房地产市场对消费支出传导效应的文献综述

[收稿日期] 2010-08-12

[作者简介] 李 亮(1977 ),男,湖北武汉人,国家外汇管理局湖北省分局经济师。

感谢匿名评审人提出的意见,笔者已作了相应的修改,本文文责自负。房地产市场对消费支出传导效应的文献综述

李 亮

(国家外汇管理局湖北省分局,武汉 430071)

[摘 要] 房地产市场主要通过房产的直接财富效应、抵押效应、缓冲储备效应和分布效应等传导渠道影响住户消费支出。本文对近年来房地产市场影响消费的传导渠道的研究文献进行了回顾和归纳,并给出相关评论。

[关键词] 房地产市场;消费;财富效应;抵押效应;缓冲储备[中图分类号]F293 3[文献标识码]A [文章编号]1000-596X (2010)11-0040-07

房地产市场与居民消费支出的关系始终是宏观经济研究的重点问题之一,特别是近年来世界范围内住房价格波动的加剧和居民住房财富的增长进一

步强化了房地产市场与消费关系研究的重要性。就房产与消费研究的整体框架而言,一般包括房地产市场(主要指居民的房产财富或住房价格)对消费支出的影响程度或大小,房地产市场影响消费支出的具体传导途径,房产与消费关系研究的理论背景和计量方法,等等。本文则主要针对近年来房产对消费的传导渠道的文献进行总结性回顾,为国内相关研究提供一个良好的平台。

一、房地产市场与消费支出关系研究

的一个概括性回顾

一般而言,可将房产与消费关系的研究文献归纳为使用宏观时间序列或面板数据的文献和使用微观家庭住户调查数据的文献,这是由于使用宏观、

微观数据的理论框架基本一致,即消费的生命周期模型或永久性收入模型,但是使用的计量方法却有很大不同,同时研究的侧重点也有所不同。使用宏观数据的研究多半采用向量自回归、协整方法、动态随机一般均衡模型,以及基于宏观数据的面板分析等宏观计量方法,研究重点则主要是房地产市场对消费支出的影响程度,其缺陷在于通常不能有效区分房产影响消费的不同传导途径。使用微观调查数据的研究则采用家庭住户调查的微观计量方法,研究重点在于对不同组别的家庭住户的消费行为进行分析,可以有效区分不同的传导渠道,其缺陷在于适合房产与消费关系研究的微观数据库相对较少,不像宏观数据库那样普遍存在,且数据质量有时不能得到保证。不论是宏观数据研究,还是微观数据研究,多数研究都认可房产财富或房价对消费

支出有显著的正向影响,具有代表性的研究分别是科斯等人(Case et al)使用14个OECD 国家和美国各州的面板数据进行分析,认为房产财富对消费

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的影响显著为正。[1]坎贝尔和科克(Cam pbell and Cocco)使用英国家庭住户微观数据进行分组分析,认为存在直接的财富效应。[2]当然,也有一些研究认为房产财富对消费没有影响,比较著名的有卡洛米里斯、朗霍弗和迈尔斯(Calo miris,Longhofer and M iles)的研究,他们指出科斯等人的研究没有有效控制内生性问题,研究结果存在较大偏差,如果使用工具变量法控制了内生性,则房产财富变动对未来消费没有显著影响。[3]此外,阿塔纳西奥等人(Attanasio et al)认为,房地产市场对消费支出没有传导效应,房产价格与消费支出的同周期运动其实是共同受收入预期的影响,房市与消费之间不存在因果关系。[4]

二、房地产市场影响消费支出的主要传导渠道

由于房地产财富具有与金融财富不一样的特性,一般认为房产市场影响消费支出的传导渠道也不同于金融市场。路德维格和斯洛卡(Ludw ing and Slo k)指出,房地产价格和财富主要通过以下几条渠道影响消费:一是住房所有者已实现的财富效应,即房价上涨后住房所有者通过出售或抵押再融资行为实现住房资本利得,从而影响居民消费支出。二是住房所有者未实现的财富效应,即住房价格上涨增加了住户的房产财富,尽管住户并没有通过提取资本利得来兑现已增加的财富,但是心理预期将会使住户认为现在比以前拥有更多财富,从而增加当期消费支出。三是对住房所有者的流动性约束影响,即房价上涨后受流动性约束的住户会通过住房抵押等手段来缓解自身的流动性约束,进而有利于增加消费。四是对租户的预算约束影响,房价上涨会使租户住房成本增加,在收入不变的条件下,租户的非住房消费支出将会有所减少。五是欲购买新住房家庭的替代效应,房价上涨提高了购买新房首付款的额度,为支付首付款,欲购买新房的住户必须增加当期储蓄,从而减少了消费支出。[5]以上五种传导渠道的前三种渠道反映了房价上涨对消费的促进作用,后两种渠道则反映房价上涨对消费的抑制影响,总体来看,房地产市场通过房价变动如何影响居民消费支出需要实证分析的检验。帕耶拉(Paiella)总结了解释资产价格(包括房价和金融资产价格)与消费增长共同变动的三种假设,一是直接的财富效应,即资产价格上涨通过提高预算约束从而增加了消费意愿。二是共同宏观经济因素,即某一共同因素同时使资产价格和消费支出作出变动,如预期的未来收入、放松借贷约束的金融市场自由化等第三方因素。三是借贷约束效应,即资产价格变动特别是房价变动会通过放松或收紧借贷约束来影响消费。[6]卡罗尔等人(Carro ll et al)则将消费支出对房产财富的反应拆分为四种不同的传导渠道,一是统计影响,即有的消费统计量直接包含房价指标,房价变动通过统计指标直接导致消费变动;二是流动性影响;三是抵押约束;四是财富在不同部门或群体间分布的影响。卡罗尔认为流动性影响和抵押约束影响都是由金融创新产品驱动的,很难单独评估其效应。[7]从以上这三种不同传导渠道的分类来看,其中多有重叠成分,路德维格和斯洛卡的已实现的财富效应其实就是帕耶拉总结的借贷约束效应或称抵押效应的一部分,未实现的财富效应则可以与直接财富效应对应起来,流动性约束效应与抵押约束效应又有重复成分,综合以上研究成果,并结合近期的相关研究文献,笔者将房地产对消费支出的传导渠道归结为直接的财富效应、抵押或流动性约束效应、缓冲储备或预防性储蓄效应、分布效应等四种传导渠道。由于预期收入等共同宏观经济因素实际上不涉及房产与消费之间的传导关系,本文不予考虑。

三、房地产的直接财富效应

房地产对消费的直接财富效应也称为纯财富效应,本文将其理解为狭义的财富效应。多数研究认为,房地产市场能够通过居民拥有的房地产财富或房价变动影响消费支出,并给出了许多以房产财富边际消费倾向或消费弹性为代表的定量评估,但是,他们往往没有具体区分这种影响的传导渠道,多种影响因素混杂在一起,这种宽泛的影响效应可以称为广义的财富效应。而直接的财富效应则是排除了抵押效应等其他影响因素后的纯财富效应,是指当房地产价格上涨时,居民拥有的房产财富增

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