国际仲裁案中专家证人的体会与分享

国际仲裁案中专家证人的体会与分享

摘自《中国房地产估价与经纪》2017年6期

作者：杨斌

一、案件背景及专家证人参与的相关环节介绍

（一）案件背景

该案件是国内某省会城市下属县级市的一个房地产开发项目，吸引一定比例的外资是当时土地出让的条件，所以该项目的股东由本地开发商和一家外资基金公司组成。但外资基金公司与国内开发商由于种种原因产生了矛盾，无法继续合作，基金公司要求退出。双方按照《主投资和股东㔹议》的要求，分别请了国际认可的房地产评估机构做估价，但估价结果存在很大差异，于是向香港国际仲裁庭申请仲裁。根据《主投资和股东协议》约定的程序，双方可分别再请第三方专家证人提供专家报告并质证。

（二）专家证人参与环节

1．专家报告（expert report）：首先由双方各自的专家证人撰写专家报告，在约定的时间提交仲裁庭，再由仲裁庭把双方的专家报告以及相关证据互换给对方。

2．反驳( rebuttal)：收到对方的专家报告后，仔细研读并找出存在的问题，撰写反驳的专家报告。

3．答辩( defence)：针对对方提出的反驳，做出必要的答辩。

4．质证( testifying)：出庭质证。

另我们欣慰的是，我们提交反驳报告后不久，双方基本达成和解，后面预定的程序没有进行，说明我们的专家报告起到了较好的作用。

二、案件相关各方

案件相关各方主要包括：(1)申请人：国外某基金公司，聘请的专业团队有律师（境内、境外）和专家证人（咨询公司）；(2)被申请人：国内某开发商，聘请的专业团队有律师（境内、境外）和专家证人（咨询公司、估价公司），我方的角色是经咨询公司推荐的由被申请人聘请的估价公司；(3)仲裁庭：由3位仲裁法官组成。

三、本案估价服务的要点

（一）提交书面报告

我们需要提交的书面报告有：(1)在专家报告环节的房地产估价报告；(2)致仲裁庭的信，

内容涵盖一些无法在估价报告中阐述的意见和看法；(3)在反驳环节致仲裁庭和咨询公司的反驳信，指出对方专家报告中存在的错误或不足。

（二）本次服务的关键点和难点

房地产价值评估是我们公司作为专家证人的主要工作，一些关键点和难点如下：

1．估价范围的确定与估价对象的厘清

估价对象的现状为一项在建工程，但评估内容并非是在建工程的价值。该项目由东西两部分组成，东部以住宅为主，在我们现场查勘时已建成并开始交付，西部为商服，包括商场、办公等，正处于建设中。

根据《主投资和股东协议》，本项目房地产由以下类型构成：

(1)已售物业；

(2)在回购评估曰之前已经开始销售但未售出的可散售物业；

(3)在回购评佔曰之前未开始销售的可散售物业；

(4)持有型物业。

参照关于投资方退出的条款，并仔细核对规划指标、所有批准文件、销售情况，以及建筑图纸等，我们确定出估价对象。

2．价值类型的确认

虽然估价对象的现实状况是在建工程，但根据《主投资和股东协议》，估价时点是假设建设完工后的市场价值。

原有两份评估报告的估值差异较大的原因之一在于，没有参照《主投资和股东协议》的要求，一份评估报告为在建工程价值，但区分出了不同物业类型；另一份评估报告为完工价值，但没有区分出物业类型。所以两份报告都存在瑕疵，只能间接使用。

3．适用评估准则的商讨

仲裁庭对适用的评估准则没有明确规定，原有两份报告一份适用《房地产估价规范》，另一份适用《RICS估价标准》，所以我们需要商讨本次估价该适用哪个标准。就市场价值内涵来说，国内房地产估价规范与国际估价准则、RICS 估价标准等并没有本质上的不同，在估价方法等方面并不背离，原理基本相同。由于估价对象在中国大陆，我们建议采用国内的《房地产估价规范》

4．三个争议点的法律讨论

(1)关于办公楼与商务办公

对于该项目5号楼办公业态的处理，原有两份报告存在差异，一方按照纯办公楼来评估，

评估值是10000多元／平方米，而另一方按照小面积的商务楼（类住宅）来评估，评估结果是6000 元／平方米左右。本次评估我们做了最高最佳使用分析，认为作为商务办公( SOHO)来评估是可行的，理由是：

①SOHO是small office and home office的简称，它是办公物业的一种特定形态，由开发商分割成小面积建设和销售；

②从政府核发的《建设工程规划许可证》附图来看，政府批准将5号楼办公区域分割成小面积商务办公进行规划设计和建设。

③从我们实地考察来看，该地区绝大多数经规划批准的办公楼项目都被开发成类似的小面积商务办公来建设和销售。

④从2015 年市场销售情况看，该地区商务办公的销售去化情况明显好于纯写字楼，销售单价自2015 年下半年起逐步走高，如本项目的3号楼、4号楼均于2015 年销售，5个月即售罄。相比而言，纯写字楼的销售去化情况并不好，比如“XX城一期”的4号楼一共可售383 套，总面积54909平方米，但2015 年仅售出43 套，6265 平方米；XX国际大厦可售90 套，共19156.59 平方米，2015 年仅售出9 套，面积1959.96 平方米。据我们对当地市场的调查情况，商务办公的销售周期在半年左右，而纯写字楼要达到4-5 年，按照商务办公形式来开发的物业贫金凹收期短，风险更小，是更经济理性的行为。

(2)公共停车位

在本项目的地下停车位中，共有125个车位被定义为公共停车位，我方根据中国《物权法》和该市的相关规定（包括《XX市居住区配套设施建设管理条例》和《XX市住宅配套公建建设管理暂行规定》），认为公共停车位是无偿移交给相关管理部门和业主委员会的，并不属于开发商所有，开发商不能进行出租和销售，不能依法获取经济收益，因此不应该作为开发商的持有型物业进行评估。而对方认为，公共停车位可作为实际物业进行收费，物业公司是开发商的下属物业公司，所以属于持有型物业。

(3)关于持有型物业

对于持有型物业，根据《国有建设用地使用权出让合同》第十一条第(3)款：须保证不少于3万平方米以上商业或办公建筑面积建成1 0年内不得分割转让，其余部分可分割预售。

对于这一条款的理解如下：①尽管在《主投资和股东协议》中，Type D被称为“持有型物业”，只是被限制在建成后10 年内不得分割转让，即开发商（项目公司）不能在上述特定时期内将其分割成小单位进行销售，但并没有限制其整体转让。因此，可以在10 年内以整宗交易的方式进行转让；②1 0年后可以分割销售，届时需办理销售许可。