土地一级开发审计及相关知识.

2017/10/9
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4. 土地储备（一级开发）成本构成
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
总计有9项费用构成。具体为： 前期费用； 征地补偿及相关税费； 收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用； 市政基础设施建设费； 财务费用； 利润或管理费； 两税两费（特别注意：土地一级开发属于委托服务类，其其税率为6%）； 其它费用； 审计费等。
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3.1 “三定”具体内容
1.定性：此类定向安置房为普通商品房性质，
土地供应采取定向供应原则； 2.定向：专为上述各类工程、项目需要征收 集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点 搬迁的农（居）民安置使用； 3.定量：严格限定需定向安置的农（居）民 的人数、标准和建设规模，即定向安置房人 均建筑面积按不超过50平方米掌握。
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3、工程勘察、测绘、定桩费用
2002 年 1 月 7 日国家计委、建设部以计价格 [2002]10 号文发布了 《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根 据该文件规定核算工程勘察费用。 建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》【京发改 “2006”1009号】
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4、环境影响评价分析费用
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第一部分
常规知识
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1. 实施基本流程
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2.土地一级开发的基本内容
土地一级开发实际就是‚生地‛变‚熟地‛ 的过程（将土体开发成可收状态），主要包括： 人、地、房的补偿；拆迁、评估、拆除、考古、 平整及市政配套设施的建设（七通一平） （包括可纳入一级开发成本的回迁房、区域景观 及绿地建设）其中大部分区域的土地成本主要是 人地房的补偿，约占整个一级开发成本的80-85% （真正的BT项目） 项目实施人：主要土储或是由其通过招标或直接 委托的具有房地产开发资质的大型国有企业
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4.1 前期费用
主要包括：实施方案编制费、项目建议书（可行性
研究报告）编制费、用地普测及拨地钉桩费、地质 灾害评估费、勘测定界相关费用、招标代理服务费 及其它可以计入土地一级开发成本的费用。 主要取费标准：相关行业取费标准（必须掌握）、 规定、协议约定（后面简单介绍）。
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3.2 “三限”具体内容
1.限户型：原则上按照国办发[2006]37号文的有关 规定，执行‚90/70”的相关标准； 2.限价格：此类定向安置房的销售价格可按：一级
开发成本+建安成本+相关税费+出让金（毛地价） +类似经济适用房建议的合理利润率（3%）进行核 定。防止畸高畸低，体现既照顾和保护被征地拆迁 农（居）民的利益，又不会形成对全市商品房市场 过大冲击的原则； 3.限交易：（1）此类安置房不予办理预售许可，严 格掌握定向、定量的原则；（2）此类定向安置房 的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场 交易行为比照‚两限‛普通商品房‚退出机制‛的 有关规定办理。
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3. “三定三限三结”合具体含义
（源于奥运工程建设期间）

基本原则是：针对各类工程（全市道路、市政等 基础设施工程、奥运工程 ）、项目的特殊性，特别 是被征地拆迁农（居）民的愿望、合法权益及长远 生计问题，按照城乡统筹、协调发展，维护社会公 平、公正，建设和谐社会首善之区的总体要求。 特别是涉及征地范围内农村居民点搬迁需要建设定 向安置房的供地政策
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土地一级开Βιβλιοθήκη Baidu审计内容及相关知识
Relevant Knowledge Points & Audit Details of Primary Land Development
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2016年7月
2017/10/9
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2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用
→ 2001 年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》 （计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局 联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。 → 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全 国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导 意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。 （管线综合、规划综合）
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3.3 三结合具体内容
1.此类定向安置房建设方式应与相对应的征地
拆迁方式相结合； 2.此类定向安置房的销售价格应与相对应的 征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的 相关政策相结合； 3.此类定向安置房建设应与我市现行的农村 地区拆迁安置用房政策相结合。
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4.1.1前期费取费的相关依据
1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工 程咨询费： 测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目 前期工作咨询收费暂行规定》及 北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［ 1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标 准。 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费