第五章成本逼近法题库1-0-8
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。
要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。
有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。
明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。
有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
说明土地价格确定方法和结果。
1、采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：⑴弄清成本逼近法的运用范围成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采用成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。
⑵选择成本逼近法的计算公式土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意：A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。
B如土地增值收益是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。
在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要根据改变以后的用途确定土地增值收益率。
2、采用成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
2016年土地估价师估价实务解读：成本逼近法估价的题目考试试卷
2016年土地估价师估价实务解读：成本逼近法估价的题目考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6．0％，则其法定最高年期的土地使用权价格为万元。
【2004年考试真题】A：90．3B：94．6C：98．3D：100E：时间因素2、城镇土地的主要功能是__。
A．土地承载能力B．城市集聚C．提供活动场所D．社区服务E．提供社会增值3、根据国发[2006]131号文件的有关精神，国家统一制订工业用地出让最低价标准。
这里的“工业用地出让最低价标准”是指__。
A．工业用地评估价不得低于的数值B．工业用地出让底价和成交价均不得低于的数值C．工业用地出让底价的实际数值D．工业用地出让成交价的实际数值4、会计的目标是满足__的需要。
A．企业内部管理人员B．会计信息使用者C．财务会计D．企业5、地价评估中，利息率应参照同期确定。
A：银行存款利率B：银行贷款利率C：国债利率D：投资报酬率E：时间因素6、下列因素不是工业区位论主要讨论的内容。
【2002年考试真题】A：运输成本B：产品质量C：劳动力成本D：分散与集聚因素E：时间因素7、建筑物的基本步骤一般是由获取估价业务开始，然后是，到估价资料归档结束。
A：拟订估价作业计划B：确定估价基本事项C：收集资料D：实地踏勘E：时间因素8、土地定级因素是指对土地有重大影响，并能体现土地区位差异的社会、经济、自然条件。
A：价格B：区位、质量C：质量、等级D：收益E：时间因素9、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（），从而最大限度地增加利润。
A.节约运费 B.扩大市场需求 C.优化品种结构 D.降低生产成本10、在我国金融分业监管模式下，信托投资公司由__进行统一监督管理。
A．中国人民银行B．中国银行业监督管理委员会C．中国证券监督管理委员会D．中国保险监督管理委员会11、“九五”期间，全国城镇住宅投资累计完成21000亿元，比“八五”时期增加8500亿元，则“九五”期间年平均完成住宅投资亿元．【2002年考试真题】A：1700B：2125C：4200D：5250E：土地12、在一些城市中，距离重点中学、小学附近的区域内的居住地价通常较高，其主要原因在于__。
2015土地估价师估价实务解读：成本逼近法的应用考试题
2015土地估价师估价实务解读：成本逼近法的应用考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、标定地价评估方法与一般宗地估价方法相同，可采用__进行估价。
A．基准地价修正法B．基准地价样地法C．主成分分析法D．一般估价方法E．综合分析法2、计提折旧一般以月初固定资产的为依据．【2002年考试真题】A：重置完全价值B：折余价值C：现值D：账面价值E：土地3、土地面积测算以为单位进行。
A：平方米B：平方公里C：丘D：亩E：土地4、土地增值税的税率采用．【2006年考试真题】A：累进税率B：超额累进税率C：四级超率累进税率D：四级定额税率E：土地5、有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为白有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6％，土地开发期为1．5年．经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平，则在成本逼近法计算中的投资利息为元。
A：8934B：18000C：22500D：22634E：时间因素6、根据土地估价的合法原则，我国现行法律规定不得抵押，下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象的为。
A：工业用地B：自用住宅用地C：经济适用房用地D：农民宅基地E：时间因素7、1986年9月国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。
A．10%～30%B．20%～30%C．15%～30%D．10%～25%8、某物业用地面积10000㎡，建筑物10层，1—3层每层建筑面积6000㎡，4—10层每层建筑面积4000㎡，则建筑容积率为。
A：1．8B：2．8C：4．6D：10．0E：时间因素9、公共设施的服务半径一般确定在km之间。
A：0．3—0．7B：0．4—0．8C：0．5—0．9D：0—0．5E：合法性10、某企业出资150万元购建一厂房，预计可使用20年，净残值为102元，该企业决定采用双倍余额递减法计提折旧，则月折旧率为．【2006年考试真题】A：0．83％B：10％C：4．67％D：0．39％E：土地11、__适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。
成本逼近法试卷.doc
成本逼近法试卷[模拟] 150判断题第1题：从理论上来讲，土地价格是提前支付的资本化的地租。
()A.正确B.错误第2题：成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
()A.正确B.错误第3题：土地的实际开发成本增加，则其价格也一定会上涨。
()A.正确B.错误第4题：成本逼近法的计算结果一般不能作为最终评估结果，须经过校核和验证，才能用来作为市场交易的价格依据。
()A.正确B.错误第5题：征地费用越高，土地的价格也就越高。
()A.正确B.错误第6题：土地开发周期为两年时，通常要考虑计算复利。
()A.正确B.错误第7题：土地取得费及其税费同开发费用一样，都是在整个开发期内均匀投入。
()A.正确B.错误第8题：土地取得费和开发费的计息期均为整个开发期。
()A.正确B.错误第9题：成本逼近法中的投资包括土地取得费和土地开发费。
()A.正确B.错误第10题：一般情况下，工业用地开发利润率要比住宅用地的利润率低。
()A.正确B.错误第11题：成本逼近法是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，从而得到不动产价格。
()A.正确B.错误第12题：成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，对工业用地、商业及住宅用地也同样适用。
()A.正确B.错误第13题：征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的4～6倍。
()A.正确B.错误第14题：成本逼近法中利润、利息计算的基数包括土地取得费和土地开发费，而不包括在土地取得土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。
()A.正确B.错误第15题：当待估宗地为出让土地时，成本逼近法中应进行法定最高年期修正。
()A.正确B.错误第16题：成本逼近法中宗地成熟度修正是指对待估宗地红线内外开发程度的修正。
()A.正确B.错误第17题：成本逼近法评估地价时往往采取以待估宗地的土地取得费与开发费作为评估依据。
第五章成本分析综合练习题参考答案
第五章成本分析综合练习题参考答案一、名词解释1．机会成本：又称替换成本，是指生产者为了生产一定数量的产品所放弃的使用相同的生产要素在其他生产用途中所能得到的最高收入。
2．利润：一般是指经济利润也称超额利润，是指厂商总收益TR 和总成本TC 的差额。
3．边际收益MR ：是指每增加一单位产品所增加的销售收入。
其公式： MR=QTR ∆∆ 4．短期成本TC ：是指厂商在短期内进行生产经营的开支，由于短期内厂商只能调整部分生产要素，所以短期成本分为不变成本（固定成本）和可变成本。
5．长期总成本LTC ：是指厂商在长期生产一定量产品所需要的成本总和。
长期总成本实际是长期总产量的函数，如下式：LTC=f(Q)6．边际成本：是指每增加一单位产品生产所增加的总成本，用MC 表示。
其公式： MC=QT C ∆∆ 二、单项选择题1．C 2．B 3．A 4．B 5．A 6．C 7．C 8．C 9．B 10．D 11．A 12．C13．D 14．A 15．B 16．C 17．A 18．A三、多项选择题1．CD 2．ACD 3．ACD 4．ACE 5．AE 6．BD 7．AD 8．BCE 9．ACD四、判断题1．ⅹ 2．ⅹ 3．√ 4．ⅹ 5．ⅹ 6．√ 7．√ 8．√ 9．ⅹ五、问答题1．短期成本曲线包括哪些？简述各种短期成本曲线的形状与特点包括三条：第一，短期总成本STC ：是指厂商在短期内为生产一定量的产品对全部要素所支出的总成本。
包括固定成本TFC 和变动成本TVC 。
公式为： STC=STFC+STVC ，是一条向右上方倾斜的曲线。
短期平均总成本（SAC ）：是指厂商在短期内平均每单位产品所消耗的总成本。
包括短期平均固定成本AFC 和短期平均可变成本A VC 。
公式为：SAC=STC/Q=SAFC+SA VC ，是一条先向右下方后向右上方倾斜的曲线。
短期边际成本（SMC ）：是指厂商在短期内每增加一单位产品生产所增加的总成本。
成本逼近法习题及答案
成本逼近法习题及答案(一)判断题1．从理论上来讲，土地价格是提前支付的资本化的地租。
() 来源：2．成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
()3．土地的实际开发成本增加，则其价格也一定会上涨。
()4．成本逼近法的计算结果一般不能作为最终评估结果，须经过校核和验证，才能用来作为市场交易的价格依据。
()5．征地费用越高，土地的价格也就越高。
()6．土地开发周期为两年时，通常要考虑计算复利。
()7．土地取得费及其税费同开发费用一样，都是在整个开发期内均匀投入。
()8.土地取得费和开发费的计息期均为整个开发期。
()9．成本逼近法中的投资包括土地取得费和土地开发费。
()10．一般情况下，工业用地开发利润率要比住宅用地的利润率低。
()11．成本逼近法是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，从而得到不动产价格。
()12．成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，对工业用地、商业及住宅用地也同样适用。
()13．征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的4～6倍。
() 来源：14．成本逼近法中利润、利息计算的基数包括土地取得费和土地开发费，而不包括在土地取得土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。
()15．当待估宗地为出让土地时，成本逼近法中应进行法定最高年期修正。
()16．成本逼近法中宗地成熟度修正是指对待估宗地红线内外开发程度的修正。
()17．成本逼近法评估地价时往往采取以待估宗地的土地取得费与开发费作为评估依据。
()18．若某地土地取得费为5万元／亩，开发费用也为5万元／亩，平均开发周期为1年，当地1年期贷款利率为10％，则用成本逼近法计算地价时，各项费用的利息之和为0．744 万元／亩。
() 19．土地开发费是指与土地相关的投入费用。
()20．采用成本逼近法评估地价时，所采用的开发费用等应为与待估地块相邻地块的剥发费用。
2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法
2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法第一篇：2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法（2）一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列统计指标中，属于总量时点指标。
A：商品房销售收入B：写字楼空置率 C：利润率D：固定资产净值 E：土地2、统计指标按其说明总体的内容不同进行分类，可分为。
A：经济指标和社会指标 B：数量指标和质量指标 C：变异指标和变量指标 D：总量指标和相对指标 E：土地3、“开发成本”科目，用于核算房地产企业在开发土地、房屋、配套设施等过程中所发生的各项费用，（）表示在建工程的实际成本。
A．贷方 B．贷方余额 C．借方D．借方余额4、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，其中不包括__。
A．交易底价B．课税价格C．基准地价D．公告(示)地价5、甲县某企业占用耕地后，向本县国土资源局缴纳了耕地开垦费，但由于甲县耕地后备资源匮乏，经上级市国土资源部门统一安排将开垦费交给乙县异地补充耕地。
按照耕地占补平衡考核办法，补充耕地的责任单位是。
A：占地企业 B：甲县政府 C：乙县政府D：市国土资源部门 E：35％～50％6、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。
A．建设项目用地实行分级预审B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审7、__指消费者在某特定时期内和一定市场上，按某一价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A．产量 B．供给 C．需求D．以上均不是8、按照国家有关规定，企业盈余公积金应依一定比例从中提取。
[土地估价师考试密押题库与答案解析]剩余法、成本逼近法
![[土地估价师考试密押题库与答案解析]剩余法、成本逼近法](https://img.taocdn.com/s3/m/5149789af242336c1fb95e4f.png)
B.计息周期
C.计息时期
D.计息日期
答案:B
问题:4. 剩余法在本质上和______相同，是以土地的预期收益为导向来求取土地的价值的方法。
A.路线价法
B.市场比较法
C.还原法
D.收益还原法
答案:D
问题:5. M城市某开发商的商品住宅开发项目，基本情况为：规划建筑面积10000m2，预计开发期为2年，建安工程费为1500元/m2，专业费及管理费为建安工程费的15%，第一年投入开发费用的40%，银行贷款年利率为5.5%，销售税费预计为8元/m2。则正常情况下该房地产开发项目的建设费用利息为______万元。
答案:C该建筑物年折旧值=2000×900×(1-3%)/50=34920元，该建筑物现值=年折旧值×剩余可使用年限+残值=34920×(50-15)+2000×900×3%=1276200元=127.6万元。
问题:26. 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的______。
问题:6. 房屋现值应根据估价时点的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。公式的正确形式是______。
A.房屋现值=房屋重建价×房屋成新状况
B.房屋现值=房屋重置价×房屋成新状况
C.房屋现值=房屋重置价×房屋成新度
D.房屋现值=房屋重建价×房屋成新度
答案:C
D.宗地红线外
答案:C
问题:20. ______也称为土地增值收益，是指国家作为土地的所有权人在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬，它是绝对地租的资本化。
A.土地增值收益
B.土地所有权收益
C.土地使用年期修正
D.土地使用权收益
成本逼近法习题
成本逼近法习题***说明：解题的步骤和个别步骤答案在计算过程中有，请补全计算公式和带入的数据等。
(一)题一1．估价对象概况某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12％，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地工业用出让增值收益率为10％。
2．采用成本逼近法估算上述土地价格3．估价过程(1) 计算土地取得费。
土地取得费包括征地、安置、拆迁、补偿费用和征地中发生的其他费用，因此：土地取得费=？(2) 计算土地开发费。
土地开发费=？(3) 计息投资利息。
本实例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中30％为第一年投人，计息期为1.5年；另外70％在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为：(4) 计算开发利润。
全部投资按回报率15％计：利润=？(5) 计算土地价格。
因当地土地出让增值收益率为10％，则：无限年期土地使用权价格=？(二) 题二某开发区土地总面积为5 km2，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5km2。
该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000m2。
根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方公里的开发需投人2亿元。
一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，全部土地投资回报率为20％，土地出让增值收益率为20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。
试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
采用成本逼近法的估价步骤如下：1．土地取得费征地费5万元／亩，75元／m22．土地开发费2亿元／kin2，200元／m23．利息4．利润5．计算土地增值收益6.计算土地价格75+200+33.91+55+72.78=436.69／m27．进行可出让土地比率修正由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，汁算方法为：开发区可出让土地比率=(开发区总面积-不可出让的土地面积)／开发区土地总面积=(5-1.5)／5×100％=70％可出让土地的平均单价=436.69／70％=623.84元／m28．进行土地使用权年期修正50年土地使用权价格=623.84×[1-1／(1+0.07)50]=602.66元／m29．计算土地总价格土地总价格=602.66×10000=6026600元(三) 题三有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为50年，地上容积率为3，土地出让金每平方米400元/m2，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米1000元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需1500元。
5.成本逼近法
四、成本逼近法的应用条件
（一）要用客观成本而不是实际成本。 （二）要结合供求分析进行价格调整。 （三）要进行最有效使用分析。
五、成本逼近法的估价步骤
（一）搜集相关资料弄清房地产的价格构成及各构成部分的金额； （二）测算估价对象的重新构建价格； （三）测算估价对象的折旧； （四）求取估价对象的积算价格。
假设在估价时点重新取得 或重新开发、重新建造全新状 况的估价对象房地产所需各项 必要成本费用和应纳税金、正 常利润之和。 重新构建价格是估价时点的价格。 重新构建价格是客观合理的价格。 重新构建价格是全新状况下的价格。
二、重新构建价格的分类
（一）重建价格 （二）重置价格
三、土地重置价格的求取方法 成本法 市场比较法 基准地价修正法
2.解： 建筑物重置价格：2400×500＝120（万元） ⑴ 直线法： 折旧率d＝ (1－R)/N＝ (1－5%)/50＝0.019 年折旧额D＝C×d＝120×0.019＝2.28(万元) 10年折旧总额＝2.28×10＝22.8（万元) 现值P＝C－S＝120－22.8＝97.2（万元) ⑵ 余额递减法： 折旧率d＝1－R1/N＝1－0.051/50＝0.058 10年折旧总额＝C×[1－(1－d)t] ＝120×[1－(1－0.058)10]＝53.98(万元) 现值P＝C－S＝120－53.98＝66.02(万元)
四、建筑物重新构建价格的求取方法
（一）单位比较法 （二）分部分项法 （三）指数调整法 （四）工料测量法
建筑物重新构建价格＝建筑安装工程费＋专业费用＋管理费用＋投资利息＋
销售税费＋开发利润
【例题2】某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和 档次的房屋的建筑安装工程费为1200元/ m2，专业费用为建筑安装工程 费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，建设期为6 个月，前述所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商 成本利润率为15%，销售费用为重新构建价格的4%，销售税费为重新构 建价格的6%。请计算该房屋的重新构建价格。
第五章成本逼近法
•第五章
•成本法
成本法概述 新开发土地的 成本法 新建房地产的 成本法 旧房地产的成 本法 建筑物的折旧 确定方法 成本法应用
•旧房地产的成本法
•（一）基本公式
•旧房地产价格 = 土地的重新取得价格 + 建筑物 的重新构建价格 - 建筑物的折旧
•旧建筑物价格 = 建筑物的重新购建价格 - 建筑 物的折旧
••建建筑筑物物现的值寿：命有自然寿命和经济寿命（经济寿 •命为建V筑= 物C 建- D成×之t 日= C起-预( 期C 产- S生)的* n收/ 入N 大于运
•营费用的=持C续[ 1年- 数( 1。- 建R 筑)* 物n /的N经] 济寿命短于其
•自式中然：寿V命—）建；筑物的现值；
•
D —年折旧额；
•物上••过其能年1建的。.年状短折筑耐在寿数 况 于旧物用估命（与也额的价、年有效可经D中经限效用能过=应过经所长法(年C用年过显于：数-最数年示实S分把多或)数的际为建/的剩是年经N实筑是余建数过=际物直寿C筑。年经的线命(物有数过折1法之在效）-年旧（R间估经；数建定)关价过/和立额系N时年有在法的点数效建）基按可经筑础
建筑物的折旧 确定方法
成本法应用
• 建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随着 时间的推移而发生价值减损的现象。 • 房地产估价中折旧是指在估价时点待估建筑物 相对于全新建筑物的价格差异，是对建筑物的一 种减价修正。
•会计折旧是原始账面价 值的分摊，估价的折旧 是价值的减损修正
第五章成本逼近法
•第五章
第五章成本逼近法
•第五章
•成本法
成本法概述 新开发土地的 成本法 新建房地产的 成本法 旧房地产的成 本法 建筑物的折旧 确定方法 成本法应用
成本逼近法_真题-无答案
成本逼近法(总分45,考试时间90分钟)一、判断题1. 采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。
( )A. 正确B. 错误2. 成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。
( )A. 正确B. 错误3. 成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高。
( )A. 正确B. 错误4. 成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价。
( )A. 正确B. 错误5. 土地取得费按该地块被征用前3年平均产值的6～10倍计算。
( )A. 正确B. 错误6. 在成本逼近法中计算利润时，以土地取得费、土地开发费、税费、利息为计算利润的基数。
( )A. 正确B. 错误7. 征地是土地买卖活动，征地费用也就是土地购买价格。
( )A. 正确B. 错误8. 土地开发费用分摊的基本原理为：应分摊费用=受益程度×设施总费用。
( )A. 正确B. 错误9. 采用成本逼近法进行评估时，土地取得费和土地开发费应以实际取得和开发利用土地时实际投入来计算。
( )A. 正确B. 错误10. 土地增值是待估宗地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。
( )A. 正确B. 错误二、单选题1. 采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按( )求取。
A. 宗地内外开发投入的费用总和B. 宗地外开发投入的费用总和C. 宗地内开发投入的费用总和D. 宗地内外受益分摊的开发费用总和2. 在成本逼近法中计算利润时( )。
A. 利息为计算利润的基数B. 利息的1/2为计算利润的基数C. 利息不作为计算利润的基数D. 以上都不对3. 成本逼近法中，在计算土地增值收益的时候，不用考虑的是( )。
A. 投资利息B. 投资利润C. 开发费用D. 均不是4. 采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的( )确定。
地估价方法选择题库1-0-8
地估价方法选择题库1-0-8问题：[单选]成本逼近法主要适用于（）的估价。
A.商业用地B.住宅用地C.写字楼用地D.工业用地或新增建设用地成本逼近法主要适用于工业用地估价，新开发土地、新增建设用地的估价。
问题：[单选]土地估价适用原则不包括（）。
A.替代原则B.需求与供需原则C.协调原则D.合法原则问题：[单选]下列各项不适用于路线价估价法的是（）。
A.农村用地的估价B.城市的估价C.市街地D.需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合(江西11选5 https://)问题：[单选]土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用（）方法，从不同的角度考评土地的价值。
A.1种B.两种以上C.两种D.3种问题：[单选]是收益还原法和剩余法估价的基础。
A.A．替代原则B.B．贡献原则C.C．预期收益原则D.D．报酬递增递减原则问题：[多选]影响土地估价的因素有（）。
A.自然、社会、经济和行政因素B.区域因素C.宗地自身的地价影响因素D.宗地的开发程度E.人们的心理问题：[多选]分析确定土地估价技术思路应考虑（）。
A.估价对象状况B.现有资料情况C.估价目的D.影响土地价格的因素E.土地取得费用问题：[多选]下列选项中能列入土地取得费的有（）。
A.征地费B.劳动力安置费C.土地平整费D.拆迁费E.土地整理费。
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第五章成本逼近法题
库1-0-8
问题：
[单选]采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按（）求取。
A.宗地内外开发投入的费用总和
B.宗地外开发投入的费用总和
C.宗地内开发投入的费用总和
D.宗地内外受益分摊的开发费用总和
注意土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原理为：应分摊费用=受益程度×设施总费用。
所以不仅仅是宗地内外投入的费用总和，还应当考虑分摊情况。
问题：
[单选]成本逼近法主要适用于（）的估价。
A.商业用地
B.住宅用地
C.写字楼用地
D.工业用地或新增建设用地
根据成本逼近法的适用范围，成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。
同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
选项A、B、C都是有收益的，不适合用成本逼近法。
问题：
[单选]下列各项费用中不属于土地取得费的是（）。
A.征地费
B.拆迁费
C.劳动力安置费
D.土地平整费
土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括两部分：土地取得费及相关税费。
城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。
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问题：
[单选]成本逼近法一般适用于（）的估价。
A.有建筑的土地
B.有开发潜力的土地
C.建成区已开发的土地
D.新开发的土地
一般成本逼近法适用于：新开发土地，不适用于建成区域已开发土地估价。
问题：
[多选]采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本应包括（）。
A.土地取得费
B.土地开发费
C.投资利息、利润
D.土地增值收益
E.折旧费
成本逼近法的基本公式V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3式中V--土地价格；Ea--土地取得费；Ed--土地开发费；T--税费；R1--利息；R2--利润；R3--土地增值；VE--土地成本价格。
问题：
[多选]T祖淋巴细胞的表型有
A.A．CD34
B.B．TDT
C.C．CD10
D.D．CD7
E.E．CD8
问题：
[多选]成本逼近法确定土地价格时除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上（）。
A.利息
B.利润
C.税金
D.土地机会成本
E.土地增值收益
问题：
[判断题]采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。
A.正确
B.错误
采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期。