不动产抵押贷款的主要风险及原因
房地产抵押风险及其防范
规定 ，在 抵押 人不 能履 行债 务时 ，处 置抵 押物 所得 款前 顺位 抵押 权 记管理的混乱局面。因此， 笔者认为， 登记机构与管理权限的统一，
人优 先 后顺位 抵 押权 人。 因此 ，后顺 位抵 押权 人如 果没 有充 分把 握 不仅要求我 国所有的行政 区域 内房地均 由一个统一的机构一并登 好抵 押物 的价值 ，往 往会 造成 债权不 能 完全受偿 风 险。 记管理，而且要求各地区登记机构的名称、机构性质、登记管理 权 限 应保 持 一致 。 ２ ． 在 建 工程 抵押 的 风险 在 建 工程 抵 押 ，是指 抵 押人 为 取 得 在建 工 程 继 续建 造 资金 的 ２ ． 统 一登 记程 序 贷款 ， 以其 合法 方 式取 得 的土地 使 用权 连 同在 建工 程 的投 入 资产 ， 登记程 序 ，即房 地产物 权登 记 的步骤 ，具体 而 言 ，包含登 记 申 以不 转 移 占 有 的方 式 抵 押给 贷 款 银 行 作为 偿 还 贷 款 履行 担 保 的 行 请 、受理 审核 、登 记几 个方 面 。针对 目前 我 国 尚未完 善统 一 的房地 为 。 由于 在 建 工程 尚未 完 工 ，仍 属 非 担保 物权 ，对 于 接 受在 建 工 产物 权 登记制 度 的现状 ，统 一房 地 产物 权登 记程 序 要求关 于 不动 产 程 抵押 的债权人存在很大不利。又由于在建工程 （ 特别商 品房开 物权 登 记的 立法不 应仅 仅 着眼于 物 权登 记具 体 应分 为哪 些步骤 等 笼 发项 目）具有标的物价值大 ，修建周期长 ，需要资金量大，属风 统 的规 定 ，还应 深入 到每 个步 骤所 涉及 的细 节 问题 。统 一登 记程 序 险 高 。如 遇 到 融 资 困 难和 市 场 变 化 ，都 可 能 导致 工 程 烂 尾 。个 别 的基 础 在于 登记 申请材 料的 内容及 格式 应在 各地 区保 持统 一 。 不 法 开 发商 将 在 建 工程 抵押 贷 款 资 金卷 款 潜 逃 案件 也 时 有 发 生 ， ３ ． 建立 统 一 的房地 产 物权 公 示信 息 系统 如 何 防范 在建 工程 抵 押 风险 尤为 重 要 。在处 分 清偿 债务 ，根据 最 信息 社 会 为房 地 产 登 记工 作 带 来 了诸 多 的便 利 ，其 中最 重 要 高 人 民 法 院关 于 建 设 工 程价 款 俦 受 偿 权 问题 批 复 》 规定 ：首 先 是 的即是要实现 房地产物权公示信息 的电子化 ，并在全国范围内建 善 意 购 房 者 优 先 ，其 次 再 是 工程 款 ，最 后 才轮 到 抵 押权 的受 偿 ， 立统 一 的房 地产 物权 公 示信 息 系统 。 实 现信 息 的公 开 化 、共享 化 ， 有 可 能到 了抵 押 权 受偿 时 ，抵 押人 已无 钱可 清 偿 。 ３ ． 超 值抵 押 房地 产 ，贷 款赔 付 受损
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策近年来，各商业银行为提高资产质量，抵押贷款作为了一种防范贷款风险的有效措施。
由于贷款抵押品管理存在一系列问题，导致商业银行贷款法律追索难度加大或贷款法律追索无望，不良贷款比例上升，影响了商业银行的正常运营。
本文从合法合规角度出发，探究贷款抵押品风险成因，寻求防范抵押风险措施。
一、抵押的概念及抵押财产范围1995年，我国颁布了《担保法》，成为我国担保制度的主要法源，《物权法》的出台则进一步补充和完善了担保物权体系。
《物权法》所称抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
二、抵押品管理存在问题风险分析第一，不动产抵押是贷款人采用的最主要的贷款担保方式之一，通过签订合同、资产评估、办理抵押登记，为银行债权的实现提供保障。
在实践中，不动产抵押一般是房地产和土地一并进行抵押，相关法律条文也对此做出了明确规定。
《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
”由于房产和土地管理部门分设，因此难免会出现使用权和房产分别设定抵押权的情况，无论是抵押在先的债权人还是抵押在后的债权人，抵押权的实现都面临着巨大的不确定性，这给银行带来了潜在风险。
第二，一手楼抵押贷款未办理抵押（预告）登记，或未在规定时间办理正式抵押登记、取得房屋他项权利证书。
部分经营机构在办理一手楼抵押贷款时，限于某些主、客观原因，未及时办理抵押（预告）登记，且未在规定时间内到当地房产管理部门办理正式抵押登记的现象；有的经营机构虽然办理了抵押（预告）登记，也未在规定时间内督促借款人到当地住房管理部门办理正式抵押登记。
不动产抵押应注意的问题
【 关键词 】 不动产
抵押
为进一步在 激烈竞 争 的市场 中获得有利 的份额 ，近
如从抵押房产 的性 质上划分 ，抵 押房产可 以分为 门
几年各家担保公 司在担保方式上进行 了不 断的创新 ，如 面房 、写字楼 、住宅 。从担保公 司对逾 期代偿贷款反担 增加 了应收账款让与权担保 、应 收账款保理 、股权质押 、 保物处置 的情况 来看 ，门面房 、写字楼属于商业用房 ， 股权加期 权 ，采矿权质押 、收费经 营权 质押 ，一定程度 比处置住宅要容 易得 多 ，可以避免一套住宅处置难 的问 上缓减 了 中小企业融资难 的问题 。但 我们 也应该看到 ， 题 。在设置 门面房 、写 字楼抵 押时 ，重点关注 的是该类 最终通 过银行获得贷款 的中小企业大 多数是以不动产抵 房产 的租赁合同 、租期长短及租金收取 问题 。
楼 的人 ，除 了 自用 ，其余 肯定是 出租 ，否则 ，达不 到资 的价 值最 好是在 担保额 度基 础上 浮动 ２ ０ ％～ ３ ０ ％左 右 ， 产保值增 值的 目的。对 于出租房屋 ，担 保公司主要存 在 这样 ，如果 出现逾期代偿后 ，担保公 司经起诉进 行二次 的问题是该 租赁合 同的真实性 、租赁 的期限 、租金 的实 拍卖后 的价值基本上会 与担保贷款额度差不 多 ，就无须 际收取 问题 。因此 ，对 于租赁房产办理 抵押时一定要 注 在不 动产流拍后 ，担保公 司需再付钱来 购买 不动产 ，以
押作 为反担保 ，其余 的比重不是很 大。其实 ，一个企业 最终是 否能够还款 ，企业 的第一还款来 源和法定代表人 的品质信用为第一要素 ，反担保措施 的设 置只是促使 中
３ 多套房 比一套房处置要容易
尽管最高人 民法院曾对一套住宅究竟能否抵押及借
房地产抵押贷款的法律风险分析与防范对策
位 、社会 团体的教 育设施 、医疗 卫生设 施和其他社会 公益设施 不得抵押 。 《 ” 担保法》第 ３ ７条也有 同样规
现 等 阶段 。在 每 个 阶段 ，如 未 履 行 审 慎 注 意 义 务 ，会 引 发 法 律 风 险 。 本 文 在 现 有 的 法 律 、法 规 框 架 内 ． 对 银 行 在 办 理 房 地 产 抵 押 每 个 阶 段 可 能 存 在 的法 律 风 险进 行 分 析 ，并 提 出了 防 范措 施 。
、
审 查 阶 段 风 险 与 防范
（ ）抵押主体资格 的法律风 险与 防范 一 １公益设施的抵押 限制 。 《 ． 物权法》第 ｌ４条规 ８
定： “ 学校 、幼 儿 园 、医 院等 以 公 益 为 目 的 的事 业 单
规 的规定 ，房屋 和其所 占用 的土地使用权一般应归属 同一 主体所有 。如房屋 和土地使 用权归 属不 同主体 ，
中 图 分 类 号 ：Ｆ ３ ．５ 文 献 标 识 码 ：Ｂ 文 章 编 号 ：１ ７ ．２ ５ （ ０ ８ １－０ ５０ ８ ２４ ６ ４２ ６ ２ ０ ） １０ ５ ．３
房地产抵押贷款是银行 以借款人或第 三人 合法拥 有的房地产作为抵押物发放 的贷 款。银 行在办理房地 产抵押贷款 时一般分审查 、手续 办理 、贷后管理 、实
定 。值得 注意 的是 ，民办 教育 和 医疗等 机构 是 否为
“ 公益性 的单位 ” 《 ？ 民办教 育促进法 》第 ３条规 定 ：
商业银行抵押贷款中的风险与防范
金融视线随着社会经济的发展、生产经营的扩大、消费的多元化，融资需求日益突现，贷款成为大多数人的选择。
为了防范风险、防止不良贷款的形成，抵押贷款由于其相对安全性，成为银行的首选。
商业银行抵押贷款种类较多，现就房地产抵押贷款和个人汽车贷款办理过程中的风险论述如下。
1 房地产抵押贷款中的风险点1.1 受理与调查中的风险贷前调查环节容易出现以下风险。
第一，对于借款人的实际经营及收入情况调查不够详尽，导致准入了部分收入不稳定或收入较低的借款人，未把控好借款人的第一还款来源，为日后的按时还本付息留下隐患。
第二，对于抵押物的认定价值与实际价值有较大偏差，房地产市场具有一定的波动性，在认定抵押房产的价值时，要综合考虑近几年房地产市场可能出现的变化，以谨慎性的原则去评估房地产的价值，同时由于评估公司评估人员人为或公司的原因，会有一定的高估情况出现，不可过分依赖评估公司，应综合考虑评估公司、当地综合的房地产水平，同时参考一些权威的房地产网站的房屋成交记录来评估抵押物的价值。
1.2 贷款经办过程中的风险1.2.1 借款人是否单身，是否有共同借款人近年来，婚姻登记机关及相关部门不再开立单身证明，对于借款人是不是单身状态、是否存在共同借款人的判断比以前的难度更大。
对于自称为单身的借款人，最保险的做法是让借款人到公证处出具单身公证，但是由于公证涉及相关费用，很多银行十分谨慎，现在最普遍的做法是由借款人出具自书的单身声明，如单身声明不实，由出具人承担相应的法律责任。
1.2.2 抵押房产的产权确定由于历史原因及地区差异，有些婚姻期间的共同房产，产权证上只有夫妻一方的名字，这在不动产登记中心成立以前的老产权证（有地区差异）中十分常见，如果这种老产权证的持证人又经过了多次婚姻，那么抵押房产究竟是个人单独所有还是夫妻共有又或者是经协议或判决归子女所有？如果是夫妻共有又是在哪段婚姻关系中共有，判断起来是非常有难度的。
判断失误，则容易导致抵押权落空。
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议【摘要】银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险涉及到房产买卖中可能出现的风险问题，这包括证书真实性、债权人优先权等方面。
针对这些风险，可以采取一些对策建议，如加强审慎调查、确保合同条款清晰明确等。
法律责任及风险预防措施也需要完善，包括建立风险预警机制、加强法律监管等。
要规避这些风险，需要加强监督与管理，并关注未来发展趋势，及时调整相关策略以防范风险。
在房地产交易中，银行收执抵押人不动产权属证书的合法性需加强监管，以确保交易的安全性和合法性。
【关键词】银行收执、抵押人、不动产权属证书、法律风险、对策建议、法律责任、风险预防、监管、规避风险、监督与管理、发展趋势。
1. 引言1.1 银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议在当今的金融市场中，银行收执抵押人不动产权属证书已经成为一种常见的贷款抵押形式。
这种证书在一定程度上为借款人提供了便利，同时也带来了一定的法律风险。
我们有必要深入了解这种形式的抵押，分析其中存在的法律风险，并提出相应的对策建议。
什么是银行收执抵押人不动产权属证书呢？简单来说，这是指借款人将不动产的权属证书交给银行作为贷款抵押的一种形式。
借款人在贷款期间无法处置此不动产，直到贷款还清后方可恢复权利。
这种形式的抵押也存在着一定的法律风险。
如果借款人出现违约情况，银行可能会直接通过该证书取得不动产的所有权，给借款人带来巨大损失。
借款人在还款过程中可能会面临不动产权属争议，导致法律纠纷。
为了规避这些风险，建议借款人在签署相关文件前，仔细阅读并确保自己的权益得到保障。
借款人还应及时偿还贷款，避免违约情况的发生。
银行也应加强对不动产的审查，确保其权属证书的合法有效性。
在监督和管理方面，相关部门也应建立更加严格的法律监管机制，加强对银行收执抵押人不动产权属证书的监督，确保各方权益得到充分保护。
银行收执抵押人不动产权属证书在带来便利的同时也存在一定的法律风险，我们需要认真对待并采取相应的对策措施，确保各方的权益得到有效保障。
当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策
取得销售租赁债权 的资 金 ， 然后， 由 中间商 以这些 债权为抵
押， 发行 租赁 （ 抵 押） 债券 ， 二级市场 的中介机构把证券化 的 租赁债权销售给投 资者 ， 从 最终 投资 者那 里取得销售租赁抵
［ ４ ］ 欧 阳卫 民 ．中 国金 融租 赁 业 的现状 和 出路 ［ Ｍ］ ． 北京： 中国
的过 程 。 这 一 过 程 的 资 金 流 动 方 向 是 ， 租赁 债权 的拥 有者
［ １ ］ 吴 慎之 ．强化 融资 租赁 ： 小微企 业 融资 的必然选 择［ Ｊ ］ ． 中央 财 经大 学 学报 ， ２ ０ ０ ３ （ ４ ） ． ［ ２ ］ 粱飞媛 ．发展 中国小微 企 业 融资 租 赁 的若 干意 见 ［ Ｊ ］ ． 商 业
研 究， ２ ０ ０ ６ （ ７ ） ．
（ 租赁公 司） 将所持有 的各 种流动性 较差 的同类 或类似 的租 赁债权卖给租赁债权证券化 的机构（ 中间商 ） ， 从 中间商那 里
［ ３ ］ 王爱英 ， 梁喜 ．面 向小微 企业 的租赁 创新 思路探 讨［ Ｊ ］ ． 商业
时代 ， ２ ０ ０ ９ （ １ １ ）
当前房地产抵押贷款 实务操作 中 存在 的风险及防范对 策
口 饶 以春
（ 中国工商银行股份有限公司怀化市分行 ， 湖 南 怀化 ４ １ ８ ０ ０ ０ ）
摘要 ： 房地产贷款是 商业银行 最为 常见的贷款 业务 ， 它 不仅 关 系到 商业 银 行 经 营 效 益 ， 也 影 响 到 我 国金 融 市 场 和 社
权、 房屋所有权作 为偿还 贷款 的担 保。 自《 担保 法》 １ ９ ９ ５年 押合 同编号与实际签订 的抵押合 同编号不一致 。
者拟设立抵押的房产 ， 在抵押 物清单 中只填列房 产 ， 未填列
房地产金融论文--浅析抵押贷款证券化的优劣势
浅析抵押贷款证券化的优劣势摘要:抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。
它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。
证券化是一把双刃剑。
一方面，以证券化为代表的二级市场推动了银行业的专业化与规模化发展，从根本上改变了传统银行的盈利模式,帮助新兴银行突破资本的瓶颈，分离存贷款业务,使其可以凭借较少的资本控制大量的盈利性资产，从而推动专业化贷款银行的诞生。
另一方面,证券化的方便融资功能以及直接连通投资人与贷款资产的功能，也确实为银行拓展风险边界提供了便利，从而可能引致风险的残留，而这些残留的风险在证券化推动的规模化过程中将以更快的速度积聚，埋下风险的隐患。
关键词：抵押贷款证券化优劣势1抵押贷款抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。
它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。
贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品,作为一种补偿.2抵押贷款分类2.1银行抵押贷款2.1.1个人住房贷款1。
个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款,指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款、2.个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工,在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时,以其所拥有的产权住房为抵押物,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
3.个人住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金,在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款（这种贷款方式简称个人住房组合贷款）。
房地产抵押贷款的管理措施浅析
房地产抵押贷款的管理措施浅析引言房地产抵押贷款指的是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款，它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了非常重要的地位。
房地产贷款管理指的是指金融机构为提高贷款的使用效率、降低金融风险，按一定的规程对房地产贷款的发放、收回等进行的全过程监督检查。
1 房地产抵押贷款面临风险分析1.1抵押物风险从现阶段来看，抵押物权利瑕疵风险指的是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，虽然现在大部分地区已实行“两证合一”，但是仍存在着部门之间缺乏协调能动性，在具体办理过程中存在一定的弊端。
同时由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性。
抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。
房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。
1.2变现风险由于房地产是一种比较特殊的商品，属于不动产。
因此投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。
房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。
1.3 社会和政策性风险任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。
如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。
现在房地产不景气，出现了持币待购的现象。
对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受巨大的经济损失。
1.4 抵押物毁损风险抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。
1.5 房地产抵押登记风险第一：不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。
不动产可以质押吗
不动产可以质押吗不动产可以质押，指的是将不动产作为质押物，在满足一定条件下，将其作为抵押品用于借款、融资等目的。
质押不动产通常需要经过法律程序，并且需要确保质押权的合法性和有效性。
一、不动产质押的定义及常见情况不动产质押是指将房屋、土地等不动产权益作为借款人向贷款人提供的担保方式，以获取借款或融资的一种方式。
常见的不动产质押情况包括：1. 房地产质押：指将房屋及其附属设施作为质押物。
2. 土地质押：指将土地及其上的建筑物或其他相关权益作为质押物。
3. 不动产租赁权质押：指将不动产的租赁权作为质押物。
二、不动产质押的法律依据不动产质押的法律依据主要有以下几个方面：1. 《担保法》：该法规定了质押的法律规则，包括质押的形式、合同的内容、质权人的权益等。
2. 《不动产登记法》：该法规定了不动产的登记制度，确保不动产质押的合法性和真实性。
三、不动产质押的条件与程序不动产质押需要满足一定的条件，通常包括：1. 不动产的所有权：只有拥有所有权的不动产才可以作为质押物。
2. 不动产的清晰权属证明：需要提供不动产权属证明，如不动产权证、土地使用证等。
3. 不动产的价值评估：需要进行不动产的评估，确定其价值，并与贷款金额相匹配。
在进行不动产质押时，需要进行以下程序：1. 协商质押合同：贷款人与借款人达成质押合同，明确双方的权益和义务。
2. 办理不动产抵押登记：将质押的不动产进行抵押登记，确保其有效性和公示性。
3. 确认质权的优先顺序：根据登记顺序确定质权的优先顺序，保护质权人的利益。
4. 监管质押物：贷款人对质押物进行监管，确保其完好无损。
四、不动产质押的风险及注意事项不动产质押存在一定的风险，借款人需要注意以下事项：1. 贷款风险：如果借款人无法按时偿还借款，质押物可能被贷款人收回。
2. 法律风险：不动产质押需要符合法律法规的规定，借款人需要遵守相关法律法规。
3. 评估风险：不动产的价值评估可能存在偏差，借款人需要选择合法、专业的评估机构。
不动产抵押贷款的风险与防范
２ 欺诈 风 险 、
在 于债务 双方 都 知道 自己的收益 或支 出 ，从而可 以 制 定长 期 的计划来 安 排投 资 。但 这 种还 款方式 忽 略 了资
公有或私人住宅买卖未办理产权转移手续等。 ２ 过度 险大部分转移到了贷方，但抵押人并非毫无风险。例 （） 的不动 产投 机或 泡 沫经济 的破 灭 ，均 会 造成 不动 产价 如 ， 由于通货膨胀的存在， 使实际利率发生变化 。从抵 值快速贬值 ，以至住宅实际价值低于未偿还的贷款本 押人角度看 ，如果贷款或接近到期的其它债务抵不上 息 （） ３ 由于 自然 的或人 为的原 因 ， 无意或有 意地 造成 抵押资产 ， 么就要承担利率风险。同样 ， 那 由于通货膨 不 动 产 抵 押 物 的灭 失 ，造 成 抵 押 住 宅 价 值 大 部 分 损 胀 的影响 ， 果 固定利 率和实 际利 率之 问的差距 扩大 ， 如 失 。 （） ４ 未经 抵押人 书 面 同意 ， 押人 出售 、 抵 出租 、 押 贷方也会遭遇风险。 ３还款方式风险。就我国目前而 抵 （）
所谓 欺诈 行 为是 指违反 金融 管理 法规 ，采取捏 造 金 的时间价 值 ， 是一种静 态 的处 理方 法 ， 以抵押权 人 所 事实 ， 瞒真相 或其 他不正 当手 段 ，以 “ 隐 房地产 ” 抵 和抵 押人 都要 承担 风险 。其 中相对 来 讲抵 押权 人 承担 作
押， 骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款， 致 风险更大。对于收人不稳定或有投资计划的抵押人来 使 国家 财产遭 受严 重 损失 的行 为 主要有 以下 几种 形 讲， 按月均还带来的风险也 比较突 出。（） ４ 还贷期限风 式 ： １虚拟抵押 。它主要由借贷双方签订抵押协议或 险 。因为 时间越长 ， 知因素 就越 多 ， （） 未 抵押 物 的 自身 价 借贷双方订立借贷合同时 ，由保证人 与借款人鉴定抵 值也 会发生 变化 ， 自然风险 就会增 加 押担保协议， 而并未对抵押的房地产登记造册 ， 抵押权 ４ 贷款 人信 用风 险 、 人 并未有 效地 行使该 抵 押 房地 产的产 权 证明 一旦 发 （） 款能 力不 足。在我 国现 阶段 ， １供 由于商 品房 的 生争 执甚 至诉讼 ，抵押 权人 要求 就变卖 抵 押物 优先 受 价格较高 ， 供楼每月的花费很大 一旦抵押人失业或收 （） 偿时， 才发 现该抵 押 物房地产 实 乃子虚 乌有 。 【 ） ２ 旧契 人减少 而无 法还 款则 可能发 生违 约 。 ２ 抵押人转 移投 随 抵 抵押 。有些 借 款人持 房屋 旧契证 ， 公证机关 公证 后 ， 资 。 着楼市 的不景气 和楼价 的下 跌 ， 押人 就会对 继 经 续还款的得失作一权衡。 单纯从投资角度来讲 ， 当剩余 便向银行办理抵押贷款手续 ， 欺诈银行放款 （） ３ 租赁 房屋抵押 。指借款人用 自己租赁的房屋作为抵押物向 借款 大 于购置 相 同功 能物业所 需 代 价 时 ，抵押 人就 有 银行申请贷款。 ３贷款条件风险 、
房地产贷款的风险原因及建议
近一段时间以来，为遏制房地产价格持续增长，国家从宏观调控角度相继出台了许多政策措施，如二套房利率、房产交易契税等，各商业银行对房地产开发贷款亦持审慎态度。
其实，排除经济危机影响，单就房地产开发贷款自身而言就存在较高风险，对银行而言，房地开发贷款的风险不容忽视。
一、房地产开发贷款的风险成因房地产开发贷款存在许多风险，剔除单纯的市场风险外，资本金、融资中的担保设定以及其现实操作中存在的问题，都在一定程度上影响银行贷款安全。
一资本金问题房地产开发企业在初期运作的时候，资本金是否充足至关重要，因为它决定房地产开发企业的市场空间。
从房地产开发的现实情况分析，绝大多数房地产开发企业都存在资本金不足的问题，其有限的资金在通过相关招投标手续取得土地使用权之后，能够推进开发的资金非常有限。
为解决资本金不足问题，有些开发商利用其与政府职能部门的关系，在未缴纳或未全部缴纳土地出让金的情况下取得开发资格，再将土地使用权抵押和在建工程抵押以及将已开发的部分房产抵押，从银行取得贷款，然后推进其余房地产开发项目。
换句话说，开发商有100万的资本金就敢接1个亿的房地产项目。
房地产开发商通过向银行融资的方式解决了资本金不足的问题，其实质是将其开发的风险间接转移到银行身上。
二融资中的重复抵押风险房地产开发商在采取单独将土地使用权抵押和在建工程抵押时，都存在重复抵押问题。
因为单独将土地使用权抵押时，评估价格应是土地的自身价值，并不包括房产，而在建工程抵押系土地连同其上房产的价值。
也就是说，开发商在通过土地使用权和同一土地上的在建工程抵押分获融资时，融资额度与对应资产的价值是不匹配的。
房地产进入市场时的价值系包括土地价值的，如果开发商不能归还贷款，银行在行使抵押权时只能单纯依靠拍卖房产受偿，而此时土地使用权重复抵押所对应的贷款很难收回。
如，开发商单独将土地抵押获得1亿元贷款，之后又以在建工程抵押获得1亿元贷款，而房产的市场价值只有1亿，那么剩余的1亿元贷款，银行将无法通过行使优先权得到受偿。
略论不动产登记风险管理
略论不动产登记风险管理不动产登记风险管理是不动产登记工作中的一项重要内容，它关系到国家、社会和个人的权益，也是房地产交易和贷款融资的重要环节。
不动产登记风险管理具体涉及到哪些方面？在处理不动产登记风险管理时，需要注意哪些问题？本文将从不动产登记风险管理的基本概念和涉及到的重要问题进行略论。
一、不动产登记风险管理的基本概念不动产登记风险管理是指在不动产登记过程中，对相关风险进行认识、评估、控制和化解的一系列操作和管理活动。
其核心是识别并解决不动产登记过程中可能产生的各种风险，使登记领域的各项活动始终处于合理、有序和稳定的状态。
不动产登记过程中的风险主要包括以下几个方面：1. 不动产权属的真实性和完整性风险：由于不动产登记领域的信息不对称和不透明，可能存在不动产权属问题，即登记簿记载的不动产所有权人与实际情况不符，或者不动产权利的范围与登记不一致，这将导致不动产交易中的纠纷和风险。
2. 不动产质量和状况风险：不动产登记只是确认不动产的权属，但并没有确认不动产的质量和状况，有可能在登记后发现不动产存在瑕疵或者损坏，给购买人和贷款机构带来风险。
3. 不动产抵押权风险：抵押权登记是贷款融资的一个重要环节，如果在抵押登记过程中出现问题，将会给贷款机构带来风险。
4. 不动产登记机构的信用风险：不动产登记机构作为公共服务机构，其服务质量和信用状况会直接影响不动产登记的效率和有效性，如果不动产登记机构存在信用问题，将影响不动产交易和融资的稳定性。
以上几个方面是不动产登记过程中可能存在的风险问题，如何进行有效的风险管理，确保登记活动的合法、有效和稳定进行，是不动产登记领域的重要课题。
1. 完善不动产登记制度：不动产登记制度是不动产登记活动的基本保障，完善不动产登记法律法规，建立健全的不动产登记制度，是解决不动产登记风险的基础。
2. 加强不动产信息化建设：不动产登记信息化是加强风险管理的重要手段，通过信息化系统可以有效记录和管理不动产的权属信息、质量信息和抵押信息，提高登记的准确性和透明度，减少风险发生的可能性。
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策摘要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展,同时房地产抵押贷款逐渐增加,已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分，而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正,关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要,但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段,在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展.本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。
关键词:房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险Abstract：In recent years，with the rapid development of economic reform, China’s real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually，has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair，to financial institutions，the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests，real estate mortgage loan evaluation has become very important，but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estatemortgages more or less affected, so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage。
银行不动产抵押新模式
银行不动产抵押新模式摘要：1.银行不动产抵押新模式的概述2.银行不动产抵押新模式的具体操作方式3.银行不动产抵押新模式的优势4.银行不动产抵押新模式的风险与挑战5.银行不动产抵押新模式的未来发展趋势正文：【银行不动产抵押新模式的概述】银行不动产抵押新模式是指银行在贷款过程中，接受不动产作为抵押物，以实现贷款风险控制的一种新型模式。
在我国，随着金融市场的不断发展，不动产抵押贷款已经成为了银行贷款的主要形式之一。
银行不动产抵押新模式以其灵活性和高效性，逐渐成为了银行贷款业务的重要组成部分。
【银行不动产抵押新模式的具体操作方式】银行不动产抵押新模式的具体操作方式主要包括以下几个步骤：1.客户向银行申请贷款，同时提供不动产作为抵押物。
2.银行对客户提供的不动产进行评估，确定抵押物的价值。
3.银行根据抵押物的价值，设定贷款额度和利率。
4.客户接受银行的贷款条件，签订贷款合同。
5.银行放款，客户开始还款。
6.客户还清贷款后，银行解除抵押，归还抵押物。
【银行不动产抵押新模式的优势】银行不动产抵押新模式具有以下几个优势：1.风险控制能力强。
不动产作为抵押物，可以有效降低银行的贷款风险。
2.贷款额度高。
由于不动产的价值较高，客户可以获得较高的贷款额度。
3.贷款利率低。
由于不动产抵押贷款的风险较低，银行的贷款利率相对较低。
4.贷款审批速度快。
由于不动产抵押贷款的流程相对简单，银行的审批速度较快。
【银行不动产抵押新模式的风险与挑战】银行不动产抵押新模式也存在一些风险和挑战：1.不动产市场的波动。
不动产市场的价格波动可能会影响银行的贷款风险。
2.抵押物的评估难度。
不动产的评估难度较大，可能会影响银行的贷款审批速度和风险控制能力。
3.法律法规的变化。
随着法律法规的变化，银行不动产抵押新模式可能需要进行调整。
【银行不动产抵押新模式的未来发展趋势】随着我国金融市场的不断发展，银行不动产抵押新模式将会有以下发展趋势：1.贷款审批速度将会更快。
关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结
关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结报告****项目部作为****房地产开发公司第一个走向市场，按照市场运作模式经营的项目，在人员操作及管理过程中存在一些问题。
目前，****小区多层房屋已交予住户，由于工程管理经验不足及公司体制等原因，造成多层交房后衍生出一系列问题，就拿办理银行按揭及抵押登记工作方面说：按照市场上其他房地产开发公司的运作模式，都是在开发商交房前为客户办理个人住房按揭贷款手续的，由于我们体制的原因，造成我们迟迟没能与银行合作办理银行按揭准入手续。
等到我们与客户签订的商品房买卖合同上约定的交房日期，我们只有先给客户交房再办按揭手续，否则，公司的信誉就会受到影响，对我们楼盘有意向的潜在客户也会大量流失。
但是，交房后给我们的按揭回款造成的难度很大，我们处于被动地位，客户会想反正我的钥匙已经领了，你急我不急。
再加上交房后工程上出现的一些维修不及时等问题，客户也会拿这些问题作为不予配合做按揭的理由，这就要求我们给客户做好多工作。
办理银行按揭需要客户提交身份证、户口本、结婚证、收入证明等资料，还得依据客户提供的资料帮客户填写银行提供的大量的审批表格，每组客户资料及审批表格填写下来至少得十多分钟，客户资料的初步审查及整理是按揭手续的第一步，这些工作都得由我们专人做，整理完这些资料后，拿着资料领着着客户去银行，由银行负责按揭业务的信贷员复审，复审通过后必须当他们面签字摁手印，这是第二步，银行信贷员根据客户情况填写复审意见，报上级银行单位终审，这是第三步。
随着国家对房地产的调控，对客户贷款资格的审查越来越严，有时客户资料不符合要求被打回来还得重新整里。
因为我们现在是为是一个个已交房客户办理按揭贷款，每个客户的情况不一样，有的是在外地，暂时回不来，有的是收入达不到贷款条件，由于贷款资格的问题办不了按揭，一方面得给客户做工作，让他们增加首付或着转为一次付清，一方面得跟银行方面做工作，让他们的贷款条件尽量放宽一点，由于我们跟银行的准入时间太晚的原因，国家对房地产接二连三的打压调控，本来符合贷款条件的客户现在也变得不符合贷款条件了，本来可以购第三套房可以申请贷款的，现在也申请不下来了。
房地产开发贷款抵押风险及防范措施
房地产开发贷款抵押风险及防范措施
一、房地产开发贷抵押相关风险
（一）出具同意预售函触发空押风险
房地产开发建设项目达到预售条件时，不动产登记部门一般要求银行出具同意预售的函件。
银行虽未直接释放土地他项权证，但在出具同意预售函后，对同意预售的房产对应的土地抵押物的优先受偿权存在无法对抗购房者的风险，同意预售的房产所对应的土地押品形成实质性释放（部分登记机关在不动产登记证上注明“预售房屋所占土地不在抵押范围之内”）。
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权……消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
该批复体现了当购房者利益与抵押权人利益发生冲突时，对消费者利益予以优先保护的司法精神。
根据上述规定，已预售商品房的受偿顺序为：已交付全部或大部分房款的购房者>建设工程承包人>抵押权人。
如在后续诉讼中发生购房者利益与银行抵押权的冲突时，法院优先保护购房者的权利，导致银行抵押权落空。
（二）未落实后续抵押导致对新增建筑物无优先受偿权风险
一是未按照批复要求，在条件成熟时办理在建工程抵押；二是在建工程后续新增部分未及时追加。
根据《物权法》第一百八十七条“正在。
房地产抵押问题及应注意的若干问题分析
３ 房地产抵押 中存在 的风 险
３１ 抵 押物 风 险 ．
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下
跌 、 押 物 处置 风 险 等 。 抵 从 目前 看 ， 押 物 权 利 瑕 疵 风 险主 要 指 以下 情 况 ： 一 些 地 抵 在 区， 由于土 地 管 理 部 门与 房 产 管 理 部 门相 互 独 立 ， 整 的 房 地 产 完
一
动产。因而在 国际上 ， 划分房地产 的范围标准也不是唯一 的。 我 国现 行立法在土地和房产权利 的相互关系方面采纳 了第二种观 点，房地产法》 ３ 条规定： 房地产转让 、 《 第 ｌ “ 抵押 时， 房屋 的所有 权和该房屋 占有用范 围内的土地使用权 同时转让、 抵押 。”
些地区的 自建房贷款 中。因国家对集体土地使用权转让进行
政工 ・ 企业 文 化 ・ 理 管
பைடு நூலகம்
建材 发 展 导 向 ２ １ 年 １ ００ ２月
房 地产 抵 押 问题及 应 注意 的若 干 问题 分 析
路红 军 张 茹
摘 要： 房地产抵押是指抵押人 以其合法的房地产 以不转移 占有的方式向抵押权人提供债务履行担保 的行为。 国家 （ （ 城市房地产抵押管 理办法》 的颁布， 给诸多工程及时融资创造了条件和法律依据 。 但房地产抵押存在着较大的风险， 极易给购房人和抵押权人的权益造成损害， 也给房地产权属登记机关带来风险。本文就房地产抵押存在 的一些问题进行了探讨， 也就城市房地产抵押登记中应注意的几个问题进行了 分析， 并从立法方面提出了完善的建议。 关键词 ： 房地产； 抵押权 ； 担保法 ； 土地使用权； 风险； 问题
１ 我 国房地产抵押涉及到土地 的相关规定
小议商业银行房地产抵押价值评估风险与防范
小议商业银行房地产抵押价值评估风险与防范抵押品是商业银行贷款的主要风险缓释措施之一，其中房地产类的资产是商业银行的主要种类，近年来我国房地产抵押贷款业务迅速发展，房地产抵押评估业务也随之快速发展。
由于房地产抵押价值评估中还存在一些问题，给商业银行带来了一定的风险隐患，本文从商业银行的角度对房地产抵押价值评估存在的问题进行分析，并在分析的基础上提出几点对策。
标签：商业银行;房地产抵押价值评估;风险;研究抵押品是商业银行贷款的主要风险缓释措施之一，其中房地产类的资产是商业银行的主要种类。
房地产抵押价值评估既是商业银行贷前审查的必要程序、合理确定贷款额度的依据，也是维护商业银行信贷资产安全，降低损失的最后一道防线。
因此，房地产抵押价值评估的合理性和有效性就显得尤为重要。
一、商业银行房地产抵押价值评估存在的风险1.房地产评估机构缺乏有效监管，导致房地产抵押价值高估现象普遍存在。
现行的商业银行房地产抵押价值评估程序是先由房地产评估机构评估后再由商业银行评估审核确定的。
因此，房地产评估机构成为房地产抵押价值评估的当事人之一。
我国开展房地产抵押价值评估工作已有近三十年的历史，随着市场化的进程加快，房地产评估机构、估价队伍得到了迅速发展，估价技术渐趋成熟，有关的行业管理和行政许可不断规范。
但在日趋激烈的市场竞争环境下，也产生了许多诸如恶性竞争、职业操守偏离等问题。
现实中房地产抵押价值评估的委托方大多数是抵押人，评估机构是为委托方服务并收取佣金。
为了获取较高的贷款额，抵押人要求高估房地产抵押价值;某些房地产评估机构，迎合客户的不合理要求，随意提高评估价值，形成房地产价值高估的风险。
另外，我国虽已形成了一支具有一定规模和专业水准的房地产估价师队伍，但是没有能力从事抵押评估的房地产估价师混迹其中。
专业能力上的缺陷致使评估报告往往格式简单、方法单一，不作认真细致和全面的分析，评估参数的选取是闭门造车所得，缺少市场调查，评估结果严重偏离合理的市场价值。
不动产抵押登记的风险点及防范
不动产抵押登记的风险点及防范一、概念定义不动产抵押是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。
不动产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在不动产登记部门依照法定程序履行的法定行为。
二、背景介绍天津市各区县不动产统一登记工作是从2015年11月30日开始全面启动的。
由于机构、编制、人员等因素，目前我所在的不动产登记中心仅受理辖区土地及房屋登记，其他不动产权登记不在本次讨论的范围内。
抵押登记是不动产登记工作中非常重要的一环。
近年来，在银行贷款规模增涨，民众融资担保意识不断增强，投资股市未达到预期收益等诸多因素影响下，越来越多的民众将自己的房屋土地做抵押、贷款，抵押登记的工作量也在不断增加。
《物权法》第二十一条规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
可以说，不动产登记工作是一项承担着诸多风险和责任的工作。
三、风险点（一）未成年人作为抵押人进行登记的风险法律规定监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
但实务中，遇到未成年人作为抵押人，其利益遭受损失的情况，给登记带来一定风险。
（二）一物多抵的风险一物多抵有两种情形，一是重复抵押，又称顺位抵押。
二是余值抵押，也称残值抵押。
现实中，不仅存在被担保债权数额超过评估价值的情况，也存在评估价值远远超过其市场价值的情况，一旦抵押人到期无法偿还借款，涉及抵押物处置，登记部门也会有责任。
（三）个人之间抵押不予登记的风险许多登记机构对个人之间抵押一般不予登记，有可能面临消极不作为的风险。
（四）闲置土地抵押登记的风险按照《闲置土地处置办法》的规定，闲置土地根据闲置原因不同，被分为因国有建设用地使用权人和因政府原因造成的闲置。
作为登记部门是无法对土地闲置和闲置原因做出认定的，这给登记工作带来了风险。
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遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>不动产抵押贷款的主要风险及原因不动产抵押贷款的主要风险及原因(一)借款人信用意识淡漠，一物多押骗取银行贷款。
《商业银行法》第36条规定：商业银行贷款借款人应当提供担保。
该法确定了贷款发放应当担保的原则。
另一方面，随着中国加入WTO，和国际接轨日益密切，银行的风险意识在不断加强，商业银行在发放贷款时要求借款人提供贵客担保，各担保方式中又以抵押最受欢迎。
于是借款人为了多获取贷款，往往将同一财产多次向多家银行抵押，其主要表现形式有： 1、担保法生效前将财产抵押给甲银行，担保法生效后又将同一财产抵押给乙银行。
由于在担保法生效前，抵押合同的生效不以登记为要件，借款人将不动产抵押给甲银行时，不动产的主管部门没有登记记录。
借款人利用这一漏洞，在担保法生效后，又将同一财产抵押给乙银行，并进行登记。
甲银行的贷款担保因乙银行的抵押权的设定而落空。
2、抵押人将其不动产的产权证书押于甲银行取得贷款，又在骗得不动产主管部门补发的产权证书后，将该不动产抵押给乙银行，并办理抵押登记。
3、利用登记部门工作衔接失误，将房地产重复抵押骗取贷款。
在我国多数城市，房产和土地多由二个部门管理，即分别由房产局和土地局主管，而且由于体制上的原因，两个部门之间很难沟通。
抵押人正好抓住这点，先是和甲银行签订借款合同，将“土地使用权及地上建筑物”抵押给银行，并到土地管理局办理抵押登记，随后，抵押人又将该土地上的房产抵押给乙银行，并在房产局办理登记。
而根据不动产的特点和法律规定，土地与其地上建筑物应同时抵押，这样同一房地产的重复抵押使得甲、乙银行在实现抵押权时势必发生冲突，给贷款造成风险。
(二)转贷或借新还旧时没有重新设定抵押，贷款变为信用放款。
附随性是抵押权的特性之一，即抵押权不能独立存在，它必须依附于主合同，随着主债权存在而存在，随着主债权的消灭而消灭。
银行承兑汇票垫款或信用证垫款转贷款和借新还旧都是用一笔新发生贷款偿还原已存在的垫款或贷款，其结果是一笔新债发生，一笔旧债消灭，其担保效力并不当然及于新发生的债权。
而在实践中往往错误地认为：抵押合同约定的抵押期间于转贷或借新还旧时还未到期，甚至长于新贷款的到期日，抵押在转贷或借新还旧时仍然有效，其担保效力应及于新贷款，因而在办理新贷款时，没有与抵押人重新办理抵押合同及办理抵押登记，使新贷款变成没有抵押的信用放款。
(三)抵押人擅自以共有不动产抵押，抵押行为无效。
根据法律规定，抵押人只能以其拥有合法所有权或用益物权的不动产设定抵押，否则抵押行为无效。
共有财产的抵押必须经全体共有人书面同意，不则抵押人无权就共有财产设定抵押。
以共有财产设定抵押无效的行为主要有三种形式：1、抵押人擅自以家庭各成员共同所有，各家庭成员对共同房产平等地、不分份额地享有所有权。
任何一名家庭成员对该共有房产作处分必须经其它成员书面同意，否则处分无效;2、抵押人擅自以夫妻共有财产作抵押。
根据我国《婚姻法》等相关法律规定：除双方另有约定外，在婚姻存续期间，夫妻任何一方或双方取得的财产属二人共同所有;婚前归一方所有，但婚姻存续超过一定时间的也属共同财产。
对夫妻共同财产，任何一方未经另一方同意私自抵押的，其抵押行为无效;3、抵押人擅自以与其它共有人共有的财产未经他人同意的，其抵押行为无效。
(四)抵押不登记，抵押行为无效。
在不动产上设定抵押，世界各国均要求设立抵押登记。
有的国家规定抵押登记是抵押登记行为的对抗要件，有的国家规定登记是抵押行为的生效要件。
根据我国的《担保法》规定，登记是抵押合同生效的必要条件，抵押合同不经登记不发生法律效力。
在实践中，由于工作人员对法律知识掌握程度各异，或许为企业节省融资成本，往往出现下列情况：1、只签订抵押合同不办理登记;2、同抵押人签订抵押合同，不办理抵押登记，但扣留办理抵押时的不动产权证书;3、只同抵押人签订抵押合同，而不办登记，但办理抵押合同登记，并赋予公证文书强制执行力。
以上三种形式虽然抵押合同已签订成立，但抵押合同并未生效，对抵押人没有任何约束力，贷款到期后银行也无法主张抵押权。
(五)抵押物评估价值与实际价值差距较大，债权难以全部保全。
抵押贷款对银行而言最根本的目的是确保债权的安全，故抵押债权的价值应大于或等于债权。
《担保法》也规定，抵押担保的债权价值不得超过抵押物的价值。
而且银行还往往设定一个抵押比率，以进一步保障贷款安全。
但在实践中，一方面抵押物的价值随市场行情而变动，相对不确定;另一方面借款人为了多贷款也常想尽一切办法抬高抵押物价值，最终抵押物可能无法满足担保债权的需要，其主要表现在：1、中介机构的不规范竞争使得其常应抵押人的要求高估抵押物的价值，抵押人藉此高估的评估报告抵押贷款;2、银行业务人员经验不足，根据抵押人提供抵押物资料主观确定抵押物的价值，致使抵押品价值水份大，抵押物实际价值小于贷款金额。
这种操作实属违规操作。
3、用土地使用权抵押时，勿视取得土地使用权的方式。
凡是通过划报方式取得土地使用权的，均未交纳土地出让金，如果贷款到期需将抵押物变现时，必须交40%-60%的出让金，结果实现抵押权时，实现所剩价值款很少，很难实现全部债权。
(六)法律规定不得设定抵押的财产。
随着经济体制的不断深化，事业单位的经济运行也发生巨变，它们对资金需求在与日俱增，而事业单位贷款的效益性、安全性也引起各家银行的高度重视，但在实际操作中，根据《贷款通则》和《担保法》的有关规定，公益事业单位的某些财产是不得对外设立抵押担保的。
《担保法》明确规定，社会公益单位是不能作为保证人的，禁止以社会公益单位的具有公益性质的设施作为抵押物。
但是在《<担保法>若干规定问题解释》中规定了社会公益单位“以其拥有的公益性质以外的设施为自身的债务设定抵押的，人民法院可以认定有效。
”在实践中，往往分不清哪些属公益性财产而盲目设定抵押，使抵押行为无效。
另外导致抵押贷款形成风险的还有以下一些形式：比如抵押物极难变现，抵押担保虚化;行政部门违规行政导致抵押无效;主合同无效导致抵押无效;抵押人以其财产设定抵押后，在6个月内宣布破产;抵押人将其全部财产抵押给一个人;银行与债务人恶意串通，骗取第三人抵押等。
上述这些均会造成贷款抵押无效的行为。
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