第三章 资产评估基本方法

区域因素打分
100
88
108
100
100
※交易实例A、D为正常买卖，交易实例B较正常买卖价格偏 低2%，交易实例C较正常价格偏低3%
※2006年10月以来土地价格平均每月上涨1%
市场售价类比法举例
修正 前单 价 870 820 交易 情况 修正 交易 日期 修正 区域 因素 修正 个别因素修正 因素1 因素2
• 被评估设备评估价值 =150×(20/30)0.65×80% =115×80% =92(万元)
4. 价格指数法（物价指数法）
（1）资产评估价值=参照物成交价格×(1+物价变动指数) =参照物成交价格 ×( 1+评估基准日同类资产定基价
格变动指数)/ (1+评估基准日参照物定基价格变动指数)
=参照物成交价格 × 参照物交易期日至评估基准日 各期（1+环比价格变动指数）乘积
855 840
0.9659
-
修正后单价
A：909
B：1038
C：901
D：942
评估单价=(A+B+C+D)÷4=948元/m2 评估总价=948×600=568 800元
• 成本市价法 • 利用价格与成本之间的比例关系。
• 资产评估价值=评估对象现行合理价格× （参照物成交价格/参照物现行合理成本）
• 该设备在基准日的价值
• =38000×（115%/103%） • =42427.18（元）
• 例：被评估房地产2012年6月30日进行评估， 该类房地产在2012年上半年各月月末的价格 同2011年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、 6.8%、7.3%、9.6%、10.5%，参照物房产在 2012年3月的价格为3800元/平方米。计算评 估对象在基准日的价值。(保留2位小数点)
例：要评估一商品房在2010年9月30日转让价值，在 选择案例上，就要选择与估价对象处在同一地段， 用途相同，结构相同（似），面积相同（当），建 成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择比较 案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象 价值。
例1： 资产评估和市场的关系是（ C ） A.以市场为基础但高于市场 B. 模拟市场条件有时接受市场检验 C. 模拟市场条件但又必须接受市场检验 D. 和市场无关 例2：最大最佳效用是基于资产评估的( C) A．继续使用假设 B．持续经营假设 C．公开市场假设 D．清算(清偿)假设 例3：在资产评估中，市场法较适用于( C) A.专用设备 B.大部分无形资产 C.通用性较强的资产 D.受地域、环境等严格限制的资产 例4：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是(B ) A.专有技术 B.商业用房 C.专用设备 D.公益性用地
正系数n
或者
• 评估对象价值=
参照物成交价格±基本特征差额1 ±基本特征差额2 ±· · ·±基本特征差额n
优点：直观简洁，便于操作
缺点：可比性要求高—相同或基本相同；
或其差异主要体现在某几项明显的因素上 对信息资源的数量和质量要求高
直接比较法可以具体表现为以下几种：
1. 现行市价法：当评估对象本身具有现行市价或与其参照 物具有现行市场价格时，可直接利用评估基准日的现行 市价为评估对象的评估价值。例如：上市流通的证券；
是不是所有的资产都可用市场法？如果不是，有哪些 情况？ 在资本市场不活跃和评估对象为有限市场资产或专用 资产的情况。
三、市场法的基本程序及有关指标
㈠选择参照物
可比性:功能、市场条件、成交地域与时间等
数量：三个以上，避免偶然因素影响, 统计上可检验性
㈡ 选择比较因素 对评估价值影响大的 ㈢ 指标对比、量化差异 数量化、货币化 ㈣ 调整差异 初步评估结果 ㈤ 综合分析确定结果
• 最直接、最具有说服力的方法
二、市场法的基本前提
㈠ 公开的活跃的市场 排除了个别交易的偶然性 ㈡ 可比的资产及其交易活动
在近期公开市场上已经发生过，且资产或业务相同或相近
功能可比：用途、性能类似，可避免张冠李戴 市场条件可比：供求关系、竞争状况、交易条件，可 明确评估结果的市场类型 成交时间可比：近期、影响可调整，可降低影响
（2）资产评估价值=参照物成交价格*价格指数 =参照物成交价格×评估基准日资产定基价格指数/ 评估基准日参照物定基价格指数 =参照物成交价格×参照物交易期日至评估基准日 各期环比价格指数乘积 适用范围：仅有时间差异，可为市场售价类比法所用
• 例: 某设备于2008年购臵，价格为38000元,评 估基准日为2011年。该种设备已不再生产， 同类设备的价格变化为：2011年的物价指数 115%,2008年的物价指数103%。计算评估对象 在基准日的价值。(保留2位小数点)
三、评估单项资产考虑的可比因素
1. 功能因素——在社会需求前提下，以资产实际发挥效用的 角度功能与其价值成正比
2. 实体特征和质量 3.市场状况——供求关系等市场变化
4.交易条件——交易批量、交易动机和交易时间
市场法应用的条件、方法及要求 （选择可比性强 的案例）
1、存在一个完善、充分的市场，可以搜集最近时期、与估价 对象类似的估价比较案例； （市场要求） 2、比较案例的选择，在交易时间上要接近估计基准日（时 点），这样，才更准确； （交易时间要求） 3、比较案例的选择，要尽量类似于估价对象，可比性强， 这样，修正后结果越接近估价对象价值； 这里的类似、可比性，比如区位、功能、修旧程度等！
市场法比较案例修正因素的选择
就是比较评估对象与比较案例之间差异因素，将其调整为 评估对象的情况！ 1、时间因素（比较案例、评估基准日） 比较案例交易时间应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响 2、区域因素（区位因素） 比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、 同一区段案例，以提高其可比性；如商铺价值评估，应选择 同一条街相邻商铺作为比较案例； 3、功能因素 比较案例的选择，在功能、用途等方面，应尽可能与估价对 象相同，提高可比性；如商铺价值评估！
•例：企业有一批存货，成本为20万元。同类 货物的单位成本为10元，市场售价14元。则 该批存货的评估价值为多少？
• 市盈率乘（倍）数法 • 资产评估价值=评估对象年收益额×参照物市 盈率
• 主要用于企业（非上市公司）价值的评估
• 例：某非上市公司年收益额300万元。同类上 市公司的每股收益1.2元，每股市价为15。则 该企业的评估价值是多少？
四、市场法的具体评估方法
以参照物与评估对象的相似程度
㈠ 直接比较法 ㈡ 类比调整法， 即间接比较法
（一）直接比较法
利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征或若
干基本特征直接与评估对象的同一基本特征或若干基
本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。
• 评估对象价值= 参照物成交价格×修正系数1 ×修正系数2 × · · ·×修
二、收益法的基本前提
⒈ 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货 币衡量；可预测、可量化 ⒉ 资产拥有者获得预期收益所承担的风险，也可以 预测并可以用货币衡量；
⒊ 被评估资产预期获利年限可以预测。 有限期和无限期
三、收益法的基本程序和参数
搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资 料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风 险等； 分析测算被评估对象未来预期收益； 确定折现率或资本化率； 确定预期收益持续时间； 用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算 成现值； 分析确定评估结果。
• 房地产在基准日的价值= 3800×(1+2.5%) ×(1+5.7%)×(1+6.8%)×(1+7.3%) ×(1+9.6%)×(1+10.5%) • =5713.82(元/平方米)
5.成新率价格调整法
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成 新率/参照物成新率
（二）类比调整法，也称间接比较法
注：当差异不仅仅体现在某一基本特征上时，上述评 估方法可以演变为各个基本特征修正系数的计算。 当参照物与评估对象的差异体现在某几项明显特征上 或某一综合特征时，在具体操作中使用频率较高的有 以下两种:
1、市场售价类比法 主要调整因素 2、价值比率法
(1)成பைடு நூலகம்市价法 (2)市盈率倍数法
交易条件和时间 区域 功能 个别
第二节 收益法
一、收益法的基本涵义
1、定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期 收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 以利求本的逆向思维思路
资产×资产收益率＝收益
收益
资产＝
资产收益率
2、基本原理 一个理智的投资者在购臵或投资于某一资产时，他所愿 意支付或投资的货币数额不会高于他所购臵或投资的资 产在未来能给他带来的回报。 3、收益法的理论基础: 效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。
0.9659
-
交易实例A 交易实例B
100/100 106/100 100/100 102/100 100/98 107/100 100/88 102/100 100/97 113/100 100/108 102/100 100/100 110/100 100/100 102/100
交易实例C 交易实例D
考虑这两种方法的适用范围是什么？
• 市场售价类比法
• 资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异 值+……+交易情况差异值 • =参照物售价×功能差异修正系数×时间差异修正 系数×…… ×交易情况差异修正系数 • =参照物售价×待估资产各因素值/参照物各因素值
1 1 年限修正系数 K 1 1 m n 1 r） （ 1 r） （
x
例：被评估设备年生产能力100万件，成新 率60%。已知一台年生产能力80万件的同 类全新设备价值为120万元，且价格与生产 能力是线性关系，则被评估资产的评估值 为多少？ 90万元
• 例：某被评估的化工设备，生产能力为月 产20吨某化工产品，成新率80%。现在市 场上已没有相同生产能力的设备。生产能 力为月产30吨的同类型新设备，市场售价 150万元。经测算，该类型设备的规模指数 为0.65。计算该化工设备的评估价值。
批量生产的机器设备等
2. 市价折扣法： 一般只适用于仅存在交易条件方面的差异的情况
3. 功能价值类比法（类比估价法）
据功能与价值之间的关系分为线性关系和指数关系 线性关系——生产能力比例法 指数关系——规模效益指数法
被评估资产产量 资产评估价值 参照物价格 参照物资产产量
m为待估资产的使用年限；n为参照物资产使用年限；r为折现率
市场售价类比法举例 估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空 地，面积为600平方米，地形为长方形。评估该地块2007年10 月3号的市场价值。
交易实例A 交易实例B 交易实例C 交易实例D 交易日期 价 格 面积 剩余使用年限 总价 单价 2007.4.2 19.6万元 870元/m2 225m2 35年 2007.3.3 31.2万元 820元/m2 380m2 30年 2006.10.4 27.4万元 855元/m2 320m2 35年 2006.12.5 37.8万元 840元/m2 450m2 30年 600m2 30年 估价对象 2007.10.3
间接法—规模效益指数 直接法—收益损失估计 超额运营成本方法 超额投资成本法
观察法 年限法 修复费用法
资产评估方法体系
收益额
收益法
折现率 收益期
第一节 市场法（Sales Comparison Approach）
一、市场法的基本涵义
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经
过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的 总称。 评估思路: 根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法。 基本原理: 任何一个正常的投资者在购置某项资产时,所愿意 支付的价格不会高于市场上具有相同用途替代品的现行市价。
第三章
资产评估基本方法
基本方法
市场法
收益法
成本法 方法的选择
资产评估方法体系
一 种 特 征
现行市价法 市价折扣法 功能价值类比法 价格指数法 成新率价格调整法
直接法
市场法
间接法
综 市场售价类比法 合 价值比率法
资产评估方法体系
重置核算法
重置成本
价格指数法 功能价值类比法
成本法
贬值的测算方法 实体性 功能性 经济性