧。

电啊、气啊这些基础设施也都得跟上，就像给一个人把血管、神经都接通一样，这样土地才能真正“活”起来。

四、土地一级开发的流程是啥样的呢？1. 计划阶段。

一级开发项目申请上会提交材料清单

一级开发项目申请上会提交材料清单第一篇：一级开发项目申请上会提交材料清单一级开发项目申请上会提交材料清单1、一级开发申请书；2、控制性详细规划批复或同等效力的规划条件批准文件；（须提供CAD电子文件）3、经区政府审议通过的实施方案审批表及与之对应的一级开发实施方案；4、土地利用总体规划图，标出项目区位置和边界；5、区县国土分局关于项目符合土地利用总体规划的意见；6、地块权属文件；7、涉及国有土地的，提供上级主管单位关于一级开发的意见；8、该宗地的《普测成果》复印件;9、联席会电子演示文稿（PPT）。

（范本查询网址）。

（注：所交资料均需加盖公章，装订成册，一式两份）第二篇：上会材料提交清单及注意事项材料提交清单及注意事项1、答辩简况表1份（附件一）非常重要，请务必按模板要求填写。

2、评阅意见书复印件。

3、答辩决议复印件：即学位申请书第11页，含主席及委员签字；复印完成后由答辩秘书签字。

（参加答辩的同学请自行准备答辩决议纸质版，以便于答辩委员进行修改）4、答辩记录复印件：即学位申请书第12-13页。

复印完成后由答辩秘书签字。

5、答辩人员信息汇总表纸质版1份（附件二，答辩人员及答辩秘书需签字共同完成）及同版电子版。

6、根据答辩意见及评审意见修改完成后论文纸质版及电子版1份（注意：创新性声明需签字），封皮在办公室（1355）领取（11月27日上午9点之前提交）。

7、注意：请将2、3、4夹在6中由答辩秘书审核后按答辩组提交；1、5由答辩秘书亲自交学院办公室审核，表决票由答辩秘书保存。

8、学位信息基本数据表：学位信息由本人通过教育部学位中心的“学位信息采集系统”在线提交。

打印后在右下角签名确认，纸质版统一交到学院研究生秘书处，由学院统一收齐后上交学位办。

学位申请书及登记表填写注意事项：学位申请书封面：申请专业学位类别及级别：教育硕士专业学位；申请专业学位领域：本人专业。

扉页：教育硕士；本人专业；教育硕士。

第一页：务必贴照片；无处分或奖励请用“/”。

土地一级开发投入产出测算资料清单

土地一级开发投入产出测算资料清单1、项目位置●规划区域情况说明；●规划区域区位示意图；●所属县市的城市总体规划；●空间规划图或地形图上标出四至。

2、用地现状●用地现状图，存量及保留区域位置●目前土地类型？项目集体土地数量（包括城镇及工矿、耕地、林地、园地、水利及设施、交通用地、其它用地等用地各多少？）项目内国有土地数量？●拆迁基础数据：包括集体土地上民宅人口、户数、面积和非住宅企业个数、面积、清单，国有土地上房屋总面积？3、规划成果●空间规划成果方案（CAD）；●规划用地平衡表；●规划用地性质分类、对应的容积率；●市政设施规划成果；●空间分期及起步区位置图。

4、其他●当地房价水平，包括可类比的居住和商业售价水平；●如是产业用地，是否要求产业类型和投资强度、如果要求是什么？●近一年内周边土地成交价格：住宅、商业、工业，大概什么标准(折合到楼面价和土地价，其中土地价格指建设用地面积)？●当地对产业用地出让最低保护价为多少？当地政府给予企业的土地政策，出让金返还方式等？●征地综合补偿标准（包括土地补偿费、安置补偿费、地上物补偿、相关税费等）；●近3年土地供应和收储计划；●集体土地上房屋拆迁（包括民宅和非住宅）：1）民宅拆迁：房屋评估补偿或置换标准、停产停业、过渡期、工程配合、物业、供暖等各项补偿标准，拆迁中是否产生相关税费？回迁房款交纳时间？2）非住宅拆迁补偿标准；3）集体土地上房屋：评估补偿标准、停产停业等各项标准，拆迁中是否产生相关税费？●区域内市政建设工作量（清单）、成本估算情况；●当地农转用、耕地占补指标是否充足？指标一年有多少？土地出让数量是否受限制？●回迁房建设位置，是否在本地块？若不是，是否需另购土地、什么程序、价格多少？什么标准交房、建设成本（含小市政及配套设施）？●各地类土地出让金标准（当地基准地价，含图）？城市基础设施建设费标准？是否有减免政策？如果有是什么？●一级开发程序介绍，包括授权和委托主体、成本认定程序、上市程序和交易环节所需加纳的费用等；土地收益分配机制？省、市、县分配比例是多少？是否有明确用途？。