营改增后与转让房地产有关的土地增值税政策
营改增后土地增值税六大变化
征率为 2%，按照税法规定，预缴土地增值税=
（1000-1000÷（1+9%）×3%）×2%=19.45。当
然，文件规定是“可”按照，意味着也可不按
照。在不按照的情况下，应预缴土地增值税=1000
÷（1+9%）×2%=18.35 元。从上述结果来看，虽
÷（1+9%）×9%=（1090-400）÷（1+9%）×
9%=56.97 万元，应确认土地增值税应税收入=不含增
值税销项税额=含税销售额-增值税销项税额=1090-
56.97=1033.03 万元。
针对涉及营改增前已开始的老项目，其收入期间
包含营改增前后期情况下，土地增值税清算应税收入
营改增后土地增值税六大变化
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、
房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的
通知》（财税〔2016〕43 号，以下简称财税
〔2016〕43 号）文件后,国家税务总局又发布了
《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》
应税收入不含增值税：适用增值税一般计税方法
的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收
入不含增值税销）*土地增值税预征率；土地增值税预征
率适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的
土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额，预
交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预
征率。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款
计算，根据国家税务总局公告 2016 年第 70 号的规
定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开
发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增
税法知识之房地产企业增值税和土地增值税计税依据
税法知识之房地产企业增值税和土地增值税计税依据税法知识之房地产企业增值税和土地增值税计税依据营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税收入。
下面是yjbys店铺为大家带来的房地产企业增值税和土地增值税计税依据的知识，欢迎阅读。
一、计算房地产企业销项税额：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的'土地价款后的余额计算销售额｡销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)房地产企业销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) ×11%。
其他一般企业销项税额=全部价款和价外费用÷(1+税率) ×税率% 房地产企业的销项税额与其他一般企业计算的销项税额不一致，差额部分为扣减的土地价款部分所包含的销项税额。
二、房地产企业增值税的计算：一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般计税方法的房地产纳税人应纳增值税=销项税额-进项税额-已预缴税款=当期销售额×11%-进项税额-已预缴税款=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) ×11% -进项税额-已预缴税款三、房地产企业当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
转让旧房的土地增值税相关政策汇总
转让旧房的土地增值税相关政策汇总一、政策背景在房地产市场持续发展的背景下，土地资源的稀缺性导致土地价格的不断上涨，特别是城市中心地段的土地价值增长更为显著。
而随着城市化进程的加快，不少人开始考虑将手中的旧房转让，以期获取土地增值所带来的收益。
然而，与此涉及到土地增值税的政策也备受关注。
对于转让旧房的土地增值税相关政策，不少人表示困惑，甚至对其存在着一定的误解。
本文将就转让旧房的土地增值税相关政策进行全面解读，以期帮助读者更好地了解和应对相关政策。
二、土地增值税的基本概念让我们来了解一下土地增值税的基本概念。
土地增值税是指在土地使用权出让、转让或者抵押时，因土地价值的增加所形成的税收。
其征收范围包括城市建设用地、农村建设用地等。
而在具体的税收政策中，土地增值税的税率、征收对象、纳税标准等都是具体呈现出来的。
在转让旧房时，因土地价值的增加所形成的增值收益也需要缴纳土地增值税。
三、转让旧房的土地增值税政策解读在我国，关于转让旧房的土地增值税政策也是十分清晰和明确的。
根据相关规定，个人通过买卖旧房并取得收益的行为，满五年后，可以免征土地增值税。
在这里，所谓“满五年”，是指自取得房产证之日起满五年。
而对于未满五年的，需要缴纳土地增值税，并按照相关政策进行税收计算。
针对满五年并免征土地增值税的政策，在不同地区也可能存在一定的差异。
在转让旧房时，需要仔细了解当地的具体政策规定，以免因为对税收政策的不了解而产生额外的税收负担。
四、个人观点和理解就我个人而言，对于转让旧房的土地增值税相关政策，我更倾向于从简到繁地进行全面了解。
我会深入研究土地增值税的基本概念，了解其所涉及的范围和具体涵义。
随后，我会重点查阅当地的相关政策文件，深度解读满五年免征土地增值税的具体规定，以确保自己在转让旧房时能够合理地规避税收风险。
在对转让旧房的土地增值税政策进行理解和应对时，我也会在购房时就充分考虑相关税收政策的因素，以避免可能涉及的税收风险。
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认
营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认在中国房地产市场，卖方将土地转让给购房者时，往往会涉及土地增值税。
营改增政策自2016年开始实施，对于征收土地增值税的方式也做了一系列的调整。
在新的政策下，视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认方式也需进行相应调整。
首先，为了了解这个问题，我们需要先搞清楚两个关键概念：视同销售和土地增值税应税收入。
视同销售是指在转让土地使用权时，应视为房地产开发企业按一定比例销售商品房，从而作为增值税纳税义务人，缴纳土地增值税。
土地增值税应税收入是指在土地使用权转让过程中产生的应纳税款项。
这一税款通常以计税依据和税率为基础进行计算，并由纳税人缴纳给国家。
针对营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的相关问题，可以从以下几个方面来解析：首先，税务主管部门应明确土地增值税的计税依据。
根据《土地增值税暂行条例》和《房地产开发企业所得税暂行条例》，土地增值税的计税依据是土地转让价款减去相关的税费、费用和本次交易中的土地增值额。
其次，对于视同销售的土地增值税应税收入的确认，需要考虑以下几个因素：（一）确定税费和费用计算的合理性。
税费和费用是将纳税义务人需要支付的费用和税款进行扣除，用以计算应纳税款额的部分。
例如，税费和费用计算可能涉及到土地使用权出让金、土地增值费、拆迁安置费等，通过确保计算的合理性，可以减少非必要的纳税额。
（二）认定土地增值额。
土地增值额是指土地转让时土地价格的差额，是计算应纳土地增值税的基础。
在认定土地增值额时，应结合市场行情、评估报告等相关数据来确定。
（三）确保应税收入的准确确认。
应税收入是指土地增值税的征税基础，是开发商转让土地使用权所获取的款项。
应税收入的确认需要根据实际交易价格和相关费用进行计算，并与土地增值额相对应。
此外，在确保准确确认应税收入的同时，还需要遵循国家相关税收政策，在纳税申报和缴税过程中严格遵守相关规定。
会计经验：营改增税种计算依据是含税还是不含税收入
营改增税种计算依据是含税还是不含税收入
营改增税种计算依据是含税还是不含税收入
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）明确规定，将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：
一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定自2016年5月1日起，中国全面实施了营业税改征增值税（营改增）的税收改革。
这一重大政策调整，对各行各业都产生了深远影响。
对于涉及房屋不动产交易的纳税人来说，了解和掌握营改增后的增值税新规定至关重要。
本文将对此进行详细解析。
在营改增后，房屋不动产的转让交易的增值税纳税义务人为转让方，即出售房屋的不动产所有人。
增值税的征税范围包括所有的商品和服务。
在房屋不动产转让中，主要包括不动产的出售、出租、抵押等交易行为。
营改增后，房屋不动产转让的税率定为11%。
但是，如果纳税人转让的是2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
为促进营改增的顺利实施，国家对一些行业和项目给予了税收优惠政策。
在房屋不动产转让领域，对于个人销售或购买住房，以及住房租赁企业出租住房等特定项目，都设有相应的税收优惠政策。
营改增后，税务机关对房屋不动产转让征收管理的方式也进行了调整和完善。
纳税人应当按照相关规定及时办理税务登记，并按期进行纳税申报和缴纳税款。
同时，税务机关也加强了对虚假申报、偷逃税等违法行为的打击力度。
营改增后，对于房屋不动产转让交易，纳税人应当按规定开具增值税发票。
购方需凭增值税发票进行进项抵扣。
如发生发票遗失等情况，纳税人需及时向税务机关报备并公示。
为保障营改增政策的顺利实施和纳税人的合法权益，税务机关提供了全方位的纳税服务与咨询。
纳税人可通过办税服务厅、网上办税平台、咨询等方式进行业务咨询和办理。
税务机关也积极开展各类培训活动，帮助纳税人了解和掌握新的税收政策。
营改增后转让房屋不动产涉及的增值税新规定对纳税人的权利和义务产生了重大影响。
作为纳税人，我们应积极学习和了解相关政策规定，确保在合法合规的前提下进行房屋不动产转让交易。
税务机关也应继续优化政策实施和征管服务，为纳税人提供更加便捷、高效的办税体验。
自2016年中国全面实施营改增以来，中国的税收制度发生了巨大的变化。
企业转让房地产所取得的收入是否包含增值税
企业转让房地产所取得的收入是否包含增值税 答：《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、 土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税 〔2016〕43 号）第三条第一款规定：“土地增值税纳税人 转让房地产取得的收入为不含增值税收入。” 根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规 定的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 70 号）第一条第 一款规定，“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应 税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人， 其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税 额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增 值税应税收入不含增值税应纳税额。” 各地围绕上述政策原则确定的具体规定举例如下Байду номын сангаас 1.北京市规定。 根据《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京 市地方税务局公告 2016 年第 7 号发布）第二十九条规定： “土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税 收入。” 2.山东省规定。 《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》 （山东省地方税务局公告 2017 年第 5 号发布）第十二条规 定：“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收
入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转 让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适 用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应 税收入不含增值税应纳税额。” 3.广州市规定。 《广州市地方税务局关于印发 2016 年土地增值税清算工作 有关问题处理指引的通知》（穂地税函〔2016〕188 号）第 一条第（一）项规定：土地增值税纳税人销售自行开发的 房地产项目取得的收入为不含增值税收入，其中： （1）纳税人选用增值税简易计税方法计税的, 土地增值税 预征、清算收入均按“含税销售收入/ (1+5%)”确认。 （2）纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税 预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认； 土地增值税清 算收入按“(含税销售收入 本项目土地价款×11%)/ (1＋ 11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减 销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。 “含税销售收入”是指纳税人销售房地产时取得的全部价 款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税 〔2016〕36 号文规定, 纳税人受让土地时向政府部门支付的 土地价款 (如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的,则 土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认) 。
营改增后土地增值税中与“转让房地产有关的税金”应包括哪些
营改增后土地增值税中与“转让房地产有关的税金”应包括哪些营改增后，土地增值税中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税，包括城市维护建设税和教育费附加。
建议地方教育附加也可视同税金，“与转让房地产有关的税金”包括地方教育附加。
建议房地产开发企业印花税不在“房地产开发费用”中扣除，而在“与转让房地产有关的税金”中扣除。
同时修改相关土地增值税纳税申报表格。
营改增前的规定《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，计算增值额的扣除项目，具体为：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
对从事房地产开发的纳税人可按本条、项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第九条规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。
房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。
其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
第十一条规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知
财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2016.04.25•【文号】财税[2016]43号•【施行日期】2016.05.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管,增值税正文关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]43号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部国家税务总局2016年4月25日。
土地增值税收入的确定
土地增值税收入的确定一、收入的界定1、收入的定义收入，包括转让房地产的全部价款及有关经济利益。
包括货币收入、实物收入和其他收入、视同销售收入。
这里需要注意有关经理利益的理解，比如：售后租回业务中，产品市场价格100万，出售给客户的价格为80万，然后从客户处租回该产品并约定租赁期间，在租赁期间也不用再另外支付给客户租金。
虽然产品销售合同价格为80万，但实际从客户处还另外获取了价值20万元的租金经济利益，因此应该按照100万确认收入。
2、不含税收入的理解土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
——《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
——《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）即：一般计税方法下，土地增值税应税收入=含税销售额-增值税销项税额=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)*9%。
相当于，因土地成本扣减的销项税应调增土地增值税应税收入。
简易计税方法下，土地增值税应税收入=全部价款和价外费用/(1+征收率5%)3、诚意金、订金、退房违约金销售成立合同前收取的诚意金、订金、退房违约金，由于销售尚未成立，不属于销售收入。
但是，销售合同成立前收取的定金（非订金），属于销售合同成立的预收款，应按规定预缴土地增值税。
4、价外费用销售合同依然成立前提下，因客户延期付款等原因向客户收取的违约金、滞纳金和更名费，构成合同价外费用，计入销售收入。
判断是否构成价外费用的一项重要原则是，销售是否实现。
5、代收费用根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
土地增值税关于可以扣除税金的规定
土地增值税中可以扣除是税金分析1、相关税收法律依据分析《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）文件第三条第二款规定如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
国家税务总局公告2016年第70号第三条规定如下：（1）首先明确计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税;（2）营改增后，城建税、教育费附加的扣除：凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
根据以上营改增的税收政策规定，应注意以下几个成本扣除问题：第一，针对营改增后开发的项目在土地增值税清算时，允许扣除的“与转让房地产有关的税金”不包括增值税；第二，如果房地产开发项目是老项目，且选择简易计税方法依照5%计算增值税的情况下，则各类开发成本中含有的增值税进项税额，不允许在增值税销项税额中抵扣，没有享受在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额必须在土地增值税清算中进行扣除；第三，如果房地产开发项目是营改增后开发的新项目，且选择一般计税方法依照11%（2016年5月1日之后至2018年4月31日）、10%（2018年5月1日之后至2019年3月31日）、9%（2019年4月1日之后）计算增值税的情况下，则各类开发成本中含有的增值税进项税额，允许在增值税销项税额中抵扣，享受在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额不可以在土地增值税清算中进行扣除；第四，营改增后发生的城建税、教育费附加的扣除：凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
通过以上税收法律政策分析发现，有的房地产企业在计算土地增值税扣除的新老项目，存在的多扣除成本少缴纳土地增值税的税收风险如下：第一，营改增后开发的新项目，或选择一般计税计征增值税的老项目，在计算土地增值税时，将缴纳的增值税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除；第二，营改增后开发的新项目，或选择一般计税计征增值税的老项目，将在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额在土地增值税清算时，进行了扣除；第三，营改增后，凡不能按清算项目准确计算的城建税、教育费附加，进行了据实扣除，没有按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
土地一级开发涉及的纳税处理
定》第一条第(四)项第 4 款规定：“经纪代理服务，以取得的全
部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基
金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政
府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。”
基于此规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入
助 30 00 万元(含增值税)，用于该项目 10 000 平方土地及地上建
筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑
物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿
费。约定返还的 3 000 万中，用于拆迁费用 1 000 万元(含增值
为销售额计算缴纳增值税。
案例 1
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地 100 亩，与国土部门签
订的出让合同价格为 10 000 万元，企业已缴纳 10 000 万元。
协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补
元[1 000÷(1+3%)]，应从企业所得税前扣除。 ②代理支付动迁补偿款差额 1 500 万元，应从企业所得税前扣
除。
③房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为 359.3 万元
[3 000÷(1+6%)-970.9-1 500]。
理难点。
土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理
国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过
挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从
事拆迁和土地整理工作。那么，摘牌企业获得政府给予的土地
返还款该如何进行税务处理? (财税[2016]36 号，附件：《销售服
扣除，直接支付给被拆迁户的拆迁补偿款，由于被拆迁户收到
2019年注册会计师《税法》知识点：与转让房地产有关的税金
2019年注册会计师《税法》知识点：与转让房地产有关的税金
2019年注册会计师《税法》知识点继续学习吧，备考刷题要注意答题时间，按照考试的
时间来严格控制自己的做题时间，无论是做单个的题目还是整套的习题，都要严格估算，在规定的时间内进行答题，从一开始就养成好习惯，合理分配自己的答题时间。
2019年
注册会计师考试不要见别人提前交卷就着慌，草率收兵，要力争在规定时间内圆满的答完、检查完。
与转让房地产有关的税金
城市维护建设税、印花税。
教育费附加和地方教育附加视同税金扣除。
【注意】在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：
(1)房地产开发企业：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
2019年注册会计师《税法》知识点(2)其他纳税人：印花税(按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花)、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
(3)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
财政部规定的其他扣除项目
只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，加计20%扣除。
加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
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关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局2016年第70号为进一步做好营改增后土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）等规定，现就土地增值税若干征管问题明确如下：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。
纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
实用：预缴土地增值税及财税处理
实用：预缴土地增值税及财税处理预征土地增值税是在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，而采取的预先征收土地增值税的办法。
一、预缴土地增值税计征依据。
营改增以后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
这相对于营改增之前来说，土地增值税的计税依据以及预征的计税依据都发生了较大变化。
根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
以及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
根据上述政策，有很多人理解为：房地产开发企业在收到预收款时：一般计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 9%）*土地增值税预征率；简易计税方法下，预交土地增值税=预收款/（1 5%）*土地增值税预征率。
采取简易计税，预缴土地增值税的理解是没有问题，问题在于一般计税。
增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产销项税额=销售额*9%=[（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1 9%）]*9%=全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%，即转让房地产销项税额=全部价款和价外费用按适用税率计算的增值税额-土地价款抵减的增值税额。
因此，增值税采用一般计税方法计税的项目，其转让房地产土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[全部价款和价外费用/（1 9%）*9%-当期允许扣除的土地价款/（1 9%）*9%]。
相应适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，应预缴税额=[全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期销售房地产项目对应的土地价款）/（1 增值税适用税率）*增值税适用税率]*土地增值税预征率。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，中国房地产行业一直处于高速发展阶段，房地产开发成为了各大房地产开发商竞相争夺的焦点。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速推进，房地产开发项目的规模和数量也在不断增加。
在这一过程中，土地的使用权和土地增值税的问题成为了大家关注的焦点。
而随着营改增政策的实施，老项目土地增值税的清算也成为了房地产开发商和业主们关注的热点问题。
我们来了解一下什么是“营改增”政策。
营改增是指将原来的货物和劳务税改为增值税。
从2012年试点开始，到2016年全面推开，营改增政策的实施改变了我国的税收体制，对房地产行业也产生了深远的影响。
在房地产行业中，营改增政策主要影响土地增值税和房地产交易环节的税收政策。
在过去，土地增值税是在房地产项目竣工时一次性缴纳的，而营改增政策的实施后，土地增值税的缴纳方式也发生了变化。
现在，房地产开发商可以选择将土地增值税分期缴纳，这对于降低开发商的资金压力是非常有利的。
但对于一些老项目来说，由于其项目建设周期较长，土地增值税的问题也比较复杂，需要对其进行清算。
对于老项目土地增值税的清算，需要首先明确一下几个问题。
首先是项目的建设时间和竣工时间，这将决定土地增值税的计算方式。
其次是项目的土地使用权取得方式，包括土地交易、划拨、政府补偿等方式。
最后是项目的土地使用年限，不同的土地使用年限也会对土地增值税的计算产生影响。
对于建设时间和竣工时间在营改增政策实施前的老项目，它们的土地增值税的计算方式和缴纳方式将根据具体情况来确定。
对于土地使用权的取得方式，政府部门应该根据土地使用权证或者相关文件来确定，从而决定项目土地增值税的税率和缴纳方式。
对于土地使用年限，也需要根据土地使用权证或者相关文件来确定，以此来计算土地增值税的数额。
在老项目土地增值税的清算过程中，也需注意一些问题。
首先是土地增值税的计算方式，不同的情况可能采用不同的计算方式，包括简易计税方法、折现现金流量法、实际利润法等。
土地增值税计税依据
土地增值税计税依据土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。
转让房地产的增值额,是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
土地增值额的大小,取决于转让房第地产的收人额和扣除项目金额两个因素。
对这两个因素的内涵、范围和确定方法等,税法作了较为明确的规定。
一、收入额的确定根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定,纳税人转让房地产所取得的应税收入,是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入在法内的全部价款及有关的经济利益。
营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收人为不含增值税的收入。
货币收入。
货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券股票等有价证券。
实物收入。
实物收入是指纳税人转让房地产取得的各种实物形态的收入。
实物收入的价值不太容易确定,般要对这些实物形态的财产进行估价。
其他收人。
其他收入是指纳税人转让房地产取得的无形资产或具有财产价值的权利如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉等。
这种类型的收入比较少见,其价值需要进行专门评估确定。
1.对取得的实物收人,要按取得收人时的市场价格折算成货币收入。
2.对取得的无形资产收入,要进行专门的评估,在确定其价值后折算成货币收入。
3.取得的收入为外国货币的,应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算土地增值税税额。
对于以分期收款方式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。
4.对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。
二、扣除项目及其金额在确定房地产转让的增值额时,允许从房地产转让收入总额中扣除国家规定的各项扣除项目金额。
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营改增后与转让房地产有关的土地增值税政策
本期提示：根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的规定，营改增后土地增值税政策有了些许变化，那么转让房地产土地增值税如何征收，有哪些税收政策需要我们去把握呢？
政策梳理：营改增后土地增值税政策的变化主要有以下几个方面：
一是计征依据的变化。
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照“预收款-应预缴增值税税款”作为土地增值税预征的计征依据。
二是与转让房地产有关的税金扣除。
营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城市维护建设税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
三是营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入和扣除项目确认问题。
纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位
和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照下列方法和顺序确认：
1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
纳税人安置回迁户，安置用房视同销售处理，其拆迁安置用房应税收入按上述原则处理；同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值仍按上述原则确认，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
四是营改增前后土地增值税清算中关于应税收入和税金问题。
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：
（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
（二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加+营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加
五是营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
六是旧房扣除项目的加计问题。
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估。