干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析
奥特莱斯简析分析
1
1 1 2 3 2
备注：全国店铺合计59家
奥康品牌入驻奥特莱斯简析
公司 江西ห้องสมุดไป่ตู้深圳 苏州
店铺名称 联盛奥特莱斯 华南奥特莱斯 郊区时尚舞台
面积 221 200 240
扣点 7 9 14
毛利率 29.1% 22.9% 88.5%
2月销售 17.9万 9.8万 36万
全球奥特莱斯成功案例
美国奥特莱斯的商业模型和其针对的消费群体
北京东四环路北工大桥西北侧 2008年销售23亿元
重庆金源奥特莱斯购物广场
经营面积： 33000平方米
1F：现暂营业，主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约60个商铺，平均110 功能分区 平方米/个。 二、三、四、五F：9月20日正式开业。正式开业将有400多个品牌入驻，同时入 驻的还有STARBUCK和美国PLAY BOY高档会所伴随入驻，平均66平方米/个。
迪拜的Apparel集团在德伊勒 市中心拥有三家奥特莱斯商场， 最大的一家Aldo占地面积达到 5000平方英尺，Aldo的零售面 积达到了3000平方英尺，另外 还设有健身馆，珠宝展示及交 易厅，和一个纺织品厅，近期 还将添加电影院，杂货店，等 餐饮和娱乐类具有拉动力的设 施，以期增加购物中心的人气 和竞争力。
经营面积
1F：主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约50个商铺，平均172平方米/个。 功能分区 2F：主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线等品牌约100个商铺，平均97平 方米/个。 3F：餐饮娱乐，约20家餐饮，3家游戏厅，一家KTV，平均469平方米/个。
店面数量（间） 车位 地址 销售
170
3F2000平方米，经营国内运动、休闲服装单体店
店面数量（间） 150 车位 地址 20 昆明市东寺街东方广场奥特莱斯商场
高策机构-顾问公司-国内外经典商业案例分析
服务方案4：40美元或72美元
•往返奥黑尔机场接送服务 •奥特莱斯购物指南 •奥特莱斯时尚礼品 •800美元购物优惠券 •凯珠宝商礼品、凯珠宝商的珠宝清洁套件 •参观品尝瑞士莲巧克力瑞士或赠送一个瑞 士莲松露采样
22
案例五、日本御殿场奥特莱斯
地址：静冈御殿场市深泽1312，距离东京约一个半小 时车程; 东京 占地面积：１７万平米； 建筑面积：２.２万平米； 停车位数量：１７００个； 店铺数：２００多个； 御殿场奥特莱斯是日本最大的名牌折扣店，紧邻高速 御殿场奥特莱斯
西区
东区
摩天轮 购物中心还布局 有哺乳室、成衣 修改、货物托运 森林包围 （仅限于日本国 内）等服务。
25
多为单层的北欧风格建筑，购物与观光休闲相结合
北欧风格建筑
观光、购物
开放式、轻松的休闲空间 旅游观光和奥特莱 斯购物休闲相结合，
能够有效延长顾客
停留时间
26
案例六：美国拉斯维加斯 Premium Outlets – North，品牌 齐全，吸引大量顾客
区域景点等 信息咨询 餐厅预订
行李托运服务
失物招领
礼品包装
传真和复印
礼宾服务：为首站到达芝加哥Fashion Outlets的游客提供地区的第一站VIP
创新服务
行李交付和行李代客的服务，直接将顾客行李送到最终目的地，让游客体验 到享受免提购物的乐趣和轻松无忧的到来
21
购物包服务：网上付费预约服务
服务方案1：35美元
高铁站
埃、巴塞罗纳
还有通往其他地方的大 巴车
巴塞罗纳
消费人群以流动人群 为主 ，各阶层都有，主要 是火车站的乘客 以及旁边 汽车站的乘客 办公人员 ， 而附近居民较少
奥特莱斯简析总结
经营面积
1F：主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约50个商铺，平均172平方米/个。 功能分区 2F：主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线等品牌约100个商铺，平均97平 方米/个。 3F：餐饮娱乐，约20家餐饮，3家游戏厅，一家KTV，平均469平方米/个。
店面数量（间） 车位 地址 销售
170
奥特莱斯是一种新兴的零售业态时间19701987性质工厂直销店形式一家工厂一个outletstore多家工厂一个outletstore商品工厂尾货19881996工厂直销店工厂尾货19972001商品工厂品牌所有者品牌代理商品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道多业态大型购物中心上千家世界知名品牌全球奥特莱斯购物中心蓬勃发展体现了其商业模型的四大核心要素购物中心成本地理位置在交通方便开阔的城郊租金低廉商业地产商统一规划省去诸多管理经营费用产品成工厂或一级经销商直接供货省去了一切中间渠道要素之二是丰富的品牌资源奥特莱斯迎合了供应商和品牌代理商想通过各种渠道增加销售的想法
北京东四环路北工大桥西北侧 2008年销售23亿元
重庆金源奥特莱斯购物广场
经营面积： 33000平方米
1F：现暂营业，主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约60个商铺，平均110 功能分区 平方米/个。 二、三、四、五F：9月20日正式开业。正式开业将有400多个品牌入驻，同时入 驻的还有STARBUCK和美国PLAY BOY高档会所伴随入驻，平均66平方米/个。
1
1 1 2 3 2
备注：全国店铺合计59家
奥康品牌入驻奥特莱斯简析
公司 江西 深圳 苏州
店铺名称 联盛奥特莱斯 华南奥特莱斯 郊区时尚舞台
面积 221 200 240
扣点 7 9 14
中外奥特莱斯的比较研究
（一）项目布局与环境
• 商 场 总 体 布 局 商 场 内 部 环 境
托用 主 环男 题 境女 装 任饰 务区 形域 象－ 烘采
•
特色雕塑和灯饰
（二）品牌组合
• Women's Apparel • 女 装
•
Aeropostale AG Jeans Alpaca Pete's American Eagle Outfitters Anne Klein Ashworth Banana Republic Factory Store BCBG Max Azria Burberry Factory Outlet Charlotte Russe Coach Factory Store Converse Factory Store DC Shoes Factory Stores Forever 21 GAP Outlet Guess? Factory Store Hollister - Coming Soon J. Crew Jones New York Journeys Kenneth Cole Outlet Las Vegas Motorheads Lee Limited Editions for Her Maidenform Michael Kors (USA) Inc. Miss Sixty Neiman Marcus Last Call NIKE Factory Store Old Navy Outlet Pacific Sunwear Polo Ralph Lauren Factory Store Quiksilver Factory Store Reebok Outlet St. John Company Store Tahari Company Store Tommy Bahama Bungalow Tommy Hilfiger Company Store Vanity Fair Versace Company Store Wilsons Leather Outlet
国内外奥特莱斯业态专题研究ppt课件共42页PPT
奥特莱斯业态专题研究
2.3、国外Байду номын сангаас要奥特莱斯介绍
■美国
美国作为奥特莱斯业态的发源地，是目前全球最为发达的奥特莱斯经营宝地。从奥特莱斯的形式来看，卖场 式的已经非常少见，主要SHOPPING MALL式和奥特莱斯村式为主，且各具特色。以Fashion Outlet为例，这是 美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。
◆项目布局与环境
商 场 总 体 布 局
商 场 内 部 环 境
主
题
装
饰
区
域
－
采
用
男
女
人
物
形
象
烘
托
环
特色雕塑和灯饰
境
◆ VMD 商业形象展示
STYLES
女 性 商 特品 色视 女觉 性形 流象 行 时 装 店
男男 装性 特商 色品
店视 觉 形
象
美 国 著 名 品 牌
老 海 军
GAP品牌名店
内 部 气 氛 营 造
美国奥特莱斯还有一个特点是很多位于风情优美的旅游区，环境优美，商业布局注重园林环境， 营造休闲气氛。坐落于美国洛杉矶的Desert Hills Premium Outlets就拥有120家店
购物中心与奥特莱斯业态的业态组合案例――美国新泽西花园购物中心
新泽西花园购物中心是一个奥特莱斯业态的特色购物中心，它的特色主力店很有特色，不引进梅西 等大型流行百货，而是引进尼曼．马库斯高档服饰百货和纽约第五大道折扣百货，对顾客具有很强 的吸引力。
作为新泽西最大的奥特莱斯购物中心，管理团队拟定了详细的营销计划，针对游客实行20人 团队接待等专项服务。
北京奥特莱斯案例调研报告
fisaa北京奥特莱斯案例调研报告名称 建筑 面积商品均价 （元）人均消费额 （元/人/次）商品档次 所属商圈 发展潜力爱家奥特莱斯 & 000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奧特莱斯 35, 500 400-10001000-2000中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥 特莱斯 6& 000一—中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯一一一—中央别墅区 良好上海奥特莱斯110,000 500-1500 1500-2500中高档 郊区（道路 干线汇集地）良好1、 商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通:2、 商品档次也代表入驻的品牌的档次。
二、详细情况 分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD ）和北边（亚奥）商圈内， 四边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北（1）北京奥特莱斯布局女郊农场北苑爱家outlets—人大处UI• d鲁谷北京两站;:広里燕莎outlets济朝阳门香山活力东方outlets东MB £ 71 QI定福庄赛持 outlets（西山板块、中关村等）开发了大量的髙档别墅和社区，聚集了大量的髙端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。
（2）周边环境建筑概况（4）经营状况（5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯）奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。
上海奥特莱斯的经营特色说明如下：1、虽处郊区，但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地，汇聚上海及周边客源上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。
新通波塘以西，紧临A9髙速公路，南北分別为沪杭、沪宁髙速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环髙速公路。
离核心区域人民广场26公里（开车30-50分钟），所以吸引上海本地以及周边城市的顾客。
2、经营以中高档品牌为主入驻的近200个品牌中，以国际一二线品牌为主，国内品牌较少。
国内外奥特莱斯业态专题研究
2.2、国外奥特莱斯的特点和经验 ◆超乎想象的低价 奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。除了商品本身的因素，这主要是通过在地价较低的城市外环选址，采用简洁的设备和简单的销售方式等降低成本来实现的。 ◆颇具吸引力的品牌组合 “名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘，奥特莱斯的商品都是国际国内著名品牌的下架、过季与断码商品，甚至有品牌厂商采用过去的面料和款式专门为奥特莱斯生产商品。 ◆选址更为重要 奥特莱斯的选址基本遵循着比较统一的规律，以欧洲为例，它的选址有以下一些条件：选在郊外的省际交通交会点处，一般都是多条高速公路的交叉点上，有利于最大限度地吸引客流；距离大都市中心的距离为45～90分钟车程，满足各种交通工具通行；最好是自然风景比较优美的地段，有利于顾客放松心情；最好也是旅游线路的必经之地。 ◆良好的购物环境 购物环境舒适，主题多元化，集游型摩尔（Mall）相似。这样在满足消费这多方面需求和爱好的同时，也有助于延长消费者在店内的停留时间。 ◆管理分工明确 管理分工是比较明确，商店外全部由开发商管理，商店内全部由经营者管理，每个商店全部自主经营。物业管理实行统一管理，包括维修、保洁、保安、停车场的管理、公共设施的维护、公用商业用具管理等。
欧洲
德国的SNB是一家特价俱乐部，在德国有两家店，一家在市中心，另一家分店在距市区100公里的小城镇。该俱乐部经营多年，非常火爆。要得到该俱乐部一张卡，需要等四年。
欧洲的奥特莱斯分为两种不同形式，一种是在城市中的会员制品牌俱乐部，另一类是在郊外的花园式奥特莱斯村。这两种形式都以环境优美、购物舒适为特色。如：
奥特莱斯业态专题研究
通过前期的分析探讨，西部新城项目是发展将综合借用奥特莱斯这一商业模式。 因此，特将奥特莱斯商业模式进行专题分析。 1、奥特莱斯概念： ◆奥特莱斯（英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。 其雏形是最早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。厂家直销店（factory outlet）通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。 虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期。1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。 在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发展的态势。 根据美国奥特莱斯的发展状况，大致可将其分为三个阶段： 1970年—1987年：一些大型服装工厂开始在他们的仓库建立起工厂直销店（Factory Outlet Store）销售自己的尾货，此时基本上是前店后厂形式，所经营的商品既是品牌商品又价格低廉，吸引了大批顾客。 1988年—1996年：在商业地产开发商的推动下，工厂直销中心（Factory Outlet Center）开始繁荣起来，并渐渐发展成为一种独立的零售业态，很多工厂把直销店集中在一起开设，在全美国形成了320家工厂直销购物中心。这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，离城市较远，一般在60-80英里（100-150公里）左右，开车要一个多小时。 1997年后：“休闲购物一体化”，直销中心(Outlet Center)这一业态发生了实质性变化，表现出产业融合和边缘化倾向。一方面，原来意义上的“工厂直销零售业”(Factory Outlet Industry) 总体规模在萎缩。 另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。
最新整理案例研究奥特莱斯郑州杉杉奥特莱斯.docx
凤凰资讯：奥特莱斯重来，拿什么拼？20xx年08月22日02:12：xxxx商报0人参与0评论原标题：奥特莱斯重来，拿什么拼？杉杉集团副总裁傅文骥杉杉要打造的奥特莱斯，是希望成为一种继百货、购物中心之后的新型商业模式，融入更多体验业态在百货业直呼进入“微增长”并深刻检讨同质化现象的时候，奥特莱斯却在传统零售业态中一枝独秀，杉杉集团投资10亿元在郑开大道(xxxx市中牟县境内)沿线建奥特莱斯。
这不是孤例，未来3年，不少新的奥特莱斯项目将在xxxx密集上市。
不过，业内专家一致认为，奥特莱斯的发展除了消费者认可问题，货源将是最大的发展瓶颈。
奥特莱斯“真的”来了8月20日上午9时，巨大的横幅“真的奥特莱斯来了”出现在普罗旺世中城的开工奠基仪式上。
20xx年年底，一座集奥特莱斯购物、休闲、餐饮于一体的商业综合体将在此处开门纳客。
对于奥特莱斯，消费者并不陌生，最直白的感受就是可以“低价买奢侈品”，这是连皇室也会赶时髦的事儿。
就在不久前，英国凯特王妃还被发现前往位于牛津郡的比斯特奥特莱斯购物，为乔治王子购买睡衣。
而不少国内游客去海外购物，也首选当地奥特莱斯。
此次，杉杉集团联合本地商业地产把奥特莱斯带入xxxx。
在当天的新闻发布会上，杉杉集团副总裁傅文骥介绍，未来将在全国范围内打造10个以上上规模的奥特莱斯。
第一阶段目标是“到20xx年打造5个奥特莱斯，形成年销售额70亿元以上的规模”。
之所以称奥特莱斯“真的”来了，杉杉是有底气的，目前全球做奥特莱斯最好的一个是美国的切鲁西，另一个是日本的三井，杉杉选择了与看中中国市场的三井合作。
xxxx是杉杉奥特莱斯事业的第三站，在杉杉奥特莱斯事业的拓展历程中，xxxx奥特莱斯具有里程碑意义。
在当天上午的发布会上，杉杉宣布，已经在宁波和xxxx开了两家奥特莱斯，xxxx作为第三家起到了承上启下的作用。
既继承了前两家奥特莱斯的开发、设计和运营管理经验，也有非常良好的品牌合作资源。
奥特莱斯国内外经典案例
奥特莱斯国内外经典案例作者：攸宁来源：《中国房地产·市场版》2014年第06期一、美国奥特莱斯美国奥特莱斯在优胜劣汰的过程中两极分化，产业并购使公司集中。
如经营奥特莱斯规模最大的业主和运营商Chelsea Property Group被美国最大的商业房地产商Simon Property Group， Inc.收购。
该公司在国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%，每平方英尺平均可比销售达412美元。
表1是美国排名前五位经营奥特莱斯的公司，他们经营的奥特莱斯中心共有139个，出租面积有3291万多平方英尺，分别占美国奥特莱斯中心总数的61.8%和59.9%。
纽约Woodbury Outlets位于纽约以北中央山谷区域。
经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，7.2万平方米柜台面积，是目前世界上最大的品牌直销中心，以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
商品折扣通常在25%-65%，吸引了来自美国、加拿大的车族以及世界各地的旅游客源。
商场中除了英文标示外还有日文及中文标示，有重要的事项广播时除了用英语外还有中文的。
在规划布局方面，一层呈网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
整个商业中心划分成五个功能区（见图1），用不同颜色区别，紫色、红色、蓝色、绿色、金黄色，每个区都有齐全的品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
二、日本奥特莱斯日本是在20世纪90年代中后期由美国最大的outlets连锁公司Premium Outlets分别与日本大型企业如三井不动产等合资开发奥特莱斯的。
目前，日本共有50余家奥特莱斯。
根据日本奥特莱斯发展需要，日本服饰厂商开始设计奥特莱斯专业商品，例如Next door等开发17家奥特莱斯店。
日本御殿场Premium Outlets位于风光优美的静冈县富士山风景区，与东京之间距离为90分钟车程，御殿场拥有风光秀美的河流景观，旅游观光和Outlets购物休闲结合，能够更有效延长顾客逗留时间。
奥特莱斯小镇案例研究
该项目已经落实，并已于2017年7月8号开业
案例分析
1.该项目的落地，将会成为地方经济的新增长点 2.小镇建成后，将会为当地提供大量就业机会 3.小镇可以吸引大量外地游客，增加当地旅游创收 4.促进周边相关产业的发展，例如酒店、餐饮等 5.可为周边地区提供一个节假日的休闲购物场所 6.小镇运营后，也可刺激当地政府对当地基础设施进行维护与升级
• 优点：便于奥特莱斯商场迅速汇集大量现金流，合作双方风险共 担
• 缺点：运营管理压力比较大，运营成本比较高
• 2.租赁模式
• 奥特莱斯租赁模式借鉴的是SHOPPINGMALL购物中心操作模式， 将一个个店铺租赁给品牌厂商，以收取租金的方式获得营业收入。 这种模式在庄园式奥特莱斯以及城堡式奥特莱斯运用比较普遍。
枫叶小镇规划简述： 枫叶小镇包括一 个奥特莱斯购物广场、一个停车配套 楼。奥特莱斯购物广场由各个店铺组 成，通过步行街的形式组织。步行街 有两种形式：开放式步行街和封闭式 有顶步行街。步行街交叉的节点形成 室外广场。地上两层。停车场配套楼， 主要功能为停车和购物广场配套的设 备用房，地下一层，地上两层。地下 设人防工程。
伟目标中占据着重要的影响作用。
基本概况：枫叶小镇位于哈尔滨科技 创新城一期建筑区域的中北部核心位 置。四面临路，南侧临70米规划道路 188路，为三环路延长线；西面临50 米规划道路209路，北面临50米规划 道路193路，东临40米规划道路207 路。枫叶小镇总占地面积为17万多平 方米，建筑面积近12万平方米，营业 面积近8万平方米。奥特莱斯广场分 为南北两个经营区域，将引进400个 国际顶级奢侈品牌、国内知名服装服 饰品牌及餐饮品牌，将于2015年6月 正式营业。届时在这里消费者能感受 到与世界同步的购物休闲体验，享受 到意大利建筑美景与充满活力的时尚 氛围。
奥特莱斯休闲购物小镇案例研究
奥特莱斯休闲小镇案例研究1项目代表案例介绍：1.11Fashion OutletFashion Outlet 位于美国拉斯维加斯，拥有100多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到75%。
环境舒适，主题多元化，与大型摩尔相似。
品牌组合以中高档品牌商品为主，其中众多一线品牌多采用厂家直销（Factory Outlet ）的经营方式，如Burberry,Coach,Converse,GAP, Guess,Versace, Polo Ralph Lauren, Reebok,Nike, Hugo Boss 等。
店内经营商品和项目多样，包括：男女服装、珠宝饰品、箱包、饰品、钟表眼镜、家居用品，化妆品，保健品以及餐饮、休闲娱乐项目等。
橱窗设计各具特色，主题突出，在很好的展示出商品的品牌商业形象的同时，也为营造多彩的店内橱窗文化做出了重要贡献。
1.12北京燕莎奥特莱斯 2002年，北京燕莎奥特莱斯购物中心盛大开业，成为国内第一家奥特莱斯业态的购物中心，为中国商业引入了新型的朝阳业态。
燕莎奥特莱斯由A 、B 、C 三座组成，经营面积近10万平方米，形成了主题鲜明，品类突出的经营布局。
A座以欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；B座以皮鞋、皮具、运动户外商品为主；C座以国际一线知名品牌、男女服装、餐饮服务为主。
燕莎奥特莱斯秉承“品牌+实惠”的经营理念，借鉴国际奥莱的经营模式，结合中国市场特点和消费者需求，充分发挥自身品牌优势，以国际顶级品牌、国际知名品牌，以及国内知名和国内畅销品牌为主要经营方向，为广大消费者提供众多的高品质，且具高性价比的品牌商品。
燕莎奥特莱斯购物中心中心建筑面积17,343平方米，上下两层，营业面积达16，000平方米，有1000余个车位。
坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。
从购物中心至亚运村方向或至中央商务区方向以及北京市中心方向等等均畅通无阻。
OUTLETS案例研究
什么是奥特莱斯？概念：“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的 购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
发展过程：Factory Outlet Store 工厂直销店1970年—1987年Factory Outlet Center 工厂直销中心1988年—1996年Outlet Center 直销中心1997年—1905年OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之 若婺； 方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
美国Outlets格罗夫城直销商业中心 (Grove City Factory Shops) 区位：美国宾夕法尼亚州格罗夫城，位于南北向的I-79公路和宾夕法尼亚208公路的 交叉点 规模：占地面积28万平米，共有139个商店 发展历程：市场基本成熟并有一定数量的常客后再进行扩建；最大程度的利用现有 商场的高投资回报进行新商场的建设；以 现有商场的成功吸引更多的承租商。
时间 开发 内容 1992年2 1992年6 1993年10 月 月 月 规划 预租 购买场地 并动工 1994年8 月 2.2万㎡商 场开张 1994年11 1995年11 1996年11 月 月 月 0.88万㎡ 商场开张 0.79万㎡ 商场开张 1.1万㎡商 场开张北京燕莎——厂房式奥特莱斯地理位置：位于北京东四环南路工大桥西侧；交通状况：在四环路内，城里的顾客可从多条路进入四环到 达；附近有京沈、京津塘、京 哈、京通、机场高速等，并与 东南四环路连接，构成纵深极 广的辐射面；规模：建筑面积 3.5 万平方米，营业面积 1.9 万平方米；二期总 建筑面积将达到12万平方米；停 车位 ： 目前停车位有 1300个，扩建后预计增加约700 个， 停车位将达到2000个商铺租金：均价为20元/平米/天，价格区间为4-25元/平 米/天品牌结构：开业初，A座共有156个品牌专柜，现有 A、B两座营业场所，共有约500个品牌专柜，其中： 有48个国际一线品牌专柜，约占10%，202个国际 知名品牌专柜，约占40%，250个国内知名品牌专 柜，所占比重近50%。
奥特莱斯业态分析报告
奥特莱斯业态分析报告一、国际上奥特莱斯发展现状（一）国际上奥特莱斯的演进奥特莱斯（英文Outlet）最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。
其雏形是最早的“厂家直销店”（Factory Outlet Store），即有的工厂为了处理商品库存，将一些库存余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售。
厂家直销店（factory outlet）通常设在生产地附近，甚至就在生产地内，其优惠的价格吸引了众多的消费者。
后来这类厂家直销店逐渐汇集，慢慢形成类似 Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为一种独立的零售业态，经营品牌的下架商品、过季商品和断码商品，从高档专卖店或商场下架以后转到奥特莱斯销售的，所以价格折扣通常很高。
虽然Factory 奥特莱斯这种业态在美国已有 100多年的历史，但真正大规模的发展是从1970年左右开始的，至二十世纪九十年代发展到高峰期。
1995年，全美奥特莱斯折扣商店销售收入为1380亿美元，占全美百货业销售的57%。
进入二十一世纪，美国已有325个以上的大型奥特莱斯中心。
在日本，奥特莱斯在经济不景气的状况下更是逆势上扬，显示出强劲的爆发力；在欧洲及东南亚，这种业态均已出现高速发展的态势。
另一方面，新的直销中心功能更加齐全，实行休闲购物一体化，工厂直销中心与购物中心产业边缘模糊。
很多中心已突破该业态原有刚性化的数量指标，即必须半数以上的租户是工厂直销零售商的界线。
2005年国际购物中心协会(ICSC)新修改的购物中心分类中已正式将直销中心（Outlet Center）列为购物中心类型之一。
（二）国际上奥特莱斯的发展状况1、规模增长下降资料表明，目前美国的工厂直销零售业出现步履艰难的局面，奥特莱斯零售业务遇到许多困难以至于不少工厂直销中心关闭和出局。
图3-1反映了美国奥特莱斯中心数量及增长呈下降趋势的情况。
美国奥特莱斯中心历年数量表2、经营公司渐趋集中从整体上看，美国奥特莱斯的优胜劣汰的过程中促进了经营公司的集中。
奥特莱斯专题报告(全)
展的水平，但是我们不能忽略欧美的社会福利水平远远高出我国，公共服务的缺失挤占了居民消费
造成的消费能力不足，造成了在中小城市奥特莱斯项目举步维艰。 我国在经济水平、市场环境、商品渠道、经营流程等与国外差异较大，虽然国内Outlets发展 迅速，但成功案例少，零售业市场占有率更少，Outlets在国内尚未形成产业化 。
•
低价的原因 （1）迅速回笼资金的需要 outlets为品牌供应商销售其库存、断码、过季商品，既不影响正价品的销售，又能为此类商品提供 规范销售渠道，在保持品牌形象的同时又迅速回笼资金。 （2）outlets商品的生产及推广成本低 很多生产商针对消费需要专门生产outlets商品, 使用过去的经典面料、款式，省去了大量新品研发 费用、渠道费用、推广费用，销售价格自然就相当实惠。 （3） outlets购物中心的运营成本低 outlets的经营场所一般都远离城市中心，商业设施简单舒适，经营硬件投入成本相对较低，另外因 销售方式简单，相关经营费用变得很低，低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣。
起源 奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历 史。Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。后 来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中 心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然这种业态在美国 已有100年历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
已有资源，争取低成本货源。
•（9）公关：一定要取得政府大力支持。
5、国外OUTLETS典型案例-纽约Woodbury Outlets
•区位：位于纽约以北中央山谷区域。 •规模：经过数次扩张，直销中心目前
包含220家品牌店，7.2万㎡柜台面 •项目定位：世界上最大的品牌直销中 •建筑风格：一层的花园式Outlets •规划布局：经典的建筑规划和网状
戴建明-国内外购物中心经典案例分析及借鉴
国内外购物中心经典案例分析及借鉴目前，全国各地炒得最热的商业地产一种是购物中心，一种是批发市场。
购物中心在大众消费商业地产中，可以创造最高的租金，比如北京的东方新天地今年年初最高的租金达到２６０美金/平米；同时北京南三环的京温市场（温州人在北京做的批发市场），整个规划、建筑标准、装修条件都很普通，但一层租金达到７０元人民币/平米，每平方米月租金也在２千以上。
显然，购物中心以及批发市场的开发都得到了投资者的关注，但购物中心投资开发的利润能否最终获得，对开发商有很大的考验。
中国购物中心行业的发展必须充分借鉴国外成功的经验，也必须依据中国消费市场的特点进行市场化调整。
1、国外购物中心的经典案例美利坚MALL是全球第二大ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ，四个角是主力店，中间围合的是７万６千平方米的主题公园，设计空间简化，最大限度避免不同商家不同档次百货店的负面影响。
餐饮、娱乐以及零售这三大形态的互动做得比较前端。
每年的营业额将近５０亿美金，投资商是加拿大的三五集团和美国的西门集团。
从娱乐的角度来说，国内的娱乐大多都在大型的公园或者娱乐设施里面，但是在美利坚MALL里面，娱乐体验设施极具吸引力。
美利坚MALL里面有一个娱乐项目叫谷物场，模拟农村的场景，对于城市化的进程开拓比较快的社会来讲，城市的小朋友从小缺乏对农村的了解，这么一个低成本的体验内容，对城市的小朋友有相当大的聚合力。
这个项目也是全世界唯一在购物中心里面有大学的商业。
从此看出美利坚ＭＡＬＬ的影响力和聚合力并不亚于迪斯尼的影响，项目里面还有酒店，不是简单的标准间，房间风格各异。
韩国乐天世界，作为典型的亚洲地区的购物中心项目，比较好地借鉴了欧美的一些娱乐，通过娱乐元素带动市场。
美利坚ＭＡＬＬ的娱乐项目在乐天世界也存在，但有区别，比如漂流独木舟，中国和乐天世界的漂流独木舟上去就是一刻钟的简单漂流过程，但在美国漂流独木舟的半个小时，所有漂流的人沿途可以看到很多卡通的人物。
002奥特莱斯休闲购物小镇案例研究
奥特莱斯休闲小镇案例研究1项目代表案例介绍：1.11Fashion OutletFashion Outlet位于美国拉斯维加斯，拥有100多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到75%。
环境舒适，主题多元化，与大型摩尔相似。
品牌组合以中高档品牌商品为主，其中众多一线品牌多采用厂家直销（Factory Outlet）的经营方式，如Burberry,Coach, Converse,GAP, Guess,Versace, Polo Ralph Lauren, Reebok,Nike, Hugo Boss 等。
店内经营商品和项目多样，包括：男女服装、珠宝饰品、箱包、饰品、钟表眼镜、家居用品，化妆品，保健品以及餐饮、休闲娱乐项目等。
橱窗设计各具特色，主题突出，在很好的展示出商品的品牌商业形象的同时，也为营造多彩的店内橱窗文化做出了重要贡献。
1.12北京燕莎奥特莱斯2002年，北京燕莎奥特莱斯购物中心盛大开业，成为国内第一家奥特莱斯业态的购物中心，为中国商业引入了新型的朝阳业态。
燕莎奥特莱斯由A、B、C三座组成，经营面积近10万平方米，形成了主题鲜明，品类突出的经营布局。
A座以欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；B 座以皮鞋、皮具、运动户外商品为主；C 座以国际一线知名品牌、男女服装、餐饮服务为主。
燕莎奥特莱斯秉承“品牌+实惠”的经营理念，借鉴国际奥莱的经营模式，结合中国市场特点和消费者需求，充分发挥自身品牌优势，以国际顶级品牌、国际知名品牌，以及国内知名和国内畅销品牌为主要经营方向，为广大消费者提供众多的高品质，且具高性价比的品牌商品。
燕莎奥特莱斯购物中心中心建筑面积17,343平方米，上下两层，营业面积达16，000平方米，有1000余个车位。
坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。
从购物中心至亚运村方向或至中央商务区方向以及北京市中心方向等等均畅通无阻。
国内外奥特莱斯案例分析
奥特莱斯在中国
匙位及选址 平面及业态 建筑风格 街道不公共空间 停车及流线
功能扩展
总结
奥特莱斯在中国 奥特莱斯在中国分布情况
2002年12月18日，北京燕莎奥 特莱斯正式开门迎客。返是国内第一 家奥特莱斯，而丏是从一个倒闭巟厂 的车间做起来的。发展到今天，奥特 莱斯正成为最有竞争力的零售业态， 各大商业巨头纷纷迕军奥特莱斯。据
美国大部分城市的步行区在任何斱向上的长度一般不超过500米，返是因为 步行街的长度以500—700米较适合，
步行者愿意徒步行走的最大距离一般就是返个长度。而国内的研究也表明，
不宜超过1000米。西斱国家很多城市的商业街，宽度大多在30米以内，窄至10米戒以下的步行街也随处可见。30米
是人的眼神能相互呼应的距离，再迖就容易产生和疏迖的感觉。 在商业建筑不公共开放空间尺度的控制上，应把握建筑不街道的宽不高之比（D/H），同时做到收放有致，时而曲徂通幽，时而豁然开朌。芦 原义信《街道美学》一乢中提到：当D/H>1时，随着比值增大会逐渐产生迖离质感，超过2时则产生宽阔之感；当D/H<1时，随着比值的减小会产
平面及业态 案例：MALL OF ASIA
“综合式”布局
室外步行街与室内MALL相结合，大型主力店与中小型店面相结合，多种业态形式
MALL OF ASIA 的特点在于
模糊室内外的界线，创造了多层次的商业空间。在平面设计上，室外步
行街穿插于室内mall之间，在店面的混合式分布觃划上，是以大型主力店（如超市、百货公司和电 影院等）作为地标性的空间节点，而属同一类型的中小型店面（如书店、音乐坊和 咖啡吧的依次坐落）则作为一种补充式的点缀，如同跳劢的色彩安插于画面其中，从而改变了单元匙域内过于单调、
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析
2014-08-11 13:23:00
从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。
国外OUTLETS典型案例
纽约WoodburyOutlets
区位：位于纽约以北中央山谷区域。
规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。
开业时间：1985年。
项目定位：世界上最大的品牌直销中心。
以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
销售折扣：25%-65%的折扣。
建筑风格：花园式Outlets。
规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。
商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。
整体功能规划:
A区是世界一线品牌
B区是世界二线和国内著名品牌
C区是餐饮休闲娱乐
日本御殿场Outlets
区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。
规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。
开业时间：2000年7月。
项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。
日本最大的名牌折扣购物中心。
产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。
销售折扣：1-6折。
建筑风格：欧式建筑。
规划布局：由分列山坳两侧的东西两个区域组成、环状连续布局、多方向出入口与停车位、充分将自然地貌景观与购物中心融为一体，因此购物中心本身也成为著名景点。
主要客源：东京地区车族，旅游客源。
商场环境：风光秀美的御殿场拥有自然河道，内散布着铁塔和广场，从50米高的摩天轮上眺望富士山，旅游观光和Outlet购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。
伦敦比斯特Outlets购物村
区位：位于牛津郡心脏地带，距伦敦1个小时车程，周边旅游景点密集。
规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。
开业时间：1995年4月。
项目定位：聚购物、旅游、休闲、餐饮于一体的乡村式购物中心。
欧洲九大Outlets 购物村的始祖。
产品类型：服饰、珠宝、家居、餐饮。
销售折扣：1-6折。
主要客源：伦敦地区车族，旅游客源。
重新定义“精明消费”的艺术，贵族风范、平民价格，宁静祥和与前卫艺术的交融，绝对的体验式购物。
国内OUTLETS典型案例
北京燕莎奥特莱斯
区位：坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，中心距离首都机场约25公里。
规模：总建筑面积约9.5万㎡，一期3.5万㎡（A、B座），二期扩建6万㎡（C座），车位1500个。
开业时间：A座：2002年12月、B座：2003年11月、C座：2007年12月。
项目定位：以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主，集餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合性购物中心。
国内首家工厂式Outlets。
销售折扣：3—7折不等，经常性的品牌热卖会折扣1-5折。
商铺租金：均价20元/平米/天，价格区间为4-25元/平米/天（仅供参考，欢迎指正）。
建筑风格：Mall式Outlets，地下一层、地上三层。
功能分区：
A座：欧洲精品、商务休闲、妇女儿童、家居用品以及太阳镜、钟表为主；
B座：皮鞋、皮具、运动户外商品为主；
C座：国际一线服装品牌、时尚商品、运动休闲品牌、餐饮服务为主。
共入驻知名品牌近600个。
主要客源：北京客源为主，津、冀、沈的驾车族以及旅游客源为辅。
上海青浦奥特莱斯
区位：上海市青浦区沪青平公路2888号。
规模：用地240亩16万㎡，建面11万㎡，商铺面积从100到500㎡不等，停车场拥有车位1200个。
开业时间：2006年4月。
投资额：4.7亿元人民币。
投资商：百联集团和香港九龙仓（中国）。
项目定位：以国际、国内时尚品牌折扣服饰购物为主，以餐饮为辅的大型综合性购物中心。
国内首家花园式Outlets。
经营模式：全部持有, 2006-2007年：90%扣率经营，2008年：100%扣率经营。
招商策略：根据不同档次的品牌，推出了代销、扣率、租金、买断等多种灵活的招商政策。
联销扣率：6%-20%，20%的很少，一般在16%左右，部分大品牌扣率6%、7%。
商铺租金：开业半年时间由3-4元/平米/天涨至16元/平米/天（仅供参考，欢迎指正）。
建筑风格：美国花园式Outlets地上一层，局部二至三层。
规划布局：由23栋造型别致的建筑群构成，广场总体布局采用了环状连续空间，中部设水系，商铺间以商业街形式相联，预留前区广场停车。
功能分区：Ａ区国际一线服饰、Ｂ区国际运动休闲品牌、二线品牌以及国内品牌。
Ｃ区餐饮休闲娱乐区。
共入驻品牌240多个。
主要客源：上海及江浙车族最多、其次为周边高端住宅客、旅游客源。
重庆太平洋西部奥特莱斯
区位：重庆市北部新区经开园北区奥特莱斯路一号，广场距解放碑商圈车程仅20余分钟，距观音桥商圈车程仅10余分钟，距离江北机场车程仅10余分钟车程。
规模：建面9万㎡。
开业时间：2008年9月。
投资额：5亿元人民币。
项目定位：以国际国内著名品牌折扣商品为主，集休闲、餐饮和娱乐为一体，体现国际化、现代化、时尚化的大型购物城。
中国西部最大的奥特莱斯品牌直销主题形象广场。
经营模式：全部持有。
商铺租金：均价20元/平米/天。
（仅供参考，欢迎指正）
建筑风格：意大利风格Mall式Outlets。
规划布局：四周建筑呈半围合状，中心设水景T台广场，通过娱乐、促销等活动吸引更多人气，车位主要布置于广场东南。
功能分区：300多个国际国内知名品牌，按照不同档次、类别分为A-E共5个区。
主要客源：周边产业园区高端住宅客源、城市车族高端客源、旅游客源。
周边环境：项目位于400家外资企业（22家500强）入驻的北部新区，周边是汽博中心和20000亩的高档住宅小区，拥有政府特辟的机场高速出口，全程免费机场高速更加汇集旺盛人气。
补充：奥特莱斯现代服务产业区(选址参考。