土地增值税(预缴)申报表
营改增前预缴土地增值税账务处理
营改增前预缴土地增值税账务处理预缴土地增值税的计算方法是根据土地增值税法及相关规定进行计算的。
土地增值税的计算基础是土地的增值额，即土地出售或转让的价格与取得土地的成本之差。
土地增值税税率根据不同地区和土地性质的不同而有所差异，一般为30%。
在预缴土地增值税时，企业需要根据土地增值额计算应预缴的税款金额，并按照一定比例进行预缴。
预缴比例一般为土地增值额的20%。
例如，某企业卖出一块土地，土地增值额为100万元，那么该企业需要预缴的土地增值税为100万元的20%，即20万元。
预缴土地增值税的账务处理通常分为两个步骤。
首先，企业需要在预缴土地增值税时将预缴的税款记入负债科目，记为“应交税费”。
其次，企业需要在后续的实际缴税过程中，将预缴的税款核销，并将实际缴纳的税款记入负债科目，记为“应交税费”。
具体来说，假设企业在2016年1月1日预缴了20万元的土地增值税。
在该企业的会计记录中，应将20万元记入负债科目“应交税费”。
当企业在后续的实际缴税过程中，比如在2017年1月1日实际缴纳了15万元的土地增值税时，需要将预缴的20万元核销，并将实际缴纳的15万元记入负债科目“应交税费”。
预缴土地增值税的账务处理还需要注意一些其他方面。
首先，企业在预缴土地增值税时需要填制相应的预缴税款申报表，并按照规定的时间和方式向税务部门进行申报和缴纳。
其次，企业需要保留好相关的票据和凭证，以备日后的查验和核对。
最后，企业在预缴土地增值税时还需要按照相关规定进行税款的计提，以便在财务报表中准确反映企业的财务状况和经营成果。
总结起来，营改增前预缴土地增值税是企业在出售或转让土地时需要进行的一项税务处理。
在预缴土地增值税时，企业需要根据土地增值额计算预缴税款，并按照一定比例进行预缴。
预缴土地增值税的账务处理需要将预缴的税款记入负债科目，并在后续的实际缴税过程中进行核销和记账。
企业在预缴土地增值税时还需要填制相应的申报表、保留票据和凭证，并按照相关规定进行税款的计提。
房地产开发企业土地增值税的申报缴纳
房地产开发企业土地增值税的申报缴纳根据房地产开发企业销售进度以及相关的土地增值税申报缴纳的不同规定，本部分从三方面叙述房地产开发企业土地增值税申报缴纳：预征、清算、清算后尾盘销售。
需要注意的是，本部分特别提出房地产开发企业，首先要搞清楚什么是房地产开发企业，这是许多政策界定的前提。
《城市房地产管理法》第29条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。
《城市房地产管理法》第29条和30条还规定了房地产开发企业设立的一些条件。
一、预征（一）为什么要预征《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
”也就是说，由于房地产开发存在周期，时间较长，成本扣除难以及时确定的因素，但为了保证税款及时入库，因此采取了预征政策。
需要注意的是，这里采取的是“可以”提法，也就是说也可以不进行预征。
是否预征以及如何预征，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税字[1995]48号）文件进一步明确：“对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后,多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
”从以上两个文件可以看出，土地增值税是否进行预征，全国各地并未统一。
直至2010年，为了遏制房价过快上涨，国税发[2010]53号文件的出台，全国各地才统一执行预征政策。
国税发[2010]53号《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》文件规定，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，要科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作。
《土地增值税税源明细表》附表单说明
A1101《土地增值税税源明细表》【分类索引】业务部门财产和行为税司业务类别自主办理事项表单类型纳税人填报设置依据（表单来源）政策规定表单【政策依据】《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号）【表单】土地增值税税源明细表税款所属期限：自年月日至年月日纳税人识别号（统一社会信用代码）：□□□□□□□□□□□□□□□□□□纳税人名称：金额单位：人民币元（列至角分）；面积单位：平方米土地增值税项目登记表1.本表适用于从事房地产开发的纳税人，在立项后及每次转让时填报。
2.凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定的期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。
3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。
4.纳税人填报本表时，应同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同、房地产转让合同等有关资料。
土地增值税申报计算及减免信息申报类型：必填。
由纳税人根据申报业务种类以及适用的征收方式进行选择。
一、从事房地产开发的纳税人预缴适用（一）表头项目1.本表适用于从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。
2.纳税人应在自首次取得预收收入起至办理项目清算申报止的期间内，在每次转让时填报，也可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限汇总填报。
3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。
4.纳税人填报预缴信息表时，应同时向主管税务机关提交《土地增值税项目登记表》等有关资料。
5.项目名称填写纳税人所开发并转让的且经国家有关部门审批的房地产开发项目全称；项目编码为纳税人进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编码，此编码跟随项目的预缴清算尾盘销售全过程。
（二）表中项目1.第1栏“房产类型子目”：主管税务机关规定的预征率类型，每一个子目唯一对应一个房产类型。
2.第3栏“货币收入”：按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额（不含增值税）填写。
3.第4栏“实物收入及其他收入”：按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额（不含增值税）填写。
浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告-公告2015年第8号
浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告公告2015年第8号为进一步规范统一我省房地产开发项目土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号（以下简称《清算规程》）等规定，现就土地增值税清算管理有关问题公告如下：一、土地增值税项目登记和纳税申报（一）开发项目情况登记新开发的房地产开发项目，纳税人应在首次报送《土地增值税预缴纳税申报表》时，附报《房地产开发项目情况登记表》；已开始销售但尚未办理清算申报的房地产开发项目，纳税人应在本公告施行后的2个月内补报《房地产开发项目情况登记表》。
（二）开发项目纳税申报1.预缴申报：从事房地产开发的纳税人，对其开发项目在清算申报之日前所转让房地产取得的收入，应按月预缴土地增值税，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税预缴纳税申报表》及其他相关资料。
2.清算申报：符合清算条件的开发项目，纳税人应按照清算管理的有关规定办理清算申报，向主管地税机关报送《土地增值税清算纳税申报表》及其他相关资料。
3.纳税人在清算申报之日后再转让房地产取得的收入，按下列情况计算土地增值税，办理纳税申报：纳税人在清算申报之日后至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，按预征率预缴土地增值税，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税预缴纳税申报表》及其他相关资料；在清算审核结束后的次月15日内，填报《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》，对上述房地产转让收入按清算后再转让规定重新计算土地增值税后多退少补。
房地产企业土地增值税预缴
房地产开发企业土地增值税预缴1.土地增值税预缴的原因由于土地增值税上按房地产转让所取得的收益征税，因此只有当房地产项目全部竣工结算时才能计算出准确的土地增值税税额。
但因房地产开发的周期一般都比较长，少则二三年，多则四五年甚至七八年，如果待项目全部竣工再计算缴纳土地增值税，既不利于企业资金的平衡，也不利于税款的均衡入库，对这个税的征收管理也不利.因此，《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对在项目全部竣工结算前取得的转让房地产的收入，可以预征土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他问题，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定.”2.北京市土地增值税预征管理土地增值税预征是保障收入公平分配,促进房地产市场健康发展的有力工具，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。
为了充分发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，结合我市的实际情况,对房地产开发企业销售商品房取得的收入,实行差别化土地增值税预征率。
目的是通过税收调节作用，加强土地增值税预增管理,引导房地产开发企业合理定价，调节土地增值收益，巩固房地产市场调控成果。
首先，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。
保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房(含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。
其次，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8％的幅度预征率。
具体规定为：预计增值率小于等于50％时预征率为2％；预计增值率大于50%小于等于100%时预征率为3%;预计增值率大于100%小于等于200%时预征率为5%；预计增值率大于200％时预征率为8％。
土地增值税清算申报表填表说明及表间逻辑关系20130802
土地增值税清算申报表〔v20130802版〕填表说明一、土地增值税清算申报表包括的容〔一〕使用围土地增值税清算申报表适用从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。
其转让已经完成开发的房地产并取得转让收入，或者是预售正在开发的房地产并取得预售收入的，应按照税法和本表要求，根据税务机关确定的申报时间，定期向主管税务机关填报本申报表，进展纳税申报。
〔二〕整套报表组成土地增值税清算申报表包括：1、开发项目根本情况表申报表2、土地增值税纳税申报表3、土地增值清算申报表--普通住宅4、土地增值清算税申报表-非普通住宅5、开发产品统计及销售情况统计表6、土地和开发本钱费用扣除明细申报表〔一〕7、土地和开发本钱费用扣除明细申报表〔二〕8、开发项目建筑结构情况申报表9、建筑施工企业施工情况申报表〔三〕整套报表表与表间的主要关系1、整套土地增值税清算申报表核心数据表是土地和开发本钱费用扣除明细申报表〔一〕、〔二〕，开发产品统计及销售情况统计表，这三报表的数据是土地增值清算申报表--普通住宅、土地增值清算税申报表-非普通住宅的数据来源。
2、土地增值税清算申报表--普通住宅和土地增值税清算申报表-非普通住宅两者表的合计形成土地增值税清算申报表3、申报表自动计算功能认定的公式为：〔1〕土地增值税清算申报表-普通住宅转让房地产收入总额=开发产品和销售情况明细申报表是否普通住宅为普通住宅、并且销售状态为销售和视同销售的清算申报确认收入之和+“是否可售面积〞选“否〞的收入和*已售普通住宅面积和/“是否可售面积〞选“是〞的面积和，且销售状态为已售或视同销售)〔2〕土地增值税清算申报表-非普通住宅转让房地产收入总额=开发产品和销售情况明细申报表是否可售面积选“是〞，且是否普通住宅为非普通住宅、并且销售状态为销售和视同销售的清算申报确认收入之和+“是否可售面积〞选“否〞的收入和*〔1-已售普通住宅面积和/“是否可售面积〞选“是〞的面积和，且销售状态为已售或视同销售〕。
★土地增值税清算申报表
★土地增值税清算申报表SB016 （2004年版）土地增值税清算申报表填报日期：年月日申报流水号：纳税人税务登记号税款所属期年月日至年月日纳税人电脑编码管理机关：正常申报？自行补报？稽查自查申报？延期申报预缴？单位:元（列至角分）纳税人名称注册地址注册类型（盖章）开户银行账号联系电话邮政编码项目名称项目代码项目地址本拦山从事房地产开发的纳税人填写本拦山非从事房地产开发的纳税人填写土地使用证土地使用证号房地产证号行项目金额项目金额号1 一、转让房地产收入总额1=2+3 42537892. 46 一、转让房地产收入总额1=2+3 161000 号2其货币收入货币收入161000其中3实物收入及其他收入实物收入及其他收入中4二、扣除项目金额合计57614883. 97二、扣除项目金额合计4二5+6+9154818 5 1、取得土地使用权所支付的金额1549411 1、取得土地使用权所支付的金额24686 4二5+6+13+16+202、房地产开发成本6 40912741.88 2、旧房及建筑物的评估价格6=7X812955 6二7+8+9+10+11+127 土地征用及拆迁补偿费19512802. 47旧房及建筑物的重置成本价120955 其中8前期工程费1324433. 59成新度折扣率其9建筑安装工程费14450015. 97 3、与转让房地产有关的税金等9=10+11+12+13 9177 10 基础设施费3867139. 74 营业税8050 中11公共配套实施费1236600城市维护税563.5其中12开发间接费用521750. 11印花税80.5 13 3、房地产开发费用13=14+15 4246215.29教育费附加及其他费241.5 ;241. 5。
14其利息支出三、增值额14=1-4 6182 5 15其他房地产开发费用四、增值额与扣除项目金额之比（%）15=14?4 3. 99%中4、与转让房地产有关的税金等16 2414085. 23五、适用税率或预征率偏）30%16=17+18+1917营业税2126894. 62六、速算扣除系数㈱）其18城市维护税148882. 62七、应缴土地增值税税额18=14X16-4X14 1854. 6中19教育费附加138307.99八、已缴土地增值税税额1854. 6 20 5、财政部规定的其他扣除项U 8492430. 57九、批准抵缴税额21三、增值额21=1-4 -15076991. 51十、应补（退）土地增值税税额21=18-19-20四、增值额与扣除项口金额之比22 （%）22=21?423五、适用税率或预征率（紛24六、速算扣除系数（紛七、应缴土地增值税税额25二2125 X23-4X2426八、已缴土地增值税税额（预征数）424937.61 27九、批准抵缴税额十、应补（退）土地增值税税额28 -424937. 61 28=25-26-27如纳税人填报，由纳税人填列以下各栏如委托代理人填报，曲代理人填写以下栏纳税人声明:此纳税申报表是根据国家税收法律的规定代理人声明:此纳税申报表是根据国家税收法律的规定填报的，填报的，我确定它是真实的、可靠的、完整的。
土地增值税清算鉴证业务准则
土地增值税清算鉴证业务准则第一章总则第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。
第二条本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。
第三条纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。
第四条在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。
业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。
第五条承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。
(二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。
（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。
（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书（见附件1）。
第六条土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。
具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。
第七条税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。
适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。
第八条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。
土地增值税纳税申报表
土地增值税纳税申报表（一）纳税人识别号纳税人名称：税款所属期限：自年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：元（列至角分）土地增值税纳税申报表（一）填表说明一、适用范围土地增值税纳税申报表（一），适用从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。
其转让已经完成开发的房地产并取得转让收入，或者是预售正在开发的房地产并取得预售收入的，应按照税法和本表要求，根据税务机关确定的申报时间，定期向主管税务机关填报土地增值税纳税申报表（一），进行纳税申报。
二、土地增值税纳税申报表（一）主要项目填表说明土地增值税纳税申报表（一）中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。
纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。
纳税人如果既从事普通标准住宅开发，又从事其他房地产开发的，应分别填写纳税申报表（一）。
1、表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。
2、表第2栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额填写。
3、表第3栏“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写。
4、表第5栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。
5、表第7栏至表第12栏，应根据《细则》规定的从事地产开发所实际发生的各项开发成本的具体数额填写。
要注意，如果有些房地产开发成本是属于整个房地产项目的，而该项目同时包含了二个或二个以上的计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。
6、表第14栏“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条“（三）”规定的数额填写。
如果不单独计算利息支出的，则本栏数额填写为“0”。
土地增值税清算计算模板(企业版1)
费，科目摘要为“其他期应分摊费用”，借方金额为-4000000元。
3、 开发成本表中发生额应填列借方数，如果存在贷方发生数，转为借方。
4、
开发成本表中二次分类科目名称严格按照土地增值税申报表中的规范分类名称填写，否 则会存在漏统计现象。
销控台账中清算类别要按照“普通住宅”，“非普通住宅”，“其他类型”“地上公配”，“地下公
填表说明
税务机关发企业填写的表格为《开发成本表》、《销售台账》和《税金表》，建筑安装
工程费分摊采用层高系数法的，在《销售台账》里V5格填写住宅标准层高，不采用层高系数法的，层高全部填写3，土地成本（“取得
土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”）采用占地面积法的，填写《面积
迁补偿费支出是指在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按上述规定扣
除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证
明拆迁补偿费用真实性的材料。
开发成本表里面的数字要与账面开发成本科目相对应填列，如属于分期项目，应附分摊
2、
表，并加行调减不属于该期的开支。如前期工程费各期合计发生10000000元，清算期按 建筑面积法应分摊6000000元，在开发成本表中加入一条记录，二次分类科目为前期工程
统计》表后面的占地面积，并附相关计算依据。（按楼栋统计，有裙楼的主楼和裙楼视
1、 为同一建筑按建筑面积法分摊基底面积），表头为红字的为必填项。如项目为新项目，
要填列《土地成本（增值税）》，土地出让金支出是指支付的土地价款，是指向政府、
土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。不包含契税。拆
其他类型为商业，出售的地上公共配套设施等，买一赠一的赠送的车位，储藏间等计入
土地增值税清算鉴证业务准则(国税发【2007】132号)
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知发文字号：国税发【2007】第132号发布时间：2007年12月29日状态：有效国税发〔2007〕132号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。
本准则自2008年1月1日起施行。
附件：1.涉税鉴证业务约定书（参考文本）2.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）3.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）4.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）5.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表国家税务总局二○○七年十二月二十九日土地增值税清算鉴证业务准则第一章总则第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定，制定本准则。
第二条本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。
第三条纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。
第四条在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。
业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。
土地增值税清算审核讲解
可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
? 2、代收费用在房价之外单独收取且未计入房地
产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增 值额时不允许扣除代收费用。
十一、扣除项目金额的审核
? （一）扣除项目包括的内容 ? 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，
鉴证业务准则》的通知（国税发〔 2007 〕
132 号）第三条：“纳入税务机关行政监管并
通过年检的税务师事务所，均可从事土地增 值税清算鉴证工作。”
? 2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增
值税清算管理有关问题的通知（国税发
[2006]187
号）第六点：“税务中介机构受托
对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定
配套费、开发间接费用 ,这些成本允许按实际发 生额扣除。
? 上述费用的审核主要是跟概预算、合同等资料进
行比较、分析，看是否存在明显异常；需要分摊
费用的，是否按规定进行分摊；各项费用是否取
得合法有效的凭证。
十一、扣除项目金额的审核
? 这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是
由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆 迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在
? 10、转让房地产有关税金的合法有效凭证。 ? 11、与土地增值税清算有关的其他证明资料。
十、清算项目收入的审核
? （一）取得收入的形式
? 清算项目的收入，是指纳税人转让国有土地使用
权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款 及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和
其他收入。
十、清算项目收入的审核
纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分 土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中
实用：预缴土地增值税及财税处理
实用：预缴土地增值税及财税处理预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。
一、预缴土地增值税计征依据。
营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。
根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
以及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
根据上述政策，有很多人理解为：房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 9%）*土地增值税预征率；简易计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 5%）*土地增值税预征率。
采取简易计税，预缴土地增值税的理解是没有问题，问题在于一般计税。
增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%，即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额。
因此，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%]。
相应适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）/（1 增值税适用税率）*增值税适用税率]*土地增值税预征率。
江苏省网上申报操作流程
网上申报操作流程一、用户登录1、打开IE浏览器。
2、进入南通市地方局网站左上角，双击打开“新版电子申报2009正式环境”。
或在桌面打开浏览器，在地址栏输入。
3、进入网上办税主页面。
4、点击“纳税申报”（只需选择一种用户登录方式），进入网上申报登陆界面。
5、软密码登陆：（1）税务管理码32060000+老的微机代码；（2）密码（为原网上申报系统的登录密码）；（3）验证码（验证码若看不清，请刷新产生新的验证码）；（4）点击登陆系统。
6、CA用户登录：（1）将CA证书附带的光盘放入光驱，安装CA驱动；（2）点击左下角“开始”－“程序”如出现“亿鑫”标志，说明驱动安装成功；（3）将key插入USB接口；（4）打开桌面上的Internet Explorer浏览器；（5）在地址栏输入，（6）点击“纳税申报”，选择数字证书用户登录。
二、密码修改1、成功登陆后,进入网上申报主页面。
2、点击右上角“修改密码”进入修改密码界面，修改完毕点击“修改”。
点击“确定”，密码修改成功。
三、纳税申报前需知1、鉴定信息查询（1）纳税人在申报前，请查看“鉴定信息查询”，点击“〉〉”进入。
（2）进入鉴定信息查询界面。
请仔细核对是否有误或者有漏鉴定的税种,如有错误或者漏鉴定的税种信息，请及时和主管税务机关管理员联系。
2．基本信息查询(1)在申报主页面点击“基本信息查询”，点击“〉〉”进入。
(2)进入基本信息界面，如有差错请及时和管理人员联系。
3．公告查询(1)在申报主页面右下方，有公告通知选项。
点击“〉〉〉”,进入公告通知明细界面。
系统会提醒该公告的有效期,公告的内容概要等,如果有附件下载,请点击“下载”。
四、纳税申报（一）通用申报表申报1、在申报主页面中，点击本月“地方税通用申报表”。
点击“申报”按钮，进入了申报页面。
2、填写计征总额和扣除额。
填写完毕确认无误后，请点击“提交”按钮。
注意：如果没有显示需要报送的信息，可以在“征收项目”空白拉框下选择征收项目，在“征收品目”空白框下再选择征收品目。