上海市福华二期营销策划报告解析
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08年，市中心办公物业增 长加速,将有近89.4万方左 右体量办公楼物业投向市 场。
区域内代表案例：东 • 淮海壹号
位置 产品 配置
5A甲级办公楼；可自由分割型小户型办公产品； 内部采用节能环保设施。
装修 总建面 单元面积 售价 开盘时间 销售周期 总户数 已售户数 销售速度 销售率
淮海东路、人民路口 1幢22层5A甲级办公 豪华大堂挑高约米 光纤入户、高速电梯 简装 1.42万㎡ 59—184㎡ 35900元/㎡ 07-12-28 3个月 157 36套 12套/月 23%
5000
0 2005年
2006年
2007年
2008年(1-3月)
中山 公园
虹桥
静安寺-南京西路
人民 广场
淮海中路
徐家汇
打浦桥
中心城区办公布局为： 1、静安寺-南京西路区域； 2、人民广场区域 3、淮海中路沿线区域； 4、徐家汇区域； 5、虹桥区域 6、打浦桥区域； 7、中山公园区域； 8、曹家渡-长寿路区域
市场比重高： 传统商务区，甲级办公楼比例达到全市70%。
价格高位运行： 租金水平长期于高位运行，静安、 卢湾两区为全市最高。空置率持续 下降，达历史最低点。
新增缩量、需求旺盛、价格增幅大， 地段认知度高，仍有发展空间
350000 300000 250000 200000 150000 100000
未来资产大厦 东银
时代金融中心 上海环球金融中心
国际客运中心 高宝金融中心 平安金融大厦 陆家嘴金融中心
预期办公面积 (平方米) 38000 20445 75810 79470 60000 37674 85000 64900 70000 51143 52003 85000 226930 31913 70000 78769 45000
短期内,市中心办公物业将集中上市,
对既有供需关系将形成一定影响
区域
黄浦 黄浦 陆家嘴 静安 静安 陆家嘴 闸北 竹园 陆家嘴 陆家嘴 长宁 陆家嘴 陆家嘴 虹口 陆家嘴 陆家嘴 陆家嘴
项目名称
廖创兴大厦 华旭国际
印尼黄金置地大厦 越洋广场 东海大厦
渣打银行大厦 嘉里不夜城（二期）
中建大厦 中融碧云蓝天大厦
50000 0
2005年
2006年
2007年
2008年(1-3 月)
•供应量逐年减少，需求依旧旺 盛，总量呈现供不应求态势。
30000 25000 20000 15000 10000
供应总面积 成交总面积
17626
18621
21276
27195 +54.3%
•供应稀缺，地段价值显现，价格 增长明显。08年度（1-3月）价格达 到27195元/平方米，较05年度增长 54.3%。
全市成交年均去化基本在140万方左右, 成为近三年内表现最为稳定的物业产 品;
供应增长明显,目前略小于求;
供需关系来看,除06年市场供应总量及 增幅较大外,整体市场供需关系基本形 成供小于求格局;
自06年起，中心城区土地成交萎缩明显， 基本在30万方以内，空间不足，土地稀 缺特征开始显现；
供需比 1：1.7
市场分析篇/
宏观市场解读 打浦桥板块分析 项目宗地分析
目标客户/
客源特征描述 目标客源区域
宏观市场解读
内环内仍为核心区域，但空间不足； “多核”、“外拓”成为发展趋势
阶段2：逐步形成了以虹桥为起点大宁，
南京路、淮海路为轴线，陆家嘴为
末端的“哑铃式”构架，城市办公
物业格局基本形成。
不夜城
长风公园
经济环境良好、市场需求充足
受东南亚金融危机影响，上 世纪90年代中后期的市场一 度低迷。随着近几年，在旺 盛的市场需求带动下，上海 甲级办公楼空置率持续下降， 截止至2007年底空置率达到 历史最低点仅为3%,需求市场 充足。
外商投资企业及 私营业的高速发 展，为地区写字 楼物业稳定增长， 提供了充足的市 场需求。
阶段1：在经历了上世纪80年代末 发展后，上海办公楼物业基本形成 了以内环线为中心的传统办公楼物 业密集聚集区。
虹桥
徐家汇
阶段3：经济拉动及空间 制约，中心办公形成多 个聚集区域，逐步外拓。
市中心土地资源稀缺性明显，整体供略小 于求,办公市场看好
近三年全市年均土地出让总量约在140万 方左右，保持基本稳定；
预期入住时间
Q4 2007 Q4 2007 Q4 2007 Q4 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q1 2008 Q1 2008 Q1 2008 Q1 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q2 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q3 2008 Q3 2008
07年底内，新增27.2万方 办公物业投向市场。
地段价值认知度高，传统商业、办公聚集地
南京路 淮海中路 徐家汇
人民广场
本市核心区域，传统的行政、商 业中心，商服、交通等各类配套 设施齐全。但部分地区仍存在生 活环境不佳的局面。
随着，多年旧区改造的成果显现， 核心区域愈加繁荣，生活环境得 到明显改善，进一步呈现国际大 都市的繁华景象。
物业价格高位运行，空置率下降达历史最低
2008.4.16
Content
市场体系/
解读全市办公市场，区域办公市场 目标客户锁定 在竞争激烈的办公市场上大放异彩
营销体系/
如何利用销售现场及产品，激发购买欲望 如何实现价格，创造最大利润 如何制造市场话题
策源体系/
策源历程、策源体系、策源资源、策源作品
市场体系 Quand vous serez bien vieille, au soir, à la chandelle, Assise aupres Direz, chantant mes vers, en vous esmerveillant : Ronsard me cele Lors, vous n'aurez servante oyant telle nouvelle, Desja sous le labe bruit de mon nom ne s'aille resveillant, Benissant vostre nom de l
供需比 1：0.8
供需比 1：1.2
市中心区域价格增幅较大,高于全wk.baidu.com水平
• 全市价格总体保持 增长趋势,07年增幅较大， 较06年增长11.6%,达到 14664元/㎡ • 中心城区销售价格 连续2年持续增长,幅度 高于全市水平, 07年销售 均价达到19923元/ ㎡,较 06年增幅达到13.1%.
区域内代表案例：东 • 淮海壹号
位置 产品 配置
5A甲级办公楼；可自由分割型小户型办公产品； 内部采用节能环保设施。
装修 总建面 单元面积 售价 开盘时间 销售周期 总户数 已售户数 销售速度 销售率
淮海东路、人民路口 1幢22层5A甲级办公 豪华大堂挑高约米 光纤入户、高速电梯 简装 1.42万㎡ 59—184㎡ 35900元/㎡ 07-12-28 3个月 157 36套 12套/月 23%
5000
0 2005年
2006年
2007年
2008年(1-3月)
中山 公园
虹桥
静安寺-南京西路
人民 广场
淮海中路
徐家汇
打浦桥
中心城区办公布局为： 1、静安寺-南京西路区域； 2、人民广场区域 3、淮海中路沿线区域； 4、徐家汇区域； 5、虹桥区域 6、打浦桥区域； 7、中山公园区域； 8、曹家渡-长寿路区域
市场比重高： 传统商务区，甲级办公楼比例达到全市70%。
价格高位运行： 租金水平长期于高位运行，静安、 卢湾两区为全市最高。空置率持续 下降，达历史最低点。
新增缩量、需求旺盛、价格增幅大， 地段认知度高，仍有发展空间
350000 300000 250000 200000 150000 100000
未来资产大厦 东银
时代金融中心 上海环球金融中心
国际客运中心 高宝金融中心 平安金融大厦 陆家嘴金融中心
预期办公面积 (平方米) 38000 20445 75810 79470 60000 37674 85000 64900 70000 51143 52003 85000 226930 31913 70000 78769 45000
短期内,市中心办公物业将集中上市,
对既有供需关系将形成一定影响
区域
黄浦 黄浦 陆家嘴 静安 静安 陆家嘴 闸北 竹园 陆家嘴 陆家嘴 长宁 陆家嘴 陆家嘴 虹口 陆家嘴 陆家嘴 陆家嘴
项目名称
廖创兴大厦 华旭国际
印尼黄金置地大厦 越洋广场 东海大厦
渣打银行大厦 嘉里不夜城（二期）
中建大厦 中融碧云蓝天大厦
50000 0
2005年
2006年
2007年
2008年(1-3 月)
•供应量逐年减少，需求依旧旺 盛，总量呈现供不应求态势。
30000 25000 20000 15000 10000
供应总面积 成交总面积
17626
18621
21276
27195 +54.3%
•供应稀缺，地段价值显现，价格 增长明显。08年度（1-3月）价格达 到27195元/平方米，较05年度增长 54.3%。
全市成交年均去化基本在140万方左右, 成为近三年内表现最为稳定的物业产 品;
供应增长明显,目前略小于求;
供需关系来看,除06年市场供应总量及 增幅较大外,整体市场供需关系基本形 成供小于求格局;
自06年起，中心城区土地成交萎缩明显， 基本在30万方以内，空间不足，土地稀 缺特征开始显现；
供需比 1：1.7
市场分析篇/
宏观市场解读 打浦桥板块分析 项目宗地分析
目标客户/
客源特征描述 目标客源区域
宏观市场解读
内环内仍为核心区域，但空间不足； “多核”、“外拓”成为发展趋势
阶段2：逐步形成了以虹桥为起点大宁，
南京路、淮海路为轴线，陆家嘴为
末端的“哑铃式”构架，城市办公
物业格局基本形成。
不夜城
长风公园
经济环境良好、市场需求充足
受东南亚金融危机影响，上 世纪90年代中后期的市场一 度低迷。随着近几年，在旺 盛的市场需求带动下，上海 甲级办公楼空置率持续下降， 截止至2007年底空置率达到 历史最低点仅为3%,需求市场 充足。
外商投资企业及 私营业的高速发 展，为地区写字 楼物业稳定增长， 提供了充足的市 场需求。
阶段1：在经历了上世纪80年代末 发展后，上海办公楼物业基本形成 了以内环线为中心的传统办公楼物 业密集聚集区。
虹桥
徐家汇
阶段3：经济拉动及空间 制约，中心办公形成多 个聚集区域，逐步外拓。
市中心土地资源稀缺性明显，整体供略小 于求,办公市场看好
近三年全市年均土地出让总量约在140万 方左右，保持基本稳定；
预期入住时间
Q4 2007 Q4 2007 Q4 2007 Q4 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q1 2008 Q1 2008 Q1 2008 Q1 2008 Q1 2008 Q2 2008 Q2 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q3 2008 Q3 2008
07年底内，新增27.2万方 办公物业投向市场。
地段价值认知度高，传统商业、办公聚集地
南京路 淮海中路 徐家汇
人民广场
本市核心区域，传统的行政、商 业中心，商服、交通等各类配套 设施齐全。但部分地区仍存在生 活环境不佳的局面。
随着，多年旧区改造的成果显现， 核心区域愈加繁荣，生活环境得 到明显改善，进一步呈现国际大 都市的繁华景象。
物业价格高位运行，空置率下降达历史最低
2008.4.16
Content
市场体系/
解读全市办公市场，区域办公市场 目标客户锁定 在竞争激烈的办公市场上大放异彩
营销体系/
如何利用销售现场及产品，激发购买欲望 如何实现价格，创造最大利润 如何制造市场话题
策源体系/
策源历程、策源体系、策源资源、策源作品
市场体系 Quand vous serez bien vieille, au soir, à la chandelle, Assise aupres Direz, chantant mes vers, en vous esmerveillant : Ronsard me cele Lors, vous n'aurez servante oyant telle nouvelle, Desja sous le labe bruit de mon nom ne s'aille resveillant, Benissant vostre nom de l
供需比 1：0.8
供需比 1：1.2
市中心区域价格增幅较大,高于全wk.baidu.com水平
• 全市价格总体保持 增长趋势,07年增幅较大， 较06年增长11.6%,达到 14664元/㎡ • 中心城区销售价格 连续2年持续增长,幅度 高于全市水平, 07年销售 均价达到19923元/ ㎡,较 06年增幅达到13.1%.