南京市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收问题的公告

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河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告

河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告为了加强土地增值税预征和核定征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)和《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2023]53号)等法律法规、文件的规定，结合我省实际，现将土地增值税预征率、核定征收率调整如下：一、土地增值税预征率房地产开发企业转让房地产项目，对价格在20000元/平方米(含)以上的单套房屋，预征率为6%。

二、土地增值税核定征收率(一)房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米(含)至30000元/平方米的，核定征收率为12%。

(二)房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在30000元/平方米(含)以上的，核定征收率为15%。

(三)有下列行为之一的，核定征收率调整为15%。

1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法精确计算的。

2.拒不供应纳税资料或不按税务机关要求供应纳税资料的。

3.申报的计税价格明显偏低，又无正值理由的。

4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。

三、政策连接问题房地产开发企业转让房地产项目，价格在20000元/平方米以下的单套房屋，预征率仍按《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发[2023]28号)的规定执行。

房地产开发企业转让房地产项目的，对同一清算项目的同类房地产平均价格在20000元/平方米以下的，核定征收率仍按《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2023年第10号)的规定执行。

四、执行时间本公告自2023年10月1日起执行。

《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2023年第10号)第一条(三)的内容同时废止。

南京市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知

乐税智库文档财税法规策划乐税网南京市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知【标签】预征率,土地增值税清算,分别核算【颁布单位】南京市地方税务局【文号】宁地税发﹝2009﹞134号【发文日期】2009-11-03【实施时间】2009-11-01【有效性】全文废止【税种】土地增值税注释：全文废止。

参见南京市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收问题的公告　发文文号：宁地税规字﹝2011﹞1号发文部门：南京市地方税务局发文时间：2011/4/8 实施时间： 2011/5/1各分局(局)、纳税服务中心、县局，市局机关各处室及所属事业单位：为加强土地增值税预征，有效促进土地增值税清算，结合我市实际，并根据《关于南京市调整土地增值税预征率的批复》(苏地税函〔2009〕241号)精神，现将土地增值税预征率调整情况通知如下，请遵照执行。

一、预征率 1、高级公寓、渡假村、别墅，预征率为4%； 2、写字楼、营业用房，预征率为3%； 3、普通住宅，预征率为2%； 4、其他类(指除以上列举外的项目)，预征率为2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不分别核算的，按照项目涉及的商品房类型从高适用预征率。

二、纳税人取得房地产转让收入预缴土地增值税税款的，应当在取得收入次月15日内申报预缴税款。

三、关于土地增值税预征的其他事项仍按《南京市地方税务局转发〈江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知〉的通知》(宁地税发 ﹝2004﹞71号)规定执行。

四、本通知自2009年11月1日执行。

二00九年十一月三日关联知识：1.关于南京市调整土地增值税预征率的批复。

南京市人民政府办公厅关于调整城镇土地使用税税额标准的通知-宁政办发〔2017〕46号

南京市人民政府办公厅关于调整城镇土地使用税税额标准的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------南京市人民政府办公厅关于调整城镇土地使用税税额标准的通知宁政办发〔2017〕46号各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：根据《江苏省财政厅江苏省地方税务局关于南京市城镇土地使用税税额调整方案的批复》（苏财税〔2017〕10号）精神，经市政府同意，现就我市除溧水区、高淳区以外其它地区城镇土地使用税税额标准及土地等级划分调整有关事项通知如下：一、税额标准。

一类地为18元/平方米，二类地为15元/平方米，三类地为10元/平方米，四类地为7元/平方米，五类地为5元/平方米，六类地为4元/平方米。

二、土地等级范围划分。

土地等级范围划分综合了区域调整、经济繁荣程度等因素，秉承着整体税负基本不变的原则，除溧水区、高淳区以外其它地区城镇土地使用税税额标准表详见附件。

三、上述各等级土地范围及税额标准从2017年1月1日起执行。

《市政府办公厅关于简并市区城镇土地使用税应税土地等级的通知》（宁政办发〔2010〕98号）同时废止。

四、我市溧水区、高淳区继续执行原标准至2017年12月31日。

五、有关城镇土地使用税的具体税收政策、税收征管等规定由江苏省南京地方税务局负责解释。

附件：南京市城镇土地使用税税额标准表（溧水区、高淳区除外）南京市人民政府办公厅2017年2月28日附件南京市城镇土地使用税税额标准表（溧水区、高淳区除外）土地等级土地范围税额标准一类新街口商业区（东至抄纸巷，南至石鼓路-羊皮巷-户部街一线，西至螺丝转弯，北至汉中路-管家桥-长江路-青石街-中山东路一线）；湖南路；山西路；中山北路D段（云南路至青春剧场北侧）；狮子桥步行街；珠江路西段（东鼎大厦东侧至中山路）；中央路南段（鼓楼广场至新模范马路）；中山路；丹凤街；东至总统府-东箭道，南至长江路，西至太平北路，北至长江后街夫子庙核心区（东至平江府路，南至琵琶街，西至四福街、来燕路一线，北至建康路）建宁路东段（中央门立交至金陵装饰城）；钟阜路；中央北路南段（建宁路至沪宁铁路）；龙蟠路北段（黄家圩路至中央门立交）18元/平方米二类中山北路B段（新模范马路至虎踞北路）；中山北路C段（南京三乐电气总公司至新模范马路）中山北路E段（鼓楼广场至云南路）中央路北段（新模范马路至黑龙江路）长江路（太平北路至中山路）；太平北路；管家桥汉中路（螺丝转弯至汉中门广场）；牌楼巷；永庆巷；拉萨路中山南路A段（九条巷至羊皮巷）；户部街；太平南路北段（小火瓦巷至中山东路）；中山东路A段（长白街至抄纸巷）；洪武路（白下路至户部街）建康路西段（平江府路至中华路）15元/平方米三类除一类、二类以外的核心城区：东至明陵路—苜蓿园大街—光华路—大明路—宁铜铁路，南至应天大街，西至郑和中路—漓江路—浦江路—燕山路——燕山东路，北至南京西站铁路—南京站铁路—红山路—龙蟠路—北安门北街—沿城墙至中山门以内10元/平方米四类主城区：一类、二类、三类土地以外，绕城公路以内的区域7元/平方米东山街道五类江南市区：除一类、二类、三类、四类以外地区（含八卦洲、江心洲）5元/平方米高新技术开发区五类沿江工业开发区（现六合区的西厂门、山潘、卸甲甸、葛塘、长芦，包括化工园）5元/平方米江宁区：除四类土地以外的区域浦口区：江浦、泰山、顶山、沿江、盘城、汤泉、桥林街道六合区：雄州、龙池街道及六合经济开发区六类浦口区：除五类以外的区域4元/平方米六合区：除五类以外的区域——结束——。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

房地产开发企业土地增值税的申报缴纳

房地产开发企业土地增值税的申报缴纳根据房地产开发企业销售进度以及相关的土地增值税申报缴纳的不同规定，本部分从三方面叙述房地产开发企业土地增值税申报缴纳：预征、清算、清算后尾盘销售。

需要注意的是，本部分特别提出房地产开发企业，首先要搞清楚什么是房地产开发企业，这是许多政策界定的前提。

《城市房地产管理法》第29条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。

《城市房地产管理法》第29条和30条还规定了房地产开发企业设立的一些条件。

一、预征（一）为什么要预征《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

”也就是说，由于房地产开发存在周期，时间较长，成本扣除难以及时确定的因素，但为了保证税款及时入库，因此采取了预征政策。

需要注意的是，这里采取的是“可以”提法，也就是说也可以不进行预征。

是否预征以及如何预征，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税字[1995]48号）文件进一步明确：“对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后,多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。

”从以上两个文件可以看出，土地增值税是否进行预征，全国各地并未统一。

直至2010年，为了遏制房价过快上涨，国税发[2010]53号文件的出台，全国各地才统一执行预征政策。

国税发[2010]53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》文件规定，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，要科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。

2024年土地增值税清算常见问题解答

2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知

江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知文章属性•【制定机关】江西省地方税务局•【公布日期】2013.09.30•【字号】赣地税发[2013]117号•【施行日期】2013.09.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知（赣地税发〔2013〕117号）各设区市地方税务局，省局直属各单位：为进一步加强土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税预征管理（一）房地产开发项目清算前，应严格按省局《关于调整土地增值税预征率的通知》（赣地税﹝2006﹞99号）文件规定进行预征，不得采用核定征收率代替预征率。

（二）对未按规定期限预征税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。

二、土地增值税核定管理（一）主管税务机关要严格按照《清算规程》规定的核定征收条件对纳税人实行核定征收管理，土地增值税实行核定征收管理的时点在清算审核阶段，核定征收方式要按省局2010年第3号公告规定的相关程序办理。

（二）省局2011年底6号公告规定，符合土地增值税核定征收的单位，应将2011年6月20日（含6月20日）之后实现的销售收入按新标准核定征收土地增值税。

现明确这个时间界线的销售收入确认是以双方签订商品房购买合同时间为准。

三、土地增值税清算单位自本通知下发之日起，新增的房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会批准的项目文件确定。

四、土地增值税清算扣除项目（一）扣除项目金额归集。

同一清算单位内，扣除项目金额能按不同的受益对象直接归集的，就直接归集；不能直接归集的，按受益对象建筑面积分摊后归集。

土地增值税政策及征收操作指引

土地增值税政策及征收操作指引根据总局及省局的文件规定，市局近日对土地增值税预征率及核定征收率进行了调整，现将有关操作明确如下。

一、对房地产企业征收土地增值税1、按月预征自2010年8月19日（所属期）起，房地产开发企业转让普通住宅、其他类型不动产、土地取得的收入应分类型预征土地增值税，其中普通住宅预征率为2%，其他类型房产3%，土地5%。

其中土地转让部分已委托国土局土地交易中心代征。

对应大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，新添加两条名称为“转让房地产土增税预征(五类)”（对应房地产企业转让普通住宅）和“转让房地产土增税预征(六类)”（对应房地产企业转让其他类型房产）的核定记录。

对所属期为8月的土地增值税预征，应在维持原有预征核定记录的基础上增加新的核定记录，从所属期9月开始，应终止原有的土地增值税预征的核定记录。

2、对房地产开发项目进行清算房地产企业清算项目以分局受理纳税人提交清算资料的时间为界限，执行总局的发文时间5月25日。

即分局于5月25日前受理纳税人清算资料，经审核符合核定征收条件的项目，可仍按旧的核定征收率3%执行；5月25日后受理的清算项目如果于8月19日(含当日)后核定清算入库应按新的核定征收率执行。

纳税人清算时应按照国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）文中第十二条的规定提交清算资料，资料中包括“土地增值税清算表”，即《土地增值税纳税申报表》，表中左下角“主管税务机关收到日期”为清算申请的分局受理时间。

①、据实清算大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，添加一条名称为“土地增值税”，品目代码为“0000”的核定记录。

进入土地增值税清缴申报模块，选择类型为“房地产开发”，输入企业的纳税人编码和相对应的资料，进行清算缴税。

对已预征土地增值税并尚未抵缴的企业，可在清缴申报模块的“已缴土地增值税税额”栏目内填入可抵缴的税额，抵缴土地增值税。

南京市人民政府办公厅关于南京市国有土地上房屋征收补偿最低标准的通知-宁政办发〔2017〕116号

南京市人民政府办公厅关于南京市国有土地上房屋征收补偿最低标准的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------南京市人民政府办公厅关于南京市国有土地上房屋征收补偿最低标准的通知宁政办发〔2017〕116号各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（第318号政府令）规定，我市玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区国有土地上房屋被征收人和执行政府规定租金标准的直管公房承租人（以下称直管公房承租人）在本市仅有一处合法房产凭证记载的住宅，征收补偿最低标准如下：一、征收项目中提供的征收安置房最小户型建筑面积不得低于45平方米。

二、被征收人、直管公房承租人申购征收安置房且获得的房地产评估价格不足以购买45平方米征收安置房的，不足部分由房屋征收部门补足，并纳入征收项目成本。

三、征收项目补偿方案中明确的征收安置房最小户型建筑面积超过45平方米的，超出面积部分可由被征收人、直管公房承租人按征收安置房申购价格购买；无能力购买超出面积部分的，可与区人民政府指定的有关单位按份共有该套征收安置房的产权。

四、被征收人、直管公房承租人放弃申购征收安置房且获得的房地产评估价格低于45万元的，征收补偿款补足至45万元；符合货币安置奖励费有关规定的，在45万元基础上计算货币安置奖励费。

江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区人民政府可以参照本通知自行制定本区的征收补偿最低标准。

南京市人民政府办公厅2017年6月17日——结束——。

国税发【2010】53号土地增值税政策

国税发[2010]53号解读（土地增值税4年来第8个政策）一、系列土地增值税政策（近4年共8个）（一）《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。

（二）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。

（三）《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要求。

（四）《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。

（五）《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。

为落实国税函[2008]318号要求税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。

（六）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）其是在四州汶川特大地震一周年印发，是房地产业地震，对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。

（七）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。

（八）《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）1．火速的再次出台其是《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件印发仅6天后就再发，不是中性的“技术”也不是历来要求的“清算”而是上升为“征管。

2．立法依据与指导思想以前的财税[2006]21号、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行条例，且大多停留的技术操作与重申明确层面。

各地关于土地增值税预征率的规定（截至2020.03）

各地关于⼟地增值税预征率的规定（截⾄2020.03）来源：⼟地增值税⾦穗源关于加强⼟地增值税征管⼯作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥⼟地增值税在预征阶段的调节作⽤，各地须对⽬前的预征率进⾏调整。

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关⽂件的规定执⾏）。

对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保⼟地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作⽤。

”具体我们通过下⾯的政策来了解⼟地增值税预征率各地的不同：01北京的规定关于进⼀步做好房地产市场调控⼯作有关税收问题的公告（北京市地⽅税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强⼟地增值税征管⼯作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收⼊，实⾏差别化⼟地增值税预征率：(⼀)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收⼊，暂不预征⼟地增值税；(⼆)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收⼊，按照预计增值率实⾏2%⾄8%的幅度预征率，容积率⼩于1.0的房地产开发项⽬，最低按照销售收⼊的5%预征⼟地增值税。

02上海的规定关于调整住宅开发项⽬⼟地增值税预征办法的公告（上海市地⽅税务局公告2010年第1号）⼀、按不同的销售价格确定⼟地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项⽬销售均价低于项⽬所在区域上⼀年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；⼆、⾼于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项⽬销售均价公式：项⽬销售均价=项⽬可售住房总销售价格÷项⽬可售住房总建筑⾯积；四、项⽬分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑⾯积中⼼计算确定项⽬销售均价，并调整⼟增税预征率。

江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告

乐税智库文档财税法规策划乐税网江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告【标签】土地增值税清算管理,人防工程有关税收【颁布单位】江苏省地方税务局【文号】苏地税规〔2015〕8号【发文日期】2016-01-08【实施时间】2016-03-01【有效性】全文有效【税种】土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例》根据及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税的若干问题公告如下：一、关于土地增值税清算单位问题土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。

对于国家有关部门批准分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。

对同一宗地块上的多个批准项目，纳税人进行整体开发的，可将该宗土地上的多个项目作为一个清算单位，并报主管税务机关备案。

同一清算单位中包含普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的，应分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率和应纳税额。

二、关于土地成本分摊问题土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。

土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。

在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本;不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。

三、关于人防工程成本费用扣除问题依法配建并经验收合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

四、关于车库(车位、储藏室等)问题 (一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时，房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。

(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号

国家税务总局国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号成文日期：2006-12-28字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知

对于长期选择电子申报且申报数据完整、准确、真实、可靠的求：
纳税人，可以实行纸质申报资料按年报送．探索开展办税业务无纸化试点。减少信息重复报送，对税务机关已经掌握各项基础信息的纳税人，不再要求重复提供财务会计报表、证
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报，使清算申报做到全覆盖、无死角。二是要对近几年积压未清算的项目进行全面清理，制定工作计划，督促企业限期自行清算，对拒不清算的要严肃处理。三是要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对不符合核定征收条件的，坚决不得核定征收，对符合条件、确需核定的，要根据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切。四是清算
件复印件和其他涉税信息。在有条件的地区实行小规模纳
一
、
提高认识，加强组织领导。
土地增值税是房地产宏观调控的重要措施，做好土地增值税征管和清算＿Ｔ作是贯彻依法治税要求的重要体现，各地要充分认识加强土地增值税征管Ｔ作的意义，加强组织领导，按照深化征管改革的总体要求，全面加强土地增值税征
管。
税人按季申报缴纳增值税。
七、避免多头柃查

全国29个省份土地增值税预征率的规定(2020年11月更新)

全国29个省份土地增值税预征率的规定【2020年11月更新】1.总局的规定关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

”具体我们通过下面的政策来了解土地增值税预征率各地的不同：2.北京的规定关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

3.上海的规定关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号）一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。

南京市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收问题的公告-宁地税规字[2011]1号

南京市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收问题的公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收问题的公告（宁地税规字〔2011〕1号）依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，现将土地增值税预征和核定征收问题公告如下：一、土地增值税预征（一）预征范围从事房地产开发的纳税人转让房地产取得收入的，均应按规定的预征率预缴土地增值税。

（二）预征率除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：1、独栋商品住宅：5%；2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。

（三）房地产类型界定纳税人转让的房地产类型，根据建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证认定，无法据其认定或者转让的房地产与许可规定不相符的，根据转让房地产的实际形态或用途确定。

（四）申报期限从事房地产开发的纳税人应当在取得房地产转让预售收入次月1-15日内申报预缴土地增值税。

（五）国土部门代征土地转让过程中土地增值税国土部门代征土地转让过程中土地增值税的，按独栋商品住宅之外的住宅类等房地产预征率2%预征，即按土地转让收入乘以2%为应预征土地增值税税款。

二、土地增值税核定征收（一）关于核定征收的确定纳税人符合核定征收规定应当核定征收土地增值税的，应由分县局土地增值税清算领导小组确定。

（二）关于核定征收率纳税人符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：1、独栋商品住宅：8%；2、商业、办公等生产经营类房地产：6%；3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。

江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方...

江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方...
江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中
行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知
发布时间：2011年04月18日信息来源：江苏省地方税务局
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苏地税函〔2011〕81号
各省辖市财政局、地税局，苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，常熟市地方税务局：
为规范土地增值税清算，现明确房地产开发过程中可能涉及的省级以上（含省级）行政事业性收费、政府性基金在土地增值税清算时的归集方向，请各地遵照执行。

行政事业性收费中的白蚁防治费为代收费用，其他收费的归集方向详见附件。

附件：行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览表
二○一一年四月八日
附件：
行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览
表。

江苏省地方税务局关于土增政策口径解答

江苏省地方税务局关于土地增值税政策口径解答（一）一、清算单位确认问题1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。

涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。

二、普通标准住宅与普通住宅认定标准1、问：我省普通标准住宅的认定标准是什么？答：根据苏地税发[1995]103号、财税[2006]141号的规定，我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。

2、问：普通住宅的认定标准是什么？答：根据财税[2006]21号的规定，“普通住宅”的认定，一律按各省人民政府根据国办发[2005]26号制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

三、扣除项目确认方面1、问：代收费用具体指什么？如何计征土地增值税？答：财税字[1995]48号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。

如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

南京市地方税务局关于开展非营利组织免税资格认定的通告-

南京市地方税务局关于开展非营利组织免税资格认定的通告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市地方税务局关于开展非营利组织免税资格认定的通告根据江苏省财政厅、江苏省国家税务局、江苏省地方税务局《关于印发〈江苏省非营利组织免税资格认定办法（试行）〉的通知》（苏财规[2010]14号）精神，南京市地方税务局现就非营利组织免税资格认定事宜通告如下：一、申请非营利组织免税资格认定的单位主要包括：依照国家有关法律法规设立或登记的事业单位、社会团体、基金会、民办非企业单位、宗教活动场所以及财政部、国家税务总局认定的其他组织；二、非营利组织免税资格的认定，原则上每年办理一次。

初次申请非营利组织免税资格认定的单位应在每年9月底前向主管税务机关报送免税资格申请材料。

三、申请非营利组织免税资格认定的单位，必须同时满足以下条件：（一）从事公益性或者非营利性活动，且活动范围主要在中国境内；（二）取得的收入除用于与该组织有关的、合理的支出外，全部用于登记核定或者章程规定的公益性或者非营利性事业；（三）财产及其孳息不用于分配，但不包括合理的工资薪金支出；（四）按照登记核定或者章程规定，该组织注销后的剩余财产用于公益性或者非营利性目的，或者由登记管理机关转赠给与该组织性质、宗旨相同的组织，并向社会公告；（五）投入人对投入该组织的财产不保留或者享有任何财产权利，本款所称投入人是指除各级人民政府及其部门外的法人、自然人和其他组织；（六）工作人员工资福利开支控制在规定的比例内，不变相分配该组织的财产，其中：工作人员平均工资薪金水平不得超过上年度税务登记所在地人均工资水平的两倍，工作人员福利按照国家有关规定执行；（七）除当年新设立或登记的事业单位、社会团体、基金会及民办非企业单位外，事业单位、社会团体、基金会及民办非企业单位申请前年度的检查结论为“合格”；（八）对取得的应纳税收入及其有关的成本、费用、损失应与免税收入及其有关的成本、费用、损失分别核算。

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发文标题：南京市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收问题的公告
发文文号：宁地税规字[2011]1号
发文部门：南京市地方税务局
发文时间：2011-4-8
编辑时间：2011-4-18
实施时间：2011-5-1
失效时间：
法规类型：土地增值税
所属行业：房地产业
所属区域：南京
发文内容：
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，现将土地增值税预征和核定征收问题公告如下：
一、土地增值税预征
(一)预征范围
从事房地产开发的纳税人转让房地产取得收入的，均应按规定的预征率预缴土地增值税。

(二)预征率
除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
1、独栋商品住宅：5%；
2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；
3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。

(三)房地产类型界定
纳税人转让的房地产类型，根据建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证认定，无法据其认定或者转让的房地产与许可规定不相符的，根据转让房地产的实际形态或用途确定。

(四)申报期限
从事房地产开发的纳税人应当在取得房地产转让预售收入次月1-15日内申报预缴土地增值税。

(五)国土部门代征土地转让过程中土地增值税
国土部门代征土地转让过程中土地增值税的，按独栋商品住宅之外的住宅类等房地产预征率2%预征，即按土地转让收入乘以2%为应预征土地增值税税款。

二、土地增值税核定征收
(一)关于核定征收的确定
纳税人符合核定征收规定应当核定征收土地增值税的，应由分县局土地增值税清算领导小组确定。

(二)关于核定征收率
纳税人符合《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：
1、独栋商品住宅：8%；
2、商业、办公等生产经营类房地产：6%；
3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产预征土地增值税。

对符合《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第三十四条第二款和第四款情形应当核定征收的，不分房地产类型，一律按取得转让收入的8%计征土地增值税。

房地产类型按本通知第一条第三款界定。

三、自本公告执行之日起，以下文件或文件条款废止：
1、《南京市地方税务局关于印发〈土地增值税预征管理办法(试行)〉的通知》(宁地税三发[1996]123号)。

2、《南京市地方税务局南京市国土管理局关于加强土地转让税收征管工作的意见》(宁地税发[1998]252号、宁国土[1998]220号)第三条第4款。

3、《南京市地方税务局转发《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知〉的通知〉的通知》(宁地税发[2002]243号)第二条。

4、《南京市地方税务局转发〈江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知〉的通知》(宁地税发[2004]71号)
5、《南京市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》(宁地税发[2009]134号)。

6、《南京市地方税务局转发关于加强土地增值税征管工作的通知》(宁地税发[2010]104号)第一条。

7、《南京市地方税务局转发关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(宁地税发[2007]154号)。

8、《南京市地方税务局关于转发<关于进一步加强土地增值税清算工作的通知>的通知》(宁地税发[2009]133号)。

9、《南京市地方税务局关于对转发<关于进一步加强土地增值税清算工作的通知>的补充通知》(宁地税规字[2010]1号)。

四、本公告自2011年5月1日起执行。

特此公告。

二○一一年四月八日。