房地产开发企业获得土地的方式及其优缺点分析
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取1. 引言2. 用地获取方式在房地产开发项目中，用地获取可以通过以下几种方式实现：2.1. 购买现有土地购买现有土地是最常见的用地获取方式之一。
开发商可以通过与土地所有者进行谈判，以购买其土地用于房地产项目。
这种方式有助于节省时间和资源，但需要付出相应的购买费用。
2.2. 租赁土地如果开发商没有足够的资金购买土地，或者只需要短期使用土地，可以选择租赁土地的方式。
租赁土地可以是长期租赁或短期租赁，根据项目需求进行选择。
2.3. 政府调配土地在某些情况下，政府会根据城市规划和经济发展需求，调配土地给相关的房地产开发商。
这种方式通常需要进行一系列的申请、审批和招标程序，但可以在一定程度上降低用地获取的成本。
2.4. 合作开发开发商可以与土地所有者进行合作，共同开发土地。
在这种方式下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的策划、设计和建设。
这种方式可以使双方共享风险和利润。
2.5. 土地国有化在一些特殊情况下，政府会通过国有化的方式获取土地，用于公共利益或国家规划需要。
这种方式需要符合相关法律法规，确保土地的合法获取和使用。
3. 相关法律法规在房地产开发项目用地的获取过程中，需要遵守相关的法律法规，以确保用地获取的合法性和规范性。
以下是一些常见的法律法规：3.1. 国土资源管理法国土资源管理法是我国土地管理的基本法律。
根据该法，土地属于国家所有，土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。
开发者在用地获取过程中需要遵守国家和地方的土地管理政策。
3.2. 城市规划法城市规划法规定了城市规划的目标、原则和规划的编制、实施和管理等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的城市规划要求，确保项目的合法性和规范性。
3.3. 土地使用权出让和出租管理暂行办法土地使用权出让和出租管理暂行办法规定了土地使用权的出让和出租程序、条件和费用等方面的内容。
开发商在用地获取过程中需要遵守相关的土地出让和出租管理规定。
房地产开发用地的获取
房地产开发用地的获取随着城市化进程的不断加快和人口的不断增加，房地产市场的需求也在日益扩大。
房地产开发商为了满足市场需求，需要获取开发用地。
然而，由于土地资源有限和国家政策的限制，房地产开发用地的获取并不容易。
本文将介绍房地产开发用地获取的几种方式和相应的政策。
一、土地拍卖土地拍卖是指政府通过竞拍的方式将土地出让给开发商。
这种方式相对公开透明，所有有意参与竞拍的开发商都可以参与竞标，出价最高的开发商将获得土地使用权。
土地拍卖的好处是确保了市场公平竞争，同时也可以为政府提供一定的经济收益。
然而，土地拍卖也存在一些问题，比如有些土地因为市场竞争激烈导致价格过高，开发商的利润空间被压缩。
二、土地出让土地出让是指政府按照一定的程序和条件将土地出让给开发商。
相比土地拍卖，土地出让通常会有更为详细的规定和条件，比如土地用途、规划设计等。
土地出让通常采取公开招标的方式，开发商需要提交相应的申请材料并接受政府审核。
土地出让的好处是可以确保土地的合理利用，并且政府可以根据个别情况对开发商作出一些要求，比如加强环保措施。
然而，土地出让也存在一些问题，比如政府审核过程可能较为繁琐，增加了开发商的办理时间和成本。
三、土地划拨土地划拨是指政府将国有土地划归给开发商使用，通常出让方式以优先协商的形式进行。
这种方式一般是根据开发商的开发计划、社会效益和政策需求进行综合评估，然后由政府与开发商进行协商并签订协议。
土地划拨的好处是政府可以更好地掌控土地发展的方向，确保土地的合理利用和社会效益最大化。
然而，土地划拨也存在一些问题，比如需要开发商与政府进行复杂的协商和谈判，而且开发商需要承担相应的社会责任。
四、土地征收土地征收是指政府为公共利益目的依法对土地实行控制和收回的行为。
土地征收通常是由政府依法将土地的使用权收回，然后再向符合条件的开发商进行出让或划拨。
土地征收的好处是为了公共利益，比如基础设施建设、城市更新等，可以确保土地的合理利用和社会效益最大化。
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目的成功与否，往往与用地的获取息息相关。
在过去的几年中，随着城市化进程的加速和人口增长带来的土地供需矛盾，用地的获取变得更加困难。
因此，选择适合的用地对于房地产开发者而言，是至关重要的。
本文将介绍房地产开发项目用地的获取方法，并分析其优劣。
一、国有土地招拍挂国有土地招拍挂是最常见的房地产用地获取途径之一。
这些土地往往由政府出售或租赁，所以最大的优势是流程较为规范、透明。
国有土地招拍挂的优势在于，这种土地所有权证明清晰，流程规范，相比其他的土地用途变更等流程更为清晰。
在这种方式下，房地产商可以根据自己的需求寻找适合的土地。
此外，这种方式也方便开发商筹划资金，因为土地会符合银行借款要求。
然而，由于竞争激烈，这种方式往往会导致土地价格高昂，增加了项目的成本。
而且，由于政府严格控制土地供应，政策变动等因素可能会使土地获取计划变得不确定。
二、划拨土地划拨土地是指根据土地管理部门的规定，将某些土地划拨给特定的企事业单位作为其自用或出租使用。
这是另一种获取土地的重要途径。
划拨土地的好处在于，价格便宜，而且政策上具有稳定性。
这是由于土地通过政府划拨，因此离开政府的控制范围。
此外，这种方式对于企事业单位来说也很方便，因为他们不需要参加任何激烈的竞争，就可以获取用地。
但是，这种方式的缺点在于土地用途和流程比较繁琐，并且土地的供应量相对较少。
三、土地拆迁拆迁是指政府为了实现城市发展规划，将一些老旧的建筑物进行拆迁，用于新的城市建设。
拆迁所提供的土地往往是位于城市核心区域和较好的地段，因此适合进行大规模的商业开发。
如果拆迁户愿意以合理的价格出售土地，房地产开发者可以通过购买拆迁户的土地来获取用地。
此外，政府在拆迁时也可以挑选出适合商业开发的土地进行出售。
但是，通过拆迁方式获取用地也面临着许多挑战。
首先，它需要耗费大量的精力和时间来跟进和操作。
其次，它可能需要与拆迁户开展艰难的洽谈，需要考虑他们的合法权益。
房地产开发用地的取得
房地产开发用地的取得引言房地产开发是指将土地资源转变为可供人们居住、工作、娱乐和经营的房地产项目。
在房地产开发过程中，取得合适的开发用地是至关重要的一步。
本文将探讨房地产开发用地的取得方式及相关法律法规。
一、自然资源出让自然资源出让是指政府将土地出售或出租给开发商进行房地产开发的方式。
具体的取得方式包括：1.招拍挂招拍挂是指政府通过招标、拍卖或挂牌的方式，将待开发的土地资源公开出让给开发商。
开发商需参与竞标，并以最高出价或满足政府规定的条件来获得土地使用权。
招拍挂方式公开透明，可以有效保证资源的合理配置。
2.协议出让协议出让是指政府与开发商进行协商，达成一致后，直接将土地出让给开发商。
这种方式通常用于政府对部分项目的重点扶持和指定开发商的情况下。
协议出让方式从一定程度上保证了政府和开发商的合作关系，但也可能存在不公平竞争和信息不对称的问题。
二、土地划拨土地划拨是指政府将土地划拨给特定的开发商，供其进行房地产开发。
划拨方式通常适用于政府对特定区域的整体规划和发展方向的确定。
具体的土地划拨方式包括：1.公有制土地划拨公有制土地划拨是指政府将国有土地划拨给开发商使用，按照合同约定的方式和条件进行开发。
政府通常会制定相关的管理规定和监督机构，以确保土地资源的合理利用和公共利益的最大化。
2.集体土地划拨集体土地划拨是指政府将集体所有的土地划拨给开发商使用。
在中国农村地区，土地属于农村集体经济组织，政府需要获得集体经济组织的同意，才能将土地划拨给开发商使用。
集体土地划拨的方式需要确保农民的利益得到保障，并促进农村地区的经济发展。
三、土地征收土地征收是指政府为了进行公共建设或城市规划需要，依法对居民、农民的土地进行收回，并给予相应的补偿。
土地征收方式包括：1.行政征收行政征收是指政府依法对居民、农民的土地进行收回，并给予相应的补偿。
行政征收通常用于国家、省级、市级重大基础设施建设等需要大面积土地的情况。
在进行行政征收时，政府需要制定详细的征收方案，并进行合法程序的公告和听证，确保征收过程公正透明。
房地产开发企业获得土地的方式及其优缺点分析
房地产开发企业获得土地的方式及其优缺点分析(2007-11-20 19:43:50)转载▼标签：分类：行业分析房产/置业" 房地产开发企业获得土地的方式及其优缺点分析一、获得土地的方式概述" 二、通过投标、竞买、摘牌方式获得土地" 三、通过收购途径获得土地" 四、通过合作开发途径获得土地" 五、特殊用途的土地以划拨或协议出让的形式获得" 六、总结" 在2002年11号令之前企业主要是通过政府协议出让的形式获得。
" 在11号令实施之后企业主要是通过公开投标、竞买、摘牌三种方式获得土地资源。
" 由于近两年来国家政策的影响，很多规模较大的企业频繁通过收购项目、并购房地产公司股权等方式以获得土地资源。
" 合作开发一直以来都是一种重要手段。
" 投标" 根据招标公告接受邀请，参加土地行政主管部门的土地招标，并根据投标结果获得土地使用权的行为。
" 投标方式优点：" 对各个参加投标的企业来说比较公平。
" 被出让的土地问题较少，手续完备。
" 综合评分法会对于资质高、有实力的大公司有利。
" 投标方式缺点：" 企业只能报价一次，存在过高报价导致成本过高或者报价稍低痛失机会的可能。
" 土地开发有可能存在附加条款。
" 有可能产生串通围标的情况。
" 实例分析：" 西安南二环一宗开发土地招标出让时，中海地产报价293万元/亩，其竞争对手分别出价200万元/亩和210万元/亩。
" 四川兴力达集团在澳门土地招标时，由于仅少于对手1000万元没能中标，每谈于此，该公司老板都耿耿于怀。
" 竞买" 企业参加公开的土地拍卖会，通过轮番报价，最后以最高价获得土地的行为。
" 竞买的优点：" 过程对所有的开发商公开公平。
房地产企业股权投资方式获取土地使用权的帐务处理及优缺点分析
房地产企业股权投资方式获取土地使用权的帐务处理及优缺点分析2009-11-14 11:20目前，房地产开发企业获得土地使用权，除在土地交易市场参加公开竞标外，一些地产商还采取股权投资方式获取土地资源。
通过股权收购方式获取土地使用权，收购人应重视收购后土地成本的计量。
例如：A公司为某房地产开发项目公司，两年前以招拍挂方式获取土地25400平米，支付土地出让金及补偿费用12000万元，A公司注册资金6000万元。
A公司因资金不足，准备将该地块转让，A公司经咨询有关人士，认为采取股权转让方式比直接转让土地使用权税收成本较低。
B公司拟受让该地块，经协商，以土地评估价值作价将A公司股权全部转让给B公司。
A公司土地评估价值为20000万元。
假设投资当日，A 公司所有者权益为6000万元。
相关帐务处理如下：B公司在取得A公司股权时以下内容需要回复才能看到借：长期股权投资——A公司(股权投资成本)6000万元长期股权投资——A公司(股权投资差额)14000万元贷：银行存款20000万元A公司凭相关法律文件，做变更投资人的帐务处理借：实收资本——A公司6000万元贷：实收资本——原股东6000万元从帐务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。
从目前税收相关政策规定看，关于资产的计量，有如下规定：国税发[2000]84号：纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。
纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。
财税[1997]77号：企业进行股份制改造发生的资产评估增值，应相应调整账户，所发生的固定资产评估增值可以计提折旧，但在计算应纳税所得额时不得扣除。
国税发[1998]97号：企业合并、兼并后的各项资产，在缴纳企业所得税时，不能以企业为实现合并或兼并而对有关资产等进行评估的价值计价并计提折旧，应按合并或兼并前企业资产的账面历史成本计价，并在剩余折旧期内按该资产的净值计提折旧。
房地产项目的土地的获取
房地产项目的土地的获取房地产项目的土地的获取1. 引言房地产项目的成功与否往往与土地的获取密切相关。
土地的获取是房地产开发过程中的首要任务之一，对于开发商来说，正确地选择和获得土地是确保项目成功的关键因素之一。
本文将介绍房地产项目的土地的获取过程，并探讨其中的相关要点。
2. 土地获取的方式2.1. 市场购买市场购买是最常见的土地获取方式之一。
开发商通过与土地所有者进行协商，以购买或租赁土地的方式取得土地使用权。
市场购买的优点是灵活性高，有较大的选择空间；但同时也存在价格高昂、土地供应紧张等问题。
2.2. 政府招拍挂政府招拍挂是指通过政府组织招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让土地使用权。
这种方式通常适用于大型房地产开发项目，政府通过招拍挂的方式来引导土地资源的合理配置。
该方式的优点是公开透明、竞争性强，但需要应对政策风险和竞争压力等问题。
2.3. 土地置换土地置换是指开发商与政府或土地所有者进行交换的方式来获取土地使用权。
在一些区域城市更新或土地重组项目中，土地置换是常见的方式之一。
开发商可以通过提供其他土地或开发建设公共设施等方式来进行土地置换。
2.4. 再开发利用再开发利用是指开发商通过改造现有建筑或土地来获取新的土地使用权。
这种方式适用于城市内的旧工厂、老旧住宅区等地，通过拆除、改建或改造物业来获取土地。
3. 相关政策和法规在进行土地获取过程中，开发商需要了解和遵守相关的政策和法规。
不同国家和地区的土地法律法规会有所不同，开发商必须熟悉当地的土地法律法规，确保自身行为合法合规。
此外，开发商还需要了解当地的土地供应政策、土地使用规划等，以便能够更好地选择和获取土地。
4. 土地获取的要点在进行土地获取过程中，开发商需要注意以下要点：4.1. 土地规划和用地评估在购买土地之前，开发商需要进行土地规划和用地评估。
通过研究土地周边的交通、商业、教育等设施，评估土地的开发潜力和投资回报率。
4.2. 土地调查和尽职调查在确定购买土地后，开发商需要进行土地调查和尽职调查。
房地产企业获得土地途径分析
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
从全国的情况看,土地储备应该是一个先行指数,土地的供应量决定的是第二年、第三年的商品房供应量。
开发企业不是有一块土地就够了,在保持企业连续发展的过程中,土地储备会起到重要的作用。
对于一个大的开发企业来讲,需要保持品牌的延续性和市场的占有率,就必须保持在市场有不断的供给,也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地,保持每年连续在市场上提供一定量的商品房。
鉴于这种情况,会造成开发企业对土地储备的特殊需求。
开发企业取得土地的方式大概分为以下三类:第一、行政命令式第一类是行政命令式,可以是划拨也可以是协议出让.根据8月12号正式发布的国务院18号令,政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。
也就是说,在各个城市中,都有大量由政府决策的开发项目,其中有相当一部分是通过土地协议出让的方式进行的,尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配,基本上是控制在政府手里。
1、危改拆迁大部分的危改项目用行政命令的方式或者行政批准的方式,先划拨后出让。
因为危改项目里有大量的回迁、有大量的政府配套设施、有大量的实物出租的部分,这些采取划拨的方式。
而另外一部分采取协议出让的方式。
通常大部分的危改项目都涉及到居民拆迁问题,以及原有土地上的政府机构和工厂拆迁的问题,在没有进行谈判和确定之前,很难决定哪些单位回来,哪些单位一定被拆走。
这时候,我们通常采用的办法是对危改进行协议出让。
2、工商企业改造一些城市的政府用协议出让的方式来进行工商企业的改造。
房地产开发项目用地的获取
房地产开发项目用地的获取房地产开发项目用地的获取概述房地产开发项目是指将土地资源转化为具有使用功能的房地产产品的过程。
而获取用地，是房地产项目的第一步关键环节。
本文将介绍房地产开发项目用地获取的几种常见方式，并对每种方式进行分析和比较。
1. 市场购买市场购买是最常见也是最直接的获取用地的方式之一。
开发商通过在市场上购买已有的土地，可以节省土地寻找的时间和成本。
市场购买方式的优势在于，购买者可以快速获得土地的产权，并且可以在购买合同中明确约定开发用途和相关开发规划。
，市场购买也存在一些潜在的风险和限制，例如土地价格的高昂、可选土地资源的限制以及市场供需的波动等。
2. 政府招拍挂政府招拍挂是国家或地方政府通过公开招标、拍卖和竞争性挂牌等形式，向社会公开出让土地使用权的方式。
政府招拍挂的方式相对公平透明，规范了用地出让的流程，确保用地权益的合法性。
开发商可以通过参与政府招拍挂，以投标方式获取用地。
，政府招拍挂也存在一些问题，如竞争激烈导致土地溢价、限制条件较多、拿地周期较长等。
3. 土地置换土地置换是指开发商通过与拥有土地使用权的单位或个人进行交易，将现有用地权益与对方进行置换的方式。
土地置换方式的优势在于双方互利共赢，例如开发商可以将自己拥有的位于城市边缘地区的用地，与位于城市中心地段的土地进行置换。
这种方式可以提升开发商的用地质量，提高项目的价值；，对有土地需求的单位或个人来说，也可以得到更合适的用地。
，土地置换也存在一些局限性，如双方用地需求匹配度的低、交易条件的谈判等。
4. 合作开发合作开发是指开发商与土地使用权人共同合作，共同开发某一地块的方式。
在合作开发中，开发商和土地使用权人可以共同承担风险和投资，实现资源优化配置。
，这种方式也可以提高用地的灵活性和效率，例如土地使用权人可以通过与开发商合作，将拥有的土地快速转化为现金流或其他形式的资产。
，合作开发也需要双方在权益分配、责任划分等方面进行合理的协商和约定。
开发商拿地的5种方式及法律风险防范
开发商拿地的5种方式及法律风险防范——10万地产精英的智慧学习平台！每日分享地产行业趋势动态、地产开发相关知识，项目营销策划、销售技巧、行销拓客技巧等文章。
房地产开发土地使用权的取得，常见的有五种方式：出让、转让、合作开发、划拨、股权收购。
现对各种取得方式的法律风险及防范，分述如下：一、出让取得土地使用权出让，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地出让金并依法取得土地使用权的行为。
其中的“市”，是指各级市;“县”不包括市辖区。
土地使用权出让取得中，至少应注意如下法律风险：(1)出让主体。
2005年8月1日《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》施行后，土地使用权出让合同应以市、县人民政府土地管理部门名义签订，否则无效(本人理解，以有批准权的政府名义签订的应除外);(2)出让批准。
出让的土地使用权需经市、县人民政府批准同意，未经批准的，合同有效但受让方有权解除合同;协议出让的，出让金还不得低于订立合同时、当地政府确定的最低价，否则价格条款无效;(3)出让用途。
受让方改变土地用途应经出让方及市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，有权政府批准，否则合同有效但出让方有权解除合同;(4)出让规划。
出让前，市、县城乡规划部门应对出让地块提出位置、使用性质、开发强度等规划条件，并作为出让合同的组成部分，否则不得出让，出让无效;(5)出让期限。
出让土地不得超过法定的最高年限，超过期限无效。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其余如工业、教育文化、综合等用地50年。
二、转让取得土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款并依法取得土地使用权的行为。
土地使用权转让取得中，至少应注意如下法律风险：(1)变更登记。
土地使用权转让合同签订后，未办理土地使用权变更登记手续，合同有效但物权未发生变动，受让方可据合同诉求转让方继续转让合同或解除合同;(2)无权转让。
房地产开发中的土地获取与开发策略
房地产开发中的土地获取与开发策略随着城市化进程的加快，房地产市场日益繁荣，土地资源成为了开发商们争相争夺的焦点。
房地产开发涉及土地获取与开发策略，对于成功开发一块土地来说，选择合适的土地获取方式以及科学的开发策略是至关重要的。
一、土地获取方式1. 土地交易市场土地交易市场是开发商获取土地的主要渠道之一。
市场通过公开拍卖、挂牌出让等方式，以市场化的方式提供土地资源。
开发商可以根据项目需求参与竞拍，经过价格竞争获取土地。
这种方式具有透明、公正的特点，能够确保土地获取的合法性和合理性。
2. 国有土地出让国有土地出让是政府提供土地资源给开发商进行开发的方式。
政府根据土地利用规划，通过公开招标、协议出让等方式将土地出让给符合条件的开发商。
这种方式能够有效规范土地使用权的流转，确保土地利用的合理性和可持续性。
3. 与农民集体经济组织合作农民集体经济组织拥有大量的宅基地和集体建设用地，与其合作是一种获取土地资源的有效方式。
开发商可以通过与农民集体经济组织签订合作协议，以合理的报酬方式获取土地使用权。
这种方式能够在土地开发中兼顾农民利益，促进农村经济发展。
二、土地开发策略1. 深入市场调研在进行土地开发之前，开发商应该进行充分的市场调研，了解目标区域的市场需求和发展趋势。
通过调研可以得出房地产市场的基本情况，为土地开发提供科学依据。
只有深入了解市场，才能制定出合理的开发策略。
2. 定位明确，精准开发根据市场调研结果，开发商应该明确项目的定位，确定目标客群和产品定位。
在开发过程中，要精准把握市场需求，开发符合市场要求的房地产产品。
精准开发是提高项目竞争力的重要保证。
3. 合理规划，科学布局土地开发需要进行合理规划和科学布局。
开发商要结合土地的地理位置、交通条件等因素，科学规划项目的功能分区、绿化布局、道路交通等。
合理规划和科学布局能够提高项目的舒适度和市场接受度。
4. 资金筹措，风险控制土地开发需要大量的资金投入，开发商应该合理筹措资金，并制定科学的风险控制机制。
房地产开发用地的取得
房地产开发用地的取得房地产开发是现代社会经济活动的重要组成部分，而土地则是房地产开发的基础资源。
房地产开发用地的取得，不仅涉及到土地的所有权和使用权的问题，也牵扯到政府的土地管理政策与法规以及开发商的资质和资金实力等多方面因素。
本文将从不同的角度介绍房地产开发用地的取得方式和相关事宜。
一、土地供应方式房地产开发用地的取得方式通常有多种，并且在不同的国家和地区还可能存在差异。
以下是常见的土地供应方式：1. 招拍挂：政府以招标、拍卖或挂牌的方式将土地供应给开发商。
这种方式是比较公开透明的，能有效保护市场竞争，确保土地价格合理。
2. 协议出让：政府与开发商通过协商达成一致，达成土地使用权出让的协议。
这种方式较为灵活，可以根据具体需求进行定制化安排。
3. 出让拍卖：政府将土地使用权以拍卖的方式出让给符合条件的开发商。
此种方式一般适用于大型土地开发项目，通过竞价可以确保土地的最大化利用。
4. 共有产权住房用地供应：政府通过设立共有产权住房用地供应机制，向符合条件的购房人提供土地使用权。
这种方式旨在解决住房价格过高和人民居住需求不足的问题。
二、政府的角色和职责在房地产开发用地的取得过程中，政府担负着重要的角色和职责。
首先，政府需要根据城市规划和土地利用规划，确定土地供应的总量和区域分配。
其次，政府需要负责制定土地管理政策和法规，明确土地使用权的取得条件和手续。
同时，政府还需要监督土地的有效利用和合理开发，以保障土地资源的可持续利用和社会利益的最大化。
三、开发商的要求和义务作为土地使用权的取得方，房地产开发商需要具备一定的要求和承担相应的义务。
首先，开发商需要具备相应的资质，包括工程建设资质和房地产开发资质等。
其次，开发商需要按照政府相关的土地管理政策和法规，履行土地使用权的取得手续，包括土地竞拍、签订土地出让合同等。
此外，开发商还需要对土地进行合理利用，按照规划进行房地产开发，并按时缴纳土地使用权出让金和相关税费。
房地产开发的土地使用权解析
房地产开发的土地使用权解析当涉及到房地产开发时，土地使用权是至关重要的一环。
土地使用权指的是国家将土地赋予个人或单位的使用权，即土地使用权人在一定期限内有权使用该土地并享有其相应收益。
本文将对房地产开发中的土地使用权进行解析，并探讨其相关问题。
一、土地使用权的获取房地产开发商在进行项目开发前，首先需要获取土地使用权。
土地使用权的获取通常包括以下途径：1. 出让：开发商可以通过参与土地拍卖或竞标等形式，以支付一定的代价来获得土地使用权。
2. 租赁：开发商可以与土地使用权人签订土地租赁合同，获得土地的使用权，一般租期较短，适用于临时性项目。
3. 转让：开发商可以通过与土地使用权人协商转让土地使用权的方式取得土地使用权。
二、土地使用权的期限土地使用权的期限是指土地使用权人被授予的使用土地的时间。
根据国家规定，土地使用权的期限分为两类：1. 定期使用权：土地使用权的期限一般为50年，适用于商业、住宅等常规开发项目。
2. 永久使用权：土地使用权的期限为永久，适用于特殊用途土地，如公共设施、交通等。
三、土地使用权的限制土地使用权虽然赋予了开发商一定的权利，但也受到了一些限制。
以下是土地使用权的限制问题：1. 用途限制：土地使用权人需按照国家规定的土地用途进行开发，不得违规改变土地用途。
2. 期限限制：土地使用权的期限届满后，使用权人需重新申请延期或进行转让，否则土地使用权将不再有效。
3. 抵押限制：土地使用权在设立抵押时，需经过相应的行政审批手续。
四、土地使用权的收益土地使用权人在使用土地时，可以通过以下方式获得收益：1. 土地出让金：土地使用权人在获得土地使用权时，需要支付土地出让金给国家。
2. 地租收入：土地使用权人可以将土地租给其他单位或个人使用，从而获取租金收入。
3. 土地增值收益：当土地使用权的市场价值增加时，土地使用权人可以通过转让土地使用权获取增值收益。
五、土地使用权的转让与终止土地使用权人在特定情况下可以将土地使用权转让给他人，但需符合相关法律法规的规定。
房地产开发项目土地获取与成本
房地产开发项目土地获取与成本一、引言在房地产开发项目中，土地获取是一个不可或缺的环节。
土地作为房地产开发的基础资源，对于项目的成本和可行性起着决定性的作用。
然而，土地的获取和成本问题也是房地产开发中的重要挑战之一。
本文将围绕土地获取与成本展开讨论，探索如何有效处理这一问题。
二、土地获取的途径1.拍卖或挂牌出让拍卖或挂牌出让是一种常见的土地获取方式。
政府通过竞争性拍卖或挂牌出让土地，开发商可以通过竞价或者报价来争取获得土地使用权。
虽然这种方式具有公开透明和市场竞争性的特点，但是也存在着竞争激烈、价格波动大等问题。
2.协议转让协议转让是指土地持有人与开发商达成协议，直接转让土地使用权。
这种方式相对于拍卖或挂牌出让更加灵活和高效。
双方可以根据需求协商价格和交易条件，以更好地满足双方的利益。
3.土地置换土地置换是指政府为了实施城市更新、改善居住环境等目的，将原有土地使用权换为开发商提供的新土地使用权。
这种方式可以有效解决土地集约利用和城市更新等问题，但也存在着协商难度较大、时间成本高等挑战。
三、土地获取的成本1.土地出让金土地出让金是指开发商在获取土地使用权时需要向政府支付的费用。
土地出让金的多少取决于土地面积、位置、用途等因素，通常会在土地的拍卖或挂牌出让过程中确定。
高额的土地出让金将直接增加项目的成本压力。
2.土地开发成本土地开发成本包括土地平整、基础设施建设、环境治理等方面的费用。
开发商需要确保土地在开发前具备基本的可用性，因此需要投入一定的资金用于土地开发。
这部分成本通常要根据具体项目的情况进行评估和预算。
3.土地转让税费土地转让税费是指开发商在将土地使用权转让给他人时需要缴纳的税费。
根据相关法规，土地转让涉及到的税费包括土地增值税、契税等。
开发商需要预先了解并计算这些税费，以免对项目的经济效益产生负面影响。
四、土地获取与成本控制的策略1.充分调研和分析在选择土地获取方式时，开发商应进行充分的市场调研和分析。
房地产开发经营中的土地获取与使用
房地产开发经营中的土地获取与使用房地产业是城市经济发展的重要支柱之一，土地获取与使用是房地产开发经营中一个至关重要的环节。
本文将从政府土地出让、土地用途变更、土地协议转让等方面探讨房地产开发经营中土地获取与使用的相关问题，并分析其中的挑战与机遇。
一、政府土地出让政府土地出让是房地产开发商获取土地的主要途径之一。
一般情况下，政府通过土地出让来调节土地市场供需关系，并获得土地经济收益。
房地产开发商需要参与土地竞拍或招标等方式，通过购买土地使用权来开展房地产项目。
在政府土地出让中，开发商需要关注土地出让条件、土地规划用途等方面的限制和要求。
同时，政府还会制定土地出让价格，开发商需根据土地价值和市场需求来进行合理的经济评估，以确保项目的可持续发展。
二、土地用途变更随着城市发展和经济结构调整，土地用途变更成为房地产开发经营中常见的问题之一。
土地用途变更是指将原本规划或用途用作其他用途的操作。
这对于开发商来说，既是一个机遇也是一个挑战。
在土地用途变更中，开发商需要与有关部门进行沟通和申请。
申请者需要提供充分的理由和相关的规划方案，确保变更后的土地用途与城市规划相符合，并符合环保、安全等相关要求。
土地用途变更的成功，将为开发商带来新的发展空间和商机。
三、土地协议转让除了政府土地出让和土地用途变更，土地协议转让也是房地产开发商获取土地的一种方式。
土地协议转让是指土地所有权的转让，即开发商与原土地所有者通过协议进行买卖。
在土地协议转让中，双方需要明确土地面积、价格、转让时间等具体事项，并签订相关合同以确保权益的合法性和真实性。
同时，开发商需要进行土地审查，以了解土地所处的法律法规及土地权属情况，确保土地的稳定和产权的安全。
土地获取与使用中的挑战与机遇在房地产开发经营中，土地的获取和使用面临诸多挑战与机遇。
一方面，土地资源的有限性和政府对土地的严格管控，增加了开发商获取土地的难度。
另一方面，城市发展和土地用途变更带来了新的机遇和商业价值，为开发商带来更多的发展空间。
房地产项目的土地的获取
房地产项目的土地的获取在现代社会中，房地产行业一直是一个蓬勃发展的行业，随着城市化进程的加快，人们对住房的需求也日益增长。
然而，要实现一个成功的房地产项目，土地的获取是至关重要的一步。
本文将探讨房地产项目中土地的获取过程及相关问题。
一、土地获取的方式在房地产项目中，土地的获取方式可以分为自主购买、拍卖、招拍挂、协议出让等几种形式。
1. 自主购买：房地产开发商可以通过与土地所有者协商，直接自主购买土地。
这种方式需要开发商具备相应的资金实力和渠道，可以与土地所有者进行谈判并达成购买意向。
2. 拍卖：政府机构会定期组织土地拍卖，开发商可以通过竞标的方式获取土地使用权。
拍卖方式相对公平公正，但是要求开发商具备相当的经济实力，能够满足拍卖要求，并与其他竞争者竞争。
3. 招拍挂：招拍挂是指政府通过公开招标、拍卖和挂牌的方式，将土地使用权转让给竞争者。
开发商需要提交招标文件，符合规定的条件后方可参与竞标。
4. 协议出让：政府与开发商可以通过协商的方式，达成协议并将土地使用权出让给开发商。
协议出让方式通常需要开发商提交项目建议书及相关手续，政府会对项目进行评估，并最终确定是否出让土地。
以上是常见的土地获取方式，不同的方式适用于不同的项目情况和地区法规要求。
开发商在选择土地获取方式时需仔细考虑，并与相关部门进行沟通协商。
二、土地获取的主要问题在房地产项目中，土地获取常常面临一些问题，以下是一些主要问题的简要分析：1. 土地供应紧张：近年来，随着城市化进程的加快，城市土地供应日益紧张。
部分城市的土地市场竞争激烈，开发商需要付出更高的价格才能成功获取土地使用权。
2. 土地政策限制：不同地区的土地政策有所差异，包括土地用途规划、土地出让要求等。
开发商需要了解并遵守相关政策，否则可能无法顺利获取土地。
3. 土地权属纠纷：有时土地的权属可能存在争议，可能涉及多个权利主体。
开发商需要在土地权属方面进行详细调查，避免潜在的纠纷。
房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析
房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析房地产企业土地获取九种模式财税风险深度解析随着城市化进程的不断推进，房地产业已成为我国经济发展的重要支柱产业。
然而，房地产企业在土地获取过程中面临着各种各样的财税风险。
本文将对房地产企业土地获取的九种模式的财税风险进行深度解析，为房地产企业在土地获取过程中识别和应对风险提供参考。
第一种模式：市场购买和交易模式。
这种模式下，房地产企业通过市场购买或交易土地。
财税风险主要包括土地购买成本高、交易手续费用和税费等。
房地产企业在购买土地时应注意合理议价，避免支付过高的购买成本；并且在交易中应了解各种税费政策，合理安排交易时间和方式。
第二种模式：政府招拍挂模式。
在此模式下，房地产企业通过政府组织的招拍挂方式获得土地。
财税风险主要包括土地竞拍价格过高、竞拍保证金风险等。
房地产企业应根据市场情况合理选择参与竞拍项目，并计算好自己的承受能力，避免因竞拍价格过高而造成巨额资金压力。
第三种模式：长期租赁模式。
在此模式下，房地产企业通过长期租赁的方式获得土地使用权。
财税风险主要包括租金的支付问题和租赁合同的风险。
房地产企业在选择长期租赁的土地时，应充分考虑租金支付的承受能力，并仔细审查租赁合同，确保自身权益不受损害。
第四种模式：土地转让模式。
这种模式下，房地产企业通过代建、融资租赁等方式获得土地使用权，然后将土地转让给开发商获得收益。
财税风险主要包括土地转让价格的确定和税费风险。
房地产企业在土地转让过程中应了解土地的市场价值，合理确定转让价格；并且了解土地转让的税费政策，避免因税费问题导致亏损。
第五种模式：合作开发模式。
这种模式下，房地产企业与土地使用权人或其他开发商等达成合作协议，共同开发土地。
财税风险主要包括合作方式和分配比例的确定、合作协议的风险等。
房地产企业在选择合作开发时应慎重考虑合作方式和分配比例，确保自身权益得到保障。
第六种模式：土地侵占模式。
这种模式下，房地产企业通过违规侵占土地获得使用权。
房地产开发中的土地利用规划分析
房地产开发中的土地利用规划分析房地产开发是一个高投入、高风险的产业，土地利用规划分析在其中发挥着重要作用。
本文就从规划的意义、规划分析的内容、规划分析应用的方法和规划分析的局限性等方面进行探讨。
一、规划的意义房地产开发需要投入大量的资金，拥有土地资源是开发房地产业的基本前提。
而土地资源是有限的，通过优化利用可以提高土地资源的效益，减少资源浪费和污染。
因此，规划作为土地资源的管理和利用工具，具有重要意义。
规划可以帮助对土地资源进行更好的掌控，提高土地的利用效率。
同时，规划可以降低建设成本，减少社会资源的浪费，避免随意拆迁和低效建设，对于长远的城市发展也具有积极的意义。
二、规划分析的内容规划分析是指对土地利用规划进行评估分析的过程。
通过分析地理环境、土地、社会经济等诸多方面的因素，可以确定规划的具体内容，确保规划的合理性和可行性。
规划分析的主要内容包括：1、地理环境分析。
地理环境因素包括气候、地形、水文、生态、文化等各方面的因素，对空间结构和土地利用方式有着重要影响。
因此，在制定规划时需要充分考虑各种环境因素，确保规划与环境相协调。
2、土地属性分析。
土地物质属性包括土壤、植被、地形、水文等方面的特征。
而土地利用属性包括土地的用途、利用方式、容量等要素。
通过对土地属性的分析，可以明确土地的利用潜力、强弱项，制定规划的优化方案。
3、社会经济分析。
社会经济因素包括人口、文化、社会保障、经济发展等各种因素，对规划的制定和实施有着重要作用。
通过对社会经济的分析，可明确当前的发展趋势和特点，帮助规划制定者预见未来的发展，确保规划的可持续性。
4、交通分析。
交通因素是影响土地利用的重要因素之一。
通过对交通的分析，可以明确区域内的交通流动情况和交通需求，为规划提供基础数据。
三、规划分析应用的方法1、SWOT分析法。
SWOT分析法是用于分析规划制定的一种常见方法。
它将目标、资源、竞争等因素分为四种类型：优势、劣势、机会和威胁。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产开发企业获得土地的方式及其优缺点分析
(2007-11-20 19:43:50)
转载▼
标签：
分类：行业分析
房产/置业
" 房地产开发企业获得土地的方式及其优缺点分析
一、获得土地的方式概述
" 二、通过投标、竞买、摘牌方式获得土地
" 三、通过收购途径获得土地
" 四、通过合作开发途径获得土地
" 五、特殊用途的土地以划拨或协议出让的形式获得
" 六、总结
" 在2002年11号令之前企业主要是通过政府协议出让的形式获得。
" 在11号令实施之后企业主要是通过公开投标、竞买、摘牌三种方式获得土地资源。
" 由于近两年来国家政策的影响，很多规模较大的企业频繁通过收购项目、并购房地产公司股权等方式以获得土地资源。
" 合作开发一直以来都是一种重要手段。
" 投标
" 根据招标公告接受邀请，参加土地行政主管部门的土地招标，并根据投标结果获得土地使用权的行为。
" 投标方式优点：
" 对各个参加投标的企业来说比较公平。
" 被出让的土地问题较少，手续完备。
" 综合评分法会对于资质高、有实力的大公司有利。
" 投标方式缺点：
" 企业只能报价一次，存在过高报价导致成本过高或者报价稍低痛失机会的可能。
" 土地开发有可能存在附加条款。
" 有可能产生串通围标的情况。
" 实例分析：
" 西安南二环一宗开发土地招标出让时，中海地产报价293
万元/亩，其竞争对手分别出价200万元/亩和210万元/亩。
" 四川兴力达集团在澳门土地招标时，由于仅少于对手1000
万元没能中标，每谈于此，该公司老板都耿耿于怀。
" 竞买
" 企业参加公开的土地拍卖会，通过轮番报价，最后以最高价获得土地的行为。
" 竞买的优点：
" 过程对所有的开发商公开公平。
" 对有资金实力的开发商有利。
" 一般地块位置较好。
" 可以多次出价，可避免投标一次报价失误的问题。
" 竞买的缺点：
" 竞争激烈，成本过高，导致增加开发难度。
" 在现场报价，考虑时间较短，容易产生不理性情况。
" 实例分析：
" 2005年有拍卖产生的“琶洲新、老地王”由于未付清地价款被广州市政府收回。
" 摘牌
" 参加出让人在土地交易场所的挂牌交易，接受交易条件，在截止时间内以最高价获得土地的行为。
" 摘牌方式的优点：
" 企业有充足的时间考虑，并允许多次出价。
" 挂牌出让方式要审查土地投标者的综合条件，避免了一些搅局现象。
" 可与其他参加挂牌的企业协商合作降低成交价格。
" 摘牌方式的缺点：
" 土地出让可能会附带其他条款，需要与出让人协商。
" 有可能存在不公平条款的情况。
" 直接收购转让土地
" 直接在二级土地市场通过公开拍卖、摘牌或协商等手段收购他人转让的土地使用权。
" 直接在二级市场收购土地的优点：
" 可以在更大的范围内获得土地资源。
" 直接在二级市场收购土地的缺点：
" 可能存在原土地手续办理不齐的情况。
" 由于出让方必须缴纳各种税费，增加收购成本。
"
" 收购项目公司
" 通过收购项目公司的股份达到获得项目公司所拥有土地的目的。
" 收购项目公司的优点：
" 避免了直接公开购买土地带来的竞争和麻烦，手续简单，便于操作。
" 节省了直接转让土地需要缴纳的各种税费。
" 可直接拥有原项目的开发人员，开发快捷。
" 收购项目公司的缺点：
" 存在人员整合的风险。
" 可能存在原公司财务、法律方面的遗留问题，需注重前期调查。
" 收购项目实例：
" 2006年金地集团以股权收购的方式获取了西安市紫荆花园项目土地使用权，进入西北市场。
" 珠海华发股份收购华茂投资70%的股权，获得了华茂投资拥有的9.55万平方米土地。
" 整体收购房地产公司
" 通过收购目标房地产公司的全部或大部分股份达到拥有其土地资源及其它资源的目的。
" 整体收购房地产公司的优点：
" 可以一次性拥有多处、大量的地块。
" 可以直接利用原公司的本地人才、关系等资源。
" 可以更快、更稳健的进入一个新的城市区域。
" 整体收购房地产公司的缺点：
" 存在企业文化、人员整合风险。
" 对企业的资金实力实力、资本运作水平要求高。
" 存在承担原企业遗留的债务、法律风险。
" 实例分析：
" 2006年路劲基建收购顺驰中国，获得北京、天津、苏州凤凰城等16个城市的土地项目。
" 2005年万科斥资18.57亿收购南部获得上海、杭州、苏州等地数百万平米土地并进入长三角市场。
" 收购烂尾楼项目优点：
" 有可能以较低价格获得较好地段的土地。
" 竞争者较少。
" 收购烂尾楼项目缺点：
" 原烂尾楼性质有可能影响销售。
" 原项目债务、法律问题遗留较多。
" 对技术、操作要求高。
" 实例分析：
" 瑞安建业收购大连烂尾楼
项目并包装建成40层希望大厦。
" 与拥有土地资源的企业合作
" 与拥有土地资源的企业合作，我方提供资金、技术、人力等方式合作开发土地。
" 合作开发的优点：
" 不用付出人力、资金等成本直接获得土地资源。
" 各企业可以优势互补。
" 合作开发的缺点：
" 对企业间合作配合存在较高要求。
" 存在产生纠纷的隐患。
" 合作开发实例分析：
" 今年中粮地产与滨海快速合作开发天津2.2平方公里的土地，与维维集团合作参与开发徐州市新城区建设。
" 珠江实业与宏瀚地产合作开发的珠江新城L2、L3-1、L3-2地块的合作开发就产生了前后历时几年的法律纠纷。
" 以政府划拨或协议出让获得土地
" 对于如：建设经济适用房、补助建设基础设施等性质的特殊原因可以通过政府划拨或协议出让的方式获得。
"
" 通过投标、竞拍、摘牌等手段从土地一级市场获得土地资源是一个主要手段。
" 通过收购项目公司、整体并购房地产企业获得土地资源，进入新领域也是有实力的公司获得土地资源，扩大规模的重要手段。
" 通过与拥有土地资源的企业合作开发、资源互补也是获得土地资源的重要手段。