国内外奥特莱斯的案例分析34页PPT
《关于奥特莱斯》课件
奥特莱斯的特点
商品种类
奥特莱斯拥有各种各样的商 品，从时尚服装到家居用品， 应有尽有。
折扣力度
奥特莱斯以低于市场价的折 扣力度吸引顾客，让人感受 到物超所值的购物体验。
商品质量
奥特莱斯提供高品质的商品， 让顾客购买到享受高品质生 活的物品。
奥特莱斯的优劣势分析
优势
• 价格优惠 • 大牌商品 • 多种选择
《关于奥特莱斯》PPT课 件
欢迎大家阅读本PPT课件，我们将一同探索关于奥特莱斯的知识。奥特莱斯是 一种特殊的购物方式，它不仅提供丰富多样的商品选择，还拥有令人惊喜的 折扣力度。
奥特莱斯的历史
奥特莱斯起源于德国，在20世纪70年代兴起，并迅速扩展到全球。传统的百货店将旧货打折销售，因此形成了 奥特莱斯这一独特的零售模式。
奥特莱斯在亚洲、欧洲和北美等地区也很受欢迎，斯未来的趋势
1 线上线下结合
未来奥特莱斯将更加注重 线上线下的融合，提供更 便捷的购物体验。
2 个性化定制
3 可持续发展
奥特莱斯将根据顾客需求 提供个性化定制服务，满 足不同消费者的购物需求。
奥特莱斯将致力于推动可 持续发展，关注环境保护 和社会责任。
结论
奥特莱斯的优劣势和发展前景
奥特莱斯的折扣力度、商品种类以及发展潜力使其在零售市场具备竞争优势。
适合人群和使用建议
奥特莱斯适合追求实惠购物和品牌产品的顾客，建议顾客充分利用各种折扣活动和会员权益。
结束语
希望大家通过本PPT课件对奥特莱斯有更全面的了解，并在日常生活中体验到奥特莱斯式的 愉悦购物体验。
劣势
• 地理位置 • 服务质量
奥特莱斯的经营模式分析
招商模式
奥特莱斯通过邀请各个品牌商家入驻，形成一个聚 集了多个品牌的购物场所。
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析2014-08-11 13:23:00从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。
国外OUTLETS典型案例纽约WoodburyOutlets区位：位于纽约以北中央山谷区域。
规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。
开业时间：1985年。
项目定位：世界上最大的品牌直销中心。
以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
销售折扣：25%-65%的折扣。
建筑风格：花园式Outlets。
规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。
商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。
整体功能规划:A区是世界一线品牌B区是世界二线和国内著名品牌C区是餐饮休闲娱乐日本御殿场Outlets区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。
规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。
开业时间：2000年7月。
项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。
日本最大的名牌折扣购物中心。
产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。
销售折扣：1-6折。
建筑风格：欧式建筑。
中外奥特莱斯的比较研究
（一）项目布局与环境
• 商 场 总 体 布 局 商 场 内 部 环 境
托用 主 环男 题 境女 装 任饰 务区 形域 象－ 烘采
•
特色雕塑和灯饰
（二）品牌组合
• Women's Apparel • 女 装
•
Aeropostale AG Jeans Alpaca Pete's American Eagle Outfitters Anne Klein Ashworth Banana Republic Factory Store BCBG Max Azria Burberry Factory Outlet Charlotte Russe Coach Factory Store Converse Factory Store DC Shoes Factory Stores Forever 21 GAP Outlet Guess? Factory Store Hollister - Coming Soon J. Crew Jones New York Journeys Kenneth Cole Outlet Las Vegas Motorheads Lee Limited Editions for Her Maidenform Michael Kors (USA) Inc. Miss Sixty Neiman Marcus Last Call NIKE Factory Store Old Navy Outlet Pacific Sunwear Polo Ralph Lauren Factory Store Quiksilver Factory Store Reebok Outlet St. John Company Store Tahari Company Store Tommy Bahama Bungalow Tommy Hilfiger Company Store Vanity Fair Versace Company Store Wilsons Leather Outlet
《关于奥特莱斯》PPT课件
第一页，共4页。
outlets的目标人群: 1.城市白领,中等收入人士(自驾车族). 2.周末短线游客. outlets的业种组合 1.主营服饰 2.配套设施考虑到家庭2日及以上需求,涵盖男性及儿童的特殊要求,覆盖到吃喝玩乐及住宿旅游.
第二页，共4页。
0utlets存在的合理性:
1.为各品牌厂家(chǎnɡ jiā)或代理商清理库存提供了通路。 2.outlets业态组合了国际一线品牌和二线品牌,满足了普通人群对奢侈品的好奇心理. 3.提供了一个低价买到真品的渠道.
0tlets选址非中心城区的原因:
1.因诉求为名品折扣,为了减少对市区内各专柜店面营业额的冲击,为了避免(bìmiǎn)减弱品牌力度,必须选择在非中心城 区开店. 2.因诉求为名品折扣,商家和运营方都面临毛利较低的情况,为了保证一定的毛利,无法承受市中心的租赁价格,向非中 心城区发展.
第三页，共4页。
关于(guānyú)奥特莱斯
“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在 零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被Байду номын сангаас为 “品牌直销购物中心”。
OUTLETS吸引顾客有三样法宝： 驰名世界的品牌——荟萃世界著名(zhùmíng)或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价——一般以低至1-5折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜； 方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
内容(nèiróng)总结
关于奥特莱斯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售 名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。驰 名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘。难以想象的低价——一般 以低至1-5折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜。方便舒适的氛围——远离市区，交通 (jiāotōng)方便，货场简洁、舒适。1.城市白领,中等收入人士(自驾车族).
奥特莱斯专题报告(全)精品PPT课件
• 国内发展现状 （3）Outlets市场成熟度低，尚未产业化
a.我们中国市场现在面临的现实就是除了北京、上海这种超级一线城市的消费者对品牌有较高认知水 平之外，绝大多数的二三线城市消费者对品牌的认知度不高。
2、OUTLETS演变历程
• 演变历程（美国） （1）1970～1987年：分散的、厂家各自主导的工厂直销店 一些服装工厂利用其仓库销售订单尾货，一家工厂一个Outlet Store，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。
（2）1988～1996年：逐步聚集、厂家联合主导的工厂直销店 很多工厂联合起来将直销店集中开设，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模，且离城市 较远，一般在60～80英里（100～150公里）左右，开车要一个多小时。
• 对城市的作用 （1）提升城市形象、连接城市和旅游发展的纽带 在欧美市场， outlets项目通过旅游区、贸易伙伴和地方当局推广旅游业，每年可吸引近千万的旅游及 消费者，是连接中心城市和旅游胜地的纽带，很好的提升城市和市场形象，起到营销推广的作用。 （2）促经济发展、吸引投资 据测算， outlets每1万平方米可提供200～250个就业岗位，能有力促进所在地的经济发展，并进而吸 引新的投资，是城市更新换代的催化剂和经济腾飞的孵化器。
3、OUTLETS发展现状及分析-欧美
• 发展现状
（1）迅速扩张 美国已有约320家、欧洲约 100家、日本9家、全球超 过500家。
（2）品牌和模式的成功复制 Outlets公司—美国最大的 Outlets经营公司，全球有 51家分店， 其中美国本土41家，日本8家 ，韩国墨西哥各一家。
• 特点 （1）超乎想象的低价 奥特莱斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美价廉。 （2）颇具吸引力的品牌组合 “名牌+实惠”是奥特莱斯的核心理念。品牌纯正，质量上乘， 荟萃世界著名或知名品牌。 （3）选址非常重要 基本遵循比较统一的规律：消费力旺盛的大城市和发达地 区，郊外省际交通交会处，一般在多条高速公路的交叉点上，最大 限度地吸引客流；距离都市中心45～90分钟车程，满足各种交通工 具通行；自然风景优美的地段，有利于顾客放松心情；旅游线路的 必经之地。 （4）良好的购物环境 购物环境舒适，主题多元化，集游购娱为一体，迎合多种爱好和多 年龄层次的消费者偏好，也有助于延长消费者在店内的停留时间。 （5）管理分工明确 店外全部由开发商管理，店内全部由经营者管理，每个商店全 部自主经营。实行统一物业管理。
奥特莱斯定位课件
总结词
奥特莱斯的高端定位策略主要是为消费者提供高品质、高价 格的商品，以及豪华的购物体验。
详细描述
奥特莱斯的高端定位通常是在提供世界顶级品牌的商品，这 些商品的质量、设计和独特性都达到了很高的标准。消费者 可以在这里找到各种高端品牌的过季、断码商品，以及限量 版商品，享受与正价店一样的购物体验。
中端定位
品牌信誉
奥特莱斯作为知名品牌的销售渠道 ，具有较高的信誉度，能够为消费 者提供质量保证的产品。
价格优势
价格竞争力
奥特莱斯销售的产品价格普遍低于正价店，具有明显的价格竞争力 。
价格区间多样性
奥特莱斯提供了广泛的价格区间，从高价奢侈品到平价日常用品都 有涉及，满足了不同消费者的需求。
价格策略灵活性
奥特莱斯在价格策略上具有较大的灵活性，可以根据市场需求和竞 争状况进行调整。
社交媒体营销策略
01
建立社交媒体账号
02
定期发布内容
在各大社交媒体平台上建立奥特莱斯 的官方账号，如微博、微信、抖音等 ，发布促销信息和品牌故事，与消费 者互动。
定期发布有关奥特莱斯的促销信息、 新品上市、品牌故事等内容，吸引消 费者的关注和兴趣。
03
与消费者互动
通过评论、私信等方式与消费者互动 ，回答消费者的问题和解决消费者的 疑虑，提高消斯简介 • 奥特莱斯的市场定位 • 奥特莱斯的竞争优势 • 奥特莱斯的未来趋势 • 奥特莱斯的品牌建设 • 奥特莱斯的营销策略
01
奥特莱斯简介
奥特莱斯的起源
奥特莱斯最早起源于意大利，是“OUTLETS”的中文译名。 早期的奥特莱斯是工厂直销店，专门处理工厂尾货。
奥特莱斯的定义
社交电商
借助社交媒体平台，奥特莱斯可以与消费者进行更紧密的互动，推 广品牌，吸引更多潜在客户，提高销售业绩。
奥特莱斯国内外经典案例
奥特莱斯国内外经典案例作者：攸宁来源：《中国房地产·市场版》2014年第06期一、美国奥特莱斯美国奥特莱斯在优胜劣汰的过程中两极分化，产业并购使公司集中。
如经营奥特莱斯规模最大的业主和运营商Chelsea Property Group被美国最大的商业房地产商Simon Property Group， Inc.收购。
该公司在国内的31个奥特莱斯中心出租率达99%，每平方英尺平均可比销售达412美元。
表1是美国排名前五位经营奥特莱斯的公司，他们经营的奥特莱斯中心共有139个，出租面积有3291万多平方英尺，分别占美国奥特莱斯中心总数的61.8%和59.9%。
纽约Woodbury Outlets位于纽约以北中央山谷区域。
经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，7.2万平方米柜台面积，是目前世界上最大的品牌直销中心，以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
商品折扣通常在25%-65%，吸引了来自美国、加拿大的车族以及世界各地的旅游客源。
商场中除了英文标示外还有日文及中文标示，有重要的事项广播时除了用英语外还有中文的。
在规划布局方面，一层呈网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
整个商业中心划分成五个功能区（见图1），用不同颜色区别，紫色、红色、蓝色、绿色、金黄色，每个区都有齐全的品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
二、日本奥特莱斯日本是在20世纪90年代中后期由美国最大的outlets连锁公司Premium Outlets分别与日本大型企业如三井不动产等合资开发奥特莱斯的。
目前，日本共有50余家奥特莱斯。
根据日本奥特莱斯发展需要，日本服饰厂商开始设计奥特莱斯专业商品，例如Next door等开发17家奥特莱斯店。
日本御殿场Premium Outlets位于风光优美的静冈县富士山风景区，与东京之间距离为90分钟车程，御殿场拥有风光秀美的河流景观，旅游观光和Outlets购物休闲结合，能够更有效延长顾客逗留时间。
奥特莱斯小镇案例研究课件
a
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• 公共区域分析：
• A.项目名称：长春新华联奥 特莱斯项目商业公共区精装 修设计
• B.项目地点：长春空港经济 开发区长石路5公里处
• C.设计目标：总建筑面积约 54万㎡。其中奥特莱斯商 业部分约6万㎡，主体建筑 为底下一层、地上两层
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设计分析：
A.该方案定位于中高端、
低密度、街区式购物中心，
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“奥特莱斯”的特点
• 奥特莱斯本身就是一种商业模式
• 传统奥特莱斯吸引顾客有三样法宝： • 驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘 • 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜 • 方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适
• 城市奥特莱斯特点： • 大品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘 • 小价格——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜 • 近距离——在市区，有公共交通（地铁、公交），交通便捷
a
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案例分析
• 1.枫叶小镇位于黑龙江哈尔滨松北区，哈尔滨市区西北方向，枫 叶小镇除了可以吸引国内游客，也可吸引一些国际游客，例如俄 罗斯的游客，奥特莱斯物美价廉的名牌商品一定可以很好的吸引 他们。可以促进当地旅游业发展，当地政府通过吸引国际游客， 也可以增加外汇储备
• 2.促进枫叶小镇周边产业的发展，吸引房地产企业投资 • 3.促进当地政府加强基础设施的建设
a
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案例分析
1.该项目的落地，将会成为地方经济的新增长点 2.小镇建成后，将会为当地提供大量就业机会 3.小镇可以吸引大量外地游客，增加当地旅游创收 4.促进周边相关产业的发展，例如酒店、餐饮等 5.可为周边地区提供一个节假日的休闲购物场所 6.小镇运营后，也可刺激当地政府对当地基础设施进行维护与升级
《奥特莱斯定位》课件
税务筹划
合理规划税务事项，降低税务 风险和税负成本。
投资决策
根据业务发展需要，进行科学 的投资决策，提高资产回报率
。
市场推广和品牌宣传
市场调研
进行深入的市场调研，了解消费者需求和竞 争态势。
营销活动
策划各种营销活动，吸引消费者关注和购买 意愿。
品牌定位
明确品牌定位和形象，制定符合品牌特点的 市场推广策略。
价格定位
根据产品定位和目标客户 群体的消费水平，制定合 理的价格策略，确保产品 具有竞争力。
促销策略
制定有效的促销活动，吸 引客户并促进销售，如折 扣、赠品、限时抢购等。
价格与促销的平衡
在价格与促销之间找到平 衡点，既保证销售效果， 又避免过度促销导致的利 润损失。
位置选择和店面布局
位置选择
选择交通便利、人流量较大的地 区作为奥特莱斯的经营场所，以
培训和发展
建立完善的培训和发展 体系，提高员工的业务
能力和职业素养。
绩效管理
建立科学的绩效管理制 度，对员工的工作表现
进行评估和激励。
团队建设
加强团队建设，提高员 工之间的协作和凝聚力
。
财务管理和预算控制
财务管理
建立规范的财务管理制度，确 保财务数据的准确性和完整性
。
预算控制
制定科学的预算计划，对各项 支出进行严格控制，降低成本 和提高效益。
商品质量和价格竞争力。
库存管理
建立科学的库存管理制度，合 理控制库存量，避免积压和浪
费。
商品陈列
根据商品特点和市场需求，进 行合理的陈列布局，提高商品
展示效果和销售量。
退换货处理
建立完善的退换货制度，及时 处理退换货问题，确保商品质
(奥特莱斯)定位PPT精选文档
目前已全部出售完毕
45万㎡
目前一半已出售，另一半正寻找买家
10万㎡
商业业态包括写字楼及公寓，目前政策为全部出售
20万㎡
规划业态有酒店、写字楼、公寓及大型购物中心，运营情况偏向于销 售
40万㎡（预估） 商业类物业包括：酒店、写字楼、公寓、集中型商业等
三个中心建设内容及规模
2020/5/8
项目
文化中心
会展中心 商务中心
子项名称
大剧院 群众艺术中心
美术馆 图书馆 公共及配套设施
合计 临时展馆 常年展馆
配套 合计 办公、商业、酒店 （地上）
建设规模
6万㎡ 1.5万㎡ 1.5万㎡ 4万㎡ 2万㎡ 15万㎡ 8万㎡ 5万㎡ 2万㎡ 15万㎡
36-40万㎡
融汇城A2地块（奥特莱斯）研策
2020/5/8
山东融汇商运公司 2014.1.6
1
Ⅰ 项目背景分析
Directory Ⅱ 奥莱市场研究
Ⅲ 项目定位研究
Ⅳ 项目规划建议
2020/5/8
2
Ⅲ 项目定位研究
2020/5/8
3.1项目情况 3.2项目理解 3.3swot分析 3.4案例借鉴 3.5项目定位及业态汇总 3.5小结：特色旅游休闲购物的文化小镇
4
项目情况
用地指标：A2地块可建地上面积为2.19-5.11万㎡，位于一期核心位置，利于打造区域型商业配套 中心
A-1
建议业态：
容积率：1.5-3.5
商业街、平层或soho型公寓，提升项
占地面积:1.59万㎡
目的投资价值，补充居住或办公类的小
总建面积：2.39-5.57万㎡ 面积区间产品
OUTLETS案例研究
什么是奥特莱斯？概念：“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的 购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
发展过程：Factory Outlet Store 工厂直销店1970年—1987年Factory Outlet Center 工厂直销中心1988年—1996年Outlet Center 直销中心1997年—1905年OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之 若婺； 方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
美国Outlets格罗夫城直销商业中心 (Grove City Factory Shops) 区位：美国宾夕法尼亚州格罗夫城，位于南北向的I-79公路和宾夕法尼亚208公路的 交叉点 规模：占地面积28万平米，共有139个商店 发展历程：市场基本成熟并有一定数量的常客后再进行扩建；最大程度的利用现有 商场的高投资回报进行新商场的建设；以 现有商场的成功吸引更多的承租商。
时间 开发 内容 1992年2 1992年6 1993年10 月 月 月 规划 预租 购买场地 并动工 1994年8 月 2.2万㎡商 场开张 1994年11 1995年11 1996年11 月 月 月 0.88万㎡ 商场开张 0.79万㎡ 商场开张 1.1万㎡商 场开张北京燕莎——厂房式奥特莱斯地理位置：位于北京东四环南路工大桥西侧；交通状况：在四环路内，城里的顾客可从多条路进入四环到 达；附近有京沈、京津塘、京 哈、京通、机场高速等，并与 东南四环路连接，构成纵深极 广的辐射面；规模：建筑面积 3.5 万平方米，营业面积 1.9 万平方米；二期总 建筑面积将达到12万平方米；停 车位 ： 目前停车位有 1300个，扩建后预计增加约700 个， 停车位将达到2000个商铺租金：均价为20元/平米/天，价格区间为4-25元/平 米/天品牌结构：开业初，A座共有156个品牌专柜，现有 A、B两座营业场所，共有约500个品牌专柜，其中： 有48个国际一线品牌专柜，约占10%，202个国际 知名品牌专柜，约占40%，250个国内知名品牌专 柜，所占比重近50%。
奥特莱斯简析PPT课件
经销商、租户
保洁、保安、停车场管理、公共设施维 护、公共商业用具管理等不需要单独考
管理分工明确
虑，商业地产商还会提供统一的公共广 告，促销规划
充分并及时地
满足了客户对
交通、停车场、 • 商业地产开发商最初在设计购物中心时，
强调了交通的便利性，一般选址都是处
多品牌购物环
于多条高速公路的交叉点上
境、业态和基
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洛杉矶的奥特莱斯-案例2 关键词：综合业态
在洛杉矶地区，奥特莱斯的扩张也 很迅速。洛杉矶最大的奥特莱斯中 心-Citadel Outlets-新增加了近 50,000平方米的面积; 而另一家面积达到30,000平方米的 奥莱中心-Plaza San Clemente-也即 将在2012年下半年开业，这家即将 开业的奥特莱斯中心包含了零售商 店、高级餐厅、快餐店、一家复古 风格的高级酒店和海景别墅。 Citadel去年的每平方英尺销售额高 达530.50美元，同比上涨12.5%， 仅2011年５月的总销售额就高达 1650万美元。
3/21/2020
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奥特莱斯全国分布概括一览表
公司 辽宁 杭州 宁波 湖州 长沙 江西 江苏
数量 1 4 1 1 2 1 3
公司 哈市 温州 兰州 南京 武汉 沈阳 常熟
数量 2 1 1 1 2 3 2
备注：全国店铺合计59家
3/21/2020
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奥康品牌入驻奥特莱斯简析
公司
店铺名称
面积 扣点
江西
在最大程度上降低了商场的运营成本。
产品升级。美国奥特莱斯的产品已经不再 是大商场或供应商的尾货，而是品牌供应 商以过季设计或较低成本的做工专门为奥 特莱斯生产的产品。
3/21/2020
国内外奥特莱斯案例分析
奥特莱斯在中国
匙位及选址 平面及业态 建筑风格 街道不公共空间 停车及流线
功能扩展
总结
奥特莱斯在中国 奥特莱斯在中国分布情况
2002年12月18日，北京燕莎奥 特莱斯正式开门迎客。返是国内第一 家奥特莱斯，而丏是从一个倒闭巟厂 的车间做起来的。发展到今天，奥特 莱斯正成为最有竞争力的零售业态， 各大商业巨头纷纷迕军奥特莱斯。据
美国大部分城市的步行区在任何斱向上的长度一般不超过500米，返是因为 步行街的长度以500—700米较适合，
步行者愿意徒步行走的最大距离一般就是返个长度。而国内的研究也表明，
不宜超过1000米。西斱国家很多城市的商业街，宽度大多在30米以内，窄至10米戒以下的步行街也随处可见。30米
是人的眼神能相互呼应的距离，再迖就容易产生和疏迖的感觉。 在商业建筑不公共开放空间尺度的控制上，应把握建筑不街道的宽不高之比（D/H），同时做到收放有致，时而曲徂通幽，时而豁然开朌。芦 原义信《街道美学》一乢中提到：当D/H>1时，随着比值增大会逐渐产生迖离质感，超过2时则产生宽阔之感；当D/H<1时，随着比值的减小会产
平面及业态 案例：MALL OF ASIA
“综合式”布局
室外步行街与室内MALL相结合，大型主力店与中小型店面相结合，多种业态形式
MALL OF ASIA 的特点在于
模糊室内外的界线，创造了多层次的商业空间。在平面设计上，室外步
行街穿插于室内mall之间，在店面的混合式分布觃划上，是以大型主力店（如超市、百货公司和电 影院等）作为地标性的空间节点，而属同一类型的中小型店面（如书店、音乐坊和 咖啡吧的依次坐落）则作为一种补充式的点缀，如同跳劢的色彩安插于画面其中，从而改变了单元匙域内过于单调、