第二章 资产评估的基本方法 PPT

（1）交易时间因素分析与量化：
参照物A：106/100＝1.06， 参照物B：103/100＝1.03
（2）功能因素的分析与量化：
参照物A：60000/50000＝1.2， 参照物B：60000/70000＝0.857
（3）成新率因素差异量化：
参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17， 参照物B：70%/70%＝1
100/106 100/100
评估值= （11207.55+11940.76+10849.06/3=11332.46元/m2
第一节 市场法
（1）市场售价类比法---- 一个以上可比 因素不一致
资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+…+交易情况差异值
＝参照物售价×功能差异修正系数×…× 时间差异修正系数
成新率
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对 象成新率/参照物成新率）
第一节 市场法
二、市场法的基本前提
第一节 市场法
三、市场法的基本程序及有关指标 （一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序
第一节 市场法
第一节 市场法
⑤分析评定结果
第一节 市场法
差异因素：
（1）时间因素：交易时间和评估基准日的差异 （2）区域因素：地区或地段条件对资产价格的影响 （3）功能因素：功能过剩或不足对价格的影响 （4）交易情况：市场条件和交易条件 （5）个别因素：资产的实体特征和质量
第一节 市场法
2008年商业用房所在地区的商业房地产价格 平均每月上涨率为2%
被评估商业用房所在区域的综合评分为100， A、B、C三个参照物区域因素综合评分分别为106、 105、106。
被评估商业用房与三个参照物结构相似、新 旧程度基本相同、剩余使用年限也基本相同，不需 要对这些因素进行调整
第一节 市场法
交易 条件
第一节 市场法
（1）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物资 产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资产的 市场价格为20万，计算评估资产价值。
（2）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物资
产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资产的
市场价格为60万，规模经济效益指数为0.6，计算
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
第一来该资类资产的价格上涨了6%，计 算评估对象的评估值。
时间 条件
第一节 市场法
评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估 基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限 为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和 待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间 为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备 的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为 8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评 估值。
评估资产的价值。
功能
条件
第一节 市场法
与评估相同的参照物资产在2011年的交易价格为 20万，已知2011年和2012年的该类资产定基物价指数 分别为100%和120%，计算评估对象2012年的评估值。
某资产在2008年1月份的交易价格为600万，该类 资产的价格变化如下：2008年1-6月份的环比物价指 数分别为105.2%、105.6%、106.3%、105.5%、106.1%、 105.2%，计算评估对象与2008年7月份的评估值。
（4）调整差异：
参照物A：600000×1.06×1.2×1.17＝892944（元）， 参照物B：700000×1.03×0.857×1＝617897（元）
（5）采用算术平均法求取评估值：
（892944＋617897）/2＝755420.5（元）
【例题】某商业用房，现因企业联营需要进行评估， 评估基准日为2010年10月31日。评估人员在房地产交 易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业 用房交易案例，具体情况如表所示。被评估商业用房 所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条 件综合评分分别为104、94和106,。当时房产价格510月份环比上涨率分别为2%、3%、1%、3%、2%、4%。 求该商业用房的评估值。对比情况如表所示。
第一节 市场法
一、市场法含义
1.定义
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，
经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评
估技术方法的总称。 2.市场法的理论依据
替代原则
根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方
法判断资产价值的评估技术规程。
3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法
之一 。
第一节 市场法
第一节 市场法
四、市场法的具体评估方法
第一节 市场法
（一）直接比较法 ①方法一
第一节 市场法
②方法二 评估对象价值 ＝参照物成交价格±基本特征差额1±基
本特征差额2±……±基本特征差额n
第一节 市场法
第一节 市场法
【例题】某商业用房位于某市繁华地段，面积为1000 平方米，建筑时间为1998年，评估基准日为2008年6月 1日。评估人员在待评估房屋附近，找到与评估对象的 面积、建造时间、交易的市场条件等方面基本相同的 三个交易实例，具体情况如表所示：
资产评估基本方法
第二章 资产评估的基本方法
市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等 （难点和重点） 收益法：折现方法的理解和运用（难点和重点） 成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本 原理（难点和重点） 资产评估方法的选择（难点和重点）
第二章 资产评估的基本方法
资产评估的基本方法按照分析原理和技 术路线不同可以分为三种基本类型，或者 三种基本方法：市场法、成本法和收益法。
可上市流通的股票和债券可按照其在资 产评估基准日的收盘价作为评估价值
批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型 号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现 行市场价格作为评估价值
完全 相同
第一节 市场法
评估对象为某一快速变现资产，在评估时点 与其完全相同的资产的正常变现价格为30万元，评 估时确定的快速变现的折扣率为25%，计算评估对 象的价值。
【例题】企业2011年5月1日购入挖掘机一台，评估 人员准备对该挖掘机2016年6月1日的价值进行评估。 通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的 了解，选择了两个与被评估设备相类似的近期成交的 设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如 下表所示：
另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备 价格变化情况是每月平均上升1%左右；设备的生产能 力与其市场售价呈正比例关系。试用市场途径评估该 挖掘机在2016年6月1日的价值。