第二章 资产评估的基本方法 PPT
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成新率
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对 象成新率/参照物成新率）
第一节 市场法
二、市场法的基本前提
第一节 市场法
三、市场法的基本程序及有关指标 （一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序
第一节 市场法
第一节 市场法
⑤分析评定结果
第一节 市场法
差异因素：
（1）时间因素：交易时间和评估基准日的差异 （2）区域因素：地区或地段条件对资产价格的影响 （3）功能因素：功能过剩或不足对价格的影响 （4）交易情况：市场条件和交易条件 （5）个别因素：资产的实体特征和质量
第一节 市场法
一、市场法含义
1.定义
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，
经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评
估技术方法的总称。 2.市场法的理论依据
替代原则
根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方
法判断资产价值的评估技术规程。
3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法
之一 。
第一节 市场法
（1）交易时间因素分析与量化：
参照物A：106/100＝1.06， 参照物B：103/100＝1.03
（2）功能因素的分析与量化：
参照物A：60000/50000＝1.2， 参照物B：60000/70000＝0.857
（3）成新率因素差异量化：
参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17， 参照物B：70%/70%＝1
第一节 市场法
2008年商业用房所在地区的商业房地产价格 平均每月上涨率为2%
被评估商业用房所在区域的综合评分为100， A、B、C三个参照物区域因素综合评分分别为106、 105、106。
被评估商业用房与三个参照物结构相似、新 旧程度基本相同、剩余使用年限也基本相同，不需 要对这些因素进行调整
第一节 市场法
资产评估基本方法
第二章 资产评估的பைடு நூலகம்本方法
市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等 （难点和重点） 收益法：折现方法的理解和运用（难点和重点） 成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本 原理（难点和重点） 资产评估方法的选择（难点和重点）
第二章 资产评估的基本方法
资产评估的基本方法按照分析原理和技 术路线不同可以分为三种基本类型，或者 三种基本方法：市场法、成本法和收益法。
第一节 市场法
四、市场法的具体评估方法
第一节 市场法
（一）直接比较法 ①方法一
第一节 市场法
②方法二 评估对象价值 ＝参照物成交价格±基本特征差额1±基
本特征差额2±……±基本特征差额n
第一节 市场法
第一节 市场法
【例题】某商业用房位于某市繁华地段，面积为1000 平方米，建筑时间为1998年，评估基准日为2008年6月 1日。评估人员在待评估房屋附近，找到与评估对象的 面积、建造时间、交易的市场条件等方面基本相同的 三个交易实例，具体情况如表所示：
可上市流通的股票和债券可按照其在资 产评估基准日的收盘价作为评估价值
批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型 号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现 行市场价格作为评估价值
完全 相同
第一节 市场法
评估对象为某一快速变现资产，在评估时点 与其完全相同的资产的正常变现价格为30万元，评 估时确定的快速变现的折扣率为25%，计算评估对 象的价值。
评估资产的价值。
功能
条件
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在2011年的交易价格为 20万，已知2011年和2012年的该类资产定基物价指数 分别为100%和120%，计算评估对象2012年的评估值。
某资产在2008年1月份的交易价格为600万，该类 资产的价格变化如下：2008年1-6月份的环比物价指 数分别为105.2%、105.6%、106.3%、105.5%、106.1%、 105.2%，计算评估对象与2008年7月份的评估值。
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
时间 条件
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
100/106 100/100
评估值= （11207.55+11940.76+10849.06/3=11332.46元/m2
第一节 市场法
（1）市场售价类比法---- 一个以上可比 因素不一致
资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+…+交易情况差异值
＝参照物售价×功能差异修正系数×…× 时间差异修正系数
交易 条件
第一节 市场法
（1）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物资 产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资产的 市场价格为20万，计算评估资产价值。
（2）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物资
产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资产的
市场价格为60万，规模经济效益指数为0.6，计算
（4）调整差异：
参照物A：600000×1.06×1.2×1.17＝892944（元）， 参照物B：700000×1.03×0.857×1＝617897（元）
（5）采用算术平均法求取评估值：
（892944＋617897）/2＝755420.5（元）
【例题】某商业用房，现因企业联营需要进行评估， 评估基准日为2010年10月31日。评估人员在房地产交 易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业 用房交易案例，具体情况如表所示。被评估商业用房 所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条 件综合评分分别为104、94和106,。当时房产价格510月份环比上涨率分别为2%、3%、1%、3%、2%、4%。 求该商业用房的评估值。对比情况如表所示。
【例题】企业2011年5月1日购入挖掘机一台，评估 人员准备对该挖掘机2016年6月1日的价值进行评估。 通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的 了解，选择了两个与被评估设备相类似的近期成交的 设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如 下表所示：
另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备 价格变化情况是每月平均上升1%左右；设备的生产能 力与其市场售价呈正比例关系。试用市场途径评估该 挖掘机在2016年6月1日的价值。
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对 象成新率/参照物成新率）
第一节 市场法
二、市场法的基本前提
第一节 市场法
三、市场法的基本程序及有关指标 （一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序
第一节 市场法
第一节 市场法
⑤分析评定结果
第一节 市场法
差异因素：
（1）时间因素：交易时间和评估基准日的差异 （2）区域因素：地区或地段条件对资产价格的影响 （3）功能因素：功能过剩或不足对价格的影响 （4）交易情况：市场条件和交易条件 （5）个别因素：资产的实体特征和质量
第一节 市场法
一、市场法含义
1.定义
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，
经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评
估技术方法的总称。 2.市场法的理论依据
替代原则
根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方
法判断资产价值的评估技术规程。
3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法
之一 。
第一节 市场法
（1）交易时间因素分析与量化：
参照物A：106/100＝1.06， 参照物B：103/100＝1.03
（2）功能因素的分析与量化：
参照物A：60000/50000＝1.2， 参照物B：60000/70000＝0.857
（3）成新率因素差异量化：
参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17， 参照物B：70%/70%＝1
第一节 市场法
2008年商业用房所在地区的商业房地产价格 平均每月上涨率为2%
被评估商业用房所在区域的综合评分为100， A、B、C三个参照物区域因素综合评分分别为106、 105、106。
被评估商业用房与三个参照物结构相似、新 旧程度基本相同、剩余使用年限也基本相同，不需 要对这些因素进行调整
第一节 市场法
资产评估基本方法
第二章 资产评估的பைடு நூலகம்本方法
市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等 （难点和重点） 收益法：折现方法的理解和运用（难点和重点） 成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本 原理（难点和重点） 资产评估方法的选择（难点和重点）
第二章 资产评估的基本方法
资产评估的基本方法按照分析原理和技 术路线不同可以分为三种基本类型，或者 三种基本方法：市场法、成本法和收益法。
第一节 市场法
四、市场法的具体评估方法
第一节 市场法
（一）直接比较法 ①方法一
第一节 市场法
②方法二 评估对象价值 ＝参照物成交价格±基本特征差额1±基
本特征差额2±……±基本特征差额n
第一节 市场法
第一节 市场法
【例题】某商业用房位于某市繁华地段，面积为1000 平方米，建筑时间为1998年，评估基准日为2008年6月 1日。评估人员在待评估房屋附近，找到与评估对象的 面积、建造时间、交易的市场条件等方面基本相同的 三个交易实例，具体情况如表所示：
可上市流通的股票和债券可按照其在资 产评估基准日的收盘价作为评估价值
批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型 号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现 行市场价格作为评估价值
完全 相同
第一节 市场法
评估对象为某一快速变现资产，在评估时点 与其完全相同的资产的正常变现价格为30万元，评 估时确定的快速变现的折扣率为25%，计算评估对 象的价值。
评估资产的价值。
功能
条件
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在2011年的交易价格为 20万，已知2011年和2012年的该类资产定基物价指数 分别为100%和120%，计算评估对象2012年的评估值。
某资产在2008年1月份的交易价格为600万，该类 资产的价格变化如下：2008年1-6月份的环比物价指 数分别为105.2%、105.6%、106.3%、105.5%、106.1%、 105.2%，计算评估对象与2008年7月份的评估值。
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格 为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
时间 条件
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
100/106 100/100
评估值= （11207.55+11940.76+10849.06/3=11332.46元/m2
第一节 市场法
（1）市场售价类比法---- 一个以上可比 因素不一致
资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+…+交易情况差异值
＝参照物售价×功能差异修正系数×…× 时间差异修正系数
交易 条件
第一节 市场法
（1）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物资 产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资产的 市场价格为20万，计算评估资产价值。
（2）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物资
产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资产的
市场价格为60万，规模经济效益指数为0.6，计算
（4）调整差异：
参照物A：600000×1.06×1.2×1.17＝892944（元）， 参照物B：700000×1.03×0.857×1＝617897（元）
（5）采用算术平均法求取评估值：
（892944＋617897）/2＝755420.5（元）
【例题】某商业用房，现因企业联营需要进行评估， 评估基准日为2010年10月31日。评估人员在房地产交 易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业 用房交易案例，具体情况如表所示。被评估商业用房 所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条 件综合评分分别为104、94和106,。当时房产价格510月份环比上涨率分别为2%、3%、1%、3%、2%、4%。 求该商业用房的评估值。对比情况如表所示。
【例题】企业2011年5月1日购入挖掘机一台，评估 人员准备对该挖掘机2016年6月1日的价值进行评估。 通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的 了解，选择了两个与被评估设备相类似的近期成交的 设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如 下表所示：
另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备 价格变化情况是每月平均上升1%左右；设备的生产能 力与其市场售价呈正比例关系。试用市场途径评估该 挖掘机在2016年6月1日的价值。