商业管理公司物业工程部筹备及各岗位职责

第一章物业的筹备与计划

第一节物业前期介入工作

一、设备安装工程阶段

主要有以下工作：

1、确认物业的可行性研究，各专业设计图纸，对不适应日后使用、管理、维护的因素向浩宇置业公司提出报告

及改善建议。

2、监督施工质量，了解隐蔽工程情况，防止施工单位粗制滥造，维护业主（商户）的利益。

3、协助业主（商户）办理水、电、气等方面的有关手续，建立档案，为日后管理打下基础。

4、制定浩宇国际广场各类管理性文件；

5、协助业主（商户）收集、整理物业图纸资料，建立专业化物业档案。

6、协助业主（商户）收集、保存、管理各类定货备品、备件，防止流失造成损失。

7、调查、确认整个物业使用材料、设备详细情况，编制清册和备品、备件准备计划。

8、协助业主（商户）制定施工期间的安防方案，适时介入成品保护工作。

9、组织专业人员参加设备系统调试工作，使所有设备系统完全达到设计要求。

二、接管验收和物业管理的前期准备阶段

1.参加浩宇国际广场各设备系统的调试，进行楼宇及设备的全面验收，建立详细的交接档案；

2.根据设备交验情况，建立缺陷档案，协助甲方督促施工整改。

3.制定管理机构、人员组成，建立人事制度及各级员工岗位责任制；

4.适时招聘所需员工，根据工作分阶段进行专业化的岗前培训。

5.编制工程、保洁、安防业务工作大纲和具体的工作质量标准；

6.根据日后物业使用要求，设计交通组织、车辆停泊、垃圾清运方案；

7.准备各类接管验收及业户入伙的文件、表格，编制工程验收工作指导书和入伙接待工作指导

书，使有关员工熟练掌握；

三、二装协管监管，成品保护，保洁开荒阶段

㈠、二装协管及监管详见第二章

㈡、成品保护

对已接管的设施、设备进行防护和保护，最大限度减少未开业前对设施、设备的损坏。

1、由安防部和工程部共同负责商业的成品保护工作，各司其职。

2、落实成品保护队伍及人员和物资器材。

3、制定成品保护方案和责任制及工作检查制度。

㈢、开荒保洁

1、开荒保洁内容为：外墙的开荒清洗，卖场内的开荒清洁；石材及不锈钢表面的养护和清洁，卫生间的开荒保

洁。

2、开荒由商管部统一组织，由专业外包单位承担。

3、完工后按合同标准组织验收。

四、业主（商户）入伙进场阶段

1．在这一时期中华城物业将组成专业保洁队伍进驻项目，进行开荒性保洁工作。在最短的时间内，使整个物业从建设期形象迅速转变为营业期窗明地亮、清洁优美的形象，使业主（商户）精心设计、装饰的杰作，充分地展示在业主、来宾及社会的面前。

2．由训练有素、具有丰富经验的专业人员组成物业服务团队，按照统一的程序，热情接待，为其办妥入驻装修手续。

第二节物业部架构及人员编制

总监：1人

工程部：（经理１人，员工7人）

设备设施运行，各项维修，工装监管，设备技术管理。（倒班工作）

安防部：（主管１人，员工4+15人）

整体安防部工作，消防安全，监控中心，义务消防队的建立，车辆管理，外包公司监管，公安机关及对外协调。（倒班工作）

保洁部：（外包，员工10人）

项目公共区域的卫生保结管理。

外包驻场管理人员1人

中华城物业部合计39人

说明：以上物业部人员编制视工程进度及开业区域状况而确定

第三节岗位职责

一、物业总监岗位职责

1、在总经理授权下全面主持物业管理工作（安防、保洁、绿化、工程及设备维修养护），并结合国家和地方法律法规、发展趋势，配合总经理就公司经营管理重大问题进行决策。

2、统筹、分管遵义易九国际商业、住宅、购物中心、品质等部门，全面提升物业管理水平和服务品质，推进年度物业公司绩效目标的实现。

3、在集团授权体系的指导下，负责组织物业管理相关招投标、重大协议、合同等评审工作，并在权限内签订公司相关合同、协议等文件。

4、配合总经理制定公司中长期发展规划、年度计划、各种专项计划、物业管理方案和重大工作计划（如人事、财务、融资等）。

5、协调、维护公司发展的对内、对外重大公众关系，统筹外协，为各部门开展工作创造有利条件。

6、全面调动多方资源，确保有足够的人力、物力、财力实现管理目标，并对重大安全事故或服务投诉负责。

7、努力开展增收节支、经营创收工作，控制资金合理支出，确保企业经济效益的保值增值。

8、全面配合总经理完成各项工作，确保实现企业经营和管理目标。

二、工程部经理岗位职责

1．安排、协调、帮助及督促各专业岗位完成各自范围内的工作。

2．组织各专业技术主管代表物业公司参加项目入伙前接管验收。发现问题及时提出报告，汇总后交上级公司，以求得解决。

3．提出物业区域设施增补改造的初步方案。

4．掌握商业建筑设施和机电设备性能及完好情况，组织各专业技术主管按时制订维修保养计划、措施，检查完成情况。

5．代表物业办理有关工程机电方面的各项业务。

6．向中华城物业介绍物业管理有关工程方面的经验，提高管理服务水平。

7．负责对物业技术资料、设备说明书，技术档案等整理存档。

8．负责对各专业岗位人员的业务培训和考核工作。

9．完成领导交办的其他有关任务或工作。

三、安防部主管岗位职责

1．领导并负责安防部的全面工作，严格执行公司的各项规章制度。

2．负责编制安防人员训练计划，督促和指导部门各岗位的训练工作并严格考核，按时总结。

3．负责本部门的作风纪律检查，督促管理，及时掌握队员思想动态，进行定期和不定期检查，发现违章，严肃查处。

4．负责按要求编制安防通讯和警械用品的购置计划，并对损坏警械的人员提出处理意见。

5．负责查处整个安防部管辖范围内的治安案件工作，并与属地公安机关保持联系，依法办事

6．负责撰写有关工作总结、报告、通知、编制各类规章制度，建立台帐。

7．安排部门例会，不折不扣执行上级指示，收集、分析有关业务资料，当好参谋。

8．完成公司领导交办的其它工作。

四、工程领班岗位职责

1．直接对工程经理负责，领导各专业岗位员工完成各项工作任务，确保电器通讯设备和电梯、空调系统的正常运行。

2．认真做好本专业分管设备的年、季、月的检修、保养，编制材料计划，将批准后的计划下达到班组，并检查落实情况。

3．负责组织检查所管设备的使用、维护和保养情况。掌握设备技术资料，负责解决有关技术问题，负责设备事故的处理。

4．协助工程经理制定专业内各项管理措施、操作规程和技术培训计划，负责做好维修用料统计，配合劳动部门做好电梯的安全检查工作。

5．组织本专业人员的技术学习和培训，做好员工工作量的统计，加强对维修工的考核，为主管领导提供奖惩依据。

6．坚持每天对分管专业范围内的设备进行巡检。

7．带领本专业员工合理、经济地操作，注意节能降耗，杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象。

8．完善专业资料的收集、汇总、归档。

9．完成领导交办的其它任务。

五、消防主管（安防主管兼）岗位职责

1．配合相关部门开展多种形式的防火宣传教育，提高业主及内部员工的防火意识和自防自救能力。

2．组织和指导义务消防队员进行学习和训练、考核，组织义务消防队员、安防人员进行消防实战训练。3．建立消防安全疏散灭火预案，发现火警、火灾必须迅速赶赴现场，协助领导组织扑救。