GTS72001-2012_住宅机电系统设计管控要点
(完整版)房地产开发中机电设计注意事项总结
房地产开发中机电设计施工注意事项总结设计和施工的质量、质量要重视前置管理、过程管控，检查或查收时可能为时已晚，甚至有可能造成没法挽回的损失。
今日发现了我好久以前整理的住所项目设计和工程实行过程中应注意的一些事项，供参照。
时间匆促，水平有限，如有不当之处，敬请指正。
1、设计要求中增添对配套商业、物业管理用房、机房等的要求。
2、精装饰项目应注意管井或排水立管检查口的张口或开门方向、地点等3、自来水企业对无负压供水的应用能否有条件要求4、生活水泵房：贴地转、墙砖为宜5、车库上的覆土厚度：若有雨污水、自来水管道等应保证管道埋深、坡度等6、市政中水：注意市政中水压力和管材要求7、注意水表的检修、查表方便（自来水企业有要求，不然查收时有麻烦）8、为防备回填土下沉，造成排水管断裂等，建议管线做混凝土条基9、每户水表（给水、热水）后要设置止回阀，防备倒流和污染水质10、地下室排水滴（包含地漏）的标高（如为重力流）为防备倒灌，室外处面标高要低于排水滴标高，保证室外的积水高度不超出地下室排水滴高度。
11、地下室机房能否设漏水报警至物管中心?12、注意污水办理站的臭味问题13、注意消防管道的电伴热保温(防冻 )：非采暖的地库、顶上二层14、注意洗衣机在厨房台面下时，洗衣机的高度与台面的高度可能会有矛盾，宜抬高台面15、空调室外机的地点（朝向、周边通风环境）会影响空调效率16、空调室内机的定位应试虑与门窗的关系，不要影响使用，应与室内设计师仔细配合17、注意风管、水管、灯具、电管（桥架）等管线与室内精装造型设计的配合18、燃气炉（壁挂炉）邻近管线和机电点位许多，包含燃气管、给水管、热水、暖供、暖回、电插座等，应注意综合协调。
19、空调送回风口的定位，要考虑家具搁置后能否会有遮挡或影响雅观等，如能否与衣柜矛盾等20、消防的防排烟设计风量、风压宜大于规范值，考虑漏风损失等（新标准已有要求）21、注意浴缸的方向，与上下水地点相关22、洗手间坐便器右边宜预留电源插座23、独立洗衣机给水滴位标高宜为1200，插座同24、注意洗菜盆的龙头与开启窗扇有可能会碰撞25、淋浴或浴缸的给水，要注意压力、流量、出热水时间等26、大户型可设拖布池27、地漏水封问题：50mm，密封性（不用机械密封），下设P型存水弯28、注意与精装核实地漏的定位，地漏与雅观相关，同时应注意坡向地漏及地漏方便清理29、注意水龙头与水盆应配套，防备溅水等30、注意污水管道不要与雨水管道连通，易造成返灌：防备雨污水倒灌的措施重力排水滴应高于室外路面标高按期清通管道加压排水，设止回阀31、窗井雨水，尽量采纳关闭形式或设加压排水，防备倒灌。
“住宅项目”机电技术必须遵守的20大原则
住宅项目机电技术必须遵守的20大原则1、水泵房位置在地下室，当地下为多层时，应设置在最底层。
应避免泵房顶棚直接与住宅地面相邻。
泵房若必须放在住宅下面时，务必要求土建做好柱网隔断处理和相应的隔音减震措施。
2、住宅和商业、办公用水应在红线内独立设置独立总计量，而不必考虑独立市政接口。
住宅和商业一户一表计量，办公以幢为单位进行计量。
3、住宅首层如有住宅底商的消火栓设置，设在商铺外面。
室外消火栓为地上式。
4、住宅底商和上部住宅设置独立设置排污水系统。
住宅底商不按照餐饮功能考虑预留室内排废水管道、室外隔油池、烟道等配置。
5、厨房的洗涤盆靠近排水管井布置，厨房的排水支管采用板上式接入。
厨房不设置地漏。
6、采用分体式空调的住宅，预留外机空调搁板、室内机电源插座（若非特别指出有3P及以上分体空调，采用220V）、冷媒管孔洞、冷凝水孔洞等；采用中央空调的住宅，预留外机空调搁板、室外机电源箱（采用380V）、冷媒管孔洞，完成冷凝水孔洞及其排水排放。
7、分体式空调外机预留尺寸：壁挂式（1.0～1.5HP）：1100（长）×800（高）×600（深）；立柜式（2.0HP）：1200（长）×1000（高）×700（深）；立柜式（3.0HP）：1300（长）×1100（高）×800（深）。
8、住宅低温地辐热采暖集分水器不超过8回路；每一回路不超过120米。
同一集分水器最长回路和最短回路距离相差控制在30米以内。
地辐热管道敷设范围：卧室、客厅、卫生间、厨房；不设置的范围：观景阳台、生活阳台、设备平台。
9、住宅内的暗卫生间必须设置单独的排风管井；明卫生间可设置排气扇。
10、电梯机房需设单相风机2台，在机房不影响外立面相对的两个墙体上安装。
风机外侧需安装活动防水百叶，另外机房需设进风口一个（可为开启窗等），位置与风机尽量避开，以防形成风短路，进风口安装固定防水百叶。
11、住宅项目如当地有公变、专变政策的，公变、专变必须独立设置，且放置于与住宅相邻的地下室。
住宅开发机电质量管理体系
住宅开发机电质量管理体系一、引言随着住宅开发的日益繁荣，机电设备的安装与质量已成为影响住宅品质的关键因素之一。
机电质量管理体系的建立和实施，对于确保住宅项目机电系统的安全、稳定、高效运行具有重要意义。
本体系旨在明确住宅开发过程中机电质量管理的基本原则、方法、流程和要求，为相关从业人员提供指导。
二、基本原则1.以客户为中心：始终以满足客户需求为出发点，确保机电系统的功能、性能和使用安全符合客户期望。
2.全过程管理：从设计、采购、施工到验收、维护，对机电系统的全生命周期进行质量管理。
3.预防为主：通过科学的风险评估和控制措施，预防机电质量问题的发生。
4.持续改进：不断优化质量管理体系，提升机电系统的整体品质。
三、方法与流程1.设计阶段（1）设计审查：对机电系统设计图纸进行审查，确保设计符合相关规范、标准和客户要求。
（2）设计交底：组织设计、施工、监理等单位进行交底，明确设计意图、技术要求和施工难点。
（3）设计变更管理：对设计变更进行严格审批，确保变更合理、可行且不降低机电系统质量。
2.采购阶段（1）供应商选择：评估供应商的资质、业绩、信誉等，选择优质的供应商合作。
（2）材料设备验收：对采购的机电设备和材料进行验收，确保其符合设计要求和相关标准。
3.施工阶段（1）施工准备：制定施工方案、施工组织设计等，明确施工流程、质量标准和安全措施。
（2）过程控制：对施工过程进行全面监控，确保施工质量符合设计要求和相关规范。
（3）隐蔽工程验收：对隐蔽工程进行验收，确保其质量合格后方可进行下一道工序。
（4）成品保护：对已完成的机电系统进行成品保护，防止损坏和污染。
4.调试与验收阶段（1）系统调试：对机电系统进行全面调试，确保其功能、性能和安全性能达到设计要求。
（2）竣工验收：组织相关单位进行竣工验收，对机电系统的整体质量进行评估和确认。
（3）问题整改：针对验收过程中发现的问题进行整改，直至达到验收标准。
5.维护与保养阶段（1）制定维护与保养计划：根据机电系统的特点和运行状况，制定合理的维护与保养计划。
(完整版)房地产开发中机电设计注意事项总结
房地产开发中机电设计施工注意事项总结设计和施工的质量、品质要重视前置管理、过程管控，检查或验收时可能为时已晚，甚至有可能造成无法挽回的损失。
今天发现了我很久之前整理的住宅项目设计和工程实施过程中应注意的一些事项，供参考。
时间仓促，水平有限，如有不妥之处，敬请指正。
1、设计要求中增加对配套商业、物业管理用房、机房等的要求。
2、精装修项目应注意管井或排水立管检查口的开口或开门方向、位置等3、自来水公司对无负压供水的应用是否有条件要求4、生活水泵房：贴地转、墙砖为宜5、车库上的覆土厚度：如有雨污水、自来水管道等应保证管道埋深、坡度等6、市政中水：注意市政中水压力和管材要求7、注意水表的检修、查表方便（自来水公司有要求，否则验收时有麻烦）8、为防止回填土下沉，造成排水管断裂等，建议管线做混凝土条基9、每户水表（给水、热水）后要设置止回阀，防止倒流和污染水质10、地下室排水点（包括地漏）的标高（如为重力流）为防止倒灌，室外地面标高要低于排水点标高，确保室外的积水高度不超过地下室排水点高度。
11、地下室机房是否设漏水报警至物管中心?12、注意污水处理站的臭味问题13、注意消防管道的电伴热保温(防冻)：非采暖的地库、顶上二层14、注意洗衣机在厨房台面下时，洗衣机的高度与台面的高度可能会有矛盾，宜抬高台面15、空调室外机的位置（朝向、周边通风环境）会影响空调效率16、空调室内机的定位应考虑与门窗的关系，不要影响使用，应与室内设计师细致配合17、注意风管、水管、灯具、电管（桥架）等管线与室内精装造型设计的配合18、燃气炉（壁挂炉）附近管线和机电点位较多，包括燃气管、给水管、热水、暖供、暖回、电插座等，应注意综合协调。
19、空调送回风口的定位，要考虑家具放置后是否会有遮挡或影响美观等，如是否与衣柜矛盾等20、消防的防排烟设计风量、风压宜大于规范值，考虑漏风损失等（新标准已有要求）21、注意浴缸的方向，与上下水位置有关22、卫生间坐便器右侧宜预留电源插座23、独立洗衣机给水点位标高宜为1200，插座同24、注意洗菜盆的龙头与开启窗扇有可能会碰撞25、淋浴或浴缸的给水，要注意压力、流量、出热水时间等26、大户型可设拖布池27、地漏水封问题：50mm，密封性（不用机械密封），下设P型存水弯28、注意与精装核实地漏的定位，地漏与美观有关，同时应注意坡向地漏及地漏方便清理29、注意水龙头与水盆应配套，防止溅水等30、注意污水管道不要与雨水管道连通，易造成返灌：防止雨污水倒灌的措施重力排水点应高于室外路面标高定期清通管道加压排水，设止回阀31、窗井雨水，尽量采取封闭形式或设加压排水，防止倒灌。
居住建筑-机电设计指导手册
居住建筑-机电设计指导手册本《居住建筑项目的机电设计要求》取材自雨润地产集团，来源于互联网公开渠道。
参照本手册时，请注意：1、必须在满足国家、地方规范的前提下使用本手册。
2、本手册必须参照项目所在地方实际情况及项目要求执行。
主要内容包括：一、公共空间设计标准1、公共部位消火栓及水（暖）管井、、消火栓设置原则；水（暖）管井设置原则；2、公共部位电气管井设计原则3、电梯设置和选用原则4、卫生间设置原则5、洗衣机进、排水设置6、其它二、机电专业设计标准（一）给水排水给水系统；排水系统；消防系统；设备技术要求；（二）电气设备安装；照明系统；管井及设备用房；设备安装及线路敷设；防雷与接地；消防设施配置；智能化系统；（三）暖通空调系统分类及设备材料选型；设计要求。
公共部位消火栓及水（暖）管井消火栓设置原则1.标准层电梯厅消火栓应安装在隐蔽位置，不应正对电梯门和住户的入户门。
2.底层入户大堂内设置的消火栓，应安装在隐蔽位置，并兼顾装饰设计效果。
3.设置于管井侧壁的消火栓，应充分考虑消火栓立管及连接管的安装空间。
消火栓门。
高档：(1)电梯厅内的消火栓门为隐型消火栓门；(2)走道、楼梯间前室内消火栓门为原配消火栓门。
中档：电梯厅内的消火栓门为原配消火栓门；水（暖）管井设置原则1) 各管道间净距和管道至墙面距离按最小尺寸布置原则；注：如当地供水部门对水表前后直线管长有要求时，管井尺寸应作相应调整。
2) 管井内各立管管径、水表及地漏规格按如下数值确定：·市政直供给水立管管径为DN40～50；·高、中、低区给水立管管径均为DN70。
·排水立管管径为DN75，排水地漏规格为DN75。
·消火栓立管管径为DN100。
·户表规格为DN20，物业、屋顶消防水箱等进水管上设水表，规格由计算确定。
3）管井内如设有立管分区减压阀（DN ＞50），则管井尺寸设计应作相应调整。
4）嵌入水（暖）管井的消火栓，如设计采用双立管双栓时，管井尺寸应作相应调整。
建筑机电设计管控要点
建筑机电设计管控要点学习建筑机电设计管控这么久，今天来说说关键要点。
我理解建筑机电设计管控首先要从设计这个源头抓起。
比如说设计方案得满足建筑的功能需求，一个商场和一个住宅小区的机电设计肯定不同对不对？商场的话，空调系统要能应对人流密集的时候，照明也要足够亮还得有氛围。
而住宅小区就更注重生活的舒适性，噪音要是太大那肯定不行。
然后呢，规范和标准是绝不能忽视的重点。
我开始学习的时候就经常弄混，这里强调一下，不同地区、不同类型建筑都可能有特殊的规范要求。
像消防相关的机电设计，防火分隔那边的电线敷设、消防设备的供电线路等等，都必须完全按照消防规范来干。
之前我以为一些小地方可以稍微变通，结果被老师狠狠批评了一顿，我才深刻认识到这就算是一点点偏差那都可能造成严重后果。
还有设备选型这一块，我总结这可得综合考虑很多因素。
成本、性能、使用寿命等。
比如说选水泵，不能光图便宜，如果质量不好三天两头出问题那后期维修成本不得了。
这就好比你买鞋，便宜的鞋穿几天就坏了磨脚还不如多花点钱买双耐穿舒服的，一个道理。
再说到施工阶段的管控吧，这就好比你做菜按着菜谱（设计方案）做，但是你得看着点儿火候（施工过程）。
设计师得和施工人员沟通好设计意图，施工人员要是理解错了，那做出来的成果可能就南辕北辙了。
我记得有一次一个小工程，电气线路的走向工人就理解错了，这就是因为前期沟通不到位的原因。
说起学习方法啊，多找一些实际案例来看真的挺有用的。
网络上有不少机电工程的案例分析，还可以找一些相关的书籍，像《建筑机电工程设计技术措施》这类的书就是很好的参考资料。
不过这些设计管控要点里面还是有很多我没搞清楚的地方，比如如何更好地协调不同机电系统之间的关系，既能保证各自功能又能高效配合，我还得不断学习研究啊。
对了还有个要点，就是在设计管控过程中要考虑后期的运维。
这就像是你盖房子还得想好了怎么方便打扫一样，如果不考虑后期运维，设备很难更换或者维修，那这建筑机电系统长久来看也是失败的。
民用建筑机电设备安装工程管理要点探析温永芳
民用建筑机电设备安装工程管理要点探析温永芳摘要：近年来，我国的建筑工程建设有了很大进展，在建筑工程中，机电设备的应用越来越广泛。
将机电设备安装管理的价值充分体现，明确管理目标，在招投标、设计、施工等各个方面充分利用建筑机电安装工程管理的价值，使机电工程中的各个系统实现兼容性和扩展性，最大限度的提高各系统的使用价值，从而高效率的通过各项验收，切实提高企业的生产效益。
关键词：建筑机电设备；安装工程；价值分析引言科技的发展推动着社会的进步，如今机电设备已经成为了人们生活必不可少的一种要素。
面对这样的背景，机电行业不断推陈出新，各种各样性能卓越的设备满足了人们各种各样的生活、生产需求。
国内建筑行业在应用机电设备、安装机电设备的过程中频频出现各种落后、传统的管理模式、施工模式问题，这些条件与现状势必会影响到我国建筑行业的发展与进步。
对此建筑行业发展中必须从质量管理角度出发，不断完善管理质量、管理体系标准，这对我国建筑行业的可持续发展来说具有重大意义。
1建筑机电设备安装工程中存在的问题就目前来看，在建筑机电设备安装工程中仍存在一些施工问题，影响了机电设备安装质量。
首先，建筑机电设备安装工程所需的施工材料质量无法保障。
比如导线材料横截面积不过关、导电性能不足等，这些问题不仅会导致电气系统的安全性无法得到保障，也有可能引发安全事故，给建筑企业带来严重的经济损失。
其次，施工不规范。
建筑机电设备安装工程本身就是一项专业性强、工序繁琐的工程。
若施工人员不够细心、认真，或是专业能力不足，就无法保证施工工序的规范性、标准性，导致机电设备安装质量无法得到保障。
比如，在管线铺设施工中经常会出现管线外部绝缘层被损坏、管线铺设弯曲等问题。
最后，建筑机电设备安装工程质量管控工作不到位。
大部分建筑企业都比较关注建筑工程的施工进度、工程成本、经济效益，并不重视建筑工程施工质量管控工作。
虽然其中有一部分建筑企业认识到了质量管控的重要性，但是其管控力度并不到位，导致建筑机电设备安装工程质量管控无法落实到位。
住宅机电设计技术指引
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6. 电梯部件产地要求
由于电梯的部件较多，没有一家电梯公司能全部生产所有电梯部件， 一般电梯厂家只是将电梯的关键部件自己生产，一些配件采用外协或 外购的产品，因此对部件的产地要求应很有必要。
部件名称
住 曳引主机 宅 控制屏主控板 楼 电 变频器 梯 限速器 ， 安全钳 参 导轨 考 钢丝绳 以 下 随行电缆 配 轿厢组成 置 操纵系统 ： 缓冲器
途、规模和客货流选取。一般国内以13人（1000kg）
为参考基准，结合具体情况上下浮动。
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2. 电梯的选型方法建议（续）
c) 额定速度的选取。 应考虑楼层高度、停站数、额定乘客 人数和群控调度（最小的可能停站间距）等方面。 由于 电梯的速度越高，安全装置投资也越大，价格就贵，过 分地追求高速度就会浪费。实践中常根据大楼的提升高 度 H(m) 来 选 择 额 定 速 度 v(m/s) ， 一 般 v= （ 0.025 ～ 0.045）H（低速时取下限，高速时取上限）如100m提 升高度的大楼，速度选择为2.5m/s-4.5m/s。此外一般 还要求从大楼的主楼层到最高层单程运行时间不超过 60s。
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5. 电梯功能选用原则（续）
m) 五方通话（轿厢、机房、监控中心、井道底坑、轿厢 顶）；
n) 轿厢门保护功能（光幕保护或安全触板加光幕保护）； o) 开关门按钮； p) 开关门时间自动调整； q) 特定时间无呼叫轿厢内照明及风扇自动关闭； r) 火警时消防返回特定楼梯（一般为1/F）； s) 电梯监控系统； t) 地震时应急操作（中高档及高档住宅选配）； u) 消防返回基站功能； 5.2 住宅楼服务电梯的功能 a) 参考住宅楼乘客电梯的功能配置，如果是消防电梯增加
备注：乘客的候梯时间waiting time也是评定电梯服务质量 重要指标，也是交通分析的主要依据。
住宅+商业机电设计建造标准、全生命周期分阶段管控流程详解及实战案例分析
如：朗诗的绿色街区项目，主打绿色科技地产的牌，恒温、恒湿、恒氧的 室内环境完全是由于采用地源热泵、集中式新风系统等机电系统达成。
对朗诗自身的住宅销售实现了溢价。
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标杆房企的机电设计管控模式对标
万 达 设 计 管 控 流 程
变电站
距离
外线建造费用单价 外线建造费用
110kV中宅变电站 2.0kM
200万元/kM
400万元
110kV阮庙变电站 6.0kM
200万元/kM
1200万元
其他情况说明 根据土地使用规划条件，电力配套工程配线至用地红线。
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住宅机电方案阶段N大控制要点 住宅供电方案
1
住宅机电方案阶段N大控制要点 住宅供电方案
一
住宅机电方案阶段N大控制要点
二
客户关注点及设计缺陷
三
室外管网及景观合图
四
住宅精装修机电设计
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅产品机电标准如何制定
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅机电方案管控要点
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅机电方案管控要点
1
住宅机电方案阶段N大控制要点
住宅供电方案 供电外线方案成本分析：
冷却塔置于屋顶
约计580万 （其中：设备造价约计270万
燃气管道费用约200万 土建造价约110万（不含车位及商铺租金损失）
系统 特点
冷热源均使用风冷热泵机组。在季节 变化时，需要对设备运行方式进行调 整，操做相对复杂。
水系统只能选择2管制。
冷源和热源独立，季节变换是的切换较简单。 由于热源为锅炉，需要设置操作证的锅炉工， 且锅炉需要定期检测。
住宅机电安装工程管控要点课件 (一)
住宅机电安装工程管控要点课件 (一)住宅机电安装工程管控要点课件随着房地产市场的不断发展，人们对于住宅品质的要求也越来越高，专业的机电安装工程管控也日益重要。
在住宅机电安装工程中，如何保证质量、安全和效益的同时，达到投资者的预期，这成为一个非常重要的内容。
以下是住宅机电安装工程管控的几个要点：1.规划建立每个住宅机电安装工程都需要进行规划和建立。
规划必须综合考虑住宅的整体结构、基础设施以及环境等方面。
对于机电安装工程所涉及的电气、给排水管道等进行合理、合法的规划。
此外，还必须保证机电安装工程的建立符合国家及地方政府有关机电安装的规定。
2.材料搭配住宅机电安装工程要要求施工过程中用的所有材料都要经过专门材料检测机构的检测，并按照规定的比例进行配备。
对于未经检测或有质量问题的材料，可以直接退回或重新选择。
3.细节把控在住宅机电安装工程施工过程中，必须注重细节，对所有环节进行细致的把控。
工程跟进人员必须随时关注各个设施的施工情况，并即时发现和解决任何问题。
为了提高工作效率，对于需要重复施工的地方，在批准后可以进行批量化的施工处理。
4.安全监管住宅机电安装工程的安全管理是非常重要的。
包括施工现场安全防护、施工人员安全教育等方面。
一旦发现任何隐患或安全问题，必须立即报告相关人员，及时排除有关问题。
5.检查验定在住宅机电安装工程施工过程结束后，要进行检查验定。
单位施工后的工程要经过检查验定后合格后才可以入住。
工程检查和验定是住宅建设过程中的必要环节，必须严格按照相关要求进行。
总而言之，住宅机电安装工程管控需要综合全方位进行。
从规划建立到材料搭配、细节把控、安全监管以及检查验定，每个流程都需要得到有效地执行。
通过专业的管控，可以最大程度上保障住宅机电安装工程的质量、安全和成本效益。
基于房地产项目机电工程的技术管理
基于房地产项目机电工程的技术管理房地产项目的机电工程对于房地产项目的机电系统的建设和设计具有非常重要的作用。
机电工程是指将机械与电气设备结合起来，包括了通用设备，如变压器、发电机等，并且还包括了空调、给水排水、消防、通风等。
为了保证机电工程的顺利实施，需要对其进行科学合理的技术管理。
技术管理是指在机电工程开展实施过程中，对程序、规范等方面进行管理，通过技术管理可以提高机电工程建设的效率和品质，更好的推进机电工程建设工作，使项目最终更加优秀。
一、机电工程建设的技术规范机电工程建设的技术规范是机电工程建设开展实施的前提。
在机电工程建设之前，必须进行技术规范的研究和制定，从而明确具体的建设标准和要求。
在机电工程建设的技术规范中应该充分考虑一系列因素，包括对象性、创新性、效用性等方面。
同时，还应该注意文化、人文等因素的综合考虑。
二、机电工程建设的设计和实施在机电工程建设的设计和实施过程中，必须充分考虑安全性和环保性，确保机电工程建设过程中不造成安全事故和环境污染。
在建设过程中，需要进行项目管理，严格管理机电工程项目，确保机电工程建设顺利进行。
三、机电工程的施工和验收机电工程的施工是机电工程建设的关键环节。
在机电工程施工过程中，应该严格按照技术规范进行施工，并将关键指标纳入管理分析。
在机电工程实施完毕后，还需要进行验收。
验收过程既是机电工程建设成功的证明，也是机电工程建设的质量和效率的检验。
验收时应该充分考虑针对机电工程建设质量的检验，确保机电工程的成功完成。
四、机电工程的日常维护管理机电工程的日常维护管理是机电工程建设的延续。
机电工程的长期运作效果将通过日常维护管理来实现。
在日常维护管理过程中，应该根据机电设备的实际需要，加强日常维护。
同时，还需要制定具体的日常维护计划，以确保机电设备的正常使用。
结论通过科学的技术管理，保障了机电工程的规范实施，并且为机电工程的长期运营做好了充分的准备。
尤其是在当前市场环境下，进行科学地技术管理形成了比较好的机制，可以不断提高机电工程建设的效率和品质，使房地产项目的机电工程具备更高的品质标准。
简析住宅小区机电设计管理要点
简析住宅小区机电设计管理要点摘要本文笔者结合多年的实际工程经验，从拿地阶段、设计阶段、施工阶段和交付阶段四个方面展开，简要分析了住宅小区机电设计管理在工程实施全周期中各个阶段的经验与注意点。
关键词住宅小区机电设计全周期设计管理引言机电设计作为建筑设计的重要组成部分，强化了由钢筋混凝土构成的建筑物的生命力。
曾有人将建筑物比作人类身体，建筑是表皮、结构是骨骼，那么机电则是人体的循环系统，由水暖电组成的机电系统在建筑使用过程中协调互补，缺一不可。
在住宅小区全周期操盘过程中，机电设计管理该如何开展，下文笔者会从拿地阶段、设计阶段、施工阶段和交付阶段四个方面展开，逐一分析探讨。
一、拿地阶段在配合投资部门拿地初期，机电专业应该做到尽早介入。
同时，因为这个阶段项目公司尚未配备施工图设计单位，需要设计管理人员有更多的专业知识和管理经验去支撑拿地工作。
在很多住宅地产公司，设计管理方面做不到如此精细化，拿地前仅仅由建筑设计介入强排方案及拿地测算，因为忽略了机电设备用房的合理性与可行性，导致拿地后出现方案重大调整。
在总图布局上，影响最多的往往是变电所的设置。
以江苏地区为例，各地市对于变电所的设置要求大同小异，基本原则是以地面设置为主。
往往建筑专业是以地上计容面积反算变电所数量和面积，但是，变电所的数量、面积却是一个多元变量，它与户型的面积、地库的面积、配套业态情况、核心筒构造等均有关联，尤其在近期随着电动汽车比例的提升，变电所的面积要求更是进一步提高。
同时，工具间面积的预留往往也是容易忽略的一个细节。
除此之外，燃气调压设备的安装位置也要在总图布局过程中提前考虑。
部分地区，燃气调压设备需设置土建用房，继而需要进一步考虑和建筑的退让关系及计容面积的分摊。
在地库排布时，值得提醒的关注点是消防水泵房的位置要求，首先要考虑避让住宅投影，同时还要计算与消控室的距离，以确保满足约200m的步行路程。
二、设计阶段区别于拿地阶段的初步介入，在设计阶段，机电的设计管理则要从对外管理和对内管理两个维度进行深度的思考，在制定标准、合同约束、自查自纠、多线协同这四个方面要做到面面俱到。
2012年《住宅建筑电气设计规范》(总结版)
《住宅建筑电气设计规范》总结版JGJ 242 - 2011术语住宅建筑常用的术语有:住宅、酒店式公寓、别墅、老年人住宅、商住楼、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、单元式住宅、塔式住宅、通廊式住宅、联排式住宅、跃层式住宅等。
一、供配电系统1.应急电源与正常电源之间必须采取防止并列运行的措施。
2.住宅建筑中主要用电负荷的分级表（未列出为级宜为三级）3.照明、航空障碍照明、生活水泵宜设自备电源供电。
4.每套住宅用电负荷和电能表的选择注：A．S≧150超出的建筑面积可按 40W/～50W/计算用电负荷B．每套住宅用电负荷不超过 12kW用单相进户供电，超过用则三相进户5.电能表的安装位置：安装在户外A.低层：1～3；多层：4～6 ;按住宅单元集中安装B.中高层:7～9；高层：10层及以上 ; 宜按楼层集中安装;C.电能表箱安装在公共场所时，暗装箱底距地宜为1.5m,明装箱底距地宜为1.8m; 安装在电气竖井内的电能表箱宜明装，箱的上沿距地不宜高于 2.0m。
6.方案设计阶段可采用单位指标法和单位面积负荷密度法;初步设计及施工图设计阶段，宜采用单位指标法与需要系数法相结合的算法。
注：当单相负荷的总计算容量小于计算范围内三相对称负荷总计算容量的15% 时，应全部按三相对称负荷计算;当大于等于 15%时，应将单相负荷换算为等效三相负荷，再与三相负荷相加。
二、配变电所1.单栋住宅建筑用电设备总容量为 250kW 以下时，宜多栋住宅建筑集中设置配变电所;单栋住宅建筑用电设备总容量在250kW 及以上时，宜每栋住宅建筑设置配变电所。
2.当配变电所设在住宅建筑内时，配变电所不应设在住户的正上方、正下方、贴邻和住宅建筑疏散出口的两侧，不宜设在住宅建筑地下的最底层。
3.住宅建筑应选用节能型变压器。
变压器的结线宜采用 D，yn11 ，变压器的负载率不宜大于 85%4.当变压器低压侧电压为 O.4kV 时，配变电所中单台变压器容量不宜大于 1250kVA ，预装式变电站中单台变压器容量不宜大于 800kVA。
住宅建筑机电系统深化设计要点分析
图1 土建设计与机电深化设计提资关系
一、高低压深化设计
1.10KV高压接入系统及业扩配套投资界面
根据项目体量，及周边电力条件，住宅项目高压接入系统通常分为环网供电和单辐射供电两种方式。
根据不同区域要求，如广东中山业扩要求1000户以上项目必须采用环网供电，由当地电力业扩配套建设公用开关站，建设方负责业扩配套的土建、电缆及光缆部分投资。
1000户以下项目优先采用环网供电，当受项目现场条件制约时，经过当地供电部门允许可采用单辐射供电，建设方负责业扩配套的电缆、光缆及公共开关站投资。
由于不同地区电网建设要求不同，高压接入型式及建设界面，以项目供电
规划设计。
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***房地产集团有限公司企业标准住宅机电系统设计管控要点2012-07-24发布2012-08-01实施***房地产集团有限公司发布- 2 -GTS 72001—2012前言随着***集团住宅品质的不断提升，精装修住宅项目越来越多，住宅机电系统的复杂程度也越来越高，因而导致住宅机电设备各专业之间、安装与土建及精装修专业之间的协调问题日益突出。
为了提炼住宅机电系统的设计思想和理念，总结集团在住宅机电设计和设备配置方面的经验和教训，特编制本设计管控要点，旨在从设计源头优化住宅设备配置，提高机电设计品质，不仅为机电设计人员提供参考和借鉴，亦可作为项目公司工程管理人员的工作指引。
本标准为首次发布，自年月日起实施，实施时间为年，下次修订时间为年月日。
本标准由***集团总工程师办公室归口管理，负责标准解释和修订工作。
目录1 范围................................................................ - 3 -2 职责................................................................ - 3 - 2.1集团公司总工程师办公室职责 (3)2.2项目公司工程管理部职责 (3)3 图纸完整性要求..................................................... - 3 -4 暖通空调........................................................... - 4 - 4.1空调系统 (4)4.2新风系统 (6)4.3低温热水地板辐射采暖系统 (6)5 给排水系统......................................................... - 7 - 5.1给水泵及水泵房 (7)5.2净水系统 (8)5.3太阳能热水系统 (11)5.4燃气热水炉热水系统 (9)5.5变功率（自限式）热水电伴热保温 (10)5.6潜水泵 (12)5.7污水提升器 (13)5.8游泳池循环水系统 (13)6 电气系统.......................................................... - 14 - 6.1供配系统.. (14)6.2低压配电系统 (16)6.3住宅户内供配电 (17)7 电梯系统........................................................... - 18 - - 2 -GTS 72001—2012住宅机电系统设计管控要点1 范围本要点为机电专业设计人员提供参考和借鉴，亦可作为项目公司安装工程管理人员的工作指引。
本标准适用于***房地产集团有限公司全资项目公司及控股项目公司，其余项目公司可参照执行。
2 职责2.1 集团公司总工程师办公室职责集团公司总工程师办公室负责本管控要点实施情况的检查和指导，并负责条文的解释、修订工作。
2.2 项目公司工程管理部职责项目公司工程管理部负责本管控要点的具体实施。
3 图纸完整性要求3.1住宅机电系统设计应严格遵循国家、行业及地方的政策法规、标准规范及相关规定，设计成果文件应达到国家建设部《建筑工程设计文件编制深度规定》的深度要求。
3.2 设计说明应完整清楚，平面图、系统图、机房大样图、机电安装详图等均应表达清晰，内容齐全，便于施工。
对所采用的标准图应注明标准图号和名称。
3.3所有预埋件和预留孔均应标注定位尺寸、标高，明确做法详图。
3.4毛坯房应绘制机房大样图、安装大样图、户型大样图，精装修房除绘制上述图纸外还应绘制厨房卫生间大样图等各专业设备、设备接口、阀门、定位尺寸、标高标注应齐全、准确。
3.5 设计阶段应充分考虑设备的设置空间，其平面位置、安装尺寸、检修通道须满足设备的吊装、搬运、安装、检修维护、通风散热等需要。
4 暖通空调4.1 空调系统集团住宅项目除部分别墅、排屋项目采用地源热泵和空调水系统外，最常用的空调形式是变冷媒流量多联式空调系统，本文中所表述的空调系统亦指变冷媒流量多联式空调系统。
4.1.1 空调外机设置要求如下：（1）空调室外机组四周与墙壁的最小距离应符合以下要求：接管或操作侧≥500mm；非操作侧≥300mm。
（具体情况如图所示）（2）冷媒铜管的最大配管长度和高差应符合空调厂家的产品标准。
（3）输出功率<8匹的室外机距机组一米处的噪音≤60dB(A)，输出功率≥8匹的室外机距机组一米处的噪音应≤65dB（A），且均具有夜间静音运行模式。
（4）空调外机的位置应由暖通设计师与建筑设计师协商后确定。
（5）应避免机组的运行噪音和废热污染对业主的正常生活环境造成影响。
4.1.2 放置空调外机的设备阳台或机位须通透，机组的进排风处如设置通风百叶，百叶的透风率应大于85%，且应采用可拆卸百叶。
选用上排风的空调外机时，应根据厂家要求设置导流弯管。
4.1.3空调系统的冷热负荷，应根据所服务地区的气候特点、使用习惯、空调类型和调节方式，原则上按各空调区域逐时冷负荷的综合最大值计算确定。
江浙等南方地区户内空调负荷设计指标可参照下列经验值选取：- 4 -GTS 72001—2012 （1）主卧室≥220W/m2；（2）次卧、书房、卫生间≥200 W/m2；（3）客餐厅、起居室、西厨≥250 W/m2；（4）其他区域按以下系数进行修正：4.1.4 客餐厅、起居室、卧室应按功能区单独配置空调内机；面积大于10 m2的卫生间宜单独设置空调内机。
4.1.5 户内公共走道、楼梯、走入式衣柜及面积小于10 m2的卫生间应将其面积的一半折算入户内空调面积，并由临近功能区的空调内机承担负荷。
4.1.6 变频多联机空调系统拖带率应满足以下要求：（1）机组拖带率（8匹以下）≤1.15；（2）机组拖带率（8匹及以上）≤1.25；（3）拖带率如需突破上述规定时，须将空调技术方案报集团技术部门进行评审。
4.1.7 空调室内机选型时应注意其噪音值，要求中档风速时内机噪音≤35dB(A)。
为控制室内机噪音，卧室不宜采用制冷功率大于6.3kw的室内机。
4.1.8 应在施工图设计前明确空调冷凝水管的走向及排水方式，应尽量采用重力排水，并在图中注明放坡坡度；注意在冷凝水排水横管最高处应设置透气口；冷凝水应采用间接排水方式，不允许直接接入污废水管，有条件时建议单独设置冷凝水排水立管。
4.1.9 应重视空调室内气流组织的设计，建议采用顶送顶回或侧送下回的送风气流形式。
采用顶送顶回形式时，送、回风口的距离应保持在1.5m以上。
送、回风口的风管应安装到位，不应采用吊顶间接回风，如风管无法连接到位，可将风管与风口采用帆布或其它软管连接。
4.1.10 每台空调内机接管侧的下方吊顶上都应设置检修口，检修口可单独设置或利用回风口设置。
单独设置时应满足400×400mm的尺寸，利用回风口设置时要求回风口宽度不小于300mm。
4.2 新风系统4.2.1 设计阶段应充分考虑新风机主机的位置，方便检修维护的同时也要避免新风机噪音影响业主正常的工作生活；新风机取风口应设置在上风口，保证较好的空气品质，新风进口周围无锅炉、吸尘机等有害气体排放的设备。
4.2.2 如新风管道需要穿梁，则应在设计阶段明确，由结构设计师同意后，在施工阶段预留，应避免后期梁上开孔。
4.2.3 新风量和换气次数应根据住宅项目的定位由设计选取，一般取0.5～1次/h。
4.2.4 新风主机1米处的中档噪音≤50dB(A)，室内新风噪音≤35dB(A)。
如因风量较大而无法满足时，应在设计阶段做降噪方案。
4.2.5 新风主机的进、排风口不宜位于建筑外墙的同侧，如需同侧布置时两者距离应不小于2米。
4.3 低温热水地板辐射采暖系统4.3.1 低温热水地板采暖系统的供/回水设计温度为 55℃/45℃，最高不大于60℃，热水管材承压≥1.0MPa。
4.3.2 地板采暖的室内计算温度应不低于20℃。
具体设计温度如下：（1）室内地板表面平均温度要求：（2）室内各采暖区域环境温度- 6 -GTS 72001—2012层和架空层)、顶层户型设计负荷指标需提高10～20%，距外墙、外窗1.5m范围内的地面需要作盘管加密处理。
4.3.4 低温热水地板辐射采暖系统的加热盘管及其覆盖层与外墙、楼板结构层之间应设绝热隔热层。
对首层(含底层和架空层)的地板隔热层应采取加强措施，底层无地下室的部位还须在隔热层下面加设防潮层。
4.3.5 低温热水地板辐射采暖系统的同一集配装置的每个环路加热管长度应尽量接近，每个环路的阻力不宜超过30Kpa；辐射盘管内热媒流速应不小于 0.25m/s。
如流速无法满足此要求时，应加设混水中心。
4.3.6 低温热水地板辐射采暖系统分水器前要求设阀门和Y形过滤器，集水器后要求设压力表、控制阀，集、分水器上要求旁设排气阀，4.3.7 地板采暖控制系统采用双温双控温控器；室内空气温度传感器可设置在控制面板内，与其他面板同高；地板温度传感器可设置在填充层内。
温度传感器应就地设置。
4.3.8 集分水器位置尽量选择在湿区，周边设置地漏为宜。
同时亦需考虑方便各支路连接，防止因加热盘管过于集中而产生地面过热。
4.3.9 卫生间应采用盘管加密处理，如加热盘管进入淋浴房须注意防水节点处理（参照***装饰公司下发的《***房地产集团精装修工程细部节点构造标准》淋浴房地板采暖防水节点大样图），不允许发热电缆和管材直接穿过淋浴房的防水翻边。
4.3.10 对于区域集中供热的地板采暖的项目，根据当地相关部门要求预留分户计量的条件。
5 给排水系统5.1 给水泵及水泵房5.1.1 给水泵选择应满足供水系统卫生、安全、经济、节能的要求。
5.1.2 生活给水泵和水箱应采用食品级不锈钢材质。
5.1.3 根据泵高效区的流量范围与设计流量的变化范围之间的比例关系，确定主水泵的数量，一般主泵宜设2～4 台（不宜超过4 台）。
5.1.4 同一给水泵组，主泵应采用相同型号的水泵，设置同型号的备用泵。
5.1.5 当管网流量变化较大，或用户要求压力波动小时也可采用多台调速泵的方案。
宜配置适用于小流量工况的水泵，其流量可为1/3 ～1/2 单台主泵的流量。
5.1.6 若有持续较长时段处于小流量状态工作时，宜配气压罐（当用水量小，水泵停止运行时，气压罐可维持系统的正常供水，也有助于维持水泵切换时压力的稳定，也有助于消除水锤现象）。
5.1.7 无负压供水系统的方案设计应符合当地主管部门的相关规定，其供水方案和给水设备的选用应经当地供水行政部门及供水部门的批准。