抵押房地产权属状况与贷款风险分析教材(PPT 36张)

（2）对于不同类型的房地产，区别和审慎确定抵押率 以专业机构的评估结果及对权属等问题的分析为依据 按不同类型抵押房地产投资风险大小确定贷款比例 – 商业、写字楼、住宅、工业 – 土地、在建工程、房地产
– 特殊抵押物（如加油站等）
第5 页
一、抵押房地产风险分析
3.抵押房地产价格风险
正确理解房地产抵押评估价格内涵： 房地产抵押评估价格是现时正常的房地产市场价格，不是成本价格，而 是市场价格（含正常的、甚至是超额利润）。 未考虑将来处置变现时房地产的市场变化情况；未考虑短期强制变现所 带来的价值减损；未考虑将来抵押物处置变现的相关税费。 房地产抵押评估在评估正常的市场价格的同时，要遵循保守原则，同时 对将来抵押物处置变现的各种风险要在评估报告中尽可能说明。 对于价格风险评估机构要承担起更多的责任，同时建议大家学习评估基 础知识，最大化的利用评估报告，正确理解评估价格。
常见类型：远郊区县的大型项目 防范措施：要特别重视和注意现场勘察工作，当发现一个独立的土地证 的土地是一宗完整土地不可分割的一部分时，要格外警惕，尽量做到整 体抵押，整体处置，至少应相对完整（部分抵押应剔除骑界房屋）。
第 15 页
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
6.违反房地产产权证办理原则和程序，形式上的合法，实质上 违法
第 13 页
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
4.违反房地不可分原则
表现： 房屋产权人与土地使用权人不符； 土地使用权人与规划许可证证载建设单位不一致； 房屋用途与土地证用途不符； 跨界房屋。 常见类型：改制或上市公司房地产，母子公司，联建项目。
防范措施：①房产证、土地证、规划证要对照核实，产权人不一致的，
抵押房地产权属状况 与贷款风险分析
第1 页
目
录
一、抵押房地产贷款风险分析
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
三、抵押房地产风险防范的其他对策 四、商业地产介绍及特殊风险点分析
第2 页
一、抵押房地产风险分析
1、导致抵押房地产发生风险的几种情况：
房地产相关政策性风险
抵押房地产价格风险 抵押房地产处置变现风险
第7 页
一、抵押房地产风险分析
4.抵押房地产处置变现风险
控制抵押资产处置变现风险要做到两点：
一可变现，二可充分变现。
是否可变现（权属、用途、政策强制要求、规划限制等） 是否能充分变现（税费、诉讼费、拍卖费等）
如果房地产权属不清或存在权属瑕疵，将会导致以下两种情况：
抵押物变现价值远远低于抵押价值； （变现成本包括：诉讼费、拍卖费、
第6 页
一、抵押房地产风险分析
规避方法：
（1） 市场价格及时更新
关注房价走势 关注分析数据 房价、地价监测数据库的建立 （2）选择聘用信誉良好、有丰富抵押评估经验的专业估价咨询机构
看国家认证的专业评估机构资质等级
看评估机构信誉是否良好
看评估机构的实力 看评估机构的主要业绩——是否长期从事抵押咨询类业务
• 土地尚未实施征地补偿、拆迁补偿（乡镇企业、农工商总公司此种情况 较多），但是取得了土地证
贷款企业运营风险
第3 页
一、抵押房地产风险分析
2.房地产相关政策风险：
宏观调控政策、金融政策、房地产（土地）政策、税收政策等。
常见问题：
政策稳定性差；
政策可操作性差； 政策执行松紧度不一。
第4 页
一、抵押房地产风险分析
规避方法：
（1）积极把握政策变化，市场分析及时更新
最新的房地产政策 (新国五条等) 房地产与土地市场分析 房地产政策法规解读 区域房和防范措施
2.不能办理抵押登记
表现：相关权证不齐全（划拨地没有房产证、只有房产证没有土 地证）、划拨地、集体地、违章房等 后果：不能办理抵押登记，不能合法变现处置 防范措施：变更抵押物、扣减抵押价值；尽量不要同意委托方进 行非正规渠道的抵押登记
第 12 页
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
应及时进行变更； ②房地用途不一的，应按照谨慎性原则估价；③地 上有建筑物的，房地应一并抵押； ④存在跨界房屋的应将整体项目一
并抵押，如进行部分抵押应遵循谨慎性原则。
第 14 页
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
5.违规越权办理出让手续
• 越权办理出让手续 • 化整为零—建筑物骑界 一宗90亩的土地 10亩 10亩 10亩 10亩 10亩 10亩 10亩
第9 页
一、抵押房地产风险分析
5.贷款企业运营风险
贷款企业的运营风险的判断及控制，一般主要由金融机构进行： 企业诚信度（资信等级） 行业发展前景（行业风险） 企业自有资金状况
企业内部经营模式
主要负责人素质和从业经验（中小企业特别是企业一把手）
第 10 页
二、抵押房地产风险的具体表现和防范措施
1.估价对象不能作为合法的抵押物
表现：无产权证或产权有争议的房地产、公共福利事业房地产、已 公告拆迁的房地产、已被查封的房地产、文物、人防等法律禁止作为 抵押物的情况。 后果：不能作为抵押物，不能防范贷款风险。 防范措施：核查权属文件，认真进行现场勘察，对于要求必须有足 额抵押物的项目，首先判断抵押物的合法性，再商议其它贷款事项。
3.房地产权属证件证载情况与房地产实际情况不符 （证实不符）
证载房屋与实际房屋不符（拆除翻建，较常见） 面积不符（拆除、征占）
面积清楚，部位对不上
四至不符（看形状，看大致面积） 常见类型：老国有企业房地产 解决措施：①坚持合法性原则；②要特别重视和注意现场勘察工作，核对 房屋所有权证附图附表；③要求客户及时办理变更手续。
评估费、税金、出让金、工程进度款等）
更为严重的后果将导致抵押物不能顺利处分变现。
第8 页
一、抵押房地产风险分析
规避方法：
（1）充分了解抵押物的瑕疵 是否带有长期租约 是否存在通行权、采光权、排水权等他项权利 是否有规划限制或超规 是否为划拨土地 政府融资平台土地：名义合法、实际很难处置 （2）对变现时发生的费用进行预估 补缴地价款 相关税费（营业税、土增税、所得税等） 拍卖费 评估费 工程进度款