2010长沙望城金星路板块别墅市场分析24p

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和记黄埔·盈峰翠邸
推售情况：目前项目主打产品为二期200-240平联排，均价6000元/平 米；同时在售产品还有二期双拼和叠加产品
占地面积 建筑面积 556430平方米 660000平方米 4225 1.2 33% 联排、双拼、叠加 和记黄埔地产（长沙望城)有限公司 和记黄埔地产辖下专业物业管理团队 规划1：1 会所、幼儿园、小学 面积段 200-240 270-330 106-150 套数 30 10 20 均价 6000 8200 5800
竞争项目圈定：目前项目核心竞争对象为东方大院、中新森林海、盈峰翠邸、 北纬28度4个项目
界定条件
望城远郊
分析内容
推售情况
产品类似
推货时间
建筑园林
户型点评 个案总结
本案
选取项目
金科·东方大院 和记黄埔·盈峰翠邸 中粮·北纬28度
中新· 森林海
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金科·东方大院
个案小结：中式风格经典别墅项目，长沙高端别墅标杆项目
在规划上，东方大院主要依托具有别墅物业所必须的稀缺性天生景观资源，营 造纯粹的别墅生活空间； 在产品上，项目开辟最高性价比先河，赠送面积超过1：1，户型还设计有书房、 更衣室等起居功能。
建筑园林：建筑为传统中式院落风格；徽派精致园林，七重绿化
园林是建筑的外立面，金科•东方大院，恪守金科严苟的 5层垂直绿化系统、同纬度全冠移植规范、360度择向定 位标准，着力于每一处细节。 园林生态化：金科园林生态化标准——树比人多，林比 房密，房隐林中。 七重绿化 大型乔木：以叶阔高大植物为主，如行道树、中心景观 树、宅间树等。 小乔木：配合大型乔木，如景墙、窗前、水岸边等。
望城金星路板块别墅市场分析
湖南中原事业五部 HunNan.11.2010
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区域核心竞争对手研究
产品线规划 分六期开发:一期联排,二期临湖独栋和观湖 联排,三期洋房和小高 去化速度 成交10套洋房，5套联排 （10月4日-10月24日）
户型 临湖独栋 联排 洋房
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金科·东方大院
大型灌木：注重枝型和色彩，为视觉中心过渡段。
小型灌木：以常绿植物为主，为与地被植物过渡段。 悬挂植物：建筑栏杆上悬挂鲜艳花木，墙体上覆攀爬植 物，增加建筑的生活情调。 草花带：视觉的吸引点，活跃心情，增加情趣。 亲地草坪：选用四季常绿视觉佳的高档次草坪。
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金科·东方大院
户型点评：以观海联排为例，地下室全赠送，可办产权。缺点是一楼未 设老人房，给老年人居家带来不便
联排别墅：以观海组团为例 赠送面积近百平米的地下私人会所，可 办产权。 客厅挑高7.5米。 每层均设卫生间，方便居家。 顶楼带阁楼 最大可利用面积超过1：1 缺点：一楼未设老人房
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和记黄埔·盈峰翠邸
规划点评：高密度，无资源；十联排超长排屋，楼间距小，对视严重
该项目地段较远，周边无任何
配套
港式产品打造思路，项目联排 套数过多形成十联排乃至十三 联排的超长排屋 内部景观资源极少，项目密度 过高，对视严重
主要空间 负一层私家会所 负一层车库 首层客厅 前庭 后院 主卧
赠送面积
面积参数（米） 8.1*11.4 8.1*5.6 4.8*5.4 —— 8.1*8.4 4.8*5.4 面积（㎡） 92.34 45.36 25.92 21 68.04 25.92㎡ 层高（米） 3.3—4.2 3.3—4.2 7.5 —— —— 3.3
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和记黄埔·盈峰翠邸
个案小结：经济型低端别墅项目，所打造产品不适合长沙市场需求
在园林上，金科的细节在道路铺设及立体垂直绿化上一鉴功底，七重绿化让金 科东方大院Βιβλιοθήκη Baidu林生态化——树比房密，房在树中。
从营销策略方面来看，项目推盘策略采取小步快跑、热销顺市加推的方式，在 优惠折扣上以付款方式折扣为主。
从物业管理方面来看，物业管理为楼盘销售起到了锦上添花的点金作用，金科 物业“锱铢必较”的家政式物管服务巩固了长沙墅王的高端形象。
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一期售罄
总套数 容积率 绿化率 建筑类型
二期叠翠园联排 产品在售
开发商
物管 车位比
产品线规划 分五期开发： 一期联排、双拼、叠加； 二期联排、双拼、叠加在售 去化速度 成交11套联排，均价6000-7000元/平米 （10月4日-10月24日）
自身配套 户型 联排 双拼 叠加
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金科·东方大院
推售情况：目前二期240-350平联排在售，均价8000-9000元/平米； 三期137-277平洋房在售，均价6000元/平米
开发商 地址 物业管理 建筑类型 规划户数 占地（㎡） 建面（㎡） 容积率 绿化率 开盘日期 配套 金科地产 岳麓区尖山村 金科物管 独栋、联排、洋房、小高 2494套 31万㎡ 41万 ㎡ 1.06 50% 2009年8月8日 广场/游泳池/会所/商业 面积段 500-1000 240-350 137-277 套数 18 20 100 价格 总价1200万起 8000-9000 6000