测算方法参考

0. 25
15
10.5
合计
1
60.26
31.28
4
独栋产品：10000平方
6年左右，根据客户目标后一期去化周期需要
米/年
控制在4年以内，预估去化速度为10000平方米
小独栋产品：25000平 方米/年
/年，建筑面积控制在40000平方米左右，占地 规模控制在0.25以内。
独栋别墅规模分别取0.15、0.2、0.25计算三种
适合做独栋的地块约9万平
•独栋别墅产品占据最优资源，保 证低容积率，在项目后期入市实现 高溢价。
•小独栋为项目主流产品，产品竞 争力体现在占据优势资源和容积率 在大连市场处于最低水平；占地规 模占总用地面积的绝对比重。
•创新独栋为项目推陈出新的特色
产品，用低总价经济性和创新性为
亮点，实现快速走量维持现Leabharlann Baidu流平
衡。
1
本项目的消化速度将根据市场平均消化情况进行预估
类别墅产品，占据山海资源，容积率
控制合理0.7，且根据地势变动形成特
色别院。
2
通过客户目标、地形条件及各业态市场平台去化速度，提
出三种不同物业配比方案
独栋别墅：8号地占地约9万平，推导出独栋别 墅最小占地规模为90000平方米，独栋最小占
比为0.15。
各业态消化速度
独栋后期集中入市，项目前二期保守去化速度
消化速度预估
消化速度：本项目占据优势山海资源，
容积率创大连别墅产品首低；去化速
度按红星海去化速度计算：10000㎡/
年。 消化速度：本项目小独栋产品占据山
海资源，容积率保持0.5，在大连市场
处于较低水平，容易形成独栋意向。
去化速度按蓝湾小独栋消化速度计算， 估计25000㎡/年。
本项目创新独栋为纯别墅社区中特色
方案，三种方案中其他三业种态物规业类模型符配合比客方户案目标 和市场平台消化速度。
计算模型：
方案1 方案2 方案3
占地面积S，容积率
独栋别墅
0.15
0.2
0.25
项目东南侧八号地地势较高，
0.52
独栋、小独栋、创 新独栋占地比例为 X,Y,Z
小独栋别墅 0.6
0.5
0.4
创新独栋类 别墅产品
0.25
产品类型
市场去化特征
独栋别墅
•大连独栋别墅均 占有一定海景资源， 其中占据山海资源 产品去化较好
小独栋别 墅
•容积率较低和产 •占品有力独较特高资产源品和去形化 成较独好栋意向的产品 去化较好
•经济性低密度产品 的去化速度最快
•容积率较低、共享 创新独栋 院落心理感觉较开
敞的产品消化较好
•产品力较高项目销 售好
0.3
0.35
四面自然屏障形成私密意向， X+Y+Z=1 最适宜做独栋别墅产品，实
合计
1
1
1
3
经过经济测算，最佳方案为方案一
35.82亿
35.19亿
34.56亿
方案一
方案一
独栋别墅
方案二
方案三
占地比例
占地规模 （万平方米）
建筑面积 （万平方米）
0.15
9
2.7
小独栋别墅
0.6
36.16
18.08
创新独栋
根据客户目标确定的社区意向，提出规模测算前提条件
客户目标
打造大连市高端别墅
容积率已定
0.52
社区形象
纯别墅社区
物业组合
独栋、小独栋、创新独栋
市场实现度
高端形象, 高溢价
地块资源
山海资源、区域价值升值潜力
独栋容积率为0.3 小独栋容积率为0.5 创新独栋容积率为0.7
根据各业态的目标和市场形象，提出物 业配比的前提条件：