中国房地产10年改革逻辑路线

中国房地产10年改革逻辑路线

1998年-2010年中国房地产改革可分为四个阶段：

第一阶段制度制定期——综合立体的商品化房地产政策出台（1998-2002）1998年下半年开始停止住房实物分配而改为货币化分配，同时全面推行住房公积金制度，住房二级市场开始活跃。此时期内福利分房与货币化购房改革交错，市场逐步活跃，新型分梯度的住房消费市场逐渐形成。

国家在税收政策上对二级市场采取减免，在房贷上开始制定相应的措施，资金流动加快。整体房地产市场初始启动，政府主导的保障性住房的开发占比则相对较高。但在接下来的时期，商品房的房价增长则一定程度上掠夺了保障性住房的开发资源。

第二阶段调控政策深化期——稳定房价、规范发展（2003-2008）

2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，房地产的财富性能开始显现。越来越多的人看到房屋除居住的投资品质，资金大量的流入，从而也造成了房价开始第一轮的盘升。

但相应的土地交易制度、信贷政策、住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控，以期规范房地产经济的发展。

中国房地产经济在这一阶段取得长足发展，在国民经济中的地位日益巩固，货币发行中流入的资金速度增加，本应是良好的保障性住房建设奠基时期让位给了飞速发展的商品房市场。07年出台政策明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容也并未取得较好的成绩，保障性住房在市场中的影响不强，成为一种房地产市场开发市场中的“辅助手段”。

这一时期房地产市场直到2008年的金融危机，才从高速发展中缓和下来。

第三阶段政策鼓励期——经济小振兴市场得到短暂鼓舞（2008-2009年初）2008年底随着《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》、《加大投入力度解决低收入群众基本生活》、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等系列鼓励政策的出台，房地产在全球金融风潮中起到振奋信心的作用，伴随着首付下调、利率优惠扩大、税费减免等政策，市场再次活跃。

2009年的商品房销售总额超过4.3万亿元，超过07、08两年的总和。房贷资金再次放宽，银行普遍施行首套房7折优惠利率让更多的居民开始进行房地产买卖，而国民经济中其他经济体的发展受限，也令银行的借贷资金流向房地产市场。在相互的协拥下，市场火热异常。

第四阶段政策调整深化期——回归房改初衷市场逐步公平、公正、公开

（2009年下半年-至今）

房价短时间的暴涨，造成一定程度上的全民恐慌性购房，房价与整体经济的配比失衡带来投资的偏颇也埋藏下很大的经济隐患。同时，保障性住房建设一拖再拖，10年来未能起到初始设计的效果。无论在开发制度建设、定位，以及在开发主体、开发流程上均滞后于城市发展的需求。

2009年下半年，房地产调控开始从保障性住房用地、开发，规范土地出让价款，贷款资金收紧等环节加大调控力度。希望回归房改初衷，缓和市场矛盾，将房地产市场逐步公开化、公平化。

2010年一、二季度房地产新政频频出台，市场也受到一定的震动，但效果如何仍需观察后市发展。