商业地产的精细化经营管理

实行“统一管理，分散经营”I

1.“统一管理，分散经营”的概念

购物中心内的商铺是有计划的聚集，对商场进行“统一管理，分散经营”是购物中心区别于其它房地产形式的核心特点。

“统一管理”要求购物中心必须由代表业主权益的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”是为商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

2.实施商业项目的统一管理理念

购物中心的“统一管理”理念：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。“统一招商管理”要求对招商对象进行品牌审核管理并建立租约管理。

（1 ）要求一：品牌审核管理

所谓“品牌审核管理”是指招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

（2）要求二：完善的租约管理

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会ICSC的标准格式），比如：承租户的经营业态是受到整个

购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；

完善租约还包括营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个购物中心促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一收银等方面的内容。

商业地产统一运营管理的五大具体内容|

统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管。而其中“统一招商管理”又是后面四个方面的基础。这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。

SHOPPING MALL虽调运营管理的统一性（开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作）。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感和一致的服务品质。具体组织工作中，要把握好以下要点：

（1）注重企业核心竞争力的培养，特别是员工队伍的培训，创建企业品牌与良好形象；

（2 ）遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营管理，不得始弃终乱；

（3 ）提供安全、舒适、整洁的购物环境，实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理，避免物业管理与商业运营脱节；

（5）、统一、高效的品牌管理和营销策划，提升购物中心的社会影响力及感召力；

（6）、量化的考核管理，行为纠正，优生劣汰，确保租户与商品的经营品质；

（7）、利用信息化手段实施对商铺分割、产权状况及租户运营状况的有效监控，进行全程数据化的跟踪管理；

(8 )、坚持多赢理念，沟通渠道通畅，保持切实服务租户，促进租户的不断赢利，实现租金收入的稳定增

长。

商业项目不同运营阶段经营管理的要点|

1.项目开发期的运营管理要点：

(1 )准确的市场定位、合理的商业规划、差异化的业态及商品组合，对建筑物业开发的全面参数支持和标准接口落位；

(2 )有效的招商组织，强大的运营团队，建立商业资源管理和商务活动监督机制；

(3)健全、完善的企业经营管理模式，制度规范化、表单标准化及业务流程化；

(4)充足的自有资金保证，良好的融资渠道，完善的财务监控与组织管理；

(5)这一阶段以物业落位、商铺管理、商户落位，管理商铺的岀租率、坪效和入驻租户的租金、费用收取是主要目标。

(6)建立统一的物业管理公司和工程管理规范，实施总监理责任制，是运营管理的重要基础。

2.项目开业培育期的运营管理要点：

(1 )关注业态结构与业态布局的科学性；

(2)关注租户结构、租约及租金定义的合理性；

(3)关注商铺招商、商铺出租率及商铺经营状态与商铺的贡献度；

(4)关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性；

(5)关注宣传促销方案的正确性、结果的准确性与有效性；

(6)关注客流计量和会员体系的建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升；

(7)关注中心服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善；

(8 )关注顾客消费服务环境、消费热点及商品与租户的品质、质量；

(9)关注软、硬件环境、氛围营造及发展趋势的确定等；

(10)这一阶段强调广场、租户的双赢，需要导入专业摩尔管理软件系统，信息能多种方式导入，数据有效共享，统一租户租约管理、往来管理、会员管理，有效指导广场的经营策划，通过追踪顾客消费信息了解顾客需求、指导租户经营。

3.项目规范提升期的运营管理要点：

(1 )多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；

(2)以商铺为主要“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的经营目标；

(3)规范的商铺招商与质量管理体系、注重“生态效应”、追求客流最大化；

(4)租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营，但必须建有统一的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享；

(5)提供多种主题、多种方式的购物中心整体宣传促销活动；

(6)进行购物中心统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品质、提升租户服务的质量；

(7 )提供多种销售收款方式，注重多种方式共存、互补，强调信息服务、数据积累和分析；

(8)严格法制教育和财经纪律，创建企业诚信品牌与良好公众形象。

4.商业地产项目全程信息化管理的要点：

(1 )为MALL的经营管理及租户的管理提供一体化解决方案；

(2 )提供租户综合的IT技术和银行联网服务，降低租户投资，增加多方收益；

(3 )以实际数据为依据进行租约的洽谈；

(4 )以实际数据指导广场长期规划，调整经营布局；

(5)以实际数据指导租户经营，提升租户经营品质，实现双盈；

(6)完备的租户管理和租约管理，专柜坪效及商品组合测评，了解谁是MALL的最佳租户，发

展会员、培养忠诚消费群体；

(7 )完善的卡券管理和中央顾客关系管理，支持e-MALL理念的一卡通及会员服务、短信促销、

银商联盟、商商联盟等，了解每一次广告和促销活动的实际效果，发挥统一营销的作用，帮助租户和供应商管理商品组合和新品引进，推动商户安全存货及补货管理( VMI);

(8)提供方便灵活的租金抽成结算及费用帐单管理功能；

(9)监控客单价、客户群组及顾客流向。

总之，SHOPPING MALL是一个多业态的集合体，市调定位、商业规划、招商谈判、营销推广及营运管理、物业管理等都需要专业人员管理。而当前由于开发商忙于招商的主要矛盾，往往忽视商业运营管理的建设，在营业后快速暴露管理落后、经营理念混乱、科技含量低的弊端，商户之间恶意竞争或场外交易，管理不善常常直接导致项目丧失经营价值，许多SHOPPING MALL

甚至沦落为批发市场而陷入低效亏损。

SHOPPING MALL的永续经营，需要严格统一规范管理，由于一个大型购物中心里常有上百个所有权独立的独立经营主体和众多承租商户，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。

SOPPING MALL的统一的运营管理将最终使商户彼此之间相互促进和协同，将极大地刺激人们的

消费需求。从这层意义上讲，购物中心的效益提升有赖于整体功能的发挥，MALL的管理对象在

形式上是租户，但实际上关注和关心的是顾客，只有共同面对顾客才能找到开发商、业主、运营商和租户之间的共同利益点。

商业地产项目经营管理具体执行|

购物中心的经营管理可以细分为设定小业主与零售商进驻前的管理、开业前后营运管理组织结构设置、开业前后营运管理成本核算结构设置、开业前后营运管理收入与价值结构设置、开业前后营运管理供求统计、开业前后营运管理商业市场促销计划、开业后营运管理小业主管理、开业后营运管理零售商户管理、开业后营运管理消费情报等几个方面的管理。

1.设定小业主与零售商进驻前的管理体系

管理体系制定要点：坚持统一管理的前提

商业地产发展到现阶段，统一管理已经成为了国内外购物中心唯一的经营理念，而统一管理的最主要方式是统一经营权，如果商场商户在开业后并不能统一管理，商户会岀现各种各样的经营时间、业态或经营方式，各小业主也会为了争取将铺位尽快租岀，而各自将租金随意抬高或降低，形成恶性竞争的无序局面，最终令整个购物中心无法统一开业经营、统一业态及统一经营方式。

2.购物中心开业前后营运管理组织结构设置流程

(1)第一步：建立购物中心管理组织结构模型

指建立购物中心的商场管理组织结构和物业管理组织结构，以及两者的职能和内在联系。

(2)第二步：设定购物中心管理组织内的每一职位

指通过一定的方法和凭据来设定购物中心的商场管理组织结构和物业管理组织结构中的每一个职位，最终使整个购物中心的营运管理、物业管理能正常运作起来。

(3 )第三步：设定购物中心管理组织内每一管理人员的工作职责与工作权利

在设定购物中心的商场管理组织结构和物业管理组织结构中的每一个职位后，必须设定每一个管理工作人员的工作职责以及工作权利和义务，使商场管理与物业管理这两者之间的职责和权利不至于混淆或侵犯。(4)第四步：设定购物中心各个职位管理人员的培训内容

购物中心的每一个管理人员都应该定期进行专业的职位培训，使每一个管理人员都具备相当专业的商业管理能力，从而提升进驻专卖零售商以及消费者等顾客满意度，更有效树立购物中心的品牌影响力。

3.购物中心开业前后营运管理成本核算结构设置

（1）一类预算：基础设施维护开支指电梯、空调设施、消防等日常维护的开支预算。

（2）二类预算：购物中心市场营销促销费用指商场在开业前后所举行的促销活动的费用预算，易于掌控促销活动的规模。

（3）三类预算：管理人员的工资与奖金费用指商场管理人员和物业管理人员的工资及奖金福利等费用的预

算。

（4）四类预算：公关费用指政府属下的工商和城管部门依法与购物中心进行协调的公关费用预算。

（5）五类预算：阶段性的软性形象包装费用购物中心开业后都必须在不同的季度开展众多不同主题的促销活动，经营管理过程中必须对该项内容所发生的费用进行预算。另外，购物中心在不同的季节或时段都会在外立面设计不同的形象和包装，这部分费用也必须在经营管理中进行预算。

（6）六类预算：返租返还小业主的五年租金成本指对之前所提到的销售后再加租的小业主店铺的租金预算。

4.购物中心开业前后营运管理收入与价值结构设置

（1）一类收入：主力店与次主力店的租金收入设定每月、每季、每年的租金实际收入与计划收入的差额的计算模型，其结果可体现每月、每季、每年的回报风险程度和购物中心回收达标程度，从而成为购物中心经营的晴雨表。

（2）二类收入：日常基础设施管理费用收入设定每月、每季、每年的管理费收入与原计划收入的差额的计算模型，其结果可作为每一个主力店、次主力店和专卖零售商的支付信用阴晴表，从而为针对不同信誉的零售商制定不同管理办法提供支持点。

设定每一个购物中心的硬件设施维护开支与物业管理费的收入测试矛盾点模型，其结果体现出在硬件设施维护中在哪个环节上可以节约成本。

（3）三类收入：促销活动中零售商集资与实际开支的差额收入制定购物中心促销活动在开业前与开业后的定期促销活动集资计划。制定购物中心在开业前与开业后的定期促销活动开支计划。

（4）四类收入：返租后的专卖零售店的租金回收设定购物中心五年返还租金与专卖零售租金回收的实际差额与计划中的差额对比模型，其结果可反映阶段性的租金返还风险，从而根据不同阶段的不同情况采取及时的应对措施。

5.购物中心开业前后营运管理供求模型建立

（1）模型一：消费情况与产品供应量的供求关系建立消费群体在购物中心的消费情况与零售商产品供应量的供求关系模型，其结果可以帮助协调购物中心与零售商的产品价格定位在不同消费情况下采取不同的价格竞争策略，从而提高整个购物中心的产品竞争力。

（2）模型二：受欢迎产品与不受欢迎产品的对比通过消费群体在购物中心消费的不同类别的产品总量，设计购物中心受欢迎产品与不受欢迎产品的对比模型，其结果可以反映在不同的阶段，购物中心内的所有零售商的产品竞争力等级，从而使购物中心自身、畅销品与滞销品业主都能更加清晰各零售商在不同阶段的风险高低状况

6.制定开业前后营运管理商业市场的促销计划

（1）锁定促销对象

指锁定开业前后进行促销活动的参与对象，是联合主力店进行、或联合次主力店进行、或个体零售进行、或联合三方一起进行。

（2）制定认识系统及推广计划指在开业前制定购物中心业态认识系统，使消费者能深刻认识购物中心的业态功能、分布、定位和组合方式，另外制定向消费者进行促销推广的计划。

（3）制定购物中心零售品牌的推广计划制定开业前购物中心零售品牌的推广计划，使消费者在认识到购物中心的业态后，再进一步地深入认识和了解购物中心内所引进的国内、国外等知名零售品牌以及这些品牌在国际上的相关地位。

（4）制定有轰动性的市场推广计划制定开业时对消费市场有轰动性的市场推广计划，使购物中心在开业时对所在城市的消费市场制造出轰动性的效应，从而使消费者清楚其所在城市有一个主题鲜明、业态合理、品牌林立的购物中心正式开业了。

（5）建立开业后联合商户共同促销的推广计划模型指先建立开业后联合不同的商户共同举行促销活动的主题和推广计划模型，然后在实施阶段再次策划不同主题的促销。

7.开业后对小业主的管理方式制定

（1）方式一：开业前对小业主销售合同上的管理制约小业主购置商铺后是自行经营还是自行出租，都必须按照购物中心的业态布局规划来经营，而这些规范标准都必须事先在销售合同上体现出来并进行制约。（2）方式二：返还小业主的回租租金回收方式若小业主购置商铺后返租给购物中心发展商的话，发展商必须清楚这些店铺的租金及出租后的租金与返租租金的差额有多大、利润有多高、风险有多大。

（3）方式三：业主会的成立方式与业主会的组织管理结构一个购物中心的店铺销售后，小业主难免会有不同的问题和意见，发展商难以一一应付，因而以发展商作为大业主的前提下组织个别几个小业主或最多十几个小业主成立业主会，制定业主会成立后如何对其进行管理的方式。

（4）方式四：业主会的定期会面、会议主题与解决问题分析业主会成立后可以统一归纳所有业主的意见和问题，并定期举行会议来协商和解决小业主的问题，既能使小业主参与，开发商又容易掌控。

（5）方式五：开发商与业主会的公共关系维护方案开发商在业主会成立后除了定期举行见面会议外，还应该举行一些酒会或特定节假日的庆祝活动来维护与业主间的公共关系，以此建立更好的沟通桥梁。

8.开业后对零售商户的管理措施

（1）措施一：统一购物中心业态布局规划购物中心开业前，开发商制定零售商租赁合同管理公约，使出租给零售商的店铺都必须按照购物中心的统一业态布局规划来经营，当然这些规范标准都必须事先在租赁合同上体现出来。

（2）措施二：建立劣质商户检测系统及改革方案建立劣质商户检测系统及改革方案，在通过购物中心受欢迎产品与不受欢迎产品的对比模型统计发现畅销品和滞销品，以此找出劣质商户后，对劣质商户的零售营运管理过程的采购产品、采购条件、店铺形象、促销方式、人员管理方式等各环节进行检测并提供专业的有针对性的零售营运改革方案，对劣质商户商品营运流程中存在的问题进行及时补救、对症下药。

（3）措施三：制定劣质商户处理条款

购物中心制定劣质商户处理条款，以便对整改后依然是无可挽救的劣质商户的退场方式及毁约行为进行合同约定，切实保护自身的利益。

（4 ）措施四：设立专卖零售商会的管理方式与专卖零售商会的组织管理结构

（5 ）措施五：专卖零售商会的定期会面与解决问题分析

专卖零售商会成立后，应定期举行会议，以统一归纳所有零售商的意见和问题，再商讨解决问题的办法，以免除日后产生更多纠纷。

（6 ）措施六：制定与专卖零售商会的公共关系维护方案

专卖零售商会成立后除了定期举行见面会议外，开发商作为大业主还应该经常性地举行一些酒会或特定节假日的庆祝活动来维护与专卖零售商之间的公共关系，并以此建立更好的沟通桥梁。

9.开业后消费情报营运管理模型建立

（1）管理模型一：设定消费者在不同阶段的不同年龄层次、不同性别的消费力评估模型设定消费者在不同阶段的不同年龄层次、不同性别的消费力评估模型，其结果可反映零售商的产品档次的提升或降低状况。（2 ）管理模型二：设定消费者的市场消费潮流产品需求等级评估模型设定不同阶段、不同年龄层次、不同性别的消费者的市场消费潮流产品的需求等级评估模型，其评估结果可反映岀购物中心在未来的三五年内需不需要引入新的潮流产品业态，或取缔一些过时的零售产品业态。

成功实现商场开业 |

实现商场开业，是一个购物中心在运作过程中的一件大事，是一个阶段的结束与另一个新阶段的开始。

商场开业以后，就意味着规划设计、建筑装修等工作的基本结束，而具体的商业经营工作将重新开始。因此，一个商场的开业，是一个真正的里程碑，正所谓万涓成水，汇流成河，开业正是河流开始奔腾的时候。

一个购物中心的开业，要具备十分成熟的条件，要经过精心准备，周密策划，而不是可以匆忙、草率就决定的一件事情。

1.开业率达到80%是衡量商场开业的标准

商业地产项目经营管理方案

一、前言入职近三周以来,通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展,也有了一定的了解。&&&&&&&&&&& 极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成,深深吸引了我。我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架,具有很强的指导性。 &&&&& 作为我公司第一个实施的项目,肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任,具有只许成功,不许失败的性质。公司关于“细节决定成败,创意决定未来”的管理理念要求我们,既要尊重传统模式的客观性,还必须要保持创新、引领的竞争能力。如何发挥四个统一的力量,提升竞争力和规模效应,实现规范化经营、制度化管理,打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所,对此,我深深感受到管理团队面临的巨大压力。根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验,我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。之所以称之为思路,是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开,那将十分庞大,请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。二、组织结构图与编制说明---图后附。编制说明: 1、行政部工作内容繁琐,部门人员建议编制8 人,比原计划增加 2 人（执行层:

其中取消行政办公室副主任岗位（1 人,但行政总监不再兼任办公室主任之职,应招聘实职人选; 由于人事招聘、入（退职手续工作量很大,应增加专业主管（人事、薪酬方向1 人。取消办公室助理岗位,改为行政助理并增加 1 人。行政助理除承担办公室助理的职能,增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部原综合运营部设了 2 个副部长岗位,建议只保留一个,部门总编制减少一人。 3、财务信息部原会计核算员编制为 1 人,预计工作量较大,建议增加 1 名; 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM。一旦出现自营项目,人员编制需另行修改。 4、招商管理部原部长岗位由总监兼任,建议招聘实职人员,总监不再兼任;同时副部长岗位取消部门总人数不变。 5、营销策划部预计美工工作量较大,建议增加美工 1 名。项目总编制比原计划将增加3人（总数71人。、工作概述

(整理)商业地产招商经营管理指南.

《商业地产招商经营管理指南》是中国第一部总结商业地产招商、经营管理、自营主力店、品牌与行销成功经验的实战力著，前瞻性地提出了当代中国商业地产招商的多元模式和最科学的经营管理元素组合一起有效实现项目品牌与行销增长目标的系统操作手法。本书特别适用于房地产开发商、物业顾问公司和商业地产相关服务研究机构，是当代中国最具深度的商业地产招商运营战略全案。中国商业地产经营管理实战指南我们的观点时代的发展使过去的那种宽松的市场环境不复存在，换之以市场竞争的激烈和消费者的日益理性化，迫使我们在操作过程中更加讲求理性化和系统性！企业的成败并在于拥有多少资源，而在于其对资源的整合能力，整合营运现已成为当今商业社会中决胜商场的重要手段！激烈的竞争使夸张的利润指标成为梦想，片面追求利润最大化只会导致项目发展的后继无力，追求利润的合理化才是企业长远发展的基础！一个商场的成长过程也就是一个企业的成长过程，必须经历一个痛苦的培育过程，如何缩短这一过程，关键在于操盘过程中的理性化和系统化！商场经营的成败没有秘诀，众多商场经营失败的经验告诉我们，经营的手法没有好坏之分，经营的模式是多样的，经营的招数更没有高低之分，关键在于实施，一个行动比一个方案要好，没有实施的方案等于没有方案。一味地为追求理想的方案而进行论证，只会让商场走向死亡，在中国，众多的商场经营失败的关键在于没有行动！序学习欧小卫，做一个“严厉”的商场管理者！建设一支有效率和尽量廉洁的团队二零零陆年十一月的一天，在广州电信广场二十楼惠润商业经营管理公司的办公室，我问欧小卫老师：“欧老师，请问一个成功的购物中心的经营管理有什么秘诀？” 欧小卫老师说：“建设一支有效率和尽量廉洁的操作团队，严格控制招商和经营过程中的炒铺等投机现象，对待每一个经营管理过程中发生的问题进行精心的处理，具体问题具体分析，始终维护商场的长远利益和发展商的根本利益，用三至五年的时间，就能打造一个成功的购物中心，锻炼一支有战斗力的经营管理团队！”

商业地产项目经营管理方案

一、前言入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。二、组织结构图与编制说明---图后附。

编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划增加2人（执行层）：其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选；由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名；系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM）。一旦出现自营项目，人员编制需另行修改。 4、招商管理部原部长岗位由总监兼任，建议招聘实职人员，总监不再兼任；同时副部长岗位取消，部门总人数不变。 5、营销策划部

商业地产的精细化经营管理

商业地产的精细化经营管理实行“统一管理，分散经营”I 1.“统一管理，分散经营”的概念购物中心内的商铺是有计划的聚集，对商场进行“统一管理，分散经营”是购物中心区别于其它房地产形式的核心特点。 “统一管理”要求购物中心必须由代表业主权益的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”是为商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 2.实施商业项目的统一管理理念购物中心的“统一管理”理念：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。“统一招商管理”要求对招商对象进行品牌审核管理并建立租约管理。（1 ）要求一：品牌审核管理所谓“品牌审核管理”是指招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。（2）要求二：完善的租约管理租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会ICSC的标准格式），比如：承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；完善租约还包括营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个购物中心促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一收银等方面的内容。商业地产统一运营管理的五大具体内容| 统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管。而其中“统一招商管理”又是后面四个方面的基础。这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。 SHOPPING MALL虽调运营管理的统一性（开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作）。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感和一致的服务品质。具体组织工作中，要把握好以下要点：（1）注重企业核心竞争力的培养，特别是员工队伍的培训，创建企业品牌与良好形象；（2 ）遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营管理，不得始弃终乱；（3 ）提供安全、舒适、整洁的购物环境，实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理，避免物业管理与商业运营脱节；（5）、统一、高效的品牌管理和营销策划，提升购物中心的社会影响力及感召力；（6）、量化的考核管理，行为纠正，优生劣汰，确保租户与商品的经营品质；（7）、利用信息化手段实施对商铺分割、产权状况及租户运营状况的有效监控，进行全程数据化的跟踪管理； (8 )、坚持多赢理念，沟通渠道通畅，保持切实服务租户，促进租户的不断赢利，实现租金收入的稳定增

商业地产公司管理制度

目录第一章总则第二章组织机构、岗位设置与管理职能第1节公司组织机构与岗位设置第2节岗位职能第三章行政管理第1节会议管理第2节印章使用管理第3节文件管理办法第4节客户接待管理规定第5节商业秘密管理办法第6节办公用品及设备管理第7节员工行为规范第8节考核管理第四章招商管理第1节招商团队管理第2节市场调研第3节招商政策及租金方案制定第4节招商实施第5节合同管理第6节品牌管理第7节经营过程中的招商管理第8节招商代理公司日常工作管理规定第9节招商活动管理办法第10节招商租赁合同签约管理办法第11节商户资质评定标准第12节招商商户质量控制

第13节招商质量控制工作流程第五章营运管理第1节开业前营运管理第2节营运信息管理第3节市场调研第4节业态策划与品牌调整第5节营销策划管理第6节经营规范管理第7节经营环境管理第8节客户服务与关系管理第9节人员管理第10节 LED显示屏播放流程管理规定第11节经营罚款流程第12节商户调铺管理规定第13节活动场地设展流程审批管理办法第14节清铺实施流程管理规定第15节商户撤场管理规定第16节货品清空未营业商铺处理规定第17节间歇性营业商户及不准时开门营业商铺处理规定第18节营运部档案归档、整理流程管理规定第19节营运日常工作流程第20节租金收缴管理规定第六章策划管理第1节整合营销管理第2节企划活动管理第3节招商推广管理第4节开业庆典管理‘

第5节环境美陈管理第6节 VI引用及导视系统管理第7节媒体宣传管理第七章财务管理第1节财务主管委派规定第2节材料管理第3节财务审批管理第八章采购管理第1节权限划分第2节非招投标采购第九章合同管理第1节合同文本标准化建设第2节合同办理第3节合同履行的监督管理第4节合同续签与解除

商业地产运营管理修订稿

商业地产运营管理 WEIHUA system office room 【WEIHUA 16H-WEIHUA WEIHUA8Q8-

对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。 1)店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。 2) 3) 4)货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 5)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 6)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 7)现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。 8) 9) 3、市场营销推广 1)营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。 2)宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。 3)品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。

商业房地产运营的核心：运营管理

商业房地产运营的核心：运营管理商业房地产运营的核心：运营管理提要：如果商业房地产规模比较大，则可以考虑安排百货商店。百货商店往往成为大型商业房地产的核心，但是常常只能获得比较低的租金来自地产E网商业房地产运营的核心：运营管理运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。随着商业房地产的发展，以mALL为代表的商业房地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。选择依据对于一个大型的商业房地产项目，微观经营主体包括的内容非常

广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业房地产中一直呈上升趋势。目前商业房地产中微观经营主体的内容主要有以下一些，百货类：大型百货商店、小型百货商店；食品类：超级市场、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店；服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店；家具和装饰类：家具、家什、窗帘、灯具灯罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、现代艺术品、陶器、电视架、室内装修、特制家具、隔断；五金类：壁画、墙纸、家用五金、低压电器；药店：药品、配药、药房；餐饮店：小吃店、快餐、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店：礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏装、工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、花边、摄影器材、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙、配钥匙、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售；机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅；文化娱乐设施：剧场、会议室、保龄球馆、儿童乐园。在确定了商业房地产可以由哪些微观经营主体之后，就需要从中进行选择。微观经营主体选择在商业房地产建设期间就应该有初步规

商业地产重在经营赢在管理

商业地产重在经营赢在管理商业地产经营需要专业的管理能力和经营素质，从而实现商业项目的可持续发展核心提示在商业地产开发中，开发商往往比较注重项目投资金额、销售回款，以及商业地产的定位、营销推广等环节，一般很少去关心商业地产开发的最后一环—商业经营管理。殊不知，商业经营管理这个最后的一环，却在一定程度上决定了商铺的现实回报和未来升值空间，决定了投资者的最终利益。从经营管理的角度来看，只有进行符合消费市场的定位、业态的合理区隔、有效地招商和经营整合推广，以及规范物业管理模式，才能促进商业的稳步发展，避免商业后期经营不善。伴随着全国各地商业地产后续经营问题的不断出现，商铺“一铺养三代”的神话破灭，一些经营不良的商铺甚至出现了“三代养一铺”的倾向，商业地产开发面临着市场信任危机。尤其是一些场内商铺，由于缺乏良好的定位和有效的招商，出现的后期经营问题更多。商业地产经营管理后遗症，不仅使投资者交了学费，同时也使开发商自身付出了昂贵的后期管理成本。由于前期缺少经营管理介入，后期为改变定位高成本调整商户者有之，商场长期亏损者有之，砸掉装修翻版重来者有之，投资者要求退铺告上法庭者有之……一些开发商面对如此严重的经营管理后遗症手足无措，不得不做出回购商铺的痛苦选择。商业经营管理，对于进入连锁化的超市百货等业态，早已是一种成熟的行业，而对销售型的商业地产却是一个全新的课题和全新的行业，然而，商业地产也绝非是“一卖就死”那么简单，深圳就有很多销售型的商业地产在经营管理领域获得成功，像早年的东门九龙城、罗湖商业城，近年的宝安电子城、集银皮革广场等都是商业地产的成功之作，有的商场几起几落，经过有效的商业经营管理，终于起死回生，走向繁荣。透视商业地产经营管理中的几大顽疾纵观近几年商业地产发展，不难发现商业经营低成功率主要有五大因素：首先，开发公司不重视项目后续经营管理工作，近几年房地产开发正处高潮阶段，

家居建材卖场商业运营管理手册

家居建材卖场商业运营管理手册 2016-06-24 最新的行业咨询、热门的焦点话题、犀利的专家观点、及时的品牌动态。。。在这里读懂商业地产，从这里融入商业地产圈；在谈笑风生中显露诙谐与智慧，在观点交锋中透射犀利与思想。我们致力于做商业地产全产业链的流通管道和实现共赢的纽带。好东西要与大家分享，请点右上方蓝色“商业地产峰言锋语”关注、分享、共赢！欢迎加入绝对没有商业地产行业全产业链以外的非行业人的商业地产联盟（SACCE联盟）及通讯录，(仅限房地产行业投资发展、策划、营销，商业地产策划、营销、招商、运营，商家及拓展人士、以及媒体人士、建筑设计、广告公司等关联行业（关联行业需总监以上级别）等行业朋友加入，申请时必须填写公司全称、真实姓名、职位、电话等信息，谢谢) 第一章：运营工作范畴及工作职责【1】运营概念运营简而言之是整个商城的运作和经营管理，运营的基本特点是细致、标准、效率、协作、创新。细致性指营运的很多工作是非常烦琐细致的小事，而又非常重要，并且这些工作又须立即处理。标准性是指营运的流程与规范是要严格执行的，不论谁来做，在哪里完成，都一样执行公司的营运标准。效率性是指营运工作完成要高效率，一方面营运工作不是分割的，任何一个环节出了问题都会影响其他环节，甚至严重时会导致恶性循环；另一方面营运具有很强的时间性，错过最佳时间，则无以补救。协作性是指团队的作业，营运的工作是要各个部门、全体员工共同参与才能做好，只有所有员工都能有意识自觉工作，营运的良好水准才能长久维持。创新性是指营运的最终目标是营造一个不断变化、吸引人的购物气氛，

创造良好的商城销售业绩。标准化、规范化的管理是衡量营运是否有效运转的重要指标。【2】运营部工作范畴商品进入店铺后，对整个商城或店铺销售的整个运营过程进行管理。运营部是商城面对商户提供服务的窗口，是重要的枢纽性职能部门，以优质的服务态度和业务水平保证商户的经营、服务等工作按程序化进行。具体职责如下： 1、负责协调签约商户进场收铺、二次装修手续的办理及验收、开业手续的办理及商户撤店手续的办理； 2、负责商户展示形象及商户员工礼仪形象的监督和提醒，必要时根据《商户管理手册》规定给予相应处罚； 3、负责商城公共区域保洁和安保工作的监督和检查，对保洁、安保公司或其员工工作中的违规和不当行为加以制止； 4、负责现有商户续租工作； 5、负责场内广告位出租及维护监管工作； 6、负责商户宣传品发放申请的审批和行为管理； 7、负责客服中心的播音监管，按照公司既定程序，审批播音稿，及时录播； 8、负责有关物业信息的咨询工作，处理商户、消费者有关物业服务的投诉接待和跟进回馈； 9、负责商户的证照性文件资料的备存及运营部与商户之间往来信函的存档和管理； 10、配合物业工程部、安管部处理突发事件，负责解决商户、消费者的善后工作；

商业运营管理手册

商业运营管理手册【租赁店铺运营管理】【目录】第一章：运营工作范畴及工作职责 (1) 【1】运营概念 (1) 【2】运营部工作范畴 (2) 【3】运营部工作职能 (2) 第二章：运营部各岗位工作范畴及岗位职责 (3) 【1】运营部经理 (3) 【2】运营部经理助理 (3) 【3】运营部主管 (3) 第三章：日常工作流程及管理制度 (3) 【1】总值班管理制度 (3) 【2】开闭店流程管理规定 (4) 【3】运营部日常工作管理规定 (5) 【4】周例会管理制度 (7) 【5】交接班管理规定 (8) 【6】商铺装修管理规定 (8) 【7】商铺进场撤场管理规定 (8) 【8】环境卫生维护管理规定 (10) 【9】突发事件应急管理办法 (11) 【10】现场管理规范考核规定 (13) 第一章：运营工作范畴及工作职责【1】运营概念运营简而言之是整个商场的运作和经营管理，运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新。细致性指营运的很多工作是非常烦琐细致的小事，而又非常重要，并且这些工作又须立即处理。标准性是指营运的流程与规范是要严格执行的，不论谁来做，在哪里完成，都一样执行公司的营运标准。效率性是指营运工作完成要高效率，一方面营运工作不是分割的，任何一个环节出了问题都会影响其他环节，甚至严重时会导致恶性循环；另一方面营运具有很强的时间性，错过最佳时间，则无以补救。协作性是指团队的作业，营运的工作是

要各个部门、全体员工共同参与才能做好，只有所有员工都能有意识自觉工作，营运的良好水准才能长久维持。创新性是指营运的最终目标是营造一个不断变化、吸引人的购物气氛，创造良好的销售业绩。标准化、规范化的管理是衡量营运是否有效运转的重要指标。【2】运营部工作范畴商品进入店铺后，对整个商场或店铺销售的整个运营过程进行管理。【3】运营部工作职能 1．制度管理：制定商场日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与商城的整体的运营成本费用，拟定店铺整体租金收取及租金预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及商户的经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调商户关系。 5．商户管理：制定管理相关规定及程序，协助商户办理进场、撤场手续，督促商户服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各商铺运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，促销活动之成果，避免浪费，改善工作流程。 7．顾客服务：巡视店铺员工提供之顾客服务态度、陈列技巧等，若有顾客投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持商场之信誉及形象。 8．促销工作：配合制定全年促销计划，执行各项促销活动，配合商城促销布置，参与讨论促销活动之推广计划及实施。 9．培训工作：对现场管理人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，对店铺销售人员进行基础培训，如顾客服务技巧，商品信息，安全意识等。 10．培养员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。

商业地产运营管理

商业运营管理服务内容一、商业管理宗旨 1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会二、经营管理方面 1、商业项目形象管理对商业项目进行统一的形象(CIS) 策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。 1)理念设计 (MI) ：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等； 2)行为设计 (BI) ：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等； 3)视觉设计 (VI) ：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。 2、商业卖场现场管理对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。 1)店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。 2)货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 3)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 4)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 5)现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。 3、市场营销推广 1)营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。 2)宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。

3)品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。 4)发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。 5)实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。 6)资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 1)实施统一明码叫价。 2)禁止价格欺诈行为。 3)不得随意降价促销。 5、商品质量管理 1)进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。 2)进店商品以中高档为主以确保商品质量。 3)严禁假冒伪劣产品，假一罚十。 4)实行商品质量“三包”。 5)对商品质量进行抽检。 6、顾客服务规范 1)售前服务：提倡主动、微笑和站立服务，但不得争客、抢客。 2)售中服务：耐心热情介绍，礼貌迎送顾客，但不得强行买卖，严禁与顾客争吵。 3)投诉处理：设立投诉热线，统一处理顾客投诉，确保顾客满意。 4)售后服务：质量三包，送货安装跟踪服务等。 7、经营指导管理 1)教育辅导：专家讲习，经营者交流会，店员培训，外出观摩，销售服务与建议等。 2)销售协助：提供营销策略、宣传展示、商品陈列、店头促销等协助服务。 3)营业竞赛，奖励优胜的经营者。 4)经营分析：根据销售报表作汇总，在较和趋势分析，制定业绩提高政策。 5)信息服务：为经营者提供国家政策、市场动态、竞争状况等信息服务。

商业地产运营管理

商业地产运营管理集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

2)货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 3)商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 4)店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 5)现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。? 3、市场营销推广 1)营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。 2)宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。 3)品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。 4)发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。 5)实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。 6)资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 1)实施统一明码叫价。

商业地产管理运营模式终审稿)

商业地产管理运营模式文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

商业地产管理运营模式一、商业地产成功的因素及要求 1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能； 2、地段：商业地产对地段的要求更高。 3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。 4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。 5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。 6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。 7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。

8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。二、商业地产的价值链现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。三、租售模式

商业地产运营管理规范

商业地产运营管理规范 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-

商铺分配签约、装修报审工作实施方案为了有序推进建材家居新市场商铺分配签约和装修报审工作，确保新市场按预定计划如期开业，根据《南方某商场商铺装修工作实施方案》和新市场内部公共部分装修进度，结合建材家居工作实际，特制定本实施方案。本方案按商铺分配签约和装修报审工作开展的时间节点先后顺序，分为6个工作环节，简化为10个实施步骤（附表1）。一、商铺分配、场地复测及交费流程 1、招商部根据各楼层公共部分装修完成情况和最终确定的楼层摊位划分平面图，预约相应楼层意向商户，在招商部规定的时间内，分上午、下午两批到指定场地分配办公室，确认其分配的场地位置、面积，商户对场地的确认时间为3-5分钟。 2、商户对建材家居所分配的场地认可，双方达成租赁意向，则由招商部安排专人联合运营部、财务部、物管部相关人员，按商户品牌档次或面积大小，以3-5个商户为一批次，在约定时间到相应楼层，对场地位置和面积进行实地复测。 3、商户对场地的长、宽、高等数据复测无误后，确认租赁建材家居分配的场地，则在复测现场签收场地位置和租赁面积（租赁面积为复测面积X公摊系数）确认表（附表2），商户需持场地位置和租赁面积确认表，在规定时间到建材家居财务部预交一年的场地租金及其他相关费用。

4、招商部在商户交费后，向商户发放签约须知（附表3），明确签约时间、地点及其他相关事宜。二、商铺签约及各部门联合现场办公设计 1、因签约内容涉及到建材家居诸多部门，为了方便商户，提高工作效率，成立联合办公的签约综合办公室。 2、商户凭财务部门的交费单据及场地和租赁面积确认表，在规定的时间至签约综合办公室，按事先的约定的代理品牌，签订租赁合同及附属协议（附表4）。 3、各部门根据职能分工和工作要求，安排人员派驻综合办公室，在签约过程中向商户告知市场开业前后商户需办理的事项，并以表格或文字签收方式向商户进行确认，财务部现场预收相关费用。三、商铺装修设计标准及造价要求根据建材家居装修技术规范及动火、用电规定（附表5），招商部、物管部、中装结合各楼层的门类的装修特点，指导商户装修设计标准和装修用材，编制装修造价表。四、各楼层商铺分配签约及装修报审时间计划表 1、根据中装的各楼层预计交付时间表，制定相应楼层商铺分配签约时间表。 2、根据商铺装修进度控制及签约时间表（见附表6），启动商户装修申请受理工作。五、商铺申请装修程序

商业地产运营管理规范

商业地产运营管理规范 Revised by BETTY on December 25,2020