万达核心竞争力

我举一个例子，也许不太恰当。伊斯兰教已成为全球发展最快的宗教，这种宗教文化教义可以鼓舞人去献身，黎巴嫩19岁的大学生就自愿去当人体炸弹。一个很漂亮的女大学生就这样死掉了，按照我们正常的理解，她的家人应该很悲痛，可是记者采访她的姐姐，也是大学生，她居然说，为什么真主没有选择我？他们觉得升天堂为真主献身光荣，这难道不是文化的力量？最终我们是要追求这种精神。
但是，中石油和中石化，资产上千亿和我们万达集团几百亿的规模就不一样。有的靠技术，"一招鲜吃遍天"，稍微规模大一点就不同，就要靠人才，靠制度，再往上做就靠规模，规模就是竞争力。卖电器，利润率是很低的，百分之一点几、二点几，但是这种低利润的行业连锁起来像国美和苏宁就创造了核心竞争力。还有的企业发展到一定的程度，进入了中寿或长寿企业之后，企业文化就是核心竞争力。所以我认为不同企业有不同的核心竞争力。
下面我就进入正题，主要讲四个观点。
一、什么是核心竞争力？
核心竞争力这个词是从国外传来的，最近一、二十年开始流行，比较火，大家都在讨论，学者、专家各抒己见，有很多人在讨论中国的企业应该具备什么样的核心竞争力。关于核心竞争力我有不同的理解，内容有两个方面，也算一家之言。
什么叫核心竞争力？我想它是指企业在市场竞争中创造和产生的独特的、他人难以模仿的能力。有两个方面的特点。
进入到93年"治理整顿"，很多房地产企业都垮掉了，93、94、95连续三年，全国房地产整体行业利润率为负，那时很难做，但我们也可以做出成绩，销售也很好，而且利润连年增长，靠的就是工程质量。我们92年就跨区域发展，当时我们的核心竞争力就是跨区域经营的规模竞争。从01、02年开始，万达转型，进入到持有型物业的开发，有巨额利润的支撑，有良好的资金贷款，解决了长期融资通道，这个时候我们的核心竞争力就是长期稳定的现金流。我们的目标是到2010年企业会发展达到一个更大的规模。那么到2010年，万达的核心竞争力会有不同，那个时候更多的是靠企业文化，靠文化的力量来统领人。如果靠人管人，一个人最多可以直接管10个人，这是由人的管理能力和管理链条决定的，超过10个肯定手忙脚乱；靠制度管人，最多管几百人，管几千人也会受到限制。靠制度管人也不是说建立了现代企业制度就好了，人是变化的，制度是靠人来实现的，而企业选人很难选到特别忠诚的，因此只有靠优秀的企业文化来管，才能管好几万、几十万、几百万人。
万达核心竞争力
2006年12月5日 下午 12:01:00
发表者：王健林
--王健林董事长在大连理工大学EBMA班学员毕业典礼上的主题演讲
今天，考虑到在座诸位是EMBA学员，估计是来自于不同行业。如果大家都是房地产行业的，那我会重点讲一讲商业地产如何规划设计，或者讲如何管理以及如何招商。根据学员构成的特点，我打算抛开专业性，给大家讲讲"商业地产是万达的核心竞争力"。 万达是一个和中国四万多家房地产企业有明显区别的房地产公司，严格地讲，现在万达的准确定位不再是房地产企业，而是一家以投资为主的企业。
这三个方面就是构成百年企业的物质基础。
后两方面今天先不讲，只讲第一方面。我们分析，什么是我们这种企业的百年企业物质基础呢？一句话来概括，就是长期稳定的现金流，这是针对我们这个行业的企业特点来说的。房地产企业的特点就是现金流不稳定，而且房产企业也很少有干100多年的规模。一个城市的城市化进程改变，企业生存的空间也会改变，只要城市化达到一定的程度，人均住房达到一定面积，这个行业就会萎缩。而且房地产企业有一个特点，今年买地，那么今年几乎就没有现金流，没有销售收入。明年开发的时候就一下冒上去，风险非常大，因此，我们要追求长期稳定的现金流。
2、企业发展阶段不同，企业核心竞争力有所不同。
同一企业，在不同的发展阶段，企业核心竞争力也不同。比如万达集团，1989年叫住宅开发公司，我们搞了几年，92年就改制了。我们在最初期的时候核心竞争力是什么，那个年代不像现在，那个年代的竞争是比较混乱的，而且是卖方市场。因为那个年代生产是受计划指导，每一年国家给大连市下达几十万的开发规模，把这个计划指标给各个公司来分切，给你一万你只能开发一万，给你两万你只能开发两万。因此住房成为紧俏产品。虽然当时也叫商品房但那时还不是严格意义上的商品房。我当时就对人说这个局面长不了，最终可能会产生竞争，可能会放开，所以我说不管别人怎么做我们要狠抓工程质量。那个时候大家都不太注重施工质量，大家都用预制板，营口地震好多预制板掉下来。我从营口地震受到启发，能不能搞框架？可是搞框架的成本每平米要增加一百块钱，而当时的房价才一千多块钱。经过商量，我们反复研究，把楼板搞成混凝土现场浇铸工艺，稳定性好而且还防渗，这个工程我们一推出来，让人觉得万达的房子注重质量，靠得住。所以当时大连老百姓口耳相传一个口号，"住好房找万达"，很快房子就卖出去了。
去年8月份，国八条出台一个月之后，曾培炎副总理、汪光焘部长在大连召开了一个房地产形势座谈会，邀请了一些专家、官员和企业家，我是其中一个。在听了万达的情况介绍后，汪光焘部长给了一个评价，万达是中国唯一的不动产企业。我认为很准确。当时汪光焘部长还提了一个问题，什么是外国的房地产企业，什么是中国的房地产企业？大家的回答有些文不对题。后来汪部长结合万达的房地产开发用了一句话概括：外国的房地产绝大多数是不动产企业，中国的房地产企业仅仅是简单的开发，就是只知道建房子卖房子。
有这么一个指导思想，经过分析研究，万达决定进入商业地产，而且从一开始就决定规模要大，要建上万平米的物业。如果建几百或几千平的物业，那么面向的就是中小企业，相对来讲，中小企业诚信度比较低，现金流也不稳定，也谈不上稳定现金流，我们要建就建规模大的，所以决定建大型的购物中心。租户尽量选择大企业，世界级企业，所以我们提出一种口号：要向500强企业收租子。我们进入商业地产一开始定位就比较高。
二、商业地产是万达的核心竞争力。也就是说万达为什么要搞商业地产？
1、百年企业的物质基础。
在2001年工作总结会时，大家讨论第二年的发展，有人提出来，我们的企业已经走了十几年，按照国际通行标准已经进入了中寿企业。国际上一般来讲，10年以下算短寿企业，10-30年是中寿企业，30年以上就成为长寿企业，一个长寿企业就叫百年企业。没有人提倡做千年企业，企业是活不到那么长时间，这才符合市场经济规律。30年以前的世界500强，现在剩下不到50家，变化很大，每一年500强都有百分之几的淘汰率，十年之后有百分之二、三十的变化，企业要变化、要发展要壮大，也要消亡，这是一个客观规律。
在这种上升当中，国内二手房的升值利润非常惊人。我们在大连开发的楼盘有一个叫星海人家，2000年开发，2001年交房的，开发时均价4500，这4500已经创造了当时的天价，因为当时周边的房价只有3000块。我们在这个小区做了中学、小学、会所、农贸市场等等，做了这些概念，增添了一些文化元素，房子质量好一点，再加上品牌的支撑等多种因素我们卖了4500，比周边其他的房子贵了50%，已经觉得很好，当然卖得也很好、很快，但现在升值了多少呢？现在二手市场价格11000-12000元/平方米，而且有价无市。网上求购的信息一大堆，但住户抛出来的却很少，只要你愿意卖，抛出来一周之内肯定成交。
我们进入商业地产比较早，到目前为止，万达持有的商业物业面积420多万平方米，开业的有220多万平方米，还有200多万平米在建，我们现在一年的租金有10多亿。仅凭这些租赁收入，不算我们的开发收入，不算我们的酒店和院线收入，每年，我们比国内任何一家房地产企业的利润都要多，这是我们追求的方向，一句话，追求长期稳定的现金流。
（2）享受双重利润。为什么说享受双重利润呢？房地产开发利润是一次性的。现在房地产开发企业相对来讲利润比较丰厚，再加上这几年房价高企也成为过街老鼠，大家都在打，都在批，这确实说明房地产的利润相对丰富，但它只是一次性，一次就过了，就不会再有以后的利润。
现在全球经济出现了一个共同趋势，就是全球的资产价格都处在不断上升当中，这是过去很少有的。过去，国外的房地产价格，包括能源、初级产品等，这些价格都是有周期的，很多几十年都不涨，日本连续13年下跌，但是最近几年都在涨。伦敦这五年价，但是近几年又翻了一番。说明什么呢？说明随着全球财富增加，财富要找消化渠道。随着全球人口的增加和资源的减少，我个人判断，资产价格可能在今后会长期处于一种上升的趋势。当然并不是说一个时期涨这么多，可能涨几年歇一歇，也可能稍微跌一跌，但资产肯定是上涨的趋势。
1、不同企业有不同的核心竞争力。
好多学者认为企业核心竞争力是放之四海而皆准的一种理念和内容，我觉得不是。小企业的核心竞争力和大企业的核心竞争力，或说刚刚创立的企业核心竞争力与发展几十年的企业的核心竞争力肯定不同，规模、产业、文化、人才的结构不同，不同的企业就有不同的核心竞争力。
大连有个饭店，他的核心竞争力是老汤，我看过一个报道，战乱的时候这个店还关门了十几年，其中一个传人把老汤传了下来，后来有机会再拿出来开店。这个老汤，从理化分析很难看出是什么物质，但就是几十年上百年熬出来的东西，就有这个味道，吃起来就这么好吃，就这么一点的技术就可以成为它的核心竞争力。
怎么样做到人无我有，我们比别人多赚一点？中国现在登记有4万多家房地产企业，竞争非常激烈。在这个市场竞争当中，尤其土地制度逐渐进行改革，一块地拍卖要经过几十轮。最近上海浦东推出一个地块，经过许多轮的加价，最终比政府推出的底价高出一倍多，20多亿的地，最后拍到近60亿，这样，楼面价11000块，现在这个位置的房价也不过这个价格，所以大家都非常震惊。最后上海市政府决定废掉这块地的拍卖，重新思考。这么看来，"价高者得"在当前宏观调控的环境中是要重新检讨的。我们觉得还是搞商业地产，进入这个行业的好处在哪呢？刚刚进入这个行业之时，全国只有几家公司在做，到今天统计，全国从事商业地产的企业不到200家，而这200家当中，目前将跨区域与商业地产作为主要发展方向的内资企业仅万达一家。有很多企业都只是在本区域里做，广州的企业就在广州，北京的就在北京，号称跨区域开发持有型商业物业的外资企业还有几家，但内资企业只有我们一家。正因为企业比较少，竞争相对也就比较少，相对来讲，赚钱就比较容易。人无我有，人家不做我们去做，为什么别人不做，是因为商业地产比较复杂。