营改增后土地增值税六大变化
营改增前后小规模和一般纳税人转让土地使用权增值税问题
营改增前后，一般纳税人或小规模纳税人转让土地使用权应当如何缴纳增值税？
答：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，转让土地使用权应当按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税，税率为10%，征收率为3%。
营改增后转让土地使用权，区分营改增前取得和营改增后取得，并且在房地产企业和非房地产企业也有区别：
一、转让2016年4月30日前取得的土地使用权。根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》
(财税〔2016〕47号)的规定：不论是一般纳税人还是小规模纳税人，不论是房地产企业还是非房地产企业，均可以选择适用简易计税方法，并且可差额缴纳增值税，即以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。纳税人不选择差额计税的，则应当按取得的全部价款和价外费用按照3%征收率计算缴纳增值税。
二、非房地产企业纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权。由于现行政策中，对转让2016年5月1日以后取得的土地使用权并无差额纳税的规定。所以，非房地产企业的一般纳税人转让2016年5月1日以后取得的土地使用权或经建造房屋后销售，应当
按照以取得的全部价款和价外费用为销售额（不得扣除土地价款），按照10%计算增值税销项税额。
非房地产企业纳税人的小规模纳税人转让2 016年5月1日后取得土地使用权，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照3%的征收率计算应纳增值税税额。
当“土地增值税”遇上“营改增”税务总局公告2016年第70号文件解析
当“土地增值税”遇上“营改增”总局公告2016年第70号文件的解析
“营改增”后，对于土地增值税收入如何确定？成本如何扣除？由于扣额法引起的税差是否冲减土地成本等问题一直悬而未决。国家税务总局70号公告（以下简称“70号公告”）可以说是营改增后对土地增值税纳税义务人的一个重磅文件。该公告主要明确了七个关键问题，其中能否为您答疑解惑，笔者将与您一起学习70号公告。
主要内容
70号公告的7大关键内容
关键点解读
一土地增值税应税收入确认
【原文】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
【解析】财税…2016‟43号第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
70公告在43号文在此基础上作了进一步明确。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
（一）对于采用一般计税方法的纳税人，初看是我们熟悉的概念，因为增值税是价外税，所以确认的收入应为不含税收入。比如销售一批材料，取得含税收入117万元，那么
收入确认为117÷（1+17%）＝100万元，销项税额为17万元。但是由于土地增值税纳税人采用一般计税方法时，计算销售额时可以扣减土地价款，这时，销项税额是扣减土地价款前的还是扣减土地价款后的，就有了两种不同的理解。
举例说明：
某房企采用一般计税，当月含税销售收入1,110万元，可扣除土地价款400万元，税率11%，预征率3%
第一种观点：
根据：销项税额＝销售额×税率
2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结
____年全面营改增后重点明确的适用税目总结____年全面营改增后，中国税制重点明确的适用税目主要包括增值税、消费税和资源税。这些税目的适用范围和政策有所调整，旨在促进经济增长、优化税收结构、推动产业升级和环境保护。以下是对这些税目的详细总结。
一、增值税
增值税是____年重点明确的适用税目之一。增值税的征收范围扩大，适用税率的调整将进一步优化税收结构。具体措施包括：
1. 调整增值税税率结构：降低生活必需品的增值税税率，提高高端消费品的税率，以进一步推动消费升级和优化产业结构。
2. 实施差别化税率政策：根据不同行业和产品的特点，对特定行业和产品实行差别化税率政策，以促进产业发展。
3. 扩大增值税抵扣范围：进一步扩大增值税税前抵扣范围，减轻企业负担，提高税收效率。
4. 加强增值税征管：通过加强增值税核查和监管，减少偷漏税行为，提高税收征管水平。
二、消费税
消费税是____年重点调整的税目之一。通过调整消费税税率和范围，加强税收调节和环境保护。具体措施包括：
1. 调整消费税税率：对高能耗、高污染和高排放产品适当提高税率，鼓励节能减排和环保产业发展。
2. 扩大消费税征收范围：将某些新兴消费领域（如共享经济领域）纳入消费税征收范围，增加税收收入。
3. 完善消费税退税政策：为鼓励出口和旅游消费，适当扩大消费税退税范围，促进经济发展。
4. 强化消费税征管：加强对消费税征收环节的监管和核查，提高税收征管水平。
三、资源税
资源税是____年重点明确的适用税目之一。通过优化资源税政策，促进资源合理开发利用和环境保护。具体措施包括：
公告 2016 70 营改增后土地增值税计税依据和增值税不同
第பைடு நூலகம்条如下：六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处 理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国 税发[2006]187 号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目 的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户 支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值 按国税发[2006]187 号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地 安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
四、关于营改增前后土地增值税清算的 计算问题 房地产开发企业在营改增后进行房地产 开发项目土地增值税清算时，按以下方 法确定相关金额： （一）土地增值税应税收入=营改增前转 让房地产取得的收入+营改增后转让房地 产取得的不含增值税收入 （二）与转让房地产有关的税金=营改增 前实际缴纳的营业税、城建税、教育费 附加+营改增后允许扣除的城建税、教育 费附加 五、关于营改增后建筑安装工程费支出 的发票确认问题 营改增后，土地增值税纳税人接受建筑 安装服务取得的增值税发票，应按照 《国家税务总局关于全面推开营业税改 征增值税试点有关税收征收管理事项的 公告》（国家税务总局公告 2016年第 23 号）规定，在发票的备注栏注明建筑服 务发生地县（市、区）名称及项目名 称，否则不得计入土地增值税扣除项目
营改增后土地增值税中与“转让房地产有关的税金”应包括哪些
营改增后土地增值税中与“转让房地产有关
的税金”应包括哪些
营改增后，土地增值税中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税，包括城市维护建设税和教育费附加。建议地方教育附加也可视同税金，“与转让房地产有关的税金”包括地方教育附加。建议房地产开发企业印花税不在“房地产开发费用”中扣除，而在“与转让房地产有关的税金”中扣除。同时修改相关土地增值税纳税申报表格。
营改增前的规定
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，计算增值额的扣除项目，具体为：
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及
建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
对从事房地产开发的纳税人可按本条、项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第九条规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结(三篇)
2024年全面营改增后重点明确的适用税目
总结
____年全面营改增后, 重点明确的适用税目主要包括增值税、消费税、土地增值税和车辆购置税等。下面将对每个税目进行详细的总结。
一、增值税
增值税是一种按照货物和服务的增加值额征税的一种税种。____年全面营改增后, 重点明确适用增值税的范围主要包括以下几个方面:
1.一般货物和服务: 一般货物和服务的销售和应税劳务都适用增值税。具体来说, 包括商品的制造、加工、销售；服务的提供、传递、转让等。
2.进口货物和服务: 进口的货物和服务也适用增值税。对进口货物和服务的增值税征收主要是通过增值税税率来实现的。
3.定购税：定购是指在境外购买的货物或应税劳务在境外向国内运输或者向国内的买方进行承运过程中, 价款包括增值税在内的消费税以
及关税的租金、代理费等。对定购进行增值税征收的情况主要包括境外电商和跨境电商等。
4.不动产：增值税对不动产的适用主要包括房地产开发、销售环节的增值税。具体来说，包括房地产开发企业销售新建商品房的增值税、二手房交易的增值税等。
5.金融业：金融业属于增值税免税范围。但是，金融产品的购买、销售和服务等环节可能需要缴纳增值税。
二、消费税
消费税是按照特定物品的消费额征税的一种税种。____年全面营改增后, 重点明确适用消费税的范围主要包括以下几个方面:
1.酒类: 包括白酒、啤酒、黄酒、葡萄酒等。
2.烟草制品: 包括卷烟、雪茄烟、烟叶等。
3.糖类：包括白砂糖、棉糖、果糖、蜂蜜等。
4.高档消费品：包括高档化妆品、名牌手表、名牌饰品等。
三、土地增值税
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
营业税改为增值税（以下简称营改增）是我国近年来推行的一项重要改革。自2016年
5月1日起，全国范围内实施营改增，房地产行业也不例外。房地产行业是国民经济的重
要支柱产业，为促进房地产行业健康发展，营改增政策对房地产行业老项目土地增值税清
算产生了一定的影响。
1、土地增值税税率变化
营改增之前，房地产行业老项目土地增值税税率为3%，营改增后变为11%。这就意味着，房地产开发商需要承担更多的土地增值税的负担。
营改增之前，房地产行业土地增值税的计算方式为：土地增值额×土地增值税税率×
地方所在地县区财政局认定的适用税率，营改增后，土地增值税的计算方式变为：应纳税
额=销售额-扣除类进项-免税销售额-减按5%计征增值税后余额×11%。
营改增之前，房地产行业土地增值税的纳税人是开发商，纳税对象是开发商在土地复
垦后进行的房地产开发项目。营改增后，土地增值税的纳税人变为了土地所有权归属单位，纳税对象变为了土地使用权人，也就是开发商。
1、符合2011年《财政部国家税务总局关于土地增值税政策的规定》的老项目
该类老项目能够直接套用《财政部国土资源部关于土地出让金的有关规定》（财地〔2010〕49号）中的规定进行土地增值税的计算和处理。即对于该类项目所属的城市和县区，按照财政部税务总局有关规定计算处置土地增值税，并能够享受减免政策。
该类老项目需要按照《土地增值税暂行条例》的规定进行计算及处理。开发商需要自
行承担土地增值税，并不能享受到减免政策。
3、申请免征土地增值税
如果老项目是用于公益事业或经营性房地产和住房保障等方面，开发商可以根据国家
编撰土地增值税大事记
土地增值税大事记
1. 简介
土地增值税是一种针对土地增值所征收的税费，旨在调控房地产市场，促进土地资源的合理利用和保护。本文将从历史背景、政策变化、税务管理等方面，对土地增值税的大事记进行编撰。
2. 历史背景
土地增值税的征收可以追溯到上世纪80年代，当时中国的房地产市场开始快速发展，土地资源供应紧张，土地价格飞涨。为了遏制房地产泡沫的形成，1988年，中国政府首次引入土地增值税。
3. 政策变化
3.1 1988年：首次引入土地增值税
1988年，中国政府首次引入土地增值税，对土地的增值部分征收税费。此举旨在抑制房地产市场的过热，防止房价过高。
3.2 1994年：土地增值税改革
1994年，中国政府进行了土地增值税的改革，将税率由原来的30%下调至20%。此举旨在进一步促进房地产市场的发展。
3.3 2016年：土地增值税改革试点
2016年，中国政府在部分地区启动了土地增值税改革试点工作。试点范围包括天津、上海、重庆、四川、江苏、浙江、安徽、福建、湖南、广东等地。
3.4 2019年：土地增值税改革全面推开
2019年，中国政府决定全面推开土地增值税改革，将试点范围扩大到全国各地。改革的主要内容包括税率调整、征收范围扩大等。
4. 税务管理
4.1 纳税主体
土地增值税的纳税主体为土地使用权的取得者，包括个人和企业等。
4.2 税率调整
根据不同地区和不同类型的土地，土地增值税的税率有所不同。一般而言，税率在10%到30%之间。
4.3 征收范围扩大
土地增值税的征收范围包括土地的出让、转让、赠与等行为。此外，还包括土地的租赁和使用权的转让等。
财税2016 43 营改增后土地增值税计税依据
财政部 国家税务总局关于营改增后契 税 房产税 土地增值税 个人所得税计 税依据问题的通知 财税〔2016〕43 号 全文有效 成文日期：2016-04-25 各省、自治区、直辖市、计划单列市财 政厅（局）、地方税务局，西藏、宁 夏、青海省（自治区）国家税务局，新 疆生产建设兵团财务局： 经研究，现将营业税改征增值税后契 税、房产税、土地增值税、个人所得税 计税依据有关问题明确如下： 一、计征契税的成交价格不含增值税。 二、房产出租的，计征房产税的租金收 入不含增值税。 三、土地增值税纳税人转让房地产取得 的收入为不含增值税收入。 《中华人民共和国土地增值税暂行条 例》等规定的土地增值税扣除项目涉及 的增值税进项税额，允许在销项税额中 计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许 在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣
除项目。 四、个人转让房屋的个人所得税应 税收入不含增值税，其取得房屋时所支 付价款中包含的增值税计入财产原值， 计算转让所得时可扣除的税费不包括本 次转让缴纳的增值税。 个人出租房屋的个人所得税应税收 入不含增值税，计算房屋出租所得可扣 除的税费不包括本次出租缴纳的增值 税。个人转租房屋的，其向房屋出租方 支付的租金及增值税额，在计算转租所 得时予以扣除。 五、免征增值税的，确ຫໍສະໝຸດ Baidu计税依据 时，成交价格、租金收入、转让房地产 取得的收入不扣减增值税额。 六、在计征上述税种时，税务机关 核定的计税价格或收入不含增值税。 本通知自 2016年 5 月 1 日起执行。
营改增后-土地增值税缴纳“会计处理”有何变化？【会计实务操作教程】
转让土地使用权的增值额=10000-8000=2000(万元) 增值额与扣除项目金额的比率为： 2000/8000×100%=25% 应缴纳的土地增值税=2000×30%=600(万元) 会计处理过程如下： (1)企业计提土地增值税时： 借：其他业务支出 600万元
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
贷：应交税金--应交土地增值税 600万元 (2)企业解缴税款时： 借：应交税金--应交土地增值税 600万元 贷：银行存款 600万元 三、按税法规定预交土地增值税企业在项目全 部竣工结算前转让房地产取得的收入,按土地增值税预征率缴纳土地增值 税，会计处理如下： (一)营改增前 借：应交税金——应交土地增值税 贷：银行存款 (二)营改增后 借：应交税金——应交土地增值税 贷：银行存款 案例 3：某房地产公司 2016年取得预售收入 10000万元，根据当地税 务部门规定的预征率，应预缴的土地增值税=10000×3%=300万元，账务 处理为： 借：应交税金——应交土地增值税 300万元 贷：银行存款 300万元 待该房地产营业收入实现时，再按本文第一、二所列会计事项，进行 会计处理，待项目全部竣工、办理结算后进行清算。 四、收到退回多交 的土地增值税企业在项目峻工决算时，发现多缴了土地增值税，收到退 回的土地增值税时，会计处理如下： (一)营改增前 借：银行存款
2016年营改增后房地产相关税费计算_土地增值税计算
3、2016年5月预缴增值税：
= 600002016年5月后销售6亿÷（1+11%房地产增值税率11%）×3%预缴3%=1622万元 12
PART
2
增值税计算
6
房地产项目增值税基本知识
7
百度文库
增值税计算房地产项目
对于房地产行业
征税范围
税率
计税方法
境内销售或者租赁不动产
11%、5%
一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款， 并扣除已预缴的增值税款。
不同行业税率不同
（服务业6%，房地产业11%，采购材 料17%等）
注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率 4
营改增| 对比分析
例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计 算营业税和增值税
应缴营业税为：1000×5%=50万 明确两个概念：
（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）
应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额 1、销售收入和当期允许扣除的土地价款：
2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结
2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结截至2024年，中国全面实施营改增已经进一步完善。营改增是中国税制改革的重要举措，旨在推动供给侧结构性改革，促进经济转型升级。全面营改增后，税制的适用税目明确重点如下：
1. 增值税
增值税是营改增的核心税种。全面营改增后，增值税适用范围扩大，包括一般纳税人和小规模纳税人。同时，增值税税率有所调整和分类，根据不同行业和商品的特点设置不同税率，以促进产业结构优化和消费升级。增值税税目包括商品销售、加工修理修配、餐饮服务等。
2. 资源税
资源税是针对自然资源开采与利用行为征收的一种税种，全面营改增后，资源税适用范围进一步扩大，并在税率机制上进行了调整。资源税税目包括石油、天然气、煤炭、铁矿石、稀土等自然资源的采掘和开采活动。
3. 企业所得税
全面营改增后，企业所得税适用范围包括一般企业和小微企业。企业所得税税基有所调整，包括扣除费用、折旧摊销等因素，以促进企业减税降费，激发企业投资和创新活力。
4. 个人所得税
个人所得税是针对个人收入进行征收的税种，全面营改增后，个人所得税采取分类征收的原则，设置多档税率，根据个人收入水平分别适用不同税率。个人所得税税目包括工资薪金所得、劳务报酬所得、财产租赁所得、财产转让所得等。
5. 土地增值税
土地增值税是针对土地的增值所征收的一种税种，全面营改增后，土地增值税适用范围进一步扩大，包括在土地出售、转让、赠与等交易活动中产生的土地增值。土地增值税税目的征收将有助于有效调控土地市场，防止土地过度投机。
6. 物业税
物业税是针对不动产所有权人的一种税种，全面营改增后，物业税适用范围包括房地产、土地、设备等不动产的拥有者。物业税税目的征收有助于优化不动产资源配置，调控房地产市场。
2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结
2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结2024年全面营改增后，我国税制将出现较大变革。在此背景下，适用的税目也将发生一些重要的变化。本文旨在对2024年后的适用税目进行总结，包括新增的税目、调整的税目以及取消的税目等。以下是2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结。
新增税目：
1. 增值税（营改增）：作为消费税的重要组成部分，增值税将成为企业主要纳税项目。增值税将根据不同行业和项目的不同，分为一般纳税人和小规模纳税人两种税务登记方式，纳税人可以根据自身情况选择适用方式。
2. 消费税：消费税是对特定消费品征收的税费，2024年后将明确适用范围及税率，包括烟草、酒类、汽车等。消费税的征收将有助于提高相关产品的价格，对于控制过度消费和鼓励绿色生产具有重要意义。
3. 资源税：资源税是对各类自然资源的开采、利用等方面征收的税费。2024年后，将进一步明确资源税的适用范围和税率，重点从能源和矿产资源等方面加强征收力度，以保护环境和实现可持续发展。
调整税目：
1. 个人所得税：根据个人收入水平和家庭状况等因素，将对个人所得税的适用范围进行调整。2024年后，个人所得税将继续
按照分类征收的原则，区分工资薪金所得、个体工商户所得、资本利得等，不同收入类别将适用不同的税率。
2. 土地增值税：土地增值税是对土地流转过程中所取得的经济利益的一种税费，旨在调控土地市场和促进土地资源的良性配置。2024年后，将进一步完善土地增值税制度，明确土地增值税的征收标准和税率，并强化对土地开发商和土地使用权人的税收监管。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
在2016年5月1日，我国房地产行业实施了营业税改征增值税（简称“营改增”）的政策，这对于该行业的发展具有重要意义。对于老项目来说，如何进行土地增值税清算成为了一个比较复杂的问题。本文将对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算进行深入分析。
我们需要了解营改增政策对于土地增值税的影响。在以前的营业税制度下，土地增值是按照增值额的70%计征营业税，而增值税则是按照增值额的5%计征。而在营改增后，土地增值税将直接纳入增值税征收范围，按照增值额的5%计算。
接下来，我们需要看到，老项目的土地增值税清算存在一定的困难。这是因为，在老项目中，开发商在销售房屋时需要缴纳土地增值税。而在营改增政策实施后，老项目涉及到的土地增值税征收标准发生了变化，使得开发商需要对以前未计征的土地增值税进行清算。这对于开发商来说是一项较大的负担。
为了解决这一问题，国家税务局发布了《关于老旧住宅项目、经济适用房项目和农村危房改造项目涉及核减土地出让款项目增值税清算处理有关问题的公告》，对老项目土地增值税清算进行了详细的规定。根据该公告，老项目可以按照个别房屋销售弥补依法减按比例计征土地增值税后的损失，以减免税款。根据具体情况，退还已缴纳的土地增值税或者其他方式予以补偿。
国家税务局还鼓励开发商与购房人协商共同承担土地增值税清算的责任。开发商可以将土地增值税作为房屋销售价格的一部分，由购房人负担。这样不仅能够减轻开发商的负担，还可以避免因为清算土地增值税而导致房价上涨的情况。
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营改增后土地增值税六大变化
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、
房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的
通知》（财税〔2016〕43 号，以下简称财税
〔2016〕43 号）文件后,国家税务总局又发布了
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》
（国家税务总局 2016 年第 70 号公告，以下简称国
家税务总局 2016 年第 70 号公告），进一步针对土
地增值税若干征管问题进行了明确。其主要内容
包括土地增值税预征，土地增值税应税收入确认,
与转让房地产有关的税金扣除问题、建筑安装工
程费支出的发票确认问题、土地增值税清算的计
算问题以及旧房转让时的扣除计算问题。
一、土地增值税预征的变化。按照《土地增值
税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人
在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，
由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算
土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目
全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根
据当地情况制定。”也就是说，预征土地增值税是
在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况
下，为确保税款均衡入库，采取预先征收土地增
值税的办法，通常按销售收入的一定比例征收。
营改增之前，按照取得的全部收入按照一定比例
预征土地增值税。
但营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税
应税收入不含增值税：适用增值税一般计税方法
的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收
入不含增值税销项税额，预交土地增值税=预收款
/（1+9%）*土地增值税预征率；土地增值税预征
率适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的
土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额，预
交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预
征率。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款
计算，根据国家税务总局公告 2016 年第 70 号的规
定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开
发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增
值税预征计税依据：土地增值税预征的计税依据=
预收款-应预缴增值税税款。例如，一般纳税人采
取一般计税方法，预收款 1000 万，土地增值税预
征率为 2%，按照税法规定，预缴土地增值税=
（1000-1000÷（1+9%）×3%）×2%=19.45。当
然，文件规定是“可”按照，意味着也可不按
照。在不按照的情况下，应预缴土地增值税=1000
÷（1+9%）×2%=18.35 元。从上述结果来看，虽
然计算简化了些，但预交的税款比正常计算
的方
法下要大。按照文件的本意，应当是由纳税人自
行选择，但在实践中，个别省市强制纳税人按照
预收款扣除应预缴增值税的余额与预征率计算预
缴土地增值税有些欠妥。
二、土地增值税清算时应税收入的变化。根据
财税〔2016〕43 号规定，“营改增”后转让房地产
取得的收入为不含增值税收入。在计算转让房地
产取得的收入时，需要将含税收入换算成不含税
收入。如果属于免征增值税，确定土地增值税计
税收入时，将不扣减增值税额。根据国家税务总局
公告 2016 年第 70 号的规定，营改增后，纳税人转让
房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值
税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值
税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法
的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含
增值税应纳税额。下面举例说明：
例 1：A 房地产公司销售一套房屋，含税销售收入
为 1090 万，假设 A 公司适用增值税简易计税方式，
则 A 公司应确认土地增值税应税收入为=不含增值税
应纳税额=1090÷（1+5%）=1038.09 万元。
例 2：A 房地产公司销售一套房屋，含税销售收入
为 1090 万，假设对应的地价款为 400 万，A 公司适
用增值税一般计税方式，则 A 公司增值税销项税额=
（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）
÷（1+9%）×9%=（1090-400）÷（1+9%）×
9%=56.97 万元，应确认土地增值税应税收入=不含增
值税销项税额=含税销售额-增值税销项税额=1090-
56.97=1033.03 万元。
针对涉及营改增前已开始的老项目，其收入期间
包含营改增前后期情况下，土地增值税清算应税收入
=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房
地产取得的不含增值税收入。
三、土地增值税清算成本扣除的变化。根据财税
〔2016〕43 号第三条第二款规定：“《中华人民
共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值
税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项
税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在
销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”由
此可见，对于适用简易计税的房地产老项目，购
进货物、服务等的进项税一律不能抵扣，其增值
税进项税计入开发成本，并且允许土地增值税税
前扣除。但对一般计税项目，购进货物、服务等
取得了增值税专用发票，并且允许抵扣的，相应
进项税不能扣除，反之未取得增值税专用发票或
不允许抵扣的，相应进项税可以扣除。企业在计
算应缴增值税时，可以用土地价款抵减税额减少
销项税额。但根据《国家税务总局
关于修订土地
增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309
号）规定“取得土地使用权所支付的金额，按纳
税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用
权而实际支付（补交）的土地出让金及按国家同
意规定交纳的有关费用的数额”。房地产企业在进
行土地增值税清算时，土地成本作可全额计入。
针对不同成本实际业务中能够取得的发票种类
不同，房地产企业应按照取得不同情况区分进行
处理。对于房地产企业取得的营业税发票，即按
营业税发票金额确认扣除金额；对于取得的增值
税普通发票，即按照包含增值税金额的发票金额
确认扣除金额；对于取得的增值税专用发票，按
照凭证记载的不含增值税金额进行确认。同时，
对于不能计入增值税销项抵扣的进项税额，可以
与相关税务机关沟通确认，纳入土地增值税扣除