中国房地产10年改革逻辑路线
未来10年,中国楼市12个大趋势
未来10年，中国楼市12个大趋势2015-08-23【本文作者：刘晓博】未来10年，中国房地产将呈现如下的发展趋势：1、城市之间房价差距将更大政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。
但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。
过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。
资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。
上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。
2、大城市房屋日益资产化一线城市，以及10个左右的强二线城市，其中心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。
中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。
对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。
绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的最大福利。
3、小户型将机械化在大城市中心区，机械化的小户型将崛起。
20来平米的小公寓，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。
开发商，越来越像客机、游轮的生产商。
4、逆城市化很难出现很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。
也就是城里人到农村买地，建别墅。
未来10到20年，中国很难出现这种局面。
因为中国人多，耕地少，土地国家所有。
此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。
5、大城市很难“去中心化”欧美绝大多数城市，都出现了去中心化的趋势。
目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。
但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。
国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。
加上公共资源不能均衡分配，所以去中心区难度极大。
相反，移动互联网技术的发展，正让交通发生新的变局：如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。
十年复盘房地产行业的观察和思考
十年复盘房地产行业的观察和思考过去的十年里，中国房地产行业经历了巨大的变化和发展，从2008年全球金融危机到2019年的政策调控，房地产市场经历了波折与转型。
在这十年里，我也一直在关注着房地产行业的发展，接下来将从几个方面来分析十年来房地产行业的发展趋势以及未来的发展方向。
首先，十年来房地产行业的快速发展离不开政府的引导和支持。
从2008年国务院出台“4万亿”投资计划到2019年各方面政策的出台，政府一直在积极引导房地产行业的发展。
特别是在2016年以来，政府加强了对房地产市场的调控，加强了房贷的审核和限制，推出了限购政策等，有效地遏制了房价的过快上涨，稳定了市场预期。
未来，政府需要继续加强市场监管，引导房地产市场健康发展。
其次，十年来房地产市场的供需结构也发生了变化。
从当初供不应求的局面到现在供过于求的市场格局，房地产市场已经进入了新的发展阶段。
近年来，房地产市场供应增加，购房者对房产的需求也发生了变化。
对于未来房地产市场的发展，需要更加注重社会群体的需求，注重品质、注重功能满足各类需求，符合市场改变的需要。
第三，房地产行业的转型升级也是未来的重要发展方向。
随着城市化的进程不断推进，人们对生活的品质和环境要求也越来越高，房地产行业需要从单一的房屋开发商转变为“生活服务商”，可以为居民提供包括孩子教育、安全、养生保健等在内的基础服务和整体解决方案，提高整体的居住品质。
另外，科技的快速发展也为房地产行业带来了巨大的机遇，人工智能、大数据等科技手段进一步拓展了房地产行业的发展空间。
最后，我认为房地产行业需要更加注重可持续发展，包括节能降耗、环境保护、人文关怀等方面，向更为健康、可持续、文化化的方向发展。
同时，房地产企业也应该加强社会担当和责任感，积极响应社会热点问题，为社会做出更多的贡献。
总之，十年复盘房地产行业可以看到它的发展与政策，和市场经济和市场供需的关系密不可分，但无论如何，一个行业能否生存和发展，取决于市场和客户的认可和支持，只有以客户为中心，以满足客户的需求，才能引领未来房地产行业的发展。
房地产行业第3次大转型：中国住房新十年
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第 [3] 次大转型
城镇居民住房条件显著改善
中国住房新十年
经历了史无前例的住房建设浪潮，住房的万人新开工量从 1997 年不足 14 套提升 110 套，我国城市居民的居住条件得到极大改善：1978 年，全国 城镇家庭有 869 万户缺房户，目前户均住房套数达到 1.1 套，住房自有率 超过 85%。城市住房私有化率从 1978 年的 25.20% 提高到 90% 以上， 多套数家庭占比接近 20%，超过美国等发达国家。从 1978 年以来，我国 城镇人口增加了 6.7 亿人，城镇人均住房建筑面积从 1978 年的 6.7 平方米 增加到约 40 平方米。住房成套率从 1985 年的 36% 左右，目前已经超过 90%。
1978 年到 1998 年属于过渡期，这个 20 年的主体制度形态仍然是福 利分房，但部分环节开始推进市场化改革的试点，例如提高租金、公房出售、 企业或单位住房占比上升、集体住房、个人自建也开始出现，也出现一定比 例的商品房开发，这个阶段是我国住房开发“百花齐放”阶段，住房开发总 量是前 30 年的 30 倍，居住条件得到了明显改善，人均住房面积提升到 9 平米。这个过渡期最大的价值是公有住房体系开始松动，市场化改革试点取 得初步成效，土地有偿使用、住房公积金制度、个人按揭贷款等都进行了有 益的探索，为后续的市场化与商品化改革解放了思想、奠定了基础。
第五是都市圈化浪潮。在人口城镇化迁移和住房改善需求的推动下，中 国新房交易规模长期保持在 15-16 万亿元中枢范围内，三大都市圈成为住 房的主要市场，长三角城市群市场交易规模将接近 7 万亿，京津冀城市群、 珠三角城市群都将接近 4 万亿。
第六是机构化租赁浪潮。在租购并举政策的推动下，住房租赁机构化率 达到 30% 以上，与之相配套的住房租赁 REITs 有望达到千亿甚至万亿级 别的市场空间，租赁生态产生的空间将超过 3 万亿。
房地产未来十年之见
房地产未来十年之见房地产未来十年之见很多人说过去十年是中国房地产行业的黄金十年，以后再也没有了。
我表示反对!讲这句话的人肯定没有开过金店，比黄金更值钱的是铂金、钻石。
我们应该从房地产行业的发展规律来思考这个问题。
我认为，房地产最精彩的精华应该是从现在开始。
我曾多次讲过，中国房地产发展的“四个十年构想”。
这“四个十年”的发展脉络是非常清晰的：第一个十年是初创的十年;第二个十年是扩张的十年;第三个十年是精耕的十年;第四个十年是成熟的十年。
目前整个房地产行业正处于第三个阶段，我把它定义为最精彩的铂金十年。
1992-2002年，这是房地产行业粗放型发展的十年。
这个阶段没有按揭、房贷等市场交易的完整秩序，很少项目是通过完全正规的方式进行销售的，然而很多动作都可以说是对房地产行业的一种创新。
在粗放期，我们对整个中国房地产市场一无所知，那时房地产市场才刚刚起步。
2021-2021年，海南房价是规模化发展的十年，只要胆够大、运作速度够快就能快速扩张。
这十年也就是通常意义上讲的快速发展的“黄金十年”。
然而，这样大的扩张未来还可以持续吗?政府已经告诉我们保持持续稳定的增长，也告诉我们，在未来要建立一个健康平稳发展的房地产市场。
未来城镇化的主角虽然不一定是房地产，但是，未来的城镇化建设一定离不开房地产。
2021-2022年，是中国房地产的第三个十年，也就是我讲的“铂金十年”。
为什么呢?中国房地产未来十年最有机会的是城镇化。
十年之后，中国有十五到二十个一千万人口以上的大城市。
一方面是以大城市为核心的城市群的发展，另一方面是与乡村接轨的城镇的全面发展。
而且我认为，未来房地产市场已经不仅仅是一个住宅领域的市场，商业地产、旅游地产、养老地产、工业地产、物流地产、旅游地产……整个行业将百花齐放，呈现出多业态发展趋势。
这十年难道不是房地产业更好发展的机会吗?再之后的第四个十年，房地产业将会向更成熟的方向发展。
那么，房地产企业该如何抓住未来“铂金十年”的精彩呢?如何眼光长远地去思考这个战略呢?我认为，这有两大关键：首先是企业发展的空间维度。
房地产政策历程
房地产政策历程中国的房地产政策历程经历了多个阶段。
以下为部分阶段的概述：1. 1992年-1997年：房地产开始调控高速的野蛮发展为房地产市场带来不稳定性，中央调控随即出现。
2. 1998年-2002年：房地产进入完全市场化强力调控叠加金融危机使楼市陷入困境，1998年后房地产政策走向宽松。
1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
3. 2003年-2007年：调控规范市场走出经济危机后，房地产发展过热，政策方向再次由鼓励转向调控。
4. 2010年-2013年：遏制房价过快上涨09年政策转向，以遏制房价过快上涨为主线的调控措施开始逐步实施。
2010年国务院出台了史上最严调控政策“国十条”，主要从贷款政策、住房有效供给、保障性安居工程、市场监管等方面给出指导意见，有效控制了房地产市场的不规范行为和房价、地价上涨过快的势头。
5. 2014年-2017年：去库存2014年9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，正式开启去库存周期。
6. 2018年-2020年：稳地价、稳房价、稳预期这一阶段，房地产政策坚持“房住不炒”定位，强调城市政府主体责任，因城施策、分类调控。
7. 2021年至今：调整优化2021年，各地房地产政策坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动市场平稳健康发展。
同时，完善租购并举的住房体系，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。
以上就是中国房地产政策的部分历程。
请注意，政策是不断变化的，最新的政策可能有所不同，因此建议您查阅最新的官方资料以获取最准确的信息。
中国住房制度改革路线图
中国住房制度改革路线图（初稿）作者:中国房地产及住宅研究会副会长张元端未分类 2007-11-3我国住房制度改革，以及同时齐头并进的房地产业发展，已经历时二十八个年头。
我国房改的时代背景是：计划经济下长期实行住房实物分配，公房租金低，租不养房，加以政府和企业财力不足，无法大量建房，造成恶性循环，居住条件难以改善。
加快住宅建设成为一时之焦点。
1980年1月，《红旗》杂志发表署名文章《怎样使住宅问题解决得快些？》指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。
3月13日，《人民日报》发表评论员文章《加快城市住宅建设》。
6月22日，中共中央、国务院批转国家建委党组《全国基本建设工作会议汇报提纲》，该提纲第七部分为“加快城市住宅建设”。
1980年4月2日，邓小平同志发表关于建筑业的地位和住宅政策问题的谈话，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计。
这一具有划时代意义的重要谈话，揭开了我国住房制度改革的大幕。
正如“国发[1991]30号”文件指出的那样：“我国城镇住房制度的改革，自从邓小平同志一九八0年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开”。
第一阶段：1980年至1988年，试点阶段房改的目的：实现住房商品化、社会化。
为此，我国房改在试点阶段主要是探索三大改革：一是出售新、旧公房。
一开始出售新旧公房是采取个人支付售价的三分之一，单位补贴三分之二的办法。
1984年10月将政策调整为：个人购买住宅，原则上支付售价的1/3。
如果买房者的收入情况好、所在单位的补贴能力差，个人支付的比例可调整为2/3或支付全价。
1986年3月又调整为“原则上按全价出售”。
如果单位有能力，可以给予低收入者以适当的补贴。
二是住房商品化。
1981年1月，中国房屋建设开发公司成立。
1984年9月，国务院决定：“建立城乡综合开发公司。
对城市土地、房屋实行综合开发”，“实行有偿转让和出售。
2010年房地产新政环境下三大走势及应对策略(精)
2010年房地产新政环境下三大走势及应对策略国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
4月15日下午5时许，国务院公布了会议确定的四项政策措施，被业内称为房地产“新国四条”。
紧接着4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。
通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。
“新国十条”是对“新国四条”的进一步细化措施，并正式以国务院发文的形式如以公布下发。
卡拉扬国际花园管理集团总经理兼首席策划总监李海湖先生针对房地产2010年新政调控目标解读、新政发展趋势评估、新政应对策略提出专业解读、评估和应对策略意见。
一、三大特点解读新政调控目标特点1，以2种手段实施3个层面的调整和控制纵观此次“新国十条”的房产新政来看，主要运用2种手段，从3个层面来制约房价上涨。
2种手段指“政策调控”+“金融调控”并举的手段。
3个层面：房地产需求：运用差别化的信贷政策调控房地产的需求；房地产供给：增加保障性土地供给和住房供给从房地产供应结构上来调控房价；房地产开发：通过加强监控，来制约房地产商开发过程。
特点2，调控手段空前力度省长问责制，让地方政府不能阴奉阳为，必须全力贯彻执行中央政策。
量化保障性住房建设目标。
住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。
特点3，调控目标为遏制过快上涨通知的标题是《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，注意是“遏制过快上涨”，所以政府政策的初衷，是要控制房价过快上涨，而不是要打压房地产，让房地产暴跌崩盘。
所以可以断言，一旦房价持稳，并调头向下到一定程度时，相关的维稳政策就会相应出台。
二、三大判断评估新政发展趋势判断1，持币观望带来市场需求锐减，成交量率先下跌新政的差别化信贷政策的实施，会严重打击一部分依靠银行贷款来炒房的投机客户，投资客将大量离场。
中国房地产政策演变10年
中国房地产政策演变10年引言：中国房地产业自诞生开始，由于其在国民经济中的重要地位和作用，一直是国家宏观调控的重点对象。
国家的宏观调控手段，可以分为两大类，一类是法律、行政等硬性强制手段，另一类则是税收、信贷等软性引导手段。
由于房地产业是资本密集型产业，投资规模大、资金周转周期长。
其发展对信贷资金的依赖度非常高。
因此，国家在信贷政策方面的引导，往往是极为行之有效的调控手段。
当然，由于房地产市场的复杂性，国家在对房地产市场采取或扶持或限制的宏观政策时，往往采取“组合拳”的形式，即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。
到目前为止，中国房地产宏观调控政策，根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度，大致可以分为以下五个阶段：第一阶段：以1986年住房改革开始，到1998年之前，是房地产市场的萌芽和起步阶段，国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。
第二阶段：1998年到2002年，吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训，国家开始谨慎展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主，兼有部分鼓励政策。
第三阶段：2003年到2005年，随着各大城市房价开始进入上涨通道，国家对房地产业的态度由支持转为警惕，宏观调控政策开始第一次转向，以稳定房价为目标。
第四阶段：2006年到2008年6月，全国各地房价飞涨，开始影响民生，国家开始加大宏观调控力度，打出一系列“组合拳”，政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。
第五阶段：2008年9月至今，美国次贷危机演变为全球性金融危机，为确保经济发展，抵御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持，目前宏观调控仍处在这一时期。
本文以梳理2005年后的房地产市场、为主线，同时兼顾其他重要的国家层面的宏观调控政策，以期理清房地产市场的发展脉络。
05年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。
2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。
未来10年我国房地产企业转型和突围方向
未来10年我国房地产企业转型和突围方向李宇嘉2013-04-12 11:14:10 来源：《中国房地产》2013年第02期一、未来我国房地产发展面临的宏观经济大环境自2003年国发18号文确立房地产国民经济支柱产业地位后，我国房地产市场真正进入了市场化大发展的时期。
过去10年（2003-2012），“土地+银行信贷”投入的房地产开发投资和基建投资是全社会固定资产投资的发动机，也是驱动过去10年国民经济增长能够维持在10%的最重要的引擎。
过去10年间，我国房地产销售年均增长20%，新建商品住房价格自房改以来连续14年上涨（1998-2011），房地产开发投资从1998年的3579亿元增长至2011年的61700亿元，13年间增长了16倍，年均复合增长率高达24.5%，土地购置面积年均增长16.4%。
但是，2008年国际金融危机爆发以后，西方国家将经历长周期的结构性的债务紧缩，我国以前靠出口和投资“双轮驱动”的经济增长模式转变为基本靠投资（基建和制造业）“一条腿走路”的跛脚状态。
但是，基建投资不仅面临投资空间有限（1996年亚洲金融危机爆发后一直在利用基建投资缓冲经济下滑）的窘境，而且加剧土地财政依赖和银行信贷风险，因为基建投资的资金来源于土地出让金收入和银行信贷投入。
进而，地方政府对于房地产的依赖越来越深，土地对于城市的“补贴”（低价征收后市场化出让的溢价）就无法退出，去地产依赖（防范产业空心化和促进产业升级），向构建公共财政和向消费为主的内需转变的经济增长模式也将渐行渐远。
在外部将长期不振，而现有内需提升难有很大空间，在未来内需最大化潜力（城镇化）还有待推进的情况下，制造业重复投资将进一步加剧已经呈现出的严重的产能泡沫。
新一届政府提出“更加注重经济增长的质量和效益”，奠定了未来10年我国向消费型内需为主的经济增长模式转变的基调，而“城镇化是我国最大内需”、“新型城镇化”、“农业产业化和现代化”（中央1号文件）的提出则是实现这种转变的切入点。
我国房地产制度改革进程及展望
我国房地产制度改革进程及展望从计划经济体制下的福利分房制度到商品房买卖，中国房地产制度经历了第一代改革。
1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的公布实施，福利分房取消，中国的房地产行业也从此走上了 10年的高速发展大道。
当年，中国人民银行个人住房贷款管理办法颁布中明确约定以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款，以此激励居民购房，正是这条规定，大大地促进了中国房地产市场的形成，也在若干年后成为点燃全民炒房的导火索。
从1997-2007年，中国房地产业每年的增速几乎都达到同期GDP 增速的两倍以上。
1997年，扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为3.9%，2007年已经提高到10.3%，对城镇固定资产投资的占比更是达到21.5%。
据权威部门曾经的测算，住房建设对GDP的影响约为10％，即住房建设增长10个百分点，就能带动GDP增长1个百分点；以此计算，中国GDP增长约有20-30%是由房地产业拉动的，房地产因此当之无愧成为中国经济的“重要支柱产业”，中国经济能够每年高速地增长，房地产起到了决定性的作用第二代改革：房价飞涨、分配不均与以保障为主导的第二代改革第一代住房改革最初的几年，政府出于增长的目的，对于房地产的宏观调控相当宽松。
从 1999年到2003年四年多的时间里，政策大体维持在一个宽泛的框架内，基本由市场自主调节，而政府最初制定的以经济适用房为主的多层次住宅体系建设在商品房利益的巨大诱惑下逐步被打入“冷宫”，保障性住房的比重几乎谈不上。
从1998年到2006年的8年间，我国廉租房建设资金投入的总额仅为70多亿元，与每年需求500亿的资金相去甚远，全国累计廉租住房实物配租也只有20万套上下。
目前，低保群众10平方米及以下居住的家庭接近400万户，低收入群众住房困难的全国统计大概有1000万户，也就是说有3000多万人人均住房面积在10平方米以下。
新时代下房地产税改革思路与改革路径
新时代下房地产税改革思路与改革路径随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快，房地产市场规模不断扩大，成为我国经济发展的重要支撑。
随之而来的问题也愈发凸显，比如房地产市场泡沫、房价飞速上涨、房地产投机、频繁的税收调整等等，这些问题给我国的经济发展和社会稳定带来了一定影响。
当前，我国即将迈入新时代，房地产税改革势在必行。
本文将从宏观层面分析新时代下房地产税改革的思路和改革路径。
一、房地产税改革的必要性1. 促进经济平稳发展。
当前，我国房地产市场泡沫问题严重，房价居高不下，这导致了大量资金被长期锁定在房地产市场上，削弱了对实体经济的支持力度。
通过房地产税改革，可以减少投机行为，遏制房价过快上涨，释放资金用于其他领域的投资，促进经济结构的优化和产业的升级。
2. 促进社会公平和民生改善。
随着房价不断上涨，一线城市和一些热点二线城市的住房成本已经成为绝大多数居民的负担。
房地产税改革可以通过合理调节税收政策，减轻普通居民的经济压力，提高居民的购房能力，促进社会公平和民生改善。
3. 促进城乡一体化发展。
当前，农村土地被低效利用的问题十分突出，农村土地资源闲置，而城市土地资源供不应求，导致了城乡分化加剧。
通过房地产税改革，可以对房地产资源进行合理配置，推动城乡土地资源的统一规划和利用，促进城乡一体化发展。
1. 均衡地区财政收入。
目前我国地方财政收入依赖于土地出让和房地产交易所得税，这使得一些地方因为土地和房地产资源的不同富贵，财政收入存在较大差距，地方自主财政收入结构不够合理。
房地产税改革应该从地区财政收入的均衡出发，建立健全适应不同地区条件的资源税制度，促进财政收入更加均衡。
2. 财产调和。
目前我国的财产税种类单一，主要集中在房地产交易环节的税收上，对于隐性财产的征收能力较弱。
房地产税改革应该通过建立多层次的财产税体系，增加对财富的全方位调和，扩大其征收范围，提高它的征收能力，减轻房地产交易环节的税负。
3. 服务社保。
中国房地产市场的改革与发展
中国房地产市场的改革与发展随着中国经济的快速发展，房地产市场也成为了国内最为繁荣的行业之一。
然而，随着经济持续增长和城市化进程的加快，许多城市出现了过剩的房屋供应和高房价等问题，这也引发了人们对于中国房地产市场的改革和发展的关注。
一、房地产市场调控的历程2003年，国务院颁布了《房地产业管理条例》，其中明确规定了对于房地产市场调控的目标、原则和措施等，这是中国房地产市场调控发展的重要标志。
2008年，面对全球金融危机，中国政府采取了一系列宏观调控措施，缓解了房地产市场的风险。
2010年，国务院发布了《关于加强房地产市场调控的通知》（以下简称《通知》），明确了对于房地产市场调控的时机、范围和控制手段等，为中国房地产市场的稳定发展打下了基础。
二、房地产市场改革的新思路随着中国经济的转型升级，中国房地产市场也需要进行一系列改革。
目前，中国房地产市场改革的主要方向包括以下几个方面：（一）加强文化底蕴建设，提高城市软实力。
房地产与文化是互相关联的。
在房地产市场调控的同时，应该注重对于城市文化的建设，打造具有特色和魅力的城市形象，提高城市的软实力。
这也能够吸引更多的人来到城市生活和工作，进而拉动房地产市场的需求。
（二）优化土地供应和开发模式，提高土地利用效率。
目前，中国房地产市场土地库存过多，导致土地资源和建筑资金浪费严重。
因此，应该从根本上改变土地供应和开发模式，推行多元化的土地供应方式，并逐步实现资源利用的可持续发展。
这样，不仅可以提高土地利用效率，还能够降低房地产市场的成本和风险。
（三）加强住宅产业化建设，提高住房品质。
住宅产业化是提高房屋质量和降低房屋价格的有效途径。
因此，应该推广住宅产业化建设，整合资源和技术，提高住宅建筑质量和品质，降低建筑成本，对于满足人民群众的住房需求将具有重要的作用。
（四）促进房产税制度的建立，推动房地产市场的健康发展。
当前，房地产市场的税收体系较为简单，主要依靠土地出让金、房屋交易手续费和房产税等税种。
中国房地产的黄金十年是如何走过来的
一、中国房地产的黄金十年是如何走过来的？1998年政策：10月27日《国务院关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》(34号文)出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会化的住房新体制。
【背景：东南亚金融危机使经济陷入滖退】影响：我国住房体制改革的纲领性文件，宣告住房福利制度的结束，并提出把地产业培育成国民经济支柱产业。
1999年政策：2月23日央行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。
8月20日国务院转发《建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》，推进住宅产业现代化。
9月央行将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年。
【是98年政策的配套和执行细则】影响：住宅建设从粗放型向集约型转变，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国楼市。
2002年政策：6月建设部等七部委联合发文要求整顿和规范房地产市场秩序。
央行重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。
【背景：局部地区过热，市场供过于求，空置房增加】影响：整顿市场成为主基调。
主要在土地，金融和市场供应结构方面。
2003年政策：8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分的商品房所替代。
【背景：“非典”疫情使经济面临严峻考验】影响：房地产业成为国民经济支柱产业。
2004年政策：3月30日国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令)，通知规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。
【2002年问题未得到很好解决，导致土地，投资失控，拆迁成社会问题】影响：协议出让土地方式被招拍挂方式取代，随后全国房价涨声一片。
2005年政策：3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，被称为“国八条”。
从野蛮到精细之中国房地产发展的十年
费结构发生了改变，从日常的吃穿消费升级到大宗商品、情感需求的旅游等消费，汽车开始进入普通市民的家庭，住房改善普遍被提上家庭消费议程。在此房地产市场启动阶段，市场的
典型特征是计划经济向市场经济过渡，建立市场化发展的根本动力，以自主需求为主导的市场交易结构。其中，舆论导向中著名的段子就是中美两国老太太的住房消费理念的故事，深入
人心，对刺激城市居民的消费愿望起到了间接的作用。
中国房地产市场：
一场持续的平衡竞赛持续平衡，中国房地产市场发展模式面临转型；中国房地产市场经历了第一次转
型，进入高投资/低福利模式“越控越涨”；中国房地产调控政策面临诸多挑战中国房地产市场面临第二次
转型，德法模式或是方向平衡有度，借鉴德法可助中国房地产市场调控政策走向成熟。
1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。由于缺乏市场要
素，城市缺乏足够的发展动力和活力。城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。
3.1行业竞争格局现状与发展趋势分析 1978年人均居住面积是12平方米。 1978-1998，在 “市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展。
的泡沫。1998年东南亚金融危机之后，为了提振萎靡的经济，中国结束了稳健紧缩的货币政策并进入宽松轨道。在加入世贸组织后，为了刺激出口，货币宽松政策得以延续。货币超发也
成为推动房地产投资的重要力量。在宽松的货币政策环境下，大量的民营房地产企业开始焕发活力，房地产市场由国资企业统领的局面得到扭转。万科、合生创展、顺驰等大量民营企业
从野蛮到精细
2012-2021年中国房地产的十年
中国未来房地产的发展趋势
21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。
在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。
证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。
房地产对中国经济贡献卓著文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。
自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。
同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。
在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。
在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。
整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。
所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。
出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。
中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。
中国房地产市场的市场化改革与发展路径
中国房地产市场的市场化改革与发展路径中国的房地产市场自改革开放以来发展迅速，成为国民经济的重要组成部分。
然而，过于投机和过度发展的问题也逐渐显现，为了促进市场的健康发展，中国政府采取了一系列措施，进行市场化改革。
本文将探讨中国房地产市场的市场化改革与发展路径。
一、建立健全的房地产市场体系市场化改革的第一步是建立健全的房地产市场体系。
这包括完善相关的法律法规，建立房地产产权制度，健全市场监管机制等。
通过明确产权关系，加强市场监管，可以为市场提供稳定的发展环境，保护购房者的权益，同时也为开发商提供更好的经营环境。
二、加强土地管理制度改革土地是房地产市场的基础资源，土地管理制度的改革对于市场化改革至关重要。
中国政府通过拍卖、竞标等方式改革土地供应方式，加强对土地市场的监管，推进土地使用权流转市场化。
这样可以有效解决土地稀缺问题，提高土地配置效率，促进房地产市场的健康发展。
三、完善金融支持体系金融支持是房地产市场发展的重要保障。
中国政府加大了对房地产市场的金融支持力度，通过降低贷款利率、推出购房贷款优惠政策等方式，为购房者提供更具竞争力的融资渠道。
与此同时，也加强了对房地产开发商的融资监管，遏制投机行为，维护金融市场的稳定。
四、加强市场调控与风险防范市场化改革并不意味着完全放任，政府在推进市场化改革的同时也要加强市场调控与风险防范。
中国政府通过限购措施、提高购房门槛、推出债券等手段，有效遏制了过度投资和房价泡沫的风险。
同时加强房地产市场的监测与预警机制，及时发现和应对市场风险。
五、推动产业结构优化升级房地产市场的市场化改革也需要与城市化进程相协调，推动产业结构优化升级。
通过推进城市化进程，发展现代服务业，加强科技创新等方式，提高城市的吸引力和竞争力，促进房地产市场的健康发展。
六、加强供给侧结构性改革供给侧结构性改革是中国经济转型升级的重要举措，也是房地产市场市场化改革的重要方向。
中国政府通过减缓土地供应速度，提高土地使用效率，推进城镇化进程，优化楼市供给结构，实现供求关系的平衡，促进市场的健康发展。
中国近十年房地产(精)
2021/3/27
CHENLI
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• 近十年来，我国的房地产情况越来越 热，出现了很多闲置的房子卖不出去， 老百姓又买不起房子的情况。为了促 进房地产的健康稳定发展，我国政府 相继出台了一系列政策制度，其涉及 法律法规、金融、土地、税费等。同 时调控的重点也由房地产规模转向房 地产价格。
总的来说，我们可以把十年的楼市发展分为六个阶段。
2021/3/27
CHENLI
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1998年之前的中国房地产
• 经过92年的令人注目的房地产热，93，94 年国家进行宏观调控，当 时中央政府采取 了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根 （提高利率、减少贷款、提前收贷），甚至 强调，国有银行一律不能对房地产开发进行 贷款。经过几年的调控经济明显降温
土地政策： 2003年7月18日和30日，国务院办公厅先后发出《关
于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿 各类开发区加强建设用地管理的通知》，至2003年12月 底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本 刹住了开发区的“圈地”之风。
2021/3/27
2004年3月，继03年7月国务院发文严格空置土地供给之后，
2021/3/27
CHENLI
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国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土
中国房地产调控政策逻辑
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
中国房地产调控的政策逻辑中国房地产周期的典型特征：历史地看它更多的是一个数量型周期一、从中国房地产市场发展的历史看，其中50%的时间处于调控状态，换言之，房地产调控在事实上才是中国房地产市场的常态。
中国房地产市场从1998年改革至今共计14年历史，至今有50%以上的时间是在调控的压力之下波动与发展：2003年3季度—2008年3季度共计五年房地产市场处于紧缩调控状态，调控目标当时是抑制房地产投资过热和房价过快上涨；2008年4季度—2009年4季度共计1年，与整个宏观政策基调应对危机的趋势相一致，房地产市场处于适度的调控放松状态，调控目标是鼓励购房和房地产投资，以对冲金融危机的负面冲击；2010年1季度—2012年2季度超过2年房地产紧缩调控再度重启，调控目标是抑制房价过快上涨，促进房价合理回归。
2012年2季度末开始，局部的房地产市场在总体宏观调控政策基调没有明显变化的前提下，似乎呈现局部活跃态势，但主要限制在对刚性需求的支持，总体的紧缩基调没有改变。
由此可见，过去不足15年的中国房地产市场发展历史上，累计有7年时间处于紧缩和调控压力状态、1年时间处于阶段性放松状态，或者说，从历史波动周期观察，除非出现显著的外部冲击，房地产市场面临的常态格局就是调控。
二、从历史经验看，中国房地产周期更多体现出来的是一个数量型周期，数量指标对经济结构的影响更为显著。
鉴于房地产成交量对上中游产业链的直接影响，与房价波动相比，房地产成交量波动对整个生产结构的冲击更为显著，能够放大或收缩生产活动，从而导致经济周期的震荡。
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中国房地产10年改革逻辑路线
1998年-2010年中国房地产改革可分为四个阶段：
第一阶段制度制定期——综合立体的商品化房地产政策出台（1998-2002）1998年下半年开始停止住房实物分配而改为货币化分配，同时全面推行住房公积金制度，住房二级市场开始活跃。
此时期内福利分房与货币化购房改革交错，市场逐步活跃，新型分梯度的住房消费市场逐渐形成。
国家在税收政策上对二级市场采取减免，在房贷上开始制定相应的措施，资金流动加快。
整体房地产市场初始启动，政府主导的保障性住房的开发占比则相对较高。
但在接下来的时期，商品房的房价增长则一定程度上掠夺了保障性住房的开发资源。
第二阶段调控政策深化期——稳定房价、规范发展（2003-2008）
2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，房地产的财富性能开始显现。
越来越多的人看到房屋除居住的投资品质，资金大量的流入，从而也造成了房价开始第一轮的盘升。
但相应的土地交易制度、信贷政策、住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控，以期规范房地产经济的发展。
中国房地产经济在这一阶段取得长足发展，在国民经济中的地位日益巩固，货币发行中流入的资金速度增加，本应是良好的保障性住房建设奠基时期让位给了飞速发展的商品房市场。
07年出台政策明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容也并未取得较好的成绩，保障性住房在市场中的影响不强，成为一种房地产市场开发市场中的“辅助手段”。
这一时期房地产市场直到2008年的金融危机，才从高速发展中缓和下来。
第三阶段政策鼓励期——经济小振兴市场得到短暂鼓舞（2008-2009年初）2008年底随着《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》、《加大投入力度解决低收入群众基本生活》、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等系列鼓励政策的出台，房地产在全球金融风潮中起到振奋信心的作用，伴随着首付下调、利率优惠扩大、税费减免等政策，市场再次活跃。
2009年的商品房销售总额超过4.3万亿元，超过07、08两年的总和。
房贷资金再次放宽，银行普遍施行首套房7折优惠利率让更多的居民开始进行房地产买卖，而国民经济中其他经济体的发展受限，也令银行的借贷资金流向房地产市场。
在相互的协拥下，市场火热异常。
第四阶段政策调整深化期——回归房改初衷市场逐步公平、公正、公开
（2009年下半年-至今）
房价短时间的暴涨，造成一定程度上的全民恐慌性购房，房价与整体经济的配比失衡带来投资的偏颇也埋藏下很大的经济隐患。
同时，保障性住房建设一拖再拖，10年来未能起到初始设计的效果。
无论在开发制度建设、定位，以及在开发主体、开发流程上均滞后于城市发展的需求。
2009年下半年，房地产调控开始从保障性住房用地、开发，规范土地出让价款，贷款资金收紧等环节加大调控力度。
希望回归房改初衷，缓和市场矛盾，将房地产市场逐步公开化、公平化。
2010年一、二季度房地产新政频频出台，市场也受到一定的震动，但效果如何仍需观察后市发展。