长沙市基准地价修正体系

长政发[2006]19号《长沙市国有土地有偿使用规定》

长沙市人民政府关于印发《长沙市国有土地有偿使用规定》的通知长政发〔2006〕19号各区、县（市）人民政府，市直机关各单位：现将《长沙市国有土地有偿使用规定》印发给你们，请遵照执行。

长沙市人民政府二○○六年六月十三日长沙市国有土地有偿使用规定为规范国有土地有偿使用管理，建立适应社会主义市场经济的土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》等的规定，制订本规定。

一、本规定适用于长沙市行政区域内国有土地使用权出让、租赁（包括政府租让和土地使用权者出租）、作价出资或入股、转让（包括出售、交换、赠与）、抵押等有偿使用行为。

二、国有土地有偿使用管理工作由市、县（市）国土资源行政主管部门负责。

三、严格依法供应国有建设用地，推进国有建设用地的集约高效利用。

制定并执行经营性等用地的年度出让土地使用权总面积计划。

四、新增建设用地、城市规划区内可以置换统一开发或者其他可以调整使用的存量建设用地，应当纳入市、县（市）政府统一收购储备范围。

市、县（市）人民政府国土资源行政主管部门建立土地收购储备制度。

市、县（市）财政每年应当拨付部分国有土地有偿使用收入列入土地收购储备专项资金。

土地收购储备与土地统征开发实行地块预（概）决算制，由市、县（市）国土资源行政主管部门会同同级财政、物价等部门审核，报市、县（市）人民政府批准执行。

五、国有建设用地的供应，除法律、法规及国家《划拨用地目录》规定可使用划拨土地使用权外，一律实行有偿使用。

商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让。

经营性基础设施用地逐步实行有偿使用。

工业项目用地也应逐步实行招标拍卖挂牌方式出让。

经营性房地产开发不得采取租赁、作价出资或入股方式供应土地。

六、有计划地安排土地供给市、县（市）人民政府确定的统建机构用于统建廉租、微利住宅（经济适用房）。

合理布局建设，确定住宅户限建筑面积，明确廉租条件，确保住房困难家庭改善居住环境。

七、土地使用权出让年限在有关法规规定的不同用途的最高使用年限内确定。

长沙市国有土地有偿使用规定1

长沙市国有土地有偿使用规定为规范国有土地有偿使用管理，建立适应社会主义市场经济的土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》等的规定，制订本规定。

一、本规定适用于长沙市行政区域内国有土地使用权出让、租赁（包括政府租让和土地使用权者出租）、作价出资或入股、转让（包括出售、交换、赠与）、抵押等有偿使用行为。

二、国有土地有偿使用管理工作由市、县（市）国土资源行政主管部门负责。

三、严格依法供应国有建设用地，推进国有建设用地的集约高效利用。

制定并执行经营性等用地的年度出让土地使用权总面积计划。

四、新增建设用地、城市规划区内可以置换统一开发或者其他可以调整使用的存量建设用地，应当纳入市、县（市）政府统一收购储备范围。

市、县（市）人民政府国土资源行政主管部门建立土地收购储备制度。

市、县（市）财政每年应当拨付部分国有土地有偿使用收入列入土地收购储备专项资金。

土地收购储备与土地统征开发实行地块预（概）决算制，由市、县（市）国土资源行政主管部门会同同级财政、物价等部门审核，报市、县（市）人民政府批准执行。

五、国有建设用地的供应，除法律、法规及国家《划拨用地目录》规定可使用划拨土地使用权外，一律实行有偿使用。

商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让。

经营性基础设施用地逐步实行有偿使用。

工业项目用地也应逐步实行招标拍卖挂牌方式出让。

经营性房地产开发不得采取租赁、作价出资或入股方式供应土地。

六、有计划地安排土地供给市、县（市）人民政府确定的统建机构用于统建廉租、微利住宅（经济适用房）。

合理布局建设，确定住宅户限建筑面积，明确廉租条件，确保住房困难家庭改善居住环境。

七、土地使用权出让年限在有关法规规定的不同用途的最高使用年限内确定。

同一地块内有不同用途建筑物的，按不同用途建筑物的分摊土地面积在不同用途最高使用年限内分别确定使用年限。

凡合作、合营土地使用权，其依法签订的合作、合营协议年限须与出让年限保持一致。

长沙市国土资源局关于印发《长沙市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》的通知

长沙市国土资源局关于印发《长沙市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》的通知文章属性•【制定机关】长沙市国土资源局•【公布日期】2012.04.09•【字号】长国土资政发〔2012〕27号•【施行日期】2012.04.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】物权其他规定正文长沙市国土资源局关于印发《长沙市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》的通知长国土资政发〔2012〕27号各区国土资源分局，机关各处室、派出机构、直属单位：现将《长沙市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一二年四月九日长沙市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）第一章总则第一条为规范集体建设用地的管理，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法所称的集体建设用地使用权流转，是指已经依法批准为集体建设用地的土地使用权，在保持土地所有权不变的前提下，依照规定的程序，通过有偿、有限期的出让、租赁、作价（出资）入股、联营、转让、转租和抵押等方式发生转移的行为。

第三条本市行政区域内的集体建设用地使用权流转管理，适用本办法。

第四条市、县（市）国土资源管理部门负责本区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作，财政、建设、规划、民政、环保、农业、林业等有关部门协同做好相关工作。

各乡镇人民政府、街道办事处应当配合有关部门做好本行政区域内集体建设用地使用权流转管理的相关工作。

第五条市、县（市）农村土地流转交易中心（以下统称交易中心）负责组织实施职责范围内集体建设用地使用权流转交易工作。

第六条集体建设用地使用权的流转，坚持依法、自愿、有偿、公平、公正和诚实信用的原则，应当进入交易中心公开进行。

第七条集体建设用地使用权流转必须同时符合下列条件：（一）符合土地利用总体规划和城市、乡镇、村庄建设等规划；（二）经依法批准的集体建设用地；（三）未被司法机关、行政机关限制权利；（四）已依法登记发证；（五）界址清楚、面积准确，没有权属争议；（六）法律、法规规定的其他条件。

基准地价系数修正法

基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。

其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。

湖南省各市州最新基准地价

2009.7.1
2、株洲市
株洲市城区级别基准地价表（元/平方米）估价期日：2008.1.1
3、湘潭市
湘潭市城区级别基准地价表（元/平方米）估价期日：2007.5.1
4、衡阳市
衡阳市城区级别基准地价表（元/平方米）估价期日：2008.1.1
6、岳阳市
岳阳市城区级别基准地价表（元/平方米）估价期日：2008.1.1
7、常德市
8、张家界市
张家界市永定城区级别基准地价表（元/平方米）估价期日：2007.6.30
10、郴州市
11、永州市
永州市级别基准地价表（元/平方米）估价期日：2009.5.1
12、怀化市
怀化市级别基准地价表（元/平方米）估价期日：2008.7.1
13、娄底市
娄底市级别基准地价表（元/平方米）估价期日：2007.12.31
14、湘西自治州。

王先锦、长沙市自然资源和规划局资源行政管理：其他(资源)二审行政判决书

王先锦、长沙市自然资源和规划局资源行政管理:其他(资源)二审行政判决书【案由】行政行政行为种类行政复议【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院【审结日期】2020.04.29【案件字号】(2020)湘01行终310号【审理程序】二审【审理法官】吴树兵陈丽琛傅美容【审理法官】吴树兵陈丽琛傅美容【文书类型】判决书【当事人】王先锦;长沙市自然资源和规划局;长沙市人民政府【当事人】王先锦长沙市自然资源和规划局长沙市人民政府【当事人-个人】王先锦【当事人-公司】长沙市自然资源和规划局长沙市人民政府【代理律师/律所】晏明科湖南中楚律师事务所;陈曦婕湖南湘晟律师事务所【代理律师/律所】晏明科湖南中楚律师事务所陈曦婕湖南湘晟律师事务所【代理律师】晏明科陈曦婕【代理律所】湖南中楚律师事务所湖南湘晟律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】行终字【原告】王先锦【被告】长沙市自然资源和规划局;长沙市人民政府【本院观点】本案中，王先锦上诉主张其申请的“长沙市天心区新开铺新市街1号土地的标定地价"为市资规局应当制作、保存的信息，依法应当予以公开，被上诉人未予公开上述信息违法。

【权责关键词】行政复议合法违法证据确凿证据不足行政复议缺席判决维持原判改判撤销原判发回重审政府信息公开【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案中，王先锦上诉主张其申请的“长沙市天心区新开铺新市街1号土地的标定地价"为市资规局应当制作、保存的信息，依法应当予以公开，被上诉人未予公开上述信息违法。

依据《国务院办公厅关于做好政府信息依申请公开工作的意见》（国办发[2010]5号）第二条第三款的规定，行政机关一般不承担为申请人汇总、加工或重新制作政府信息，以及向其他行政机关和公民、法人或者其他组织搜集信息的义务。

依据《长沙市国有建设用地使用权有偿使用规定》（长政发〔2014〕24号）第十二条、第十四条第一款、第十五条第二款的规定，可以认定标定地价的测算要根据土地利用条件、结合宗地的具体用途等各种相应的修正系数进行综合、具体的计算，并非对外公布的一个固定地价。

商住综合用地地价评估方法探析——以长沙市区为例

面积分摊的地价问题，即楼面地价相关问题。楼面ｍ
。
，
１待估宗地描述．待估宗地位于长沙市某区，地面积１２６７土２．登记用途为商业、宅，２０住于０８年１月以出让
地价是一种新的地价表现形式，在我国房地产市方式取得土地使用权，是批准使用年限为各用途法定场迅速发展壮大的背景下产生，随着我国城镇土最高使用年限。待估宗地在估价基准日的实际开发并地市场的日益完善与城市土地立体利用的日益普及程度为宗地红线外“ 通一平 ”即通路、电、水、六，通供发展起来，适应城市土地立体开发的特征。楼面地排水、讯、气，线内地面平整。有一幢６层砖通通红价是指土地总面积与建筑总面积的比值，即土地单混结构商住楼，层建筑面积为７５５总建筑每１．试面积为４２３４。其中，～２层为商业用房，本９．５ｍ１建图将楼面基准地价系数修正法与分算法比较，筑面积为１４１１；～６层为住宅用房，筑面找出３．５ｍ３建相对合理的商住综合用地的地价评估方法。
待估宗地总价及单价结果
运用楼面基准地价系数修正法评估商住综合用待估宗地位于土地级别 Ⅲ，容积率为３５时的楼面．
地地价，步骤为：先，其首确定待估宗地的土地级别基准地价成果如表ｌ。

长沙市人民政府关于印发《长沙市国有建设用地使用权有偿使用规定》的通知

长沙市人民政府关于印发《长沙市国有建设用地使用权有偿使用规定》的通知文章属性•【制定机关】长沙市人民政府•【公布日期】2014.06.18•【字号】长政发[2014]24号•【施行日期】2014.07.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文长沙市人民政府关于印发《长沙市国有建设用地使用权有偿使用规定》的通知（长政发〔2014〕24号）各区县（市）人民政府，市直机关各单位：现将《长沙市国有建设用地使用权有偿使用规定》印发给你们，请认真组织实施。

长沙市人民政府2014年6月18日长沙市国有建设用地使用权有偿使用规定第一章总则第一条为规范国有建设用地使用权有偿使用行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，结合我市实际，制订本规定。

第二条长沙市行政区域范围内地表、地上和地下国有建设用地使用权的有偿使用和管理，均适用本规定。

第三条市、县（市）国土资源行政主管部门负责国有建设用地使用权有偿使用工作，并依法对国有建设用地使用权的出让、转让、出租、终止等活动进行管理。

第四条严格依法供应国有建设用地使用权，除法律法规及国家《划拨用地目录》规定可使用划拨国有建设用地使用权外，一律实行有偿使用。

第二章国有建设用地使用权出让第五条国有建设用地使用权出让，是指市、县（市）人民政府将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用权人，并由土地使用权人向市、县（市）人民政府支付国有建设用地使用权出让价款的行为。

第六条国有建设用地使用权出让时，由市、县（市）国土资源行政主管部门会同同级城乡规划等部门根据有关规定拟定土地使用权出让方案。

土地使用权出让方案应包括拟出让土地使用权的位置、范围、界址、面积、用途、容积率、出让价格及其他土地利用条件等。

拟定的土地使用权出让方案按审批权限报经市、县（市）人民政府批准后，由市、县（市）国土资源行政主管部门具体实施。

长沙市基准地价调整体系

长沙市基准地价调整体系
背景
长沙市是湖南省的省会城市，地价在城市发展和土地利用中起到重要的作用。

为了确保土地市场的稳定和公平，长沙市建立了基准地价调整体系。

基准地价的定义
基准地价是指按一定程序和方法确定的土地市场价格，具有指导作用，在土地交易和土地评估中起到参考价值。

基准地价的调整机制
长沙市基准地价调整体系由以下几个要素组成：
1. 市场调研：长沙市定期对土地市场进行调研，了解市场供求情况，通过收集和分析大量数据，为基准地价的调整提供依据。

2. 评估方法：长沙市采用科学的评估方法，考虑土地的位置、用途、规划和市场需求等因素，确定基准地价的调整幅度。

3. 参与主体：基准地价的调整过程中，市政府、土地部门以及
专业机构等多个主体参与，确保决策的独立性和公正性。

4. 透明公开：长沙市基准地价调整的相关信息及调整结果在政
府官方网站和其他媒体上公开发布，提供给市民和土地经营者参考。

基准地价调整的目的
基准地价调整体系的目的是：
1. 维护土地市场的稳定：通过基准地价的调整，控制土地价格
的波动，维护土地市场的稳定性，促进土地资源的合理利用。

2. 保障市民利益：基准地价的调整侧重公平，确保土地交易的
公平性，对买卖双方提供公正的交易参考价值，保障市民的合法权益。

3. 促进城市发展：合理的基准地价能够引导土地的有效利用，
促进城市建设和发展，推动经济增长和社会进步。

总结
长沙市基准地价调整体系是一个科学、公正和透明的机制，通过市场调研和评估方法，以保障市民利益和促进城市发展为目标，为土地市场提供稳定和公平的指导作用。

市场比较法修正参数重建探讨

市场比较法修正参数重建探讨摘要：在现行估价实务中，市场比较法是应用最广泛的方法，尤其是交易市场发达的估价对象类型，当运用两种方法来确定估价对象的价格时，市场比较法是估价人员必选的方法。

本文探讨的修正体系以住宅房地产为例，工业和商业房地产的修正参数探讨将于以后在此基础上进行修改与调整。

关键词：市场比较法；评价体系；案例；新参数市场比较法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一 ,也是一种很成熟的估价方法。

随着我国不动产业的发展，房地产市场的日益发达 ,房地产交易日渐活跃成熟,市场比较法在房地产估价中已经处于主导地位。

因此, 根据市场比较法基本原理, 探讨其在我国的实际应用, 具有重要的理论和现实意义，本文就市场比较法运用中有关问题进行探讨。

一、现行市场比较法修正参数体系存在的问题（一）存在的问题1、应用市场比较法估价中首先需要解决的问题是可比实例的选择。

可比实例选择的恰当与否，将直接影响估价精度，应特别慎重[1]。

但是对于交易实例的选择，目前估价人员大多采用定性的方法来进行筛选，那么要准确的选择出最合理的可比实例就比较困难[2]。

2、可比实例的成交价格进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。

修正系数的误差性将直接影响到估价结果的准确性。

对于如何确定因素权重和怎样提高因素修正系数的准确性均没有规定，使估价人员难以把握。

因此，选择合适的可比实例和提高修正系数的准确性，成为该方法的难点。

3、由于房地产价格影响因素的复杂性，估价实践中可比实例的这些修正系数的确定，主观随意性较大，即使是有经验的估价人员，也难以保证估价结果的客观性、公正性[17]。

因此，为了减少市场法的主观性、模糊性，使其估价更加客观，笔者建议，首先要建立健全的房地产估价信息系统，估价人员能从中获取大量的市场信息和交易实例。

第二，引人定量的分析，使得该法更加科学和客观。

第三，目前所用的公式中，可比实例的成交价格的修正情况仅分作三类(交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正)，这样显得过于笼统，应该将修正因素的类型分得再细些[3]。

长沙土地测算价计算

2.当容积率小于1.0 时，按容积率 1.0 计算土地测算价
3.土地测算价差为宗地规划用途下土地测算价与原土地利用条件下土地测算价之差。
1.1基准地价标准
2021版
2016版
1.2临路宗地加价修正系数（K4i）
临路加价土地面积为宗地在道路标准深度 (见下表)范围内的全部土地面积，即临路加价土地面积=宗地临街宽度x道路标准深度;当宗地面积小于上述面积时，宗地面积全部加价。
表：基础设施配套程度修正系数（Kf）表
基础设施配套分值
100%
80%
60%
40%
20%
0
修正系数
1.0
0.97
0.94
0.91
0.88
0.85
1.6出让年限修正系数
基准地价为土地各类用途法定最高使用年限的土地价格，因而对出让年限非法定最高年限的宗地土地测算价需进行出让年限修正，出让年限修正系数按下列公式计算:
表1：道路标准深度表
道路宽度（米）
≥36
标准进深（米）
25
（36，26） 20
＜26 15
注: a、道路宽度按测算时的实际宽度确定;b、标准进深从道路边缘开始计量，如前有城市公用绿化带则从绿化带边线开始。
1.3级差系数加价（K5i）
待估宗地所临街道为二个土地级别之间的分界线时，低价区临路宗地在临路加价的基础上还需按两级别之间的级差系数另行加价，其中:级差系数 (K5)为设定容积率下的高级别基准地价标准除以低级别的基准地价标准减去 1确定（见下表）。
P测为土地测算价
P地基为设定容积率下的地面基准地价
S为土地使用权出让面积
S4i为i类道路等级临路加价土地面积
K1为容积率修正系数

基准地价成果必须二到三年更新及验收依据

基准地价成果更新及验收依据1、《土地管理法》第28条县级以上人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。

2、《房地产管理法》第32条基准地价、标定地价、和各类房屋的重置价格应当定期确定公布。

3、《土地管理法实施条例》第15条国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定土地等级评定标准。

县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地评定标准，对土地等级进行评定。

地方土地等级评定结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，应当向社会公布。

4、《湖南省实施〈土地管理法〉办法》第36条县级以上人民政府应当建立以基准地价、标定地价为主体的地价体系。

基准地价、标定地价由设区的市、州、县(市)人民政府土地行政主管部门会同物价、财政、建设行政主管部门评定，由本级人民政府批准公布，报上级人民政府土地主管部门备案。

5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）五、加强地价管理市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。

凡尚未确定基准地价的市、县，要按照法律法规规定和统一标准，尽快评估确定；已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场的变化情况，及时更新。

要根据基准地价和标定地价，制定协议出让最低标准。

基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。

6、《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发[2001]174号）三、建立健全土地市场规范运行的基本制度（四）基准地价定期更新和公布制度。

各级土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。

基准地价原则上每3年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。

基准地价的基本内容要以适当形式在指定场所或媒体上公布，并接受查询。

四、限期完成基准地价更新工作开展基准地价更新是整顿和规范土地市场秩序一项基础性工作，各地要限期完成。

基准地价系数修正法

（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。

其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。

地下空间基准地价评估的理论与方法—以长沙市为例

地下空间基准地价评估的理论与⽅法—以长沙市为例2019-10-06前⾔·地下空间使⽤权概念《物权法》规定建设⽤地使⽤权可以在⼟地的地表、地上或者地下分别设⽴，把建设⽤地使⽤权表述成⼀个空间的概念，往下延伸就是地下空间使⽤权（以下简称“地下权”），是指对于不动产的地下部分的使⽤和收益权，如利⽤地下空间建造地铁、地下停车场、隧道、铺设地下管线、电线、电话线等的权益。

·地下空间使⽤权实例对于地下管线，如供电线路、煤⽓管道、⾃来⽔管线、电话线等可以⽤《物权法》中的地役权来设定权益。

对于可以单独设⽴使⽤权的地下空间，从建筑形式上可分为两种：⼀种由同⼀主体结合地⾯建筑⼀并开发建设的地下⼯程，出现⽐较多的情况是地上为公园、⼴场等公共设施⽤地；⼀种是独⽴开发建设的地下⼯程，如杭州武林⼴场地下空间开发利⽤项⽬，其地上为现状的武林⼴场，项⽬东⾄武林⼴场东通道、南⾄体育场路、西⾄杭州剧院和杭州⼤厦、北⾄环城北路，总建筑⾯积6.9万平⽅⽶，规划建设地下三层，其中，地下⼀⼆层为购物商场，地下三层为地下停车库及地铁区间。

2005年2⽉，深圳市国⼟资源局⼟地房产交易中⼼成功挂牌出让两宗地下空间项⽬⽤地，平⾯投影⾯积接近1.4万平⽅⽶，建设地下空间总建筑⾯积2.4万平⽅⽶，⼟地使⽤年期为40年，⾦额为1680万元，单位地下空间价格为1200元/平⽅⽶，单位建筑⾯积上分摊的地下空间价格为700元/平⽅⽶。

这是全国有史以来以经营性⼟地⽅式⾸次出让的地下空间使⽤权。

国外城市地下空间估价研究综述德国：各楼层之间的经济价值分配评估主要采取史基墨滚动法。

该⽅法的原理是将每层楼房的交易价格分别列出，求取其每平⽅⽶的价值点数，以之代表各楼层的经济价值。

价值点数应视个别价值估算⽬的、⼟地位置、⽤途、建筑物外观等条件，经⼟地估价委员会加以修正调整，以符合实际情形。

⽇本：⽇本《公共⽤地取得损失补偿基地细则》对楼层效⽤⽐率作了规定，以此作为评估⼟地⽴体利⽤价值的依据。

精编长沙县基准地价(文本)资料(可编辑修改word版)

第一章概述第一节概况一、县域概况长沙县属长沙市位于湖南省东部偏北、湘江下游东岸。

东邻浏阳市，南接湘潭县、株洲县，西南滨湘江，西北毗望城县，北靠平江县、汨罗市。

县境从东、南、北三面环绕长沙市。

地理坐标：东经112º56′-113º36 ′，北纬27º55′-28º40′，总面积1997.15 平方公里。

自然环境优美。

东、北、西三面环山，境内岗地、平原、山地、丘陵、水面五类地貌齐全。

自然资源丰富。

矿产有花岗石、矽砂、石灰石、高岭土、绿柱石等非金属矿和钴土、旎、钽、铜等金属矿。

树种达80 科412 种之多，其中银杏、水杉、胡桃、鹅掌楸等列为国家级保护。

野生动物100 余种，大灵猫、穿山甲、绶带鸟等异兽珍禽，列入国家级保护。

农业生产条件好。

气候温和，热量丰富，雨量充沛，日照充足；土地肥沃，地势平坦，土壤主要为红壤、紫色土、潮土、水稻土；全县农用地面积为163537.43 公顷，占土地总面积的81.89%，其中耕地面积为57562.07公顷，占土地总面积的28.82%，林地80642.62 公顷，占耕地总面积的40.38%。

主导耕作制度水田为稻——稻，旱地为麦——甘薯，随着现代化农业进程的加快，农业产业结构的合理调整，已呈现出典型的“大农业”格局；农产品中“大围子”和“罗戴”良种猪闻名全国，“谷塘鲤鱼”和“崩墈白鲢”誉满京华，金井、高桥、春华的茶叶已跻身于中国名茶之列，跳马、黄兴、安沙的花卉苗木和无公害蔬菜畅销全国各地。

立体交通网络发达。

浏阳河、捞刀河由东向西流经县境，汇入湘江。

湘江由南向北经县境西南边缘，注入洞庭。

京广铁路（复线）在县境西南穿过，货物可在暮云车站中转，运往全国各地。

黄花国际机场坐落在县境黄花镇，与国内主要航空港有班机往返，并有直通香港和东南亚的航班。

京珠高速公路，107 国道以及省道1819 线纵贯南北，319 国道横穿县境东西。

全县实现了乡乡镇镇通油路（或水泥路），村村通公路，大部分乡镇汽车可入组到户，交通十分便捷。

长沙市基准地价修正规定

长沙市基准地价修正规定
背景：
基准地价是评估土地价值的基准，对于土地市场的发展和土地
交易的稳定具有重要意义。

长沙市一直以来都在管理和调整基准地
价以适应市场需求和经济变化。

为了更好地规范基准地价的修正过程，长沙市制定了基准地价修正规定。

规定内容：
1. 基准地价的修正周期：
- 基准地价将每五年进行一次修正。

- 修正的有效期为五年，即修正后的基准地价将在五年内有效。

2. 基准地价的修正方法：
- 基准地价的修正由长沙市土地资源和规划管理部门负责。

- 修正时将考虑以下因素：
- 土地市场供需情况；
- 城市发展规划；
- 土地投资回报率；
- 土地市场价格走势等。

3. 基准地价的修正公告：
- 基准地价修正结果将在长沙市土地资源和规划管理部门的官方网站上公布。

- 公告包括修正后的基准地价表和修正的有效期。

4. 基准地价的影响：
- 基准地价是土地成交价格的参考，在土地交易过程中发挥重要作用。

- 基准地价的修正将影响到土地交易的价格确定，开发商和投资者应根据修正后的基准地价进行决策。

总结：
长沙市基准地价修正规定旨在规范基准地价的修正过程，确保基准地价与市场需求和经济变化相适应。

这将有助于保持土地交易市场的稳定，并提供参考价值给开发商和投资者。

基准地价修正结果将通过官方网站公布，供相关方参考和使用。

长沙市市区基准地价更新成果公告

长沙市市区基准地价更新成果公告
长沙市市区基准地价更新成果公告
长沙市国土资源局
《长沙市基准地价更新成果》已经湖南省国土资源厅技术验收，长沙市人民政府审定，现予发布。

长沙市国土资源局
二00六年六月二十日附件一：
注：工业用地：金霞组团为Ⅵ类地区，折合土地（净用地）价格为34万元/亩。

商业、住宅用地：鹅秀组团为Ⅴ类地区，折合土地（净用地）价格分别为59万元/亩、53万元/亩（均价按55万元/亩计算）。

说明：1、上述价格是指在长沙市市区范围内，各级别商业、住宅、工业各用途法定最高年期土地使用权区域平均价格；
2、上述价格基准日为2005年7月1日；
3、上述价格开发程度设定为“五通一平”，开发程度发生变化时价格水平应做出相应调整；
4、上述价格设定为正常容积率下的价格，其中正常容积率土地级别一、
二、三、四、五、六商业用途分别为3.0、2.6、2.2、1.8、1.3、
1.0，住宅用途分别为
2.7、2.4、2.1、1.7、1.2、1.0，工业用途未设置正常容积率。

长沙市基准地价修正体系

长沙市基准地价修正体系一、商业用地宗地地价区域因素指标说明表一级商业用地宗地地价区域因素指标说明表二级商业用地宗地地价区域因素指标说明表三级商业用地宗地地价区域因素指标说明表四级商业用地宗地地价区域因素指标说明表五级商业用地宗地地价区域因素指标说明表六级商业用地宗地地价区域因素指标说明表商业用地宗地地价区域因素修正系数表一级商业用地宗地地价区域因素修正系数表二级商业用地宗地地价区域因素修正系数表三级商业用地宗地地价区域因素修正系数表四级商业用地宗地地价区域因素修正系数表五级商业用地宗地地价区域因素修正系数表六级商业用地宗地地价区域因素修正系数表住宅用地宗地地价区域因素指标说明表一级住宅用地宗地地价区域因素指标说明表.级住宅用地宗地地价区域因素指标说明表三级住宅用地宗地地价区域因素指标说明表四级住宅用地宗地地价区域因素指标说明表五级住宅用地宗地地价区域因素指标说明表六级住宅用地宗地地价区域因素指标说明表四、住宅用地宗地地价区域因素修正系数表一级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表二级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表三级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表四级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表五级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表六级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表五、工业用地宗地地价区域因素指标说明一级工业用地宗地地价区域因素指标说明表二级工业用地宗地地价区域因素指标说明表三级工业用地宗地地价区域因素指标说明表四级工业用地宗地地价区域因素指标说明表五级工业用地宗地地价区域因素指标说明表六级工业用地宗地地价区域因素指标说明表六、工业用地宗地地价区域因素修正系数表一级工业用地宗地地价区域因素修正系数表二级工业用地宗地地价区域因素修正系数表三级工业用地宗地地价区域因素修正系数表四级工业用地宗地地价区域因素修正系数表五级工业用地宗地地价区域因素修正系数表六级工业用地宗地地价区域因素修正系数表宗地地价个别因素修正系数及临街用地特别因素修正体系编制土地开发配套程度费用分配表（%）2长沙市由于湘江的存在，将市区分为河东、河西两部分，河东以五一路为繁华中心，河西以洙湾镇为中心，长沙市形成了一主一辅两个中心。