德国不动产产权管理制度
德国房产税法律制度研究
德国房产税法律制度研究德国的房产税法律制度是德国政府为了从房地产市场中获得税收而制定的一系列法律。
德国的房产税法律制度是在国家和地方两个层面上形成的，由联邦政府和各地方政府共同来管理和执行。
德国的房产税法律制度主要包括以下几个方面：1.税收对象：房产税适用于所有拥有不动产的所有者，包括个人和法人。
不动产的定义包括土地、建筑物和其他与地面固定连在一起的设施。
2.税收计算：房产税的计算基础是房产的市场价值。
房产的市场价值是根据公开市场上的相似物业的买卖价格来确定的。
根据市场价值，房产税的税率在各个地方政府之间有所不同，但一般在0.3%至0.5%之间。
3.征收方式：德国的房产税是以年度的方式征收的，房产税的计算周期是每年一次，通常在年初进行计算。
房产税要交纳给地方政府，由地方政府负责管理和使用。
4.纳税义务：德国的房产税是与物业持有权直接相关的税收，纳税义务由物业的所有者承担。
如果拥有多个不动产，每个物业的所有者都需要交纳相应的房产税。
5.纳税申报：房产的所有者需要每年向地方政府进行房产税的申报。
纳税申报是根据房产的市场价值进行的，所有者需要提供相关的文件和证明来证明其房产的市场价值。
德国的房产税法律制度在执行中存在一些挑战和争议。
一方面，房产税的计算基础是市场价值，但由于不同地区市场价格的差异，可能会导致对房产价值的估计存在争议。
房产税的高额征收可能会导致一些所有者负担过重，特别是对于低收入人群和老年人而言。
为了解决这些问题，德国政府一直在努力改革房产税法律制度。
他们计划对市场价值的估计方法进行改进，以提高准确性和公平性。
他们还计划对房产税的税率进行调整，以减轻一些所有者的负担。
德国的房产税法律制度是一个重要的税收制度，对政府来说是一个重要的财政收入来源。
由于市场价值估计的问题和税率的调整问题，该制度仍然面临一些挑战和争议，需要政府继续改进和完善。
简述德国法不动产善意取得制度
试述德国法上的不动产善意取得制度善意取得制度是物权法的一项重要制度，其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全，并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。
一、我国善意取得制度的相关规定：在我国的物权法著作中，一般将善意取得制度置于动产物权的得失丧变中作讨论，并将善意取得仅限于动产及其限制物权的取得。
[[1]]善意取得，又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。
[[2]]或者也可将善意取得概括为：即如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。
[[3]]《物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
由此可以看出，善意取得制度具有三个基本特征：其一，善意取得制度不仅适用于动产物权，也适用于不动产物权。
这是我国法律第一次确定不动产的使用善意取得的理论性的规定。
之所以说是理论性规定，原因在于我国的登记制度并不完善，此规定在现实中很难实践。
其二，强调第三人的主观善意，即对于第三人的取得是否予以保护是以第三人对于其前手交易瑕疵是否知情为标准，对其前手交易瑕疵不知情或不应知情的，为善意第三人，其取得的物权受法律保护，不受原权利人的追夺。
反之，对其前手交易瑕疵知情的，则为恶意第三人，不能取得该物权。
其三，该善意取得制度与物权公示原则相脱离。
因为物权为绝对权、支配权，具有对世性和排他性，故物权法建立了物权公示原则——不动产物权变动的登记原则与动产物权变动的交付原则，要求在发生物权变动时必须进行公示，以便于以一种客观化的方式保护第三人。
我国与德国不动产登记制度之比较
我国与德国不动产登记制度之比较作者：陈彦锟张宁文骥来源：《法制与社会》2016年第22期摘要在我国，登记作为不动产物权的公示方法，使得不动产登记制度在市场经济体系中占据尤为重要的地位，而公信力作为这一制度的核心更是值得关注。
本文以比较法的视角，考察我国和德国不动产登记在制度设计上的差异，进而指出我国不动产登记制度的不足及对公信力的影响，以期对未来的制度完善带来启示。
关键词不动产登记登记簿公信力德国中图分类号：D923.4 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2016.08.013一、我国不动产登记现状简介2007年，我国《物权法》首次确立不动产登记制度，但由于国家机构职能分工等诸多原因，该制度未能真正落实，对不动产的登记管理也未发生实质性改变。
据中国裁判文书网的数据显示，2014年因不动产登记问题所引发的纠纷达7000余件。
2015年3月，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）开始实行，同年因不动产登记问题所引起的诉讼案件锐减至4000件左右。
由此可见，统一不动产登记制度的颁行，对规范不动产登记法律关系，减少纠纷的发生，有着不可小觑的作用。
但是在事实上，我国不动产登记仍存在诸多问题。
从量上看，每年4000件的诉讼量，相对于其他类型的行政诉讼而言仍十分巨大。
从质的角度观之，不动产登记的公信力较低。
造成这一现状的因素是多方面的，例如登记机关及人员的设置与安排，登记簿记载的内容，登记错误的救济措施等等，归根到底是制度的问题，而完善的制度设计与运行则是不动产登记薄公信力存在的基础。
所谓登记的公信力，是指举凡信赖一定外形事实，推断有真实之权利或事实关系存在，而为法律行为之人，法律上均给予与其所信赖事实相同之法律效果，以为保护者，均属公信之表现。
登记作为以国家信用为基础的不动产物权公示方式，应当具备高度的真实性和准确性。
而登记薄记载权利状态的正确性理应作为一种实然要求，登记错误的发生几率应当降至最低甚至为零，只有这样才能充分保障登记公信力生存的土壤。
德国私有房地产制空权的法律规定
德国私有房地产制空权的法律规定在德国，土地和房产是承认私有权的，私人购房后，不仅意味着你是这块土地上所有物品的所有人，而且不管是地下的，还是地上领空的，也都归属这个地主或房主。
但是，这并不意味着业主可以任意处置地皮或房产上方的区域。
业主需要遵守一些规则。
业主可以不受限制地使用地产上方的空域吗？德国民法典 (BGB) §905 “特性限制”的条款会让业主很高兴：“土地所有者的权利延伸到地表以上的空间和地表以下的地球体内部。
”也就是说，一块土地的所有者理论上拥有其下方直至地球中心以及上方无限广阔空间的整个区域。
如果在自己的地皮上挖出文物或财宝，那也是自己的了。
中国的相关法律规定是不同的。
然而，实际上，大量法规对涉及使用上下空间的个别情况进行了规范。
飞机可以飞越我的地皮吗？根据德国民法典第905 条规定的第二句，允许飞机飞越自己的领空的前提是飞机的飞行必须符合特定的最低高度。
《航空法》定义了飞行的最低高度：城市地区和人口稠密地区的最低高度为300 米。
如果家在机场附近，在飞机起飞和降落时，飞越地皮上空最多只能下降到这个高度。
而滑翔机、悬挂式滑翔机或滑翔伞等飞行中的物体不会产生任何噪音，因此可以突破这个高度规定。
地皮上的建筑物最多允许多高？即使按照民法典的说法，房地产所有者拥有其上方的整个空域，但除了航空和开发之外，也有限制性规定。
在各个市政府的发展计划中，它精确地定义了建筑物允许达到的楼层高度。
另外，建筑物必须适应周围的发展。
例如在一个村庄里突然建一座摩天大楼是不可能被通过审批的，因为建房总是要申请建筑许可证的，在这方面，会有有关部门严格把关。
德国房产税法律制度研究
德国房产税法律制度研究德国房产税是指政府对持有房地产财产的公民或企业进行的出售、维护和增值等各种税种征收和管理的制度，是德国税收制度的重要组成部分。
德国房产税的征收标准和征收方式，在德国房地产市场中占据了非常重要的地位。
本文将从德国房产税法律制度的角度综合阐述德国的房产税制度。
德国房产税的法律基础主要来自于地方政府租税法（Kommunalabgabengesetz）和房产税法（Grundsteuergesetz）。
地方政府租税法是德国联邦政府制定的，为地方政府规定了它们可征税的范围和采取的税种。
而房产税法则是德国联邦和州政府联合制定的，从法律上规定了房产税的税率、计算标准和纳税人等细节问题。
这两者共同构成了德国房产税的法律基础。
2.德国房产税的征收标准德国的房产税是基于固定的征收标准，按照税法规定，纳税人必须缴纳的房产税通常是其不动产的近似市值的1-1.5%。
对于经营性的房产，如商业物业或酒店，征收比例可能会更高。
德国房产税的征收标准通常是由地方税务局（Finanzamt）确定的，他们会计算不动产当前市值的估价，并按照德国房地产评估委员会（Gutachterausschuss）的建议，制定房产税的征收标准。
德国房产税的征收方式是通过税局直接向纳税人或其代理征收。
在德国，房产税通常每年征收一次，根据地域不同，税收标准和税率的差异也非常大。
房产税的缴纳通常是在其征收的期限内进行的。
对于迟缴或未缴房产税，地方税务局会对其加征利息和罚款。
德国房产税的纳税人通常包括个人、企业和政府机关等。
个人和企业通常是指那些拥有不动产的业主，而政府机关则是指州和市政府拥有的不动产。
对于居住在德国的外国人，如果他们在德国拥有不动产，也必须缴纳房产税。
而对于那些非德国居民，在规定的限额范围内财产的升值，他们在出售这些房产时可能需要缴纳一部分税款。
德国房产税的税率根据地方税务局的具体要求，通常是按照其不动产的市值计算的。
税率通常在1-1.5%之间，但也有例外。
德国不动产登记：百年历史安全严谨
德国不动产登记：百年历史安全严谨德国实行不动产登记的历史由来已久。
不动产登记制度保证了100多年来德国不动产交易市场的平稳有序运行，也保证了不动产市场的透明规范。
德国的不动产登记制度被称为“权力登记制度”，又称实质主义登记制度，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项，非经登记不得生效的立法体制。
德国的不动产登记由各州的基层法院负责，基层法院设有不动产登记局，具体管理本区域的不动产登记事务。
土地登记簿一般由4部分组成：一是土地状况，包括四至、界址点、面积等有关内容；二是所有权人；三是土地权利负担情况，如是否有查封、抵押、居住权等；四是预告登记的情况。
登记簿按土地所有权人设立，一个所有权人一个号码。
根据当事人的需要，登记后可以出具登记证明（也称房产证），证明的内容与登记簿记载的内容一致。
古老的不动产登记簿登记立法比较完善，登记行为具有司法性德国关于不动产登记的立法，主要表现为1896年制定的《民法典》的第三篇(即物权篇)、1900年出台的《不动产登记条例》和与其配套的施行细则，以及修订的《不动产登记命令》等。
另外，《住宅所有权和永久居住权法》、《建筑法》等特别法中也有相应的不动产登记程序性规范。
上述立法共同构成了不动产的设立、移转、变更和废止的具体规则，这些规则尤其强调了登记在不动产变动中的重要作用。
德国不动产登记机构设在地方法院，属于法律机构，专司不动产登记职责，其登记行为具有司法性，登记效力与初审法院的判决相同。
因不动产登记发生争议的，无需再行起诉，而由当事人直接向上一级法院提出上诉。
公证在不动产登记中起到重要作用，是登记的法定前提德国法律赋予公证员在不动产登记中的特殊地位。
德国《民法典》和《公证法》规定，不动产转让的合意，必须在让与人与受让人同时在场向公证机关表示，只有经过公证的合同才有效。
因此，物权合同的公证是登记的前提要件，当事人在不动产变更登记时必须提交公证文书。
这实际上是公证机构发挥着履行实质审查的关键作用，对不动产合同的订立进行监督和证明，保证交易行为有效，保证物权变动的安全和效率。
德国当代物权法
德国当代物权法全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：德国当代物权法是德国法律体系中的一个重要组成部分，用于规定人们对物品及其利益的支配权利和义务。
物权法的制定旨在保护个人和企业的财产权益，确保他们能够依法依规行使对物品的支配权，维护社会经济秩序的稳定和发展。
下面将详细介绍德国当代物权法的基本原则和主要内容。
德国当代物权法的基本原则包括私有财产保护、契约自由、物权实体化、合理使用和法律诚信等。
私有财产保护是物权法的核心原则，确保个人和企业对自己的财产享有绝对的支配权和所有权，禁止任何未经合法授权的侵犯和侵犯行为。
契约自由是指当事人有权自由订立、修改和终止合同，享有自主选择合同对象和内容的权利，从而保障合同当事人的平等地位和合法权益。
物权实体化是指物权制度确立了人们对物品及其利益的实际支配权，不论是移动物还是不动产，均为物权的对象，确保资源的有效配置和利用。
合理使用是指物权人应当合理利用自己的财产，不得损害他人合法权益和社会公共利益，实现个人和集体的利益最大化。
法律诚信是指物权人应当信守合同，遵守法律法规，不得采取欺诈和欺骗行为，维护市场秩序和社会公共利益。
德国当代物权法的主要内容包括不动产物权、移动物权、知识产权和虚拟物权等。
不动产物权是指对土地及其上的构筑物、植物和水利等不动产所享有的支配权和利益，包括地役权、抵押权、地役权等，确保土地资源的有效利用和保护。
移动物权是指对动产及其利益的支配权和利益，包括所有权、占有权、使用权、担保权等，保护个人和企业对动产的合法支配权和利益。
知识产权是指对知识产品和技术创新的支配权和利益，包括专利权、商标权、著作权等，保护知识产权人的知识产权利益和市场竞争力。
虚拟物权是指对电子商务、网络社会和虚拟经济的支配权和利益，包括虚拟资产、虚拟货币、虚拟空间等，确保互联网时代的交易安全和财产保护。
德国当代物权法是德国法律体系中的一个重要法律分支，其基本原则和主要内容为人们的财产权益提供了坚实的法律保护，促进了社会经济的稳定和发展。
德国民法典中动产所有权的善意取得制度.doc
德国民法典中动产所有权的善意取得制度-一、概述《德国民法典》第932-936条规定了动产所有权的善意取得制度。
根据该规定，善意受让人可从非所有人处取得所有权。
善意取得这一规定从表面上看是令人费解的，因为早在罗马法时期就有一个法则：“任何人不得以大于其所有的权利转让于他人。
”（nemoplusiurisadaliumtransferepotestquamipsehaberet）罗马法的这一法则比善意取得规则更令人信服，因为人们一般会认为，一个人只有对属于自己所有的物进行处分才是合理、合法的。
罗马法的这一规则在德国土地法中很容易得到贯彻，因为德国的土地制度很详尽，在一般情况下土地登记簿反映真实的权利状况，通过土地登记簿人们很容易知道所有人是谁。
然而在动产法中则不尽然，所有权人和直接占有人经常不统一。
出让人占有某物，使人相信他就是该物的所有人，占有具有明确的所有权推定的效果（第1006条，以下凡涉及德国民法典条文时，均只标明条文）。
因此，一个以占有为基础的、令受让人信赖的权利表象构成了保护善意取得的基础。
商品交易的安全要求人们相信这一权利表象———占有某动产的人即为某动产的所有人———否则，人们在任何一次购买行为中都要检验，出让人是否为该动产的所有人，或者是否为由所有人授权处分的人，这将使物的交易相当困难，且产生不必要的费用。
然而，并不是只要存在权利表象，外人基于信任从非所有人那里取得占有，即可取得所有权。
只有在所有人根据自己的意愿将物交给他人占有，使外人对这一权利表象产生信任的情况下，才会使真正的所有人有可能承受不利后果。
比如，在所有人将物交给他人占有、而该他人转卖该物的情况下，所有人才承担风险。
因此，第935条排除丢失物的善意取得，但为了维持必要的交易安全，对于丢失的金钱或有价证券可例外地适用善意取得。
二、善意取得的构成要件（一）合意和交付的善意取得（第932条第1款第1句）如果出让人是非所有人，采用第929条第1句的转让方式向受让人交付了他人所有的物，那么，这个受让人———如果是善意的———即可根据第932条的规定取得该物的所有权。
德国预告登记制度
德国预告登记制度1. 简介德国预告登记制度（Vormerkung）是指在不动产交易过程中，为保护买方的利益，确保其在购房过程中的权益，德国法律规定了一种特殊的登记制度。
通过该制度，买方可以在购房合同签订之前对房产进行登记，确保自己成为不动产的合法所有人。
2. 制度背景在德国，不动产交易是一个复杂而繁琐的过程。
为了保护买方的权益和确保交易的安全性，德国引入了预告登记制度。
该制度于19世纪末开始实施，并在20世纪进一步完善和发展。
3. 预告登记的目的预告登记制度的目的是确保买方在购房过程中能够获得法律上的保护。
通过预先将购房意向登记在不动产簿上，买方可以防止卖方将房产出售给其他人或者以其他方式处置该不动产。
4. 预告登记的程序4.1 登记申请买方在与卖方达成购房意向后，需要向当地的不动产登记机构提交预告登记申请。
申请需要包括以下信息：•不动产的详细描述和地址•买方的个人信息和联系方式•购房合同的主要条款4.2 登记费用预告登记需要支付一定的登记费用，费用标准由当地不动产登记机构制定。
通常情况下，费用与不动产的价值有关。
4.3 登记结果一旦申请提交并支付了相应的费用，不动产登记机构将对申请进行审查。
如果满足预告登记的条件，买方将被登记为该不动产的预告权利人，并获得相应的证明文件。
5. 预告权利人的权益作为预告权利人，买方享有以下权益：•在购房合同签订前优先购买该不动产的权利•防止卖方将房产出售给其他人或以其他方式处置该不动产•在交易过程中获得法律保护和支持6. 预告登记与其他登记制度之间的关系德国还有其他类型的登记制度，如所有权登记、抵押登记等。
这些制度与预告登记制度之间存在一定的关系。
预告登记是在购房过程中的一种预先登记，用于保护买方的权益。
而所有权登记则是确认不动产的合法所有人。
抵押登记是将不动产作为抵押品，确保借款人履行还款义务。
7. 预告登记制度的优势和局限性7.1 优势•保护买方的权益，防止不动产被卖方以其他方式处置•提供法律保障和支持•预先确定购房意向，减少交易风险7.2 局限性•需要支付额外的登记费用•只能对已经存在的不动产进行预告登记，无法防止新建房产被卖方出售•登记程序相对复杂，需要一定时间和精力8. 结论德国预告登记制度是为了保护买方在购房过程中的权益而设立的一项重要制度。
德国房产税法律制度研究
德国房产税法律制度研究德国是世界上最大的欧洲国家之一，其房地产市场发达，房产税法律制度完善。
德国房产税法律制度是以稳定市场、保护房产所有权、促进经济发展为核心理念。
本文将对德国房产税法律制度进行深入研究，探讨其特点、政策和实施情况，以及对中国的借鉴意义。
1. 稳定市场德国房产税法律制度着重于保障房产市场的稳定性。
通过完善的征税方式和税率设计，调控房产市场，避免市场波动过大，确保各类房产可以合理定价，有利于市场的长期健康发展。
2. 保护房产所有权德国的房产税法律制度重视保护房产所有权，规定了明确的税收使用范围，避免滥用税收权利干扰房产的正常交易和使用。
征税标准公正透明，确保各类房产的税收负担合理公平。
3. 促进经济发展德国房产税法律制度通过税收政策的调整，鼓励房产的开发和利用，促进经济的快速增长。
对于绿色建筑和可再生能源利用的房产给予税收优惠，鼓励人们投资并购房产，同时推动相关产业的发展。
二、德国房产税法律制度的政策和实施情况1. 征税范围德国的房产税法律制度对房产征收税金，包括住宅、商业用房、工业用房、农业用地等各类房地产。
税收的征收标准包括土地面积、房屋建筑面积、地理位置等因素。
2. 税收方式德国的房产税法律制度采取地方税、联邦税和州税相结合的模式，由联邦政府和各个州联合征收。
税收方式包括按比例征税和按面积征税两种方式，同时对于不同用途的房产也有不同的税收标准。
3. 税收政策德国房产税法律制度的税收政策主要包括税率设定、税收优惠和税收用途规定。
税率设置合理，建筑物的折旧率、修缮费用、保险费用等可以在计税时抵扣，并对一些具有社会价值的房产给予税收优惠，鼓励人们购买和持有这些房产，同时确保税收的使用范围公平合理。
三、德国房产税法律制度对中国的借鉴意义中国在房地产税制改革中可以借鉴德国房产税法律制度，注重房产税的税率设定和税收用途规定，调控市场波动，稳定市场。
德国房产税法律制度对于房产所有权的保护非常重视，这对于中国也有借鉴意义，应该加强对房产所有权的保护，规范税收征管。
德国的不动产物权登记制度
德国的不动产物权登记制度
郭斌
【期刊名称】《中国房地产》
【年(卷),期】2004(000)011
【摘要】一、德国不动产物权登记制度的基本法律依据德国宪法《基本法》明确规定了对私有财产的保护。
在德国，私有财产主要是指私人所有的土地所有权(含建筑物所有权)。
因此，宪法为土地私有制及其保护提供了最根本的法律依据。
【总页数】2页(P79-80)
【作者】郭斌
【作者单位】常州房产产权监理处
【正文语种】中文
【中图分类】F321.1
【相关文献】
1.不动产物权登记制度及公证介入 [J], 燕翠萍
2.我国不动产物权登记制度相关问题初探 [J], 徐忠胜
3.我国不动产物权登记制度 [J], 廖华
4.论我国与德国不动产物权登记制度存在的区别 [J], 郭斌
5.浅论我国的不动产物权登记制度 [J], 李爱玲
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德国房产税法律制度研究
德国房产税法律制度研究德国是欧洲土地面积最大的国家之一，不同于美国、日本等国家，在其房屋所有权利法律制度下，所有的土地和不动产都已经注册，并且有相应的登记和归属证书。
德国房产税法律制度来源于他的地方自治体制度，房产税既是一种税收形式，也是各级政府的基本财政收入来源之一，因此，德国的房产税法律制度非常完善，其税收体系具有结构合理、政策明确、税率适度等特点。
德国的房产税法律制度具有以下特点：1、中央和地方立法机关共同管理房产税。
中央政府通过法律规定房产税的征收原则和标准，地方政府在此框架下制定各自的税收政策和税收率。
2、税收基础和税率的统一性。
在德国，不动产和房屋所有权的登记和管理在各州中是统一的，所有的不动产和房屋都在国家登记机构上进行注册管理，具有唯一性，在各州严格执行税收基础和税率的统一原则，保证了税制的透明性和公平性。
3、纳税人的多样性。
在德国，不动产和房屋所有权的归属往往是非常复杂的，纳税人有很多种，包括大型的房地产开发商、拥有不动产的企业、宅地和住房的私人、工业基地拥有者等，都需要遵守相应的税收法规。
二、德国房产税税基的确定在德国，房产税的计算是根据不动产的市场价值和统一的税率来计算的，市场价值反应了不动产的销售价格、租金和土地使用价值等方面的信息，具体的计算方法如下：1、以土地所有人的所有权作为税收基础。
基于物业所有人的联合责任原则，德国所得的所有权证书标明了不动产的价值，以此进行税基的确定；2、放弃税收免除权。
根据德国税法，所有的房地产都应该被征税，没有免税政策。
因此，在德国购房或持有房屋的人或公司都应该缴纳相应的税费；3、按市场价值的比例进行计算。
德国通常用财务自动化软件计算物业的市场价值，然后根据市场价值和对应的税率计算出税金，税率因城市而异，德国房产税税率一般为2.6%。
在德国，房产税是由所有的房地产地主按其所占土地面积比例来分摊的，每天估算将该房地产地主所占土地面积与全面土地面积的比例来计算，这种方法非常精确，而且具有公平性。
德国不动产登记制度管理发展现状(一)
年的 《 普鲁士 抵押与破 产法 》。但是
从 中 世 纪 末 期 以来 ，德 国 在 继 受 罗 马
法 、教 会法的基础 上 ，逐渐 形成 一种
在 全 德 国境 内适 用 的 法 ，称 为 普 通 法 。
与 普 通 法 相 对 的 是 德 国 各 邦 的地 方 特 别 法 。 起 初 ， 普 通 法 只处 于 补 充 各 邦
一
从事制 定 《 德 国民法 典》的起草工作 。
该 委 员 会 就 德 国 是 否 应 制 定 一个 统 一 的 民法 典 、 可 能 制 定 与 否 ， 以 及 应 制
他物 。土地 和房产 是 民众最 关注 的不
动 产 。不 动 产 登 记 ， 也 称 不动 产 物 权 登记 ，指经 权 利 人 或 利 害 关 系 人 申请 ，
日 参 议 院 同 意 ， 同 年 ８月 １ ８ 日经 德 国皇 帝 批 准 ，选 择 了二 十 世 纪 的第 一 天一一 ｌ ９ Ｏ ０ 年 １月 １日作 为 施 行 这 些 法 律 的 一 天 ， 这 一 天 成 为 德 国 法 制 史 上 辉 煌 的 日子 。 联 邦 德 国 经 历 了长 达 ２ Ｏ余 年 的
由国家专 门机关将物 权变动 的事实记 载在 国家 设计的专 门簿册上 的事实或
行 为 。 其 首 要 意 义 在 于 实 现 不 动 产 物 权 变 动 的 公 示 管 理 ， 相 对 人及 利 害 关 系 人 均 可 查 阅 登 记 簿 册 ， 并 且 任 何 人 均可相信登记权利而交 易。
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止近
｜ ｛ ｕ … ｄ ｌ ｎ ｈ ａ ａ ｔ １ 叫 季 人 居
不动 产 是 指 依 自然 性 质 或 法 律 规 定 不可移动 的上地 、房产， 自 然 或 者 人 力 添 附 于 土 地 并 且 不 能 分 离 的其
德国物权理论doc
德国是世界上物权理论和物权制度及其立法技术均是最为发达、完善和成熟的国家。
不动产物权变动是物权法的核心制度之一。
本文旨在对此核心制度作一系统分析，以期抛砖引玉。
一、不动产物权变动的立法模式从大陆法系国家的不动产物权变动的立法模式来看，基本上有四种模式：（一）法国法上的纯粹债权意思主义。
纯粹的债权意思主义，是指仅仅依靠债权意思表示就可产生物权变动的效力。
《法国民法典》第1583条：“当事人双方就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖合同即告成立，而标的物的所有权即依法由出卖人移转于买受人。
”同时第1582条对买卖契约作了定义：“称买卖者，谓当事人约定一方将物交付于他方，他方支付价金的契约。
”这两个条文充分体现了法国法的债权意思主义立法模式，其根本特征是买卖契约一经成立便产生所有权移转的后果，其坚守的是契约必须履行原则。
（二）日本法上的公示对抗主义。
其义是指，物权变动效力仅依债权意思表示而发生，债权意思表示一致就产生物权变动的效力，公示不是物权变动的要件，而是对抗第三人物权取得的要件。
日本民法典第176条规定：“物权的设定和移转，只因当事人的意思表示而发生效力。
”第177条规定：“不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。
”第178条规定：“动产物权的让与，除非将该动产交付，不得以之对抗第三人。
”（三）瑞士法上的公示要件主义。
公示要件主义是指，物权变动的生效不但需要双方当事人债法上的意思表示一致，而且需要公示作为其生效要件。
根据瑞士民法典第656条第1项规定：“取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。
”第714条规定：“动产所有权的移转，应移转占有。
”瑞士法的此种立法模式是以意思主义为基础，同时物权效果的产生还需要有公示行为，即不动产的登记和动产的交付。
四）德国法上的物权意思主义。
德国法创设了物权行为概念，并认为物权变动不依赖于债权行为而产生，债权行为仅能产生具有相对效力的债的效果，而不能直接产生具有对世性的物的效果，物权变动只能是物权意思表示的结果。
德国不动产流程
德国不动产流程德国不动产流程德国是欧洲的经济大国，其不动产市场规模也相当巨大。
如果你要在德国买下一栋房子，你需要了解德国的不动产流程。
不动产流程的主要部分可分为三类，包括市场调研、合同签署和过户。
市场调研在购买德国不动产之前，首先需要进行市场调研。
市场调研包括了以下几个方面：1. 找到一家综合性地产中介公司，该公司可以为你提供最新的购房信息，并代表你向房主或房产公司协商谈判。
2. 购房预算的制定。
制定预算不仅需要考虑购房价格，还要考虑其他额外费用，例如律师费、印花税等等。
3. 找到目标房产的详细信息，比如面积、房间数、类型、附近的设施等等。
4. 调查目标房产所在小区的环境和安全情况。
合同签署合同签署是德国不动产流程的第二个步骤。
一旦你找到了心仪的房产，并对其进行了调研，就可以开始签署合同。
合同签署包括以下几个部分：1. 与房地产中介公司及卖家联系，并要求签订意向书。
2. 确认购房条件和购房价格，并在意向书上注明。
3. 立即预订住房款项，保证自己的买房能力。
4. 签署正式的房产购买合同，并提交抵押登记等相关文件，以确保房屋买卖的合法性。
过户手续过户手续是德国不动产流程的最后一步。
要完成过户，你需要遵循以下步骤：1. 完成购房合同签署手续。
2. 寻找经验丰富的律师协助完成过户手续。
3. 确认完涉及过户的协议，并支付所有的过户费用。
4. 进行公证、将买卖协议记录到不动产安全性质证书中。
总结对于德国不动产市场，购房流程分为市场调研、合同签署和过户三个步骤。
购房者需要找到一家有经验的地产中介公司，并制定预算、查阅房产相关信息。
在签订买卖协议时，需要相关的法律咨询师或律师进行协助。
购房成交后，需要进行过户手续，以确保房屋买卖交易合法。
德国不动产购买指南
德国不动产购买指南
德国是一个稳定、富裕的国家，其房地产市场也是一个吸引人的投资领域。
如果您正在考虑在德国购买不动产，以下是一些要点需要注意：
1. 在德国购房需要支付很高的税费和手续费。
在购房前您需要
了解这些费用，并考虑它们在您的购房预算中的影响。
2. 在德国，购房者需要自己寻找并购买房屋保险。
这是为了保
护您的投资，因为德国的房屋保险是非常重要的。
3. 如果您不是德国公民，您需要从德国政府获得购买不动产的
许可证。
这是因为德国政府想确保外国人不会破坏德国的房地产市场。
4. 在德国购买不动产之前，您需要考虑房屋的位置和周围环境，以及该地区的未来发展趋势。
这将有助于您确定该地区的房价是否会上涨或下跌。
5. 在德国购房时，您需要找到一位专业的房地产代理人。
这个
人将为您提供有关购房的所有信息，并帮助您找到您喜欢的房子。
总之，购房是一个重要的投资，需要仔细考虑和计划。
希望这份指南能够帮助您在德国购买不动产时做出明智的决策。
- 1 -。
德国不动产登记制度管理发展现状(二)
用语
。
＾７
＂
１
不 动 产 登记 制 度 的 法例 模 式
，
权行 为
；
最后
，
需要双方 当 事人履 行
不动产 登记
的 行为
指将 不 动产 物权 变
ｒ ｔｒ
申 请 程序 并 取 得 相 互 请 求 效 力 之 后 到
动 的 事 实 登 载 于 特 定 国 家 机关 簿 册 上
。
Ｐ
登记 机 关 登 记
国法 主义
、
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般而 言
，
所谓 动产
，
是指 易于
，
登 记生 效 主 义
。
被移 动 的财产 纯粹
”
；
所谓 不 动 产
。
则 指不
登 记 不仅 是 公 示 不 动 产 权 利 状 态 的 方
Ｘ
能被移动 的财 产
“
这种 从表面上看来
，
法
，
而 且 是不 动 产 物权变 动的 要件
，
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仅具 有 物理 意 义上的 分类
一
然 附 着物 及 其 收 益
，
所 以在登记制
”
纵实 体法上 不 成立或 无效
—
度上
各 国 不论称
，
“
房地产登记
抑
不 得 以 其 不 成 立或 无 效 对抗 善 意 第 三 人
，
一 ＾
或称不 动 产 登 记
点
：
在观念 上应把握 两
常视为实 体上有效
。
④ 登 记簿采用 物 的编 成主 义
又称
又称
法
动 的 事 实记 载 在 国 家 设 计 的 专 门 簿 册
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7.2 德国不动产产权管理制度
•《德国民法典》（B u r g e r l i c h e s Geselzbuch，简称BGB）是德意志帝国1896年8月18日公布并自1900年1月1日施行的一部民法典。
一百多年来，该法典已多次修订，但它的基本结构、基本内容和条文顺序的编排都没有发生改变，至今它仍是德国民法最重要的基础和最重要的渊源。
《德国民法典》体系完整，概念科学，字义准确，对20世纪各国制定的民法典有重大影响。
该法典将物权变动的公示原则与公信力作为物权制度的
7.2 德国不动产产权管理制度
•土地或建筑物的主要组成部分
《德国民法典》规定了作为不动产的土地或建筑物的主要组成部分的情况：定着于土地的物，特别是建筑物是土地的主要组成部分。
《德国民法典》第95条规定：“为临时的目的附着于建筑物的物，不属于建筑物的组成部分。
”
《德国民法典》第96条规定：“与土地所有权结合的权利，视为土地的组成部分。
”
7.2 德国不动产产权管理制度
•登记的效力
创设效力
公示效力
公信效力
•登记的特点
登记要件主义
实质审查主义
登记具有公信力
登记是采强制的
登记簿的编制
登记以土地权利的静态为主
7.2 德国不动产产权管理制度
•不动产登记机关
《德国土地登记条例》第1条第1款规定：“不动产登记簿由地方法院掌管。
不动产登记局对本区域内的地产有管辖权。
”
•不动产登记簿
指记载不动产物权事项的专用簿册。
不动产登记簿由不动产登记局保存。
根据德国法律，不动产登记局必须为本管辖区域的全部地产建立地籍。
不动产登记簿是官方的、公开的、持久的档案文献。