房地产开发全过程成本管理ppt课件
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房地产开发投资分析PPT
三、修建性详细规划审查 规划设计方案、建筑设计方案二案同审） （规划设计方案、建筑设计方案二案同审）
开发商根据建设用地的《控制性详细规划》 开发商根据建设用地的《控制性详细规划》做《修建性 详细规划》报规划局组织专家评审， 详细规划》报规划局组织专家评审，修建性详细规划方案包括 方案总平面图、详细建设设计方案文本（ 方案总平面图、详细建设设计方案文本（含指定视角的建筑效 果图、设计说明、单体平立剖面）。 果图、设计说明、单体平立剖面）。 修建性详细规划的内容包括土地用途、容积率、控制高度、 修建性详细规划的内容包括土地用途、容积率、控制高度、 建筑密度、建筑的日照要求、占地面积、规划建筑面积、 建筑密度、建筑的日照要求、占地面积、规划建筑面积、地下 室面积、可销售面积、 室面积、可销售面积、不可销售面积以及主要配套公建设施规 划情况（包括教育、医疗卫生、居委会、物业管理、市政公用、 划情况（包括教育、医疗卫生、居委会、物业管理、市政公用、 给水加压、小区变、公厕、垃圾运转站等）。 给水加压、小区变、公厕、垃圾运转站等）。
项目立项批准后凭相关资料到规划局 申领《建设用地规划许可证》 申领《建设用地规划许可证》。
六、拆迁安置补偿、申领 拆迁安置补偿、 国有土地使用证》 副本） 《国有土地使用证》（副本）
开发商在取得《建设用地规划许可证》并落实拆迁补偿安置资金、 开发商在取得《建设用地规划许可证》并落实拆迁补偿安置资金、 开设拆迁补偿资金专户后需编制拆迁计划和拆迁方案（具体包括①确 开设拆迁补偿资金专户后需编制拆迁计划和拆迁方案（具体包括① 切的拆迁范围； ②拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状，附 切的拆迁范围； 拆迁范围内房屋的用途、面积、权属等现状， 拆迁项目评估报告、项目调查明细表； ③拆迁的实施步骤和安全防 拆迁项目评估报告、项目调查明细表； 护、环保措施； ④拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措 环保措施； 拆迁资金、安置房、 施的落实情况，附安置房房源明细表及评估报告； ⑤拆迁的方式、 施的落实情况，附安置房房源明细表及评估报告； 拆迁的方式、 时限等，附拆迁委托协议、拆迁责任协议书）报市拆迁办申领《 时限等，附拆迁委托协议、拆迁责任协议书）报市拆迁办申领《城市 房屋拆迁许可证》 实施拆迁、安置、补偿， 房屋拆迁许可证》，实施拆迁、安置、补偿，拆迁结束后向国土局申 领《国有土地使用证》。 国有土地使用证》
房地产全过程成本控制管理课程
调研的深度 调研内容围绕目标成本科目展开，建议达到统一科目标准。
2、方案阶段----目标成本确定
方案阶段目标成本是整个项目开发的标杆目标。 1. 方案阶段目标成本将作为项目经营目标 2. 目标成本编制的深度要求：应达到固化科目要求，宜细化到统一科目
目标成本的编制思路 1. 通过量价分离的方式确定 2. 通过细化的测算得出 3. 由产品的定位、行业及地区标准等确定价格
4、合同执行—变更、核定管理原则
审批原则：未经过审批或未按权限审批下发的设计变更(技术核定)一律无效。 如设计变更(技术核定)违规下发，将追究相关责任人的责任。
4、合同执行—变更、核定管理原则
时间原则：设计变更(技术核定)管理实行严格的时间限制，除特急事项之外，禁止事后补办。 确认原则：项目现场工程师和监理工程师必须在设计变更(技术核定)实施完成后5个工作日
全过程成本管理
二0一九年八月
一、项目成本管理的全过程
成本结算与后评估
成本调研 前期阶段
目标成本
目标成本确定
成本动态管理与控制
目标成本分解与落实
1、前期阶段----成本调研
调研的作用 成本调研是后期目标制定的重要参考标准, 是方案阶段合理制定目标成本的依据来源。
调研的主要方面 1. 地区成本调研 2. 同类竞争性楼盘成本调研 3. 总、分包工程价格水平 4. 专题成本调研
立项—入围--定标—合同
邀请招标：金额较大的工程、材料、设计及营销类
立项—入围—招标—定标—合同
3、工程招标及合同签订
工程类招标责任部门 直接委托 简易比价 按集团权责手册 邀请招标 执行 战略招标
评判标准 资信标：资信可靠 技术标：质量可靠、技术可行
2、方案阶段----目标成本确定
方案阶段目标成本是整个项目开发的标杆目标。 1. 方案阶段目标成本将作为项目经营目标 2. 目标成本编制的深度要求：应达到固化科目要求，宜细化到统一科目
目标成本的编制思路 1. 通过量价分离的方式确定 2. 通过细化的测算得出 3. 由产品的定位、行业及地区标准等确定价格
4、合同执行—变更、核定管理原则
审批原则：未经过审批或未按权限审批下发的设计变更(技术核定)一律无效。 如设计变更(技术核定)违规下发，将追究相关责任人的责任。
4、合同执行—变更、核定管理原则
时间原则：设计变更(技术核定)管理实行严格的时间限制，除特急事项之外，禁止事后补办。 确认原则：项目现场工程师和监理工程师必须在设计变更(技术核定)实施完成后5个工作日
全过程成本管理
二0一九年八月
一、项目成本管理的全过程
成本结算与后评估
成本调研 前期阶段
目标成本
目标成本确定
成本动态管理与控制
目标成本分解与落实
1、前期阶段----成本调研
调研的作用 成本调研是后期目标制定的重要参考标准, 是方案阶段合理制定目标成本的依据来源。
调研的主要方面 1. 地区成本调研 2. 同类竞争性楼盘成本调研 3. 总、分包工程价格水平 4. 专题成本调研
立项—入围--定标—合同
邀请招标：金额较大的工程、材料、设计及营销类
立项—入围—招标—定标—合同
3、工程招标及合同签订
工程类招标责任部门 直接委托 简易比价 按集团权责手册 邀请招标 执行 战略招标
评判标准 资信标：资信可靠 技术标：质量可靠、技术可行
【成本管理】房地产评估的成本法(ppt 95页)
－14－
第五章 房地产评估的成本法
从城镇取得土地
✓为取得已利用城市土地而向原土地使用 者支付的拆迁费用。
✓支付给政府的土地使用权出让金。
－15－
第五章 房地产评估的成本法
附1：征地费用构成
土地补偿费----一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至 10倍计算。
青苗补偿费。 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费
－16－
第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
－9－
第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法的操作步骤
➢新开发土地 包括填海造田、开山造田、征用农用地后
进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市 旧城区改造等开发的土地。
－10－
第五章 房地产评估的成本法
➢ 理解“三地”
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。
－6－
第五章 房地产评估的成本法
程序
• 搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料 • 估算重置价格或重建价格 • 估算建筑物的折旧 • 求取积算价格
第五章 房地产评估的成本法
从城镇取得土地
✓为取得已利用城市土地而向原土地使用 者支付的拆迁费用。
✓支付给政府的土地使用权出让金。
－15－
第五章 房地产评估的成本法
附1：征地费用构成
土地补偿费----一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至 10倍计算。
青苗补偿费。 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费
－16－
第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
－9－
第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法的操作步骤
➢新开发土地 包括填海造田、开山造田、征用农用地后
进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市 旧城区改造等开发的土地。
－10－
第五章 房地产评估的成本法
➢ 理解“三地”
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。
－6－
第五章 房地产评估的成本法
程序
• 搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料 • 估算重置价格或重建价格 • 估算建筑物的折旧 • 求取积算价格
房地产项目成本控制课件(PPT 55张)
Page9
房地产项目成本控制的理念
房地产项目开发企业真正体现 核心竞争力的、真正具有挑战性的 成本控制，是在一定的合理预算成 本下，如何做出性能档次最好的产 品，并保证同一楼盘各部件的质量 档次一致性。
Page10
现代房地产项目成本控制的思路
现代房地产项目成本管 理首先考虑的是如何通过管 理实现以最低的资源消耗 （成本）完成项目的全部活 动，但同时它也强调必须考 虑项目成本对于项目产出物 质量和项目工期的影响，这 些是现代项目成本管理与传 统项目成本管理最重要的区 别。
房地产项目成本控制
房地产系列讲座（四）
ZhejiangTransfarSoutherlandDevelopmentCo.,L td.
Page2
内容清单 一、成本的定义 二、房地产项目成本的组成 三、房地产项目成本管理 四、房地产项目成本控制的范例-某房产公司成本控 制指南
Page3
成本的定义
成本：为过程增值和结果有效已付出或
Page11
房地产项目成本控制管理层面
1、公司决策层面
经营情况（比如：土地、配套费用、合作条件等等）。 项目的可行性研究（经营、营销、方案设计、开发，强调高 端信息的重要性，点评不同的经营模式，探索摊薄地价挖 掘土地价值）。 财务现金流核算，确定工程招标付款条件。 抢工等经营需要引起费用的增加。
2、产品定位层面
1,567.02
建筑安装工程 费用
公共基础设施 费用 管理费用 财务费用 税金 其他费用 合计
98,614.20
12,151.19
16,763.10
2,065.54
5,768.90 8,679.60 8,360.80 270,305.6 0
房地产工程成本全过程精细化管理课件
算的准确性，开始构建工程成本核算体系。
核算体系的具体内容
02
该核算体系包括了成本科目的设定、核算流程的制定、核算周
期的确定等多个方面。
管理成果
03
通过该核算体系的实施，该公司能够更准确地掌握每个项目的
成本情况，为成本控制提供了有力的支持。
某地产公司工程成本控制策略优化的实践经验总结
01
背景介绍
02
从房地产工程的规划、设计、施工、运营等全生 命周期角度考虑成本，能够更全面地控制和管理 成本。
房地产工程成本分析的技巧
成本效益分析
对各项成本进行效益分析，评估各项成本的 效益和风险，为决策提供数据支持。
成本敏感性分析
对房地产工程各个阶段的成本进行敏感性分析，找 出对成本影响较大的因素，为成本控制提供指导。
制定成本控制措施
根据分析结果，制定相应的成本控制 措施，如优化设计方案、选择优质供 应商等。
01
02
分类整理成本资料
按照不同的成本科目，如土地成本、 建安成本、配套设施等，对收集到的 成本资料进行分类整理。
03
核算成本
根据相关法规和制度，对分类整理后 的成本资料进行核算，确定每个科目 的总成本和单位成本。
房地产工程成本预算与计划的执行
01
成本预算与计划执行的监督：通过定期检查、审计等
方式进行监督。
02
成本预算与计划执行的调整：根据实际情况进行适时
调整。
03
成本预算与计划执行的考核：通过绩效考核等方式进
行奖惩。
03
房地产工程成本控制与分析
BIG DATA EMPOWERS TO CREATE A NEW
加强与合作伙伴的沟通与协作
地产成本管理控制及合约规划培训PPT
施工图阶段的目标成本：
施工图阶段是目标成本的强控阶段。为 保证目标成本制定的准确性与合理性， 施工图必须完整，审核须严谨，应尽量 减少施工图纸的变更，以减少施工图与 招标图之间的差异。这一阶段的控制主 要体现在技术与经济的结合方面，技术 方面合理，经济方面可行，即可大大降 低项目的工程造价。在施工图设计阶段， 应对其图纸预算进行有效的控制，对各 个分项工程的造价均进行细化分析，并 逐一与目标成本进行对比，依据类似工 程的相关指标分析工程分项指标，并对 相关部位进行设计优化。
房地产成本管理的实质
成本管理全过程：
虚
立项
策划
设计
实
发包
施工
竣工
维护
成本管理的阶段强调全过程，成本管理的主体强调全员，成本管理的对象强调全方位， 即成本管理的三全性，所以从理论上讲成本管理是一种全面的管理方法。
房地产成本管理的实质
成本管理全过程 各阶段成本控制重点：
立项阶段—成本测算，项目经济性评价
3
合同付款——精细核量核价、付款有理有据
首先，根据工程形象进度，对“已完工”部分的工程量进行审定，反映工程的实际完工“产值”，并 作为制定付款申请的重要依据；其次，梳理代扣代付和其他扣款，为款项支付提供依据；再次，根据 合同付款条件及实际完工产值，修订付款计划，形成项目级付款计划；最后在付款计划范围内完成付 款申请，并完成款项支付。
？
动态成本控制阶段
动态成本的管控手段：
过程预警和强控，实现事前管控
预警是指目标成本超标达到了企业所设定的“预警线”，就会自 动进行预警报告，给相关人员一个警醒，形成目标成本过程管控 中的第一道防线。单个成本费项如果碰到“预警”，项目业务部 门可照常运行，但已经受到集团关注。如果一旦成本继续超额， 到达设定的“强控线”，那么就会“跳闸”，集团强制停止付款， 项目必须就成本超支问题进行总结，说明原因，然后集团根据实 际情况采取相应措施。通过这两种管控手段对项目动态成本的执 行进行预先防范和提醒，从而做好动态成本的事前管控。 目标成本制定后，应及时完成相应的合约规划，使开发项目的每 一单合同、签证、变更及付款均进入与目标成本对应的动态成本 中，及时对动态成本进行监控，如有超支状况，可及时得到预警。
房地产开发项目管理(PPT38页)
单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件 ，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐 全的工程项目。
单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能 的建筑物及构筑物。
分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑 部位确定。
房地产开发项目特点：
知识密集型； 组织层次性； 系统性； 投资额巨大，建设周期长； 整体性强。
4.项目进度管理措施
组织措施 技术措施 合同措施 经济措施 信息管理措施
5.项目进度管理控制方法—网络图法
基本原理：
将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，按照 各项工作的展开程序和相互制约、相互依赖的关系， 将其绘制成网络形式。
通过网络图时间参数的计算，找出关键线路，即可以 根据绘制的网络图计算出工程中各项工作的最早和最 迟开始时间，从而可以找出项目的关键线路。
5.项目信息管理
在建立分层次管理系统的同时，建立信息收集、传递 、加工、储存等系统；
管理工作要规范化、标准化； 项目管理要在事前列出各种工作编码的范围与规定，
实行代码制，统一执行； 建立电子计算机辅助项目管理系统并组织实施。
树 立 质 量 法 制观念 、提高 全员质 量意识 。20.12.1720.12.17Thursday, December 17, 2020
5.3竣工验收程序及内容
验收程序：验收准备、初步验收、正式验收。 竣工验收报告书及附件：竣工验收报告书、附件。 竣工验收鉴定证书。
5.4竣工验收的组织
一般由地市级主管部门——工程质量监督站组织验收 。
验收委员会或验收小组通常由开发商、施工单位、设 计单位、物业管理公司及购房客户参加，还有计划、 建设、银行、环保、消防等有关部门人员。
所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设 计要求全部建成，并满足使用要求。
单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能 的建筑物及构筑物。
分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑 部位确定。
房地产开发项目特点：
知识密集型； 组织层次性； 系统性； 投资额巨大，建设周期长； 整体性强。
4.项目进度管理措施
组织措施 技术措施 合同措施 经济措施 信息管理措施
5.项目进度管理控制方法—网络图法
基本原理：
将项目的全部建设过程分解成若干个施工项目，按照 各项工作的展开程序和相互制约、相互依赖的关系， 将其绘制成网络形式。
通过网络图时间参数的计算，找出关键线路，即可以 根据绘制的网络图计算出工程中各项工作的最早和最 迟开始时间，从而可以找出项目的关键线路。
5.项目信息管理
在建立分层次管理系统的同时，建立信息收集、传递 、加工、储存等系统；
管理工作要规范化、标准化； 项目管理要在事前列出各种工作编码的范围与规定，
实行代码制，统一执行； 建立电子计算机辅助项目管理系统并组织实施。
树 立 质 量 法 制观念 、提高 全员质 量意识 。20.12.1720.12.17Thursday, December 17, 2020
5.3竣工验收程序及内容
验收程序：验收准备、初步验收、正式验收。 竣工验收报告书及附件：竣工验收报告书、附件。 竣工验收鉴定证书。
5.4竣工验收的组织
一般由地市级主管部门——工程质量监督站组织验收 。
验收委员会或验收小组通常由开发商、施工单位、设 计单位、物业管理公司及购房客户参加，还有计划、 建设、银行、环保、消防等有关部门人员。
所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设 计要求全部建成，并满足使用要求。
房地产项目成本管ppt课件
设备安装工程、园林景观工程） ②建立招投标机制 ③强化合同管理 ④健全管理机制
.
18
▪ 2、工程成本控制的措施 ▪ ①选择优秀的监理公司 ▪ ②选择优秀的承包商 ▪ ③合理安排施工顺序 ▪ ④重视工程变更 ▪ ⑤严格控制材料、设备价格 ▪ ⑥重视技术革新 ▪ ⑦加强竣工结算的审核
.
19
▪ 3、成本控制的内容 ▪ ①流程图、人员职责 ▪ ②熟悉技术图纸、预计不确定因素 ▪ ③多方案必选，控制变更设计 ▪ ④详细工程计量
.
20
4、营销费用的管理
1、周期：
导入——开盘——强销——尾盘期
2、营销费用预算：
广告
1.5~2.0%
销售代理
1~1.5%
售楼中心费用，视项目策划而定，可分为
再利用或一次性使用
.
21
3、营销费用管理的主要措施 ①建立各项广告、市场推广计划，预算的执行
及监督机制 ②招投标机制 ③争取对外的发布折扣点 ④合理控制售楼中心的资金投入
在实际操作过程中，争取政策优惠，以较低 的成本获取土地，形成竞争核心力
.
14
2、设计阶段的成本控制
▪ 一、设计中影响项目成本的主要因素 ▪ 小区的规划设计 ▪ 建筑的平面设计 ▪ 建筑的层高和净高 ▪ 建筑节能 ▪ 园林景观设计
.
15
▪ 二、设计阶段项目成本控制的主要方法 ▪ 1、设计方案竞选和设计招标 ▪ 2、应用价值工程优化设计 ▪ 3、推行限额设计
.
22
关于成本控制的书籍很多，可以在网上广泛 查阅，希望以后在工作中相互交流，共同学 习进步
谢谢！
.
23
▪ 印花税
按签订经济合同万分之一到 万分之五不等
.
18
▪ 2、工程成本控制的措施 ▪ ①选择优秀的监理公司 ▪ ②选择优秀的承包商 ▪ ③合理安排施工顺序 ▪ ④重视工程变更 ▪ ⑤严格控制材料、设备价格 ▪ ⑥重视技术革新 ▪ ⑦加强竣工结算的审核
.
19
▪ 3、成本控制的内容 ▪ ①流程图、人员职责 ▪ ②熟悉技术图纸、预计不确定因素 ▪ ③多方案必选，控制变更设计 ▪ ④详细工程计量
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4、营销费用的管理
1、周期：
导入——开盘——强销——尾盘期
2、营销费用预算：
广告
1.5~2.0%
销售代理
1~1.5%
售楼中心费用，视项目策划而定，可分为
再利用或一次性使用
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21
3、营销费用管理的主要措施 ①建立各项广告、市场推广计划，预算的执行
及监督机制 ②招投标机制 ③争取对外的发布折扣点 ④合理控制售楼中心的资金投入
在实际操作过程中，争取政策优惠，以较低 的成本获取土地，形成竞争核心力
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14
2、设计阶段的成本控制
▪ 一、设计中影响项目成本的主要因素 ▪ 小区的规划设计 ▪ 建筑的平面设计 ▪ 建筑的层高和净高 ▪ 建筑节能 ▪ 园林景观设计
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15
▪ 二、设计阶段项目成本控制的主要方法 ▪ 1、设计方案竞选和设计招标 ▪ 2、应用价值工程优化设计 ▪ 3、推行限额设计
.
22
关于成本控制的书籍很多，可以在网上广泛 查阅，希望以后在工作中相互交流，共同学 习进步
谢谢！
.
23
▪ 印花税
按签订经济合同万分之一到 万分之五不等
相关主题
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
方面;（如，资金、进度、协调）
（例定位桩基，泳池，付款，装修赶工返工，中海的人才，客户质量要求，经营门锁）
成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的；
靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场 和原材料市场；
成本管理的立足点（WHERE)
2，有效两大控基制本内—容-动--确态定监与控控制，做到随时心中有
数
---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征 ---初步：材料设备的合理选型 --- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证 ➢ 发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同 （与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握） ➢ 施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控 ➢ 销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺 与资料的把关 ➢ 竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估 ➢ 维护运营阶段—保修金、维护费用的管理
成本管理的目的（WHY)
房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标
成本管理的目标是保证成本的支出获得最有 效的收益—消除无效成本，提升投资价值
成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多 花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎 么花钱）
成本管理的目的与企业的目标是一致的—机 构/团队的目标
成本管理的阶段（WHEN)—全过程
1，阶段 立项\策划\设计 发包\施工\竣工\维护 2，对应成本实现过程---由虚到实 虚拟：估、概、预算 现实：合同价、付款、结算价
---- 从虚到实的转折点就是发包
成本管理的阶段（WHEN)—全过程
各阶段成本管理重点内容
➢ 立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标 ➢ 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 ➢ 设计阶段—产品目标与成本目标的制定
个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确； 【审算型】
成本控制—强调不能突破目标值【控制型】 提升价值—强调企业/团队的共同目标：面向公司
房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念
1，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成 本、造价、投资、费用
2，成本构成 建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费 开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费 全成本=开发成本+期间费（营销和管理等）
3，时间与空间上的分布 时间：建设全过程都在发生 空间：公司+现场；实体+费用
目标管理的过程—PDCA 循环 实现目标动态监控的手段—信息化
成本管理的基本方法（HOW)—目标管理
项目实施 方案
建立目标 PLAN
做出调整 ADJUST
目标成本（总成 本及分项成本）
实际成本 （总成本及 分项成本）
项目实施 DO
检查对比 CHECK
房地产成本管理的发展过程
房地产成本管理的三个阶段 造价计算（概、预、结）--定额模式下，强调
成本
房地产行业中不同角色的成本管理特征：
♦ 施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题 ♦ 设计单位的确定与控制—设计周期与深度，技术上的问题 ♦ 造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题 ♦ 房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道
哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本的产品 导向，成本管理是为了配合产品开发， 做出更好的产品。
成本管理的责任主体（WHO)—全员
要点：所有与产品制造相关的部门，都有 成本管理的责任，都要具有成本意识。
成本意识：只要考虑了性价比问题，就 是有成本意识
控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁 花钱谁控制”
成本理的基本方法（HOW)—目标管理
目标确定的依据—经验数据库、市场调研、 产品把握。
工程成本与完全成本
《经济评价》
序号
项目
1 土地费用
项
开
2 前期工程费
工
目
发
3 基础设施建设费
成
4 建筑安装工程费
程 成
发
本
5 公共配套设施建设费
本
展
6 开发间接费 7 管理费用
全
8 财务费用
成 本
9 销售费用 10 开发期税费 11 其他费用
12 不可预见费
合计
工程成本与完全成本
例1
土地获得价款
控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的 为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外 界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结 果不偏离既定目标。 控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。 有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要 及时反馈。 能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目 标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应 的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中
开发前期准备费
三通一平费
主体建筑工程费
临时设施费
开
主体安装工程费
工
发 成 本
社区管网工程费 园林环境工程费
配套设施费
程 成 本
开发间接费
营销设施建造费
工程成本与完全成本
例2
项 目 发 展 成 本
土地成本
临时工程费
前期费用
基础设施费
工
建安工程成本 开发间接费
环境工程费 公建配套费 建筑单体费
程 成
营业费
不同利益原则下导致目的不同，导致关注 对象、工作内容及方法等方面的差异
房地产成本管理理念―5W1H分析
1，成本管理的目的（WHY)—提升价值 2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本 3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确
定与控制 4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程 5，成本管理的责任人（WHO) —全员 6，成本管理的方法(HOW）—目标管理
房地产开发全过程成本管理
内容大纲
树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法－目标管理详解 建立多层次的成本管理体系 房地产项目开发全过程成本控制要点
房地产成本管理理念
房地产成本管理行业特征 房地产成本管理理念―5W1H分析 房地产成本管理的发展过程
房地产成本管理行业特征
成本管理的基本内容 ---- 合理确定成本与有效控制
销售需要的建安费
本
公司管理费
财务费
全成本＝开发成本＋期间费
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
1，合理确定—确定是控制的前提和基础，根
据市场定价原则，没有准确只有合理（计算准确，
有条件的，施工单位算的与甲方不同）。
成本的决定因素：外部--市场；内部--产
品定位。
成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理
（例定位桩基，泳池，付款，装修赶工返工，中海的人才，客户质量要求，经营门锁）
成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的；
靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场 和原材料市场；
成本管理的立足点（WHERE)
2，有效两大控基制本内—容-动--确态定监与控控制，做到随时心中有
数
---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征 ---初步：材料设备的合理选型 --- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证 ➢ 发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同 （与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握） ➢ 施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控 ➢ 销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺 与资料的把关 ➢ 竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估 ➢ 维护运营阶段—保修金、维护费用的管理
成本管理的目的（WHY)
房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标
成本管理的目标是保证成本的支出获得最有 效的收益—消除无效成本，提升投资价值
成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多 花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎 么花钱）
成本管理的目的与企业的目标是一致的—机 构/团队的目标
成本管理的阶段（WHEN)—全过程
1，阶段 立项\策划\设计 发包\施工\竣工\维护 2，对应成本实现过程---由虚到实 虚拟：估、概、预算 现实：合同价、付款、结算价
---- 从虚到实的转折点就是发包
成本管理的阶段（WHEN)—全过程
各阶段成本管理重点内容
➢ 立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标 ➢ 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划 ➢ 设计阶段—产品目标与成本目标的制定
个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确； 【审算型】
成本控制—强调不能突破目标值【控制型】 提升价值—强调企业/团队的共同目标：面向公司
房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念
1，成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成 本、造价、投资、费用
2，成本构成 建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费 开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费 全成本=开发成本+期间费（营销和管理等）
3，时间与空间上的分布 时间：建设全过程都在发生 空间：公司+现场；实体+费用
目标管理的过程—PDCA 循环 实现目标动态监控的手段—信息化
成本管理的基本方法（HOW)—目标管理
项目实施 方案
建立目标 PLAN
做出调整 ADJUST
目标成本（总成 本及分项成本）
实际成本 （总成本及 分项成本）
项目实施 DO
检查对比 CHECK
房地产成本管理的发展过程
房地产成本管理的三个阶段 造价计算（概、预、结）--定额模式下，强调
成本
房地产行业中不同角色的成本管理特征：
♦ 施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题 ♦ 设计单位的确定与控制—设计周期与深度，技术上的问题 ♦ 造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题 ♦ 房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道
哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。强调成本的产品 导向，成本管理是为了配合产品开发， 做出更好的产品。
成本管理的责任主体（WHO)—全员
要点：所有与产品制造相关的部门，都有 成本管理的责任，都要具有成本意识。
成本意识：只要考虑了性价比问题，就 是有成本意识
控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁 花钱谁控制”
成本理的基本方法（HOW)—目标管理
目标确定的依据—经验数据库、市场调研、 产品把握。
工程成本与完全成本
《经济评价》
序号
项目
1 土地费用
项
开
2 前期工程费
工
目
发
3 基础设施建设费
成
4 建筑安装工程费
程 成
发
本
5 公共配套设施建设费
本
展
6 开发间接费 7 管理费用
全
8 财务费用
成 本
9 销售费用 10 开发期税费 11 其他费用
12 不可预见费
合计
工程成本与完全成本
例1
土地获得价款
控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的 为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外 界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结 果不偏离既定目标。 控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。 有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要 及时反馈。 能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目 标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应 的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中
开发前期准备费
三通一平费
主体建筑工程费
临时设施费
开
主体安装工程费
工
发 成 本
社区管网工程费 园林环境工程费
配套设施费
程 成 本
开发间接费
营销设施建造费
工程成本与完全成本
例2
项 目 发 展 成 本
土地成本
临时工程费
前期费用
基础设施费
工
建安工程成本 开发间接费
环境工程费 公建配套费 建筑单体费
程 成
营业费
不同利益原则下导致目的不同，导致关注 对象、工作内容及方法等方面的差异
房地产成本管理理念―5W1H分析
1，成本管理的目的（WHY)—提升价值 2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本 3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确
定与控制 4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程 5，成本管理的责任人（WHO) —全员 6，成本管理的方法(HOW）—目标管理
房地产开发全过程成本管理
内容大纲
树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法－目标管理详解 建立多层次的成本管理体系 房地产项目开发全过程成本控制要点
房地产成本管理理念
房地产成本管理行业特征 房地产成本管理理念―5W1H分析 房地产成本管理的发展过程
房地产成本管理行业特征
成本管理的基本内容 ---- 合理确定成本与有效控制
销售需要的建安费
本
公司管理费
财务费
全成本＝开发成本＋期间费
成本管理的立足点（WHERE)
两大基本内容---确定与控制
1，合理确定—确定是控制的前提和基础，根
据市场定价原则，没有准确只有合理（计算准确，
有条件的，施工单位算的与甲方不同）。
成本的决定因素：外部--市场；内部--产
品定位。
成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理