不动产估价第三章.ppt
合集下载
《不动产评估》课件
包括土地用途、容积率、建筑密度、土地使用权年限等，这些参数的选择和确定直接影 响土地价值的评估结果。
建筑物评估参数
包括建筑结构、装修标准、成新率等，这些参数的选择和确定对建筑物的价值评估具有 重要影响。
04
不动产评估的应用领域
房地产市场分析
总结词
通过不动产评估，可以对房地产市场进行深 入分析，了解市场供求状况、价格走势和投 资潜力。
绿色建筑和节能减排对评估价值的影响
绿色建筑和节能减排设施可以提高不动产的价值，在评估中需充分考虑其价值。
绿色建筑和节能减排对评估风险的影响
在评估过程中需考虑绿色建筑和节能减排设施的可持续性和维护成本，以降低评估风险。
新经济形势下不动产评估的挑战与机遇
01
经济形势变化对不动产评估的影响
经济形势的变化，如利率、汇率、市场需求等因素，对不动产评估产生
详细描述
不动产评估应遵循合法性、公正性、专业性和科学性等原则。评估方法包括比较法、收益法、成本法等，根据不 同的情况选择合适的方法进行评估。同时，还需要考虑市场变化、政策调整等因素对评估结果的影响。
02
不动产评估的程序
评估准备
明确评估目的和范围
在开始评估前，需要明确评估的目的和范围，例如是为抵押 贷款、保险赔偿、遗产分配等目的进行评估，以及评估的具 体范围，如特定的不动产或一组不动产。
国际化交流与合作
各国不动产评估机构加强了国际交流与合作，共 同推动不动产评估的国际化和标准化进程。
3
标准化对评估行业的影响
标准化促进了不动产评估行业的规范化和专业化 ，提高了评估的质量和公信力。
绿色建筑与节能减排在不动产评估中的影响
绿色建筑和节能减排理念的普及
建筑物评估参数
包括建筑结构、装修标准、成新率等，这些参数的选择和确定对建筑物的价值评估具有 重要影响。
04
不动产评估的应用领域
房地产市场分析
总结词
通过不动产评估，可以对房地产市场进行深 入分析，了解市场供求状况、价格走势和投 资潜力。
绿色建筑和节能减排对评估价值的影响
绿色建筑和节能减排设施可以提高不动产的价值，在评估中需充分考虑其价值。
绿色建筑和节能减排对评估风险的影响
在评估过程中需考虑绿色建筑和节能减排设施的可持续性和维护成本，以降低评估风险。
新经济形势下不动产评估的挑战与机遇
01
经济形势变化对不动产评估的影响
经济形势的变化，如利率、汇率、市场需求等因素，对不动产评估产生
详细描述
不动产评估应遵循合法性、公正性、专业性和科学性等原则。评估方法包括比较法、收益法、成本法等，根据不 同的情况选择合适的方法进行评估。同时，还需要考虑市场变化、政策调整等因素对评估结果的影响。
02
不动产评估的程序
评估准备
明确评估目的和范围
在开始评估前，需要明确评估的目的和范围，例如是为抵押 贷款、保险赔偿、遗产分配等目的进行评估，以及评估的具 体范围，如特定的不动产或一组不动产。
国际化交流与合作
各国不动产评估机构加强了国际交流与合作，共 同推动不动产评估的国际化和标准化进程。
3
标准化对评估行业的影响
标准化促进了不动产评估行业的规范化和专业化 ，提高了评估的质量和公信力。
绿色建筑与节能减排在不动产评估中的影响
绿色建筑和节能减排理念的普及
不动产估价制度
➢ （四）不动产鉴定士的行为规范 日本在《不动产鉴定评价施行规则》等制度规章中，对不动 产鉴定评价士的行为提出了严格的伦理要求。其基本规定 有如下两项：
➢ 一是应凭良心诚实地进行不动产的鉴定评价，不得做出损 伤不动产鉴定士及不动产鉴定士补信用的行为；
➢ 二是如无正当理由，不得将其业务上所得的秘密向他人泄 露。如违反上述规定，则视其程度给以告诫或除名，被除 名者不得再担任不动产鉴定评价工作。
第二节 我国房地产估价制度
➢ （1）完全丧失民事行为能力的。 ➢ （2）死亡或失踪的。 ➢ （3）患有精神病等严重疾病，不能胜任房地产估价正常业
务的。
第二节 我国房地产估价制度
➢ 二、房地产估价管理
在建设部发布的《城市房地产市场估价管理暂行办法》以 及其他法规制度中，对房地产估价管理工作提出了基本要 求，主要包括如下几个方面。
第二节 我国房地产估价制度
➢ 三、中国房地产估价师学会
中国房地产估价师学会是中华人民共和国建设部业务归口管 理的学术团体，简称CIREA。其基本情况如下：
➢ （一）学会任务 ➢ 1．制定并执行专业守则和估价标准，以确保本会会员为社
会提供的专业服务之水准。 ➢ 2．协助政府主管部门进行注册房地产估价师考试、注册等
第二节 我国房地产估价制度
➢ （6）其他专业毕业，具有10年以上房地产估价实践经 验者。
➢ （7）不符合上述条件，但取得初级以上技术职称，房 地产估价实绩突出者。
➢ 申请参加房地产估价师资格考试，需提供下列证明文件： ➢ （1）房地产估价师考试报名申请表。 ➢ （2）学出证明。 ➢ （3）实践经历证明。
第二节 我国房地产估价制度
➢ 3．资格获得。房地产估价师考试原则上每2年举行一次。 考试规程由国务院房地产行政主管部门另行制定。考试结 束后，全国统一阅卷。成绩合格者，由房地产估价师学会 发给考试合格通知，由注册管理部门审定注册，发给《房 地产估价师证书》。房地产估价师是国家设定的房地产估 价的执业资格。未取得《房地产估价师证书》不得以房地 产估价师的名义从书房地产估价业务。
➢ 一是应凭良心诚实地进行不动产的鉴定评价，不得做出损 伤不动产鉴定士及不动产鉴定士补信用的行为；
➢ 二是如无正当理由，不得将其业务上所得的秘密向他人泄 露。如违反上述规定，则视其程度给以告诫或除名，被除 名者不得再担任不动产鉴定评价工作。
第二节 我国房地产估价制度
➢ （1）完全丧失民事行为能力的。 ➢ （2）死亡或失踪的。 ➢ （3）患有精神病等严重疾病，不能胜任房地产估价正常业
务的。
第二节 我国房地产估价制度
➢ 二、房地产估价管理
在建设部发布的《城市房地产市场估价管理暂行办法》以 及其他法规制度中，对房地产估价管理工作提出了基本要 求，主要包括如下几个方面。
第二节 我国房地产估价制度
➢ 三、中国房地产估价师学会
中国房地产估价师学会是中华人民共和国建设部业务归口管 理的学术团体，简称CIREA。其基本情况如下：
➢ （一）学会任务 ➢ 1．制定并执行专业守则和估价标准，以确保本会会员为社
会提供的专业服务之水准。 ➢ 2．协助政府主管部门进行注册房地产估价师考试、注册等
第二节 我国房地产估价制度
➢ （6）其他专业毕业，具有10年以上房地产估价实践经 验者。
➢ （7）不符合上述条件，但取得初级以上技术职称，房 地产估价实绩突出者。
➢ 申请参加房地产估价师资格考试，需提供下列证明文件： ➢ （1）房地产估价师考试报名申请表。 ➢ （2）学出证明。 ➢ （3）实践经历证明。
第二节 我国房地产估价制度
➢ 3．资格获得。房地产估价师考试原则上每2年举行一次。 考试规程由国务院房地产行政主管部门另行制定。考试结 束后，全国统一阅卷。成绩合格者，由房地产估价师学会 发给考试合格通知，由注册管理部门审定注册，发给《房 地产估价师证书》。房地产估价师是国家设定的房地产估 价的执业资格。未取得《房地产估价师证书》不得以房地 产估价师的名义从书房地产估价业务。
第三章不动产估价解读
2020/11/17
第3章 不动产估价
3.1 不动产估价概述 3.2 不动产估价原则 3.3 不动产估价方法
主讲人：李军峰
1
3.1 不动产估价概述
❖ 3.1.1 不动产估价的概念及其分类 ❖ 1. 不动产估价的概念 ❖ 不动产估价全称为不动产价格评估。
❖ 不动产的三种实物形态使得存在三种不同的不动产 评估形式:土地评估、建筑物评估和房地合一的房地 评估。
❖ 土地评估——对不包括建筑的空地评估。无论房、 地是否合一，都可以单独评估土地价值。
2020/11/17
主讲人：李军峰
2
❖ 建筑物评估——对房屋和构筑物统称的建筑物的评 估。
❖ 建筑物的结构包括：钢结构、钢筋混凝土结构、砖 混结构、砖木结构、简易结构。
❖ 房地价格——土地和建筑物合为一个整体的价格。
❖ 估价程序包括确定估价基本事项、编制估价工作计划、实地确认估价对 象、搜集估价所需资料、选定估价方法计算、确定估价结果和提交估价
报告等项内容。
❖ （5）客观合理价格
❖ 客观合理价格（或价值）——基于估价时点，在正常交易情况下（排除 非正常或人为因素的影响），某宗房地产为某种估价目的所能实现的价
格。
❖ 房地产估价师执业资格全国统一考试共有四科： 《房地产基本制度与政策》（含房地产估价相关知 识）、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价 理论与方法》和《房地产估价案例与分析》。
2❖020房/11/1地7 产估价员、土地主估讲人价：李师军峰
5
❖ （2）估价对象
❖ 房地产估价的对象——被评估的各类房地产。
2020/11/17
主讲人：李军峰
11
1.1.2 不动产价格及其决定因素
第3章 不动产估价
3.1 不动产估价概述 3.2 不动产估价原则 3.3 不动产估价方法
主讲人：李军峰
1
3.1 不动产估价概述
❖ 3.1.1 不动产估价的概念及其分类 ❖ 1. 不动产估价的概念 ❖ 不动产估价全称为不动产价格评估。
❖ 不动产的三种实物形态使得存在三种不同的不动产 评估形式:土地评估、建筑物评估和房地合一的房地 评估。
❖ 土地评估——对不包括建筑的空地评估。无论房、 地是否合一，都可以单独评估土地价值。
2020/11/17
主讲人：李军峰
2
❖ 建筑物评估——对房屋和构筑物统称的建筑物的评 估。
❖ 建筑物的结构包括：钢结构、钢筋混凝土结构、砖 混结构、砖木结构、简易结构。
❖ 房地价格——土地和建筑物合为一个整体的价格。
❖ 估价程序包括确定估价基本事项、编制估价工作计划、实地确认估价对 象、搜集估价所需资料、选定估价方法计算、确定估价结果和提交估价
报告等项内容。
❖ （5）客观合理价格
❖ 客观合理价格（或价值）——基于估价时点，在正常交易情况下（排除 非正常或人为因素的影响），某宗房地产为某种估价目的所能实现的价
格。
❖ 房地产估价师执业资格全国统一考试共有四科： 《房地产基本制度与政策》（含房地产估价相关知 识）、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价 理论与方法》和《房地产估价案例与分析》。
2❖020房/11/1地7 产估价员、土地主估讲人价：李师军峰
5
❖ （2）估价对象
❖ 房地产估价的对象——被评估的各类房地产。
2020/11/17
主讲人：李军峰
11
1.1.2 不动产价格及其决定因素
不动产的价值和价格PPT课件( 71页)
劳动二重性决定商品二因素
具体劳动
特定具体形式
具体劳动是指生产一
定使用价值的具体形式 的劳动，反映人与自然 的关系。（自然属性）
使用价值 (不同质)
劳
对立
动 二
统一
重性Βιβλιοθήκη 抽象劳动是指撇开一切具商 品 二 因 素
体形式的、无差别的一般
人类劳动。（社会属性）
抽象劳动
无差别人类劳动
价值 (相同质)
3、价值量的决定
2、效用价值论
以物品满足人的欲望的能力或人对物品效用的主观心理评价解 释价值及其形成过程的经济理论。即价值是人对物品能满足人 的欲望的主观估计。它同劳动价值论相对立。在19世纪60年代 前主要表现为一般效用论，自19世纪70年代后主要表现为边际 效用论。
3、其内容如下：
第一，效用价值论认为，一切生产都是创造效用的过程，人们 获得效用却不一定非要通过生产，通过大自然的赐予也可以获 得。效用是价值的源泉，仅仅是形成商品价值的必要条件，而 充分条件则是物品的需缺性，只有物品的效用和物品的稀缺性 相结合才能形成价值。
使用价值是交换价值的物质承担者。
交换价值首先表现为一种使用价值同另一种使 用价值相交换的量的关系或比例。
价值是凝结在商品中的无差别的一般人类劳动，即人
类脑力和体力的耗费。价值是商品所特有的社会属性。
使用价值不同的商品之所以能按一定比例相交换，就是 因为它们都具有价值。任何有用物品都具有使用价值， 但只有这种有用物品是劳动产品并作为商品时，它才具 有价值。
商品的价值包括质的规定和量的规定两个方面。价值 的质的规定回答的是价值的实体是什么，价值的量的 规定则回答价值的大小有什么决定和怎样决定。
估价原则与估价程序
• （３）经济上是否可行。对于法律上允许且技术上可能的每种利用， 还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法，是针对每种 利用，首先预测它未来的收入和支出的现金流量，然后将未来的收入 和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或 等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。
• （１）依法判定的权利类型及归属，应以不动产登记簿、权属证书以 及有关合同等为依据。权利类型是指所有权、建设用地使用权、地役 权、抵押权、租赁权等。目前，我国的房屋权属证书有《房屋所有权 证》《房屋他项权证》等。土地权属证书有《国有土地使用证》《集 体土地所有证》和《集体土地使用证》等。
• （２）依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管 制为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度 等，则在估价时应以这些规定为前提。
上一页 下一页 返回
第一节 估价原则
• 价值时点、估价对象状况、房地产市场状况的关系见表３-１。 • 表中的各种情形举例说明如下： • （１）价值时点为过去、估价对象状况为过去状况的估价。此种情形
大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复 核或鉴定估价。 • （２）价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。此种情形 大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。 • （３）价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价。此种情形 是估价中数量最多、最常见的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、 司法拍卖估价，包括在建工程估价。
• （１）维持现状前提：认为对现有房地产维持现状、继续利用最为有 利时，应以维持现状为前提进行估价。
• （２）装修改造前提：认为对现有房地产进行装修改造最为有利时， 应以装修改造为前提进行估价。
• （３）转换用途前提：认为转换现有房地产的用途最为有利时，应以 转换用途为前提进行估价。
• （１）依法判定的权利类型及归属，应以不动产登记簿、权属证书以 及有关合同等为依据。权利类型是指所有权、建设用地使用权、地役 权、抵押权、租赁权等。目前，我国的房屋权属证书有《房屋所有权 证》《房屋他项权证》等。土地权属证书有《国有土地使用证》《集 体土地所有证》和《集体土地使用证》等。
• （２）依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管 制为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度 等，则在估价时应以这些规定为前提。
上一页 下一页 返回
第一节 估价原则
• 价值时点、估价对象状况、房地产市场状况的关系见表３-１。 • 表中的各种情形举例说明如下： • （１）价值时点为过去、估价对象状况为过去状况的估价。此种情形
大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复 核或鉴定估价。 • （２）价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。此种情形 大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。 • （３）价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价。此种情形 是估价中数量最多、最常见的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、 司法拍卖估价，包括在建工程估价。
• （１）维持现状前提：认为对现有房地产维持现状、继续利用最为有 利时，应以维持现状为前提进行估价。
• （２）装修改造前提：认为对现有房地产进行装修改造最为有利时， 应以装修改造为前提进行估价。
• （３）转换用途前提：认为转换现有房地产的用途最为有利时，应以 转换用途为前提进行估价。
不动产估价原则
预
预期收益原则指在房地产估价上，不仅要考虑房地产的 过去和现状，还要分析其未来变化，从而综合确定出评
期
估价格，此即预测原则。预测原则以变动法则为基础，
是变动法则在估价要求上的体现。
收
益
在房地产估价上，必须坚持用预测原则来分析许多问题 及事项。如在进行市场分析、评估对象所属区域分析，
原
以及两者对评估对象纯收益的影响分析等方面，都应充 分考虑未来的变化。另外，在交易实例价格的检查，资
则
本化率的确定等方面也必须坚持预测原则。
贡 献 原 则
贡献原则又叫收益分配原则。运用房地产所产生的 收益，一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产 要素结合而产生的，应该分配给各个要素，这是基 本的经济原理，被称之为收益与分配法则，也被称 之为剩余生产力原理。
按照收益与分配法则，我们可以从运用房地产所获 得的总收益中确定出由房地产所产生的收益，以及 土地或建筑物分别产生的收益。对这些收益分别以 相应的资本化率进行还原，即可求出该房地产或土 地、建筑物的收益价格，这是收益还原法（包括土 地残余法和建筑物残余法）的基本原理。因此，收 益与分配法则是收益法的理论依据之一。
➢替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最 一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结 论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地 产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是 在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地 产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地 产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价 格或者价值的。
第三章 不动产估价的原则
第1 页
原
➢不动产估价原则是指人们在不动产估价的 反复实践与理论探索中，逐步认识了不动产
价格形成与运动的客观规律，并总结出的一
房地产估价课件(第3版)
（2）价值受周围房地产的影响
（3）产生“相邻关系”
法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团 结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”
8.易受限制
8.易受限制 不可移动 相互影响 基础要素 政府管制
政府有4种特权：
（1）管制权——直接对房地产利用作出限制。如对土地用途、容积率等做 出规定
房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，
是实物、权益和区位的结合体。
房地产存在形态
1.土地——指单纯的土地
如何看待有建筑物的土地?
无视建筑物的存在，将其设想为空地 考虑建筑物的存在对土地价值的影响，如待 拆迁房屋对该土地的价值会有减价的影响。
2.建筑物——指单纯的建筑物 如何单独看待建筑物？
39
2. 土地权益状况描述中的公式
（1）容积率——是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比
值。反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。
容积率
总建筑面积 建筑用地面积
40
（2）建筑密度（建筑覆盖率）——建筑物基底总面积占建筑 用地面积的比率。
建筑密度 建筑基底总面积 100% 建筑用地面积
估价的价是指什么？
价值 价格
房地产估价本质上是评估房地产的价值
价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的
价格是价值的外在表现，是实际发生、已经完成的事实
价值决定价格，价格围绕着价值波动
房地产估价要揭示房地产的内在价值，需要通过外在的价格来了解 和探测
房地产的价格是和平地取得他人房地产所必须付出的代价——货币、
有效需求——有购买力支撑的需求。
51
房地产价格的特性
（1）与区位关系密切 区位好——价格高；区位差——价格低 一步差三市？
房地产评估课件
20
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
21
第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
32
第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
33
第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
21
第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
32
第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
33
第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
《不动产评估》课件
结语不动产评估行业现状 Nhomakorabea不动产评估行业发展趋势
在经济快速发展的当下，不动产评估行业发展迅速， 逐渐成为一个重要的行业。
以上是本次不动产评估 PPT课件大纲，感谢您的收看！
随着经济发展和政策的支持，不动产评估行业将进 一步巩固和发展，未来有望成为一个更加重要的行 业。
不动产评估的分类
不动产评估的基本分类
按照它所涉及的对象可分为土地评估和房屋评估。
不动产评估的具体分类
按照评估目的不同，可分为市场价值评估、租赁价 值评估、财务价值评估等。
不动产评估的流程
1
不动产评估的流程概述
收集数据、确定评估目的、选择评估方法、对不动产进行评估估价、形成评估报 告。
2
不动产评估的流程详解
成本法
根据不动产重建成本 和当下的市场附加值 规律，考虑物业减值 的情况，推算出不动 产评估价值。
综合法
将多种评估方法综合 使用，计算出其加权 平均值为不动产评估 价值。
不动产评估的实例分析
商业用房不动产评估实例
采用综合法进行评估，考虑其使用用途、租赁可能 性，经过比较分析得出不动产评估价值。
住宅不动产评估实例
采用收益法进行评估，对住宅的租赁收益进行推算， 根据市场的附加值规律推算出不动产评估价值。
不动产评估的注意事项和风险提示
1 不动产评估的注意事项
评估师要考虑到估价对象的实际情况，避免 评估结果误差太大。
2 不动产评估的风险提示
评估前要考虑到各种风险，比如项目本身风 险、评估师的主观因素风险等，尽量避免风 险成为评估结果的偏差。
在收集数据时需要考虑房产所处位置、交通、消防等因素，初步确定评估目标后 选择合适的评估方法进行评估估价，对土地要分析其开发利润和市场需求后得出 土地价值。
不动产与不动产估价ppt课件
第一章 不动产及其价格
5、地上权 在他人的土地上拥有建筑物 或其他工作物为目的，而使用其土地的 权利。 6．地役权 以他人的土地供自己方便使 用的权利，如通行、引水、排水等。 7、典权 承租人支付典价，占有出租人 的不动产有使用和收益的权利。典期届 满后，出典人如不赎回出典物，承典人 即取得典物所有权。
网络及设施齐全。土地使用权无特别 限制，假定你是该评估公司的土地估 价师，请回答下列问题： 2（本问题5分）根据上述条件，列 出已知宗地的个别条件
第一章 不动产及其价格
对建筑物的基本认识：（1）位置 （2）面积；（3）层数和高度；（4） 结构；（5）设备；（6）层高或净 高；（7）空间布局；（8）装饰装 修；（9）外观;（10）建成日期；
某工业企业拥有一宗地，因融资 需要，计划以该土地使用权进行抵押 贷款，并于2007年9月5日委托某评 估公司进行土地价格评估。该公司所 拥有的土地位于华南H市，远离城 区，为独立工矿用地，总面积为1500 平方米。宗地东高西低，地下水位适 中，东南角有一自采水井，用于企业 生产取水（附近无市政供水管网）
4、不动产价格通常不具备形成市场价 格的场所
第一章 不动产及其价格
六、不动产价格的影响因素分析 1、市场的供求状况 2、不动产本身基本条件 3、 环境条件 4、法律规定 5、其他因素
第一章 不动产及其价格
1、供求关系 对任何商品来说，供求关系是影响其 价格的主要因素。土地的价格也受供 求关系的影响，而且土地作为一个特 殊商品，供求状况又有特殊性：
利的价格 由于土地地理位置具有固定性或
不动性，不动产在市场上流通的并不 是不动产本身，而是该不动产的所有 权、使用权及其他权利。
第一章 不动产及其价格
3、不动产价格是长期作用下形成的 不动产所在地区的各种条件经常处于 不断的变化之中，因此不动产的价格 通常是就过去至将来长期作用下形成 的,是随不动产本身的条件而不断变化
房地产估价 第三章不动产估价的价格影响因素
8、国际化状况
8、行政隶属变更。
9、国际经济状况
12
什么是管理?
——社会因素 1、人口状况： 最主要的社会因素。 （1）人口数量； （2）人口素质； （3）家庭人口构成。 2、城镇化； 3、教育及社会福利状况； 4、不动产交易惯例；
13
什么是管理?
——社会因素 5、生活方式； 6、心理因素； 7、国内政治状况； 8、社会治安状况； 9、国际政治状况；
6.历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面 价值
7.基准地价、标定地价和房屋重置价格 8.土地价格、建筑物价格和房地价格 9.总价格、单位价格和楼面价格 10.名义价格和实际价格 11.现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 12.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
10
3-4 影响不动产价格的一般因素
5
3-3 房地产价格和价值的种类
1.价值、使用价值和交换价值 在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价 值仅指交换价值。 使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。 交换价值是指一种商品同另一种商品交换的量的关系或比例， 即交换价值表现为一定数量的其他商品。 在现代社会，交换价值通常用货币来衡量。就使用价值与交换 价值相对而已，房地产评估是评估房地产的交换价值。
快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下 的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。 残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。
9
4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征 收价值
5.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人 权益价值
不动产估价
第一章导论1.不动产：是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，指土地、建筑物以及附着于土地和建筑物的定着物，包括物质实体及其相关权益。
2.不动产的构成（从实物形态分）：土地、建筑物（是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。
）、定着物（是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。
如房屋、地下管道、树木、沟渠等。
）。
3.不动产的特性：自然特性（不动产自然属性的反映）包括位置固定性（决定估价时价格唯一性）、位置的差异性（位置优劣的差异性）、异质性（决定不动产的复杂性）、资源有限性（向空间发展）、使用耐久性（在合理使用和保护的前提下可以永续使用。
）；经济特性包括供给的稀缺性（刚性需求和改善型需求引起了不动产供给的垄断性）、供给的垄断性（包括土地所有权和经营权的垄断）、价值量大（不动产形成过程中，凝聚了大量人力物力财力。
）、保值增值性（财富象征）、市场的区域性（供求数量和价格的区域差异性）、合并与分割的可能性（小面积土地合并可提高价值和价格；大宗土地进行分割可提高土地利用率、使用价格与价值。
）、社会经济位置的可变性（我国引起不动产社会经济位置变动的主要因素有：行政区划的调整、城乡规划、交通、经济发展状况。
）4.不动产估价：是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响不动产价格的因素，对不动产客观合理价值所作出的推测与判断。
【对不动产估价概念的理解应注意：估价目的影响估价结果，估价目的是指估价结果的期望用途，来源于对估价的不同需要；不同的权益对应不同的客观合理价格，不动产价格实质是这些无形的权益的价格，转移的权益越大，价格就越高；时间对不动产价格的影响很大。
】5.不动产价格类型主要有：买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、课税价格、投保价格、征收价格、典当价格等。
6.不动产估价的特性：估计性（估价不是定价，亦不是作价格保证。
第3章 市场比较法
举 例
某可比实例，正常交易价格为1500元/平方米，经 分析，此交易成交价格比正常的市场价格高10%左右， 试进行交易情况修正。
110 正常价格 1500 1650元 / 平方米 100
某可比实例，成交价格为1650元/平方米，在估价 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 正常的市场价格比成交价格低10%左右，试进行交易情 况修正。 90 正常价格 1650 1485元 / 平方米 100
思 考？
有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环 境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、 规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因素修 正后的可比实例价格。
5000
100 4902 元 / 平方米 102
有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综 合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面 积等方面综合起来需修正-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格。
第三章 市场比较法
第一节 第二节 第三节 市场比较法的基本原理 市场比较法的估价步骤 市场比较法应用举例
第一节 市场比较法的基本原理
一、概念 根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取 估价对象价值的方法。 类似房地产——与估价对象的区位、用途、权利 性质、档次、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。 可比实例——指交易实例中交易类型与估价目的 吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常价 格或可修正为正常价格的与估价对象相似的房地产。
2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵 建筑面积和使用面积 4、统一面积单位 5、统一采用单价
思 考？
有甲、乙两交易实例。甲成交总价83万RMB，首 付30万RMB，余款53万半年后付清，建筑面积260m2； 乙成交总价21万美元，一次性付清，使用面积 3000平方英尺。若选取此两宗实例为可比实例， 在进行有关修正前建立可比基础。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
3、交易情况修正的方法 正常价格=可比实例的成交价格*（100/100+S）
五、进行交易日期修正
1、交易日期修正的概念
2、交易日期的修正方法
采用分区分类房地产价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格
*交易日期修正系数
1）采用价格指数进行修正 定基价格指数：以某个固定的时期为
基期编制的价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*
Pi 100 * b0 *100 *100 ai bi ci di
2、修正的规则
差异修正的注意事项 1）差异修正必须合理 2）各个实例的差异修正必须一致 3）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少
差异修正的规则 1）以待估不动产为基准 2）以市场为尺度 3）修正的顺序要恰当
例：实例的浴室设备是待估房地产没有的，实例价
格是50万元，该浴室设备价值1万元，则实例价格
修正为
。若实例的区域因素比待估房地产
劣5％，实例价格为PB时，待估房地产价格PD＝？
四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件
（一）特点 1、整个过程简单明了 2、计算少而简单 3、结果有较强的说服力 4、在比较实例的选取上，既要选择比估价
对象较优的交易实例，也要选择比估价对象较劣 的交易实例。
2、比较实例选取的具体要求 1）所处地区相同或处于类似的供需范围 2）用途相同 3）建筑结构与建筑形式相同 4）权利性质相同 5）价格类型相同 6）估价时点接近 7）正常交易
三、建立价格可比基础
1、统一付款方式 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵
建筑面积和使用面积 4、统一面积单位
平方米、平方英尺 5、统一采用单价
（二）适用范围 1、有广泛市场交易的房地产类型 2、常见的房地产类型
（三）适用条件 1、充足的市场资料 （1）数量充足 比较交易实例资料有10个以上， 具有较高可比性的3个以上 （2）质量合格 替代性较大 （3）资料可靠 资料来源可靠，资料本身可靠、 适用
2、丰富的估价经验
§3.2市场比较法的估价步骤
交易实例1
比较
待估不动产
交易实例2
交易实例3
交易实例4
交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正
待估 不动 产价 格
三、市场比较法的基本公式和规则
1、基本公式 估价对象价格=可比实例价格*交易情况
修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个 别因素修正系数
P=Pi*A*B*C*D
2）采用价格变动率进行修正
当价格变动率为逐期递增或递减的价格变动率时： 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*（1+价 格变动率）期数
当价格变动率为期内平均上升或下降的价格变动率 时：
估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*（1+价 格变动率*期数）
年4月 5月
6月
7月
8月 9月 10月 11月
多层 102.5 102.1 住宅101.9Fra bibliotek102.4
101.7 100.8 101.6 103.5
高层 99.7 98.3 98.5 99.2 100.1 96.7 99.4 100.5 住宅
写字 楼
商铺
103.8 98.6
102.9 93.5
106.5 94.2
一、搜集交易实例
（一）收集途径 1、政府部门 房地产市场行情、房地产价格指数等 2、房地产开发商、经纪人 3、信息服务 房地产信息中心 4、同行提供 5、传媒 6、其他途径
交易当事人、四邻、金融机构、司法机关
（二）收集内容
1、交易双方的基本情况及交易目的 2、交易实例不动产的状况
位置、形状、面积、地质条件、自然与 人文环境、土地利用现状与规划用途、建筑物基本 情况、权利状况 3、成交价格与成交日期
（估价时点的价格指数/成交日期的价格指数）
例：估价对象为天河区某多层住宅，估价时点为 2003年11月。一可比实例在2003年5月的交易价格 为4000元/m2，对其进行交易日期修正？
广州市天河区分类房地产价格指数表（以2000.1为基期）
时间 2003 2003年 2003年 2003年 2003年 2003年 2003年 2003年
例：某企业购进一写字楼，与出售方商定的价 格是50万元。付款方式为该企业先付10万元即可 使用写字楼，余下40万元在第三个月末、第六个 月末、第九个月末和一年年末支付分别支付10万 元。银行贷款利率为8％。则该写字楼的实际价格 是多少？
四、进行交易情况修正
1、交易情况修正的概念
2、非正常交易情况的类型 1）有利害关系人之间的交易 2）急于出售或急于购买情况下的交易 3）对市场行情缺乏了解的交易 4）有特别动机或者偏好的交易 5）相邻不动产的合并交易 6）特殊交易方式下的交易 7）税费非正常负担情况下的交易
104.6 92.7
103.7 104.1 105.9 105.2 95.7 99.1 99.6 100.3
环比价格指数：以上一时期为基期编制的价格指数
估价时点价格=可比实例在成交日期的价格* 成交日期下一期的价格指数*再下一期价格指 数*…*估价时点时价格指数
例：某地区写字楼2000年4月至10月的价格指数分 别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、 112.5、118.1（均以上个月为100）。其中某个 写字楼在2000年6月的价格为2000元/m2，对其 进行交易日期修正（估价时点为2000年10月）。
第三章 市场比较法 §3.1 市场比较法的基本原理
一、概念 市场比较法是在求取待估不动产的价格时，将待
估不动产与较近时期已经交易的可比不动产进行比较， 从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出 待估不动产价格的方法。
二、基本原理
——替代原理（替代原则） 在同一市场上，具有同样效用的不动产在
同一时间具有同样的价格。
单价、总价、货币总类 4、付款方式 5、交易情况
（三）整理与查证 1、按地区、类型分门别类存放 2、核查资料的可靠性
编号
分类号
名称
用途
坐落
交
卖方
易
买方
实
成交价格
成交日期
例
个别因素 土地状况
调
说明
建筑物状况
查
区域情况说明
表
交易情况说明
位置图
资料来源 查证结果
适用性评分
附件种类
二、选取可比实例
1、比较实例与待估房地产应具有可比性。 1）实物的同一性或类似性 2）位置的同一性或类似性 3）时间的接近性 4）交易情况无反常
五、进行交易日期修正
1、交易日期修正的概念
2、交易日期的修正方法
采用分区分类房地产价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格
*交易日期修正系数
1）采用价格指数进行修正 定基价格指数：以某个固定的时期为
基期编制的价格指数 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*
Pi 100 * b0 *100 *100 ai bi ci di
2、修正的规则
差异修正的注意事项 1）差异修正必须合理 2）各个实例的差异修正必须一致 3）差异修正的结果必须使各个实例的价格差异减少
差异修正的规则 1）以待估不动产为基准 2）以市场为尺度 3）修正的顺序要恰当
例：实例的浴室设备是待估房地产没有的，实例价
格是50万元，该浴室设备价值1万元，则实例价格
修正为
。若实例的区域因素比待估房地产
劣5％，实例价格为PB时，待估房地产价格PD＝？
四、市场比较法的特点、适用范围和适用条件
（一）特点 1、整个过程简单明了 2、计算少而简单 3、结果有较强的说服力 4、在比较实例的选取上，既要选择比估价
对象较优的交易实例，也要选择比估价对象较劣 的交易实例。
2、比较实例选取的具体要求 1）所处地区相同或处于类似的供需范围 2）用途相同 3）建筑结构与建筑形式相同 4）权利性质相同 5）价格类型相同 6）估价时点接近 7）正常交易
三、建立价格可比基础
1、统一付款方式 2、统一币种和货币单位 3、统一面积内涵
建筑面积和使用面积 4、统一面积单位
平方米、平方英尺 5、统一采用单价
（二）适用范围 1、有广泛市场交易的房地产类型 2、常见的房地产类型
（三）适用条件 1、充足的市场资料 （1）数量充足 比较交易实例资料有10个以上， 具有较高可比性的3个以上 （2）质量合格 替代性较大 （3）资料可靠 资料来源可靠，资料本身可靠、 适用
2、丰富的估价经验
§3.2市场比较法的估价步骤
交易实例1
比较
待估不动产
交易实例2
交易实例3
交易实例4
交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正
待估 不动 产价 格
三、市场比较法的基本公式和规则
1、基本公式 估价对象价格=可比实例价格*交易情况
修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个 别因素修正系数
P=Pi*A*B*C*D
2）采用价格变动率进行修正
当价格变动率为逐期递增或递减的价格变动率时： 估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*（1+价 格变动率）期数
当价格变动率为期内平均上升或下降的价格变动率 时：
估价时点价格=可比实例在成交日期的价格*（1+价 格变动率*期数）
年4月 5月
6月
7月
8月 9月 10月 11月
多层 102.5 102.1 住宅101.9Fra bibliotek102.4
101.7 100.8 101.6 103.5
高层 99.7 98.3 98.5 99.2 100.1 96.7 99.4 100.5 住宅
写字 楼
商铺
103.8 98.6
102.9 93.5
106.5 94.2
一、搜集交易实例
（一）收集途径 1、政府部门 房地产市场行情、房地产价格指数等 2、房地产开发商、经纪人 3、信息服务 房地产信息中心 4、同行提供 5、传媒 6、其他途径
交易当事人、四邻、金融机构、司法机关
（二）收集内容
1、交易双方的基本情况及交易目的 2、交易实例不动产的状况
位置、形状、面积、地质条件、自然与 人文环境、土地利用现状与规划用途、建筑物基本 情况、权利状况 3、成交价格与成交日期
（估价时点的价格指数/成交日期的价格指数）
例：估价对象为天河区某多层住宅，估价时点为 2003年11月。一可比实例在2003年5月的交易价格 为4000元/m2，对其进行交易日期修正？
广州市天河区分类房地产价格指数表（以2000.1为基期）
时间 2003 2003年 2003年 2003年 2003年 2003年 2003年 2003年
例：某企业购进一写字楼，与出售方商定的价 格是50万元。付款方式为该企业先付10万元即可 使用写字楼，余下40万元在第三个月末、第六个 月末、第九个月末和一年年末支付分别支付10万 元。银行贷款利率为8％。则该写字楼的实际价格 是多少？
四、进行交易情况修正
1、交易情况修正的概念
2、非正常交易情况的类型 1）有利害关系人之间的交易 2）急于出售或急于购买情况下的交易 3）对市场行情缺乏了解的交易 4）有特别动机或者偏好的交易 5）相邻不动产的合并交易 6）特殊交易方式下的交易 7）税费非正常负担情况下的交易
104.6 92.7
103.7 104.1 105.9 105.2 95.7 99.1 99.6 100.3
环比价格指数：以上一时期为基期编制的价格指数
估价时点价格=可比实例在成交日期的价格* 成交日期下一期的价格指数*再下一期价格指 数*…*估价时点时价格指数
例：某地区写字楼2000年4月至10月的价格指数分 别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、 112.5、118.1（均以上个月为100）。其中某个 写字楼在2000年6月的价格为2000元/m2，对其 进行交易日期修正（估价时点为2000年10月）。
第三章 市场比较法 §3.1 市场比较法的基本原理
一、概念 市场比较法是在求取待估不动产的价格时，将待
估不动产与较近时期已经交易的可比不动产进行比较， 从后者已知的价格，对他们之间的差异进行修正得出 待估不动产价格的方法。
二、基本原理
——替代原理（替代原则） 在同一市场上，具有同样效用的不动产在
同一时间具有同样的价格。
单价、总价、货币总类 4、付款方式 5、交易情况
（三）整理与查证 1、按地区、类型分门别类存放 2、核查资料的可靠性
编号
分类号
名称
用途
坐落
交
卖方
易
买方
实
成交价格
成交日期
例
个别因素 土地状况
调
说明
建筑物状况
查
区域情况说明
表
交易情况说明
位置图
资料来源 查证结果
适用性评分
附件种类
二、选取可比实例
1、比较实例与待估房地产应具有可比性。 1）实物的同一性或类似性 2）位置的同一性或类似性 3）时间的接近性 4）交易情况无反常